La crisis de las hipotecas de alto riesgo fue un factor importante cuando se produjo la crisis financiera mundial alrededor de 2007-2008. Fue la peor recesión económica desde la Gran Depresión de la década de 1930. A los estadounidenses les tomó muchos años recuperarse de la crisis financiera. Básicamente, las hipotecas de alto riesgo están destinadas a prestatarios de mayor riesgo, pero conllevan su propio conjunto de riesgos. Sin embargo, si desea ser propietario de una vivienda pero su crédito lo está frenando, puede obtener una hipoteca de alto riesgo de los prestamistas, que puede ser una mejor opción. Esto es lo que debe saber antes de solicitar una hipoteca de alto riesgo.
¿Qué es una hipoteca subprime?
Las hipotecas de alto riesgo, también llamadas hipotecas no preferenciales, son préstamos otorgados a personas con puntajes de crédito por debajo de 600 que no pueden obtener hipotecas preferenciales. Los préstamos convencionales son fáciles de obtener y generalmente tienen mejores condiciones, como tasas de interés más bajas, que otros tipos de préstamos.
Las hipotecas de alto riesgo fueron uno de los principales contribuyentes a la crisis financiera que alimentó la Gran Recesión. Los prestamistas aprobaron muchas hipotecas de alto riesgo que los prestatarios no pudieron pagar en los años previos al colapso económico. Según un análisis de los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas de la Asociación Nacional de Cooperativas de Crédito, aproximadamente el 30% de todas las hipotecas originadas en 2006 eran de alto riesgo.
Si bien las hipotecas subprime todavía están disponibles en la actualidad (y pueden denominarse hipotecas no calificadas), están sujetas a un mayor escrutinio. También tienen tasas de interés más altas y pagos iniciales más grandes que los préstamos tradicionales.
¿Cómo funciona la hipoteca subprime?
La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor incluía una disposición para establecer la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) para supervisar la regulación de las hipotecas de alto riesgo. Una de las reglas clave promulgadas por la CFPB es que cualquier prestatario que obtenga una hipoteca de alto riesgo debe pasar por un asesoramiento para compradores de vivienda con un representante aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
Además, los prestamistas deben cumplir con los estándares de Dodd-Frank al suscribir hipotecas de alto riesgo, incluida la disposición de "capacidad de pago" (ATR), que requiere que un prestamista evalúe minuciosamente si un prestatario es capaz de pagar el préstamo.
“Como prestamista, si infringe la regla ATR, podría ser demandado o enfrentar una acción regulatoria”, dice Austin Kilgore, quien está a cargo de las comunicaciones corporativas en la firma financiera Achieve. “Como resultado, los prestamistas en el espacio hipotecario no calificado tienen un fuerte incentivo para asegurarse de que están evaluando adecuadamente a los prestatarios mucho más que los prestamistas de alto riesgo hace 15 o 20 años”.
La “hipoteca no calificada” limita las protecciones legales de los prestamistas, evitando que muchos operen en el espacio.
“Los prestamistas no están otorgando los mismos préstamos de alto riesgo que antes de la recesión”, dice Kilgore. “La razón principal son las preocupaciones regulatorias”.
¿Cuál es la diferencia entre las hipotecas prime y subprime?
Las hipotecas de alto riesgo se otorgan a prestatarios con poco crédito. No se ofrece una hipoteca convencional preferencial porque el prestamista cree que el prestatario tiene un riesgo de incumplimiento de pago superior al promedio.
Ejemplo de una Hipoteca Subprime vs. Prime
Las hipotecas de alto riesgo son riesgosas para los prestamistas porque son para prestatarios con puntajes crediticios bajos. Para compensar el riesgo, el prestamista cobra tasas de interés y tarifas más altas que las que encontraría en un préstamo tradicional. Una tasa de interés más alta significa que pagará significativamente más en general por una hipoteca de alto riesgo.
Un ejemplo del impacto de la hipoteca subprime
Los impagos de hipotecas de alto riesgo fueron un importante factor que contribuyó a la caída del mercado inmobiliario de 2008. Muchos prestatarios recibieron préstamos NINJA, un acrónimo derivado de la frase "sin ingresos, sin trabajo, sin activos". Estas hipotecas se emitieron con frecuencia sin pago inicial y sin necesidad de prueba de ingresos. Un comprador podía reclamar $150,000 en ganancias anuales pero no estaba obligado a proporcionar documentación para respaldar el reclamo. Estos prestatarios estaban entonces bajo el agua en un mercado inmobiliario en declive, con valores de vivienda inferiores al saldo de la hipoteca. Muchos de estos prestatarios de NINJA incumplieron debido a que las tasas de interés asociadas con los préstamos eran "tasas de prueba", que comenzaron bajas y aumentaron con el tiempo, lo que dificultó el pago del capital de la hipoteca.
En junio de 2015, Wells Fargo, Bank of America y otras instituciones financieras anunciaron que comenzarían a ofrecer hipotecas a personas con puntajes de crédito bajos de 600, y la organización sin fines de lucro, de defensa de la comunidad y propiedad de vivienda Neighborhood Assistance Corporation of America continuó con su campaña Achieve la gira Dream en 2018, organizando eventos en todo el país para ayudar a las personas a solicitar préstamos "no preferenciales", que en realidad son lo mismo que las hipotecas subprime.
Tipos de hipotecas subprime
Las hipotecas de alto riesgo generalmente se dividen en tres categorías: hipotecas de tasa fija, de interés solamente y de tasa ajustable (ARM).
#1. Hipotecas de tasa fija
Además del plazo estándar de 30 años, otro tipo de hipoteca subprime es una hipoteca de tasa fija con un plazo de 40 o 50 años. Este período de préstamo extendido reduce los pagos mensuales del prestatario, pero es más probable que venga con una tasa de interés más alta. Las tasas de interés de las hipotecas de interés fijo pueden variar significativamente de un prestamista a otro. Use una herramienta como una calculadora de hipotecas para encontrar las mejores tasas de interés disponibles.
#2. Hipoteca de tasa ajustable
Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa de interés fija y cambia durante la vida del préstamo a una tasa flotante. El 2/28 ARM es un ejemplo típico. El 2/28 ARM tiene una tasa fija durante dos años antes de ajustarse. El 3/27 ARM es otro tipo de préstamo ARM común con una tasa de interés fija durante tres años antes de convertirse en variable.
Un índice más un margen determina la tasa flotante de estos préstamos. El SOFR es un índice popular (tasa de financiación garantizada a un día). Los ARM suelen tener pagos mensuales más bajos para el prestatario durante el plazo inicial. Pero cuando sus hipotecas vuelven a la tasa variable más alta, sus pagos generalmente se disparan. Por supuesto, dependiendo del índice y las condiciones económicas, la tasa de interés podría caer con el tiempo, reduciendo el monto del pago.
Los ARM desempeñaron un papel importante en la crisis. Cuando los precios de las casas comenzaron a caer, muchos propietarios se dieron cuenta de que sus casas no valían la cantidad que habían pagado por ellas. Esto, combinado con un aumento en las tasas de interés, resultó en incumplimientos masivos. Debido a esto, el número de ejecuciones hipotecarias de alto riesgo aumentó considerablemente en agosto de 2006 y la burbuja inmobiliaria estalló al año siguiente.
#3. Hipotecas de interés solamente
Una hipoteca de interés solamente es el tercer tipo de hipoteca de alto riesgo. Durante la primera parte del plazo del préstamo, que suele ser de cinco, siete o diez años, el prestatario solo paga intereses sobre el préstamo. Puede elegir hacer pagos de capital, pero no está obligado a hacerlo.
Cuando vence este plazo, el prestatario puede comenzar a pagar el principal o refinanciar la hipoteca. Esta puede ser una buena opción para un prestatario si sus ingresos fluctúan cada año o si quiere comprar una casa y espera que sus ingresos aumenten en los próximos años.
¿Son riesgosos los préstamos subprime?
Una de las mejores cosas de las hipotecas de alto riesgo es que permiten que las personas obtengan préstamos hipotecarios cuando de otro modo no habrían podido hacerlo.
Sin embargo, el hecho de que sea elegible para una hipoteca de alto riesgo no significa que deba sacar una. Si bien hay algunas ventajas, también hay algunos riesgos a considerar.
- Altos índices: Los prestatarios con hipotecas de alto riesgo generalmente tienen puntajes de crédito bajos y otras dificultades financieras. Esto significa que ofrecer este tipo de préstamo es mucho más riesgoso para un prestamista que ofrecer una hipoteca tradicional. Los prestamistas cobran tasas de interés más altas para compensar este riesgo. Una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años actualmente tiene una tasa promedio de menos del 3 %, pero una hipoteca de alto riesgo puede tener tasas de entre el 8 % y el 10 % y requerir pagos iniciales más grandes.
- Pago inicial más alto: Eso puede ser difícil si el valor de las viviendas está aumentando rápidamente y corre el riesgo de que el precio de su vecindario deseado lo deje fuera de precio. También debe tener cuidado de no invertir demasiado de sus ahorros líquidos en su hogar. En caso de una emergencia financiera, debe tener suficientes ahorros para cubrir todos los gastos, incluido el pago de su hipoteca.
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- Pagos más altos: Debido a que lo más probable es que tenga que pagar una tasa de interés más alta en una hipoteca de alto riesgo, su pago mensual será más alto. Por supuesto, nunca debe pedir prestado más de lo que puede pagar, y los prestamistas lo verificarán dos veces. Si su situación financiera cambia, como si pierde su trabajo o tiene una emergencia médica, esos altos pagos pueden volverse demasiado difíciles de soportar. La falta de pagos de la hipoteca puede dañar gravemente su crédito o, peor aún, resultar en una ejecución hipotecaria.
- Frases más largas: Los términos de una hipoteca convencional suelen ser de 15 a 30 años. Las hipotecas de alto riesgo, por otra parte, suelen tener plazos de amortización de 40 a 50 años. Por lo tanto, podría pasar una parte importante de su vida haciendo pagos de hipoteca. Sin embargo, esto aumenta drásticamente la cantidad de interés que paga durante la vigencia del préstamo.
¿Qué fue la crisis de las hipotecas subprime?
Después de que el mercado inmobiliario de EE. UU. colapsara en 2007, de 2007 a 2010 hubo una crisis de las hipotecas de alto riesgo. Muchos prestatarios no pudieron pagar sus préstamos cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Varias instituciones financieras quebraron como resultado del dramático aumento de las ejecuciones hipotecarias. Muchas personas necesitaron ayuda del gobierno. Aparte del mercado de la vivienda en los Estados Unidos, el mercado de valores también cayó, y el Promedio Industrial Dow Jones cayó en más de la mitad. La crisis se extendió a nivel mundial y fue la causa principal de la crisis financiera mundial.
Aquí hay un breve resumen del colapso de las hipotecas de alto riesgo.
Las hipotecas de alto riesgo son préstamos otorgados a prestatarios con mal crédito. Presentan un alto riesgo crediticio porque carecen de un historial crediticio sólido. También son más propensos que otros a incumplir. Durante el auge inmobiliario de la década de 2000, muchos prestamistas emitieron hipotecas de alto riesgo a prestatarios no calificados. En 2006, un año antes de que comenzara la crisis, las instituciones financieras prestaron $ 600 mil millones en hipotecas de alto riesgo, lo que representa casi una cuarta parte (23.4%) de todas las hipotecas.
