Los contratos de tierras son alternativas a la financiación hipotecaria típica que financia el vendedor. Se utilizan comúnmente cuando los compradores no pueden obtener una hipoteca a través de un banco u otro originador de hipotecas. También es posible que no puedan obtener una hipoteca debido a un crédito deficiente u otros factores de calificación. En esta publicación, analizaremos las ventajas y desventajas de un pago inicial en viviendas con contrato de terreno usando un ejemplo, así como qué buscar y cuándo utilizar un refinanciamiento para convertir su contrato de terreno en una hipoteca estándar.
Después de la crisis hipotecaria de 2007-2010, las viviendas con contrato de suelo se hicieron cada vez más populares y se consideraron una opción viable. Aquellos que han experimentado una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto pueden usar contratos de tierras para comprar una casa cuando no hubieran podido hacerlo de otra manera. Aunque pueden ser beneficiosas, las viviendas con contrato de terreno tienen inconvenientes, así que lea bien su contrato antes de firmar en la línea de puntos.
¿Qué es un contrato de tierra?
Un contrato de terreno es un contrato o acuerdo legal escrito que se utiliza para comprar bienes inmuebles, como terrenos baldíos, una casa, un edificio de apartamentos, un edificio comercial u otros bienes inmuebles.
Los contratos de tierras son similares a una hipoteca en términos de financiación de viviendas especializadas. En lugar de pedir dinero prestado a un prestamista o banco para comprar bienes inmuebles, el comprador paga al propietario o vendedor de bienes inmuebles hasta que el precio de compra se pague en su totalidad.
Estos tipos de transacciones pueden denominarse contratos de terrenos, contratos de terrenos a plazos, contratos de venta de terrenos, contratos de escrituras, memorandos de contratos, contratos de bienes raíces o bonos por un título, según la terminología legal o común de bienes raíces en su área. .
¿Cómo funciona un contrato de tierra?
Ambas partes en una transacción deben firmar los contratos de tierras. El comprador recibirá un título imparcial o un documento de garantía integral después de la firma. Este papeleo protege al comprador al permitirle acumular capital en el activo y prohibir al vendedor incurrir en deuda adicional contra el patrimonio o venderlo a otros. Debido a que estas casas de contrato de terreno permiten que el comprador lo haga, el comprador puede crear capital de propiedad. Además, se otorga al comprador el derecho de ocupar y mejorar la propiedad.
Un contrato de suelo, a pesar de su nombre, no siempre es un acuerdo para adquirir suelo no urbanizable, aunque podría serlo. La mayoría de las veces, es un contrato para comprar la casa y el terreno debajo y alrededor de ella. Es importante recordar que la persona que vende la cosa también se conoce como vendedor, y la que compra el artículo se conoce como el vendedor.
El comprador se convierte formalmente en dueño de la propiedad cuando el vendedor ha pagado en su totalidad. Muchos compradores se aprovechan de las negociaciones de contratos debido a esto, además del hecho de que el contrato puede no incluir todo lo mencionado anteriormente. Este tema se amplía en las siguientes secciones. Sin embargo, ante todo, es fundamental comprender los diversos tipos de contratos de propiedad.
¿En qué se diferencia un contrato de tierra de una hipoteca?
Las hipotecas suelen estar diseñadas para venderse a importantes inversores del mercado hipotecario, como Fannie Mae y Freddie Mac. Como resultado, las hipotecas tienen un amplio conjunto de condiciones definidas sobre lo que sucede si no realiza un pago o necesita hacer revisiones para modificar el préstamo.
A diferencia del financiamiento estándar, los contratos de terrenos son totalmente entre usted y el propietario, por lo que cada uno será único. Como comprador, debe tener mucho cuidado al negociar para asegurarse de que los términos no lo coloquen en una desventaja injusta.
Contrato de tierra integral versus contrato de tierra tradicional
Veamos dos enfoques diferentes para organizar un término de contrato:
#1. Contrato de tierra tradicional:
El vendedor retiene la propiedad legal de la propiedad en este tipo de término del contrato hasta que el contrato se paga por completo. Mientras tanto, el comprador obtiene un título equitativo, lo que le permite acumular capital en la propiedad y tal vez pagar el término del contrato convirtiéndolo en una hipoteca estándar.
#2. Contrato de terreno envolvente:
En un contrato de tierra integral, el comprador y el vendedor acuerdan una compra de tierra financiada por el vendedor. Sin embargo, el vendedor continúa haciendo los pagos de su hipoteca existente, y se queda con la diferencia entre el pago de la hipoteca y lo que el comprador le paga mensualmente. A diferencia de un término de contrato convencional, el comprador en un término de contrato integral recibe la escritura de garantía de la propiedad de inmediato, lo que implica que es dueño de la casa desde el inicio del contrato.
Una distinción importante entre los contratos de tierras regulares y los contratos de terreno integrales es que el prestamista del vendedor debe dar su consentimiento a un término de contrato integral porque no recibirá el monto total de la devolución. En estos acuerdos, el prestamista también obtiene una posición de derecho de retención menor, lo que le permite recuperar las viviendas del contrato de tierra si el vendedor que posee la hipoteca subyacente deja de pagar un pago inicial.
De lo contrario, ambas transacciones de tierras a menudo requieren pagos a plazos en períodos acordados. Es posible que se requiera o no que el comprador realice un pago global después del plazo, una suma global que se debe pagar para satisfacer los requisitos del préstamo.
Cómo calcular las tasas de interés en las casas de contrato de tierra
El pago de un contrato de tierra puede ser solo de interés o incluir el monto principal, según los términos del acuerdo.
Afortunadamente, no necesita una calculadora de términos de contrato especializada para determinar cuánto podría pagar. Simplemente multiplique la cantidad financiada por la tasa de interés y divida el resultado por la cantidad de cuotas en un año para calcular un pago de solo interés. Por ejemplo, después de un pago inicial del 10 %, el pago de interés mensual sobre una propiedad de contrato de terreno de $200,000 8 con una tasa de interés del 1,200 % sería de $XNUMX.
Si sus pagos contienen capital, la porción de interés del pago a plazos disminuirá con el tiempo y variará de un pago a otro.
Pros y contras de comprar casas de contrato de tierra
Los contratos de tierras tienen mala reputación, pero no siempre son una mala idea. Pero es fundamental entender por qué esta venta históricamente ha sido explotadora: expone a los compradores a peligros que no encontrarían en el mercado hipotecario privado.
Estos son algunos de los principales beneficios y desventajas de un pago inicial para casas de contrato de tierra para escritura para un posible comprador:
Para Agencias y Operadores
- Ofrece una alternativa al financiamiento estándar para compradores que no califican.
- Los compradores pueden organizar un pago inicial bajo y pagos a plazos mensuales.
- Los compradores pueden encontrar el procedimiento más flexible porque los términos del contrato no tienen que adherirse a normas o reglamentos estrictos: el comprador y el vendedor deben estar de acuerdo.
- Los gastos de cierre se reducen porque no se aplican las tarifas de originación del préstamo y otras tarifas y gastos asociados con una hipoteca estándar.
- Menos tiempo para cerrar debido a la ausencia de un tercero prestamista
Desventajas
- Un precio de compra y una tasa de interés más altos que en un acuerdo de compra estándar
- Si el comprador no cumple, pierde todos los derechos sobre la propiedad y los pagos pagados.
- Los compradores pueden ignorar los gravámenes pendientes sobre la propiedad, lo que podría poner en peligro sus derechos legales de propiedad.
- Menos garantías que en los tratos típicos, lo que significa que es posible que no tenga un proceso de ejecución hipotecaria y que lo desalojