Los compradores descubren con frecuencia que ciertas residencias satisfacen la mayoría de sus demandas, mientras que otras satisfacen algunas y ninguna. Esto lo obliga a comprometer y degradar algunos de sus "imprescindibles" a "buenos para tener", que no son un factor decisivo.
¿No quieres ceder ni un centímetro en tus objetivos y necesidades? Si su hogar ideal no está disponible (o ni siquiera existe), siempre puede crear uno. Esto le permite diseñar la casa perfecta sin tener que preocuparse por los inconvenientes de comprar una propiedad en la que se ha vivido anteriormente. Sin embargo, para financiar este proyecto, deberá comprender los préstamos para la construcción. Veamos cómo funciona un préstamo de construcción, los diferentes tipos, tasas de interés y sus requisitos.
¿Qué es un préstamo de construcción?
Un préstamo de construcción es un préstamo a corto plazo que solo cubre los gastos de construcción de viviendas a medida. Esto no es una hipoteca y se clasifica como financiación especial. Una vez construida la casa, el posible ocupante debe solicitar una hipoteca para pagarla.
Sin embargo, hay varios préstamos para la construcción de viviendas disponibles, que van desde la construcción desde cero hasta la renovación completa de toda la propiedad. Ya sea que esté comenzando desde cero con un préstamo de tierra o renovando completamente una casa, probablemente haya un préstamo para usted.
¿Cómo funciona un préstamo de construcción?
Los préstamos para la construcción generalmente los obtienen constructores o compradores de viviendas que construyen sus propias casas a la medida. Son préstamos a corto plazo, que normalmente duran solo un año. Cuando la casa está terminada, el prestatario puede refinanciar el préstamo de construcción en una hipoteca permanente o recibir un nuevo préstamo para pagar el préstamo de construcción (también conocido como "préstamo final"). Mientras el proyecto aún esté en progreso, el prestatario solo puede estar obligado a pagar intereses sobre un préstamo de construcción. Algunos préstamos para la construcción pueden requerir que el saldo se pague en su totalidad al final del proyecto.
Si un prestatario toma un préstamo de construcción para construir una casa, el prestamista puede pagar los fondos directamente al contratista en lugar del prestatario. Los pagos pueden hacerse en cuotas a medida que el proyecto avanza a través de nuevas fases de desarrollo. Los préstamos para la construcción se pueden utilizar para financiar proyectos de rehabilitación y restauración y la construcción de nuevas residencias.
¿Cuál es el alcance de un préstamo de construcción?
Cada proyecto es único, pero en general, un préstamo de construcción cubre los siguientes gastos:
- Tierra.
- Planes, licencias y tarifas
- Materiales y mano de obra
- Gastos de cierre.
- Reservas para contingencias (en caso de que el proyecto cueste más de lo estimado).
- Reservas de intereses (si no desea pagar intereses mientras construye).
Diferentes tipos de préstamos para la construcción
#1. Préstamo de construcción a permanente
Pide dinero prestado para pagar el costo de construir su casa con un préstamo de construcción a permanente, y una vez que la casa está terminada y se muda, el préstamo se convierte en una hipoteca permanente.
La ventaja del enfoque de construcción a permanente es que debe pagar un conjunto de costos de cierre, lo que reduce sus tarifas generales.
Cuando el préstamo pasa de construcción a permanente, se convierte en una hipoteca regular con un plazo de préstamo de 15 a 30 años. Luego realiza pagos que incluyen intereses y capital. En ese momento, puede elegir entre una hipoteca de tasa fija y una tasa ajustable. Otras alternativas incluyen un préstamo de construcción a permanente de la FHA, que tiene condiciones de aprobación menos severas y puede beneficiar a algunos prestatarios, o un préstamo de construcción VA si es un veterano calificado.
#2. Préstamo solo para construcción
Un préstamo solo para construcción proporciona los fondos necesarios para completar la construcción de la vivienda. Aún así, el prestatario es responsable de pagar el préstamo en su totalidad al vencimiento (generalmente un año o menos) o de buscar financiamiento permanente a través de una hipoteca.
Estos préstamos para la construcción desembolsan fondos en función del porcentaje del proyecto terminado, y el prestatario solo es responsable del pago de intereses sobre el dinero retirado.
Los préstamos solo para construcción pueden ser más costosos a largo plazo si necesita una hipoteca permanente porque debe completar dos procedimientos de préstamo distintos y pagar dos conjuntos de tarifas. Los gastos de cierre pueden costar miles de dólares, por lo que es ventajoso evitar otro conjunto.
Otro factor a considerar es que su estado financiero puede deteriorarse durante la construcción. Si pierde su trabajo o sufre otro revés, es posible que no pueda calificar para una hipoteca en el futuro y, por lo tanto, es posible que no pueda mudarse a su nuevo hogar.
#3. préstamo para reformas
Puede examinar las alternativas de préstamos para renovación de viviendas si desea mejorar una vivienda existente en lugar de construir una. Dependiendo de cuánto dinero esté gastando en el proyecto, estos pueden tomar una variedad de formas.
“Si un propietario quiere gastar menos de $20,000 en una remodelación, podría considerar obtener un préstamo personal o utilizar una tarjeta de crédito para financiar el proyecto”, dice Kaminski. “Si el propietario ha acumulado capital en su propiedad, un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria puede ser apropiado para mejoras a partir de $25,000 aproximadamente”.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo es otra alternativa realista en el entorno actual de tasas hipotecarias bajas, en el que un propietario obtiene una nueva hipoteca por un monto más significativo que su préstamo existente y recibe la diferencia en una suma global.
En la mayoría de los casos, el prestamista no exige que el propietario de la vivienda revele cómo se utilizará el efectivo. El propietario administra el presupuesto, la estrategia y los pagos. Otros tipos de financiamiento requieren que el prestamista evalúe al constructor, verifique el presupuesto y supervise el cronograma del sorteo.
#4. Préstamo de construcción para el propietario-constructor
Los préstamos de propietario-constructor son préstamos de construcción a permanente o solo de construcción en los que el prestatario también funciona como constructor de viviendas.
Debido a la complejidad de construir una casa y la habilidad requerida para cumplir con las reglas de construcción, la mayoría de los prestamistas no permitirán que el prestatario actúe como su constructor. Los prestamistas que lo permitirían a menudo lo hacen solo si el prestatario es un constructor con licencia de oficio.
#5. préstamo final
Según Kaminski, un préstamo final es solo la hipoteca del propietario una vez que se construye la propiedad. Se utiliza un préstamo de construcción a lo largo de la fase de construcción y se paga una vez que se completa el proyecto. El prestatario luego tendrá que pagar su hipoteca promedio, a menudo conocida como el préstamo final.
Requisitos comunes de préstamos para la construcción
Los préstamos para la construcción son más riesgosos para los prestamistas, por lo que obtener la autorización para uno es comprensiblemente más difícil. Esto es lo que miran los prestamistas.
#1. Su puntaje de crédito:
Al igual que con una hipoteca típica, los prestamistas consideran su puntaje de crédito. La mayoría de los préstamos de construcción convencionales y del USDA requieren un puntaje crediticio de 620. No hay un mínimo requerido para los préstamos de construcción VA. Sin embargo, los prestamistas a menudo quieren un puntaje de crédito de al menos 620. Se necesitaba un puntaje de crédito mínimo de 580 para los préstamos de construcción de la FHA.
#2. Depósito
Si bien asumiría un pago inicial más grande en un préstamo de construcción, son iguales a las hipotecas estándar. Los préstamos de construcción de la FHA necesitan un pago inicial del 3.5 por ciento para proyectos aprobados por HUD y un pago inicial del 10 por ciento para proyectos no aprobados por HUD. Los préstamos de construcción VA no requieren un pago inicial, los préstamos de construcción USDA requieren un pago inicial mínimo del 10% y los préstamos de construcción convencionales generalmente requieren un pago inicial del 5% o más.
#3. Plano de construcción y especificaciones:
Los prestamistas también querrán saber los detalles de lo que pretende crear. Exigirán un plano de la casa y las especificaciones, y los planos deben validarse para cumplir con todos los códigos de construcción requeridos en su ubicación. Un tasador de viviendas deberá estudiar esas especificaciones para determinar su valor, lo que determinará el monto de su préstamo.
#4. Revisión de contratistas de construcción y prestamistas:
A menos que sea un contratista general certificado, deberá contratar uno para construir su casa. Los prestamistas también examinarán al contratista que participa en la construcción. Por lo tanto, es vital seleccionar uno experimentado. Su contratista es un elemento esencial del proceso. El prestamista querrá saber el presupuesto del proyecto y las proyecciones de flujo de caja. Los prestamistas generalmente deben evaluar y aprobar el contrato de construcción entre usted y su contratista.
¿Cómo puedo obtener un préstamo de construcción?
Los siguientes son los procesos esenciales para obtener un préstamo de construcción:
- Verifique si es elegible para algún programa especial. Si está interesado, consulte los requisitos y procesos para un préstamo de construcción de la FHA o VA.
- Obtenga la aprobación previa. Antes de poner mucho trabajo, obtenga una aprobación previa, para que sepa exactamente cuál será su presupuesto.
- Localiza tu terreno y un constructor. Verifique que su constructor cumpla con los requisitos de préstamo de construcción establecidos por su prestamista preaprobado. Preste especial atención a las licencias y seguros.
- Termina el papeleo. Complete los planos con el constructor y envíe toda la documentación al prestamista. Es probable que el prestamista ordene una tasación e inspección como parte de la siguiente fase.
- Completa el préstamo. El procedimiento de cierre de la hipoteca se completa cuando firma en la línea de puntos. Su constructor puede comenzar a trabajar una vez que todo esté firmado y se otorguen los fondos.
Tasas de interés de préstamos de construcción
Los préstamos para la construcción no están disponibles con todos los prestamistas. Hable primero con los bancos locales y las cooperativas de crédito. Las tasas de interés de los préstamos para la construcción suelen ser más altas que las tasas hipotecarias regulares porque estos préstamos son sustancialmente más complejos y peligrosos para el prestamista.
Dado el tiempo que lleva completar la construcción, es posible que le preocupen los cambios en las tasas de interés mientras la estructura está en marcha. Algunos prestamistas brindan bloqueos de tasas a largo plazo. Debe pagar por la seguridad, y algunos prestamistas quieren un depósito no reembolsable por adelantado. Por ejemplo, puede gastar un punto por un bloqueo de 360 días, con un depósito de 0.5 puntos requerido. El bloqueo de la tasa también puede incluir una cláusula flotante, que le permite obtener una tasa de interés más baja si las tasas de interés caen lo suficiente.
Preguntas sobre prestamistas de préstamos para la construcción
#1. ¿Puedo aplicar mi plusvalía de la tierra a mi pago inicial?
Si ha tenido la tierra durante al menos un año, puede ser elegible para contribuir con cualquier aumento en el valor líquido hacia el requisito de pago inicial. Para determinar el valor de la tierra, se requerirá una tasación.
#2. ¿Cómo funciona el primer sorteo?
Los materiales de construcción, como el hormigón para los cimientos y la madera para la estructura, a veces son los más caros en las primeras etapas de la construcción. Sin embargo, los prestamistas prefieren no hacer desembolsos significativos a menos que se asignen específicamente para un propósito particular.
Esto desalienta a los contratistas deshonestos de solicitar enormes sumas de dinero sin designarlos claramente para las necesidades particulares del proyecto. Asegúrese de que haya suficientes fondos disponibles para que el constructor comience a trabajar y que usted y su contratista entiendan claramente cómo se pagarán todos los costos de construcción.
#3. ¿Cuál es la tasa de interés durante el período de construcción?
Algunos prestamistas de construcción emplearán un índice de tasa variable (como la tasa preferencial) durante la construcción. Otros cobran intereses únicamente sobre la tasa que acordó para su préstamo final, luego convierten el resto en un pago total de capital e intereses cuando la casa está terminada.
En algunas situaciones, los pagos de construcción pueden incorporarse al costo de construcción de su préstamo; consulte con su oficial de préstamo de construcción para confirmarlo.
#4. ¿Qué empresas ofrecen préstamos para la construcción?
No todos los prestamistas ofrecen todo tipo de préstamo para la construcción, y es posible que los prestamistas no bancarios no ofrezcan ningún préstamo para la construcción.
#5. ¿Cuáles son las tarifas de sus préstamos para la construcción?
Necesitará más información además de las tarifas del préstamo. La compañía de títulos a menudo administrará los desembolsos, y se requerirán tarifas adicionales de inspección y registro mientras se construye la casa.
Cada sorteo requiere tarifas de inspección y registro, que pueden ascender rápidamente a miles de dólares, así que asegúrese de comprender lo que implica.
#6. Sorteos: ¿Cómo funcionan?
Para evitar demoras en el proceso, asegúrese de que su contratista o constructor comprenda cómo se les pagará durante la fase de construcción. Si un subcontratista se niega rotundamente a hacer cualquier trabajo hasta que reciba un pago por adelantado, obtenga el efectivo para satisfacer la solicitud del contratista del pago por adelantado o busque otro subcontratista.
Conclusión
Si su propiedad ideal no aparece disponible mientras examina los listados en su mercado seleccionado, el sueño no tiene por qué terminar. Imaginar la combinación perfecta de ubicación, estilo y utilidad en una casa es uno de los aspectos más agradables del proceso de compra de una casa. No tiene que ser solo una fantasía. Puede diseñar, construir y amueblar la casa de sus sueños con opciones de asistencia financiera.
Encontrar los medios adecuados para pedir dinero prestado para su futura casa, ya sea un préstamo de construcción, un préstamo de renovación, un HELOC o cualquier otra cantidad de posibilidades, no tiene por qué ser complicado. Investigue todas sus alternativas, determine la mejor forma de préstamo para sus circunstancias y busque el precio más excelente.
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