Debido al crédito fácil y los estándares de préstamo laxos, muchos prestatarios de alto riesgo pudieron comprar casas caras, alimentando una burbuja inmobiliaria. A medida que el mercado de la vivienda se enfrió, muchos propietarios se encontraron debiendo más de lo que valían sus casas. A medida que el Banco de la Reserva Federal aumentó las tasas de interés, muchos propietarios no pudieron hacer sus pagos mensuales, especialmente aquellos con hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) y préstamos de solo interés. Debido a que los precios inmobiliarios estaban bajando, no podían refinanciar ni vender sus casas. Desde el comienzo de la crisis, se han embargado cerca de 5 millones de viviendas.
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Esto tuvo un impacto significativo en los valores respaldados por hipotecas (MBS) y las obligaciones de deuda garantizada (CDO), que son productos de inversión respaldados por hipotecas. Las instituciones financieras empaquetaron hipotecas de alto riesgo en productos de inversión complejos y los vendieron a inversionistas de todo el mundo. Para julio de 2008, una de cada cinco hipotecas de alto riesgo estaba en mora, con un 29% de ARM en mora severa. Las instituciones financieras y los inversores que tenían MBS y CDO se quedaron con inversiones casi sin valor por valor de billones de dólares.
La crisis de las hipotecas de alto riesgo tuvo un gran efecto en el mercado inmobiliario de EE. UU. y en la economía en su conjunto. Redujo la construcción, la riqueza y el gasto del consumidor, así como la capacidad de los mercados financieros para prestar o recaudar fondos. La crisis de las hipotecas de alto riesgo finalmente se extendió a nivel mundial, lo que resultó en la crisis financiera mundial de 2007-2009.
¿Los bancos todavía ofrecen hipotecas de alto riesgo?
Si bien las hipotecas subprime todavía están disponibles en la actualidad (y pueden denominarse "hipotecas no calificadas"), están sujetas a un mayor escrutinio. También tienen tasas de interés más altas y pagos iniciales más grandes que los préstamos tradicionales.
¿Es el préstamo Fha un subprime?
Dado que estos préstamos tienen una calificación de riesgo de incumplimiento hipotecario AEI del 40% cuando se los somete a presión, se los considera subprime. Estos son préstamos de alto riesgo basados en la historia: los indicadores de crédito de alto riesgo han sido durante mucho tiempo deterioro del crédito, representado por un puntaje FICO de menos de 660 o un índice de deuda total de más del 42 %.
Finalmente, según marketing, los préstamos de la FHA son de alto riesgo.
¿Qué puntuación de crédito está por encima de las subprime?
No existe una solución única para los puntajes crediticios que los prestamistas consideran "subprime", pero Experian tiene una agrupación: el crédito subprime se define como puntajes FICO entre 580 y 669, que se encuentran entre los rangos de crédito justo y promedio. Cada prestamista, sin embargo, puede usar un rango diferente. Un puntaje crediticio disponible comercialmente tiene cinco niveles de puntaje crediticio:
- Hipotecas subprime profundas (puntajes de crédito por debajo de 580)
- Hipotecas subprime (puntuaciones crediticias de 580-619)
- Hipotecas casi preferenciales (puntuaciones crediticias de 620-659)
- Hipotecas preferenciales (puntuaciones crediticias de 660-719)
- Hipotecas de alto riesgo (puntajes de crédito de 720 o más)
¿Quién se beneficia de los préstamos subprime?
Cualquier hipoteca de alto riesgo conlleva una cantidad significativa de riesgo. El término “subprime” no se refiere al préstamo en sí, sino a las personas que lo solicitan y cuánto dinero tienen. Los prestatarios con crédito de alto riesgo tienen más probabilidades de incumplimiento que aquellos con puntajes crediticios más altos.
Conclusión
Los préstamos de alto riesgo hacen posible que más personas compren viviendas, pero también aumentan la dificultad de hacerlo y la probabilidad de que los prestatarios no paguen sus préstamos. El incumplimiento daña tanto la calificación crediticia del prestatario como la del prestamista.
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Referencias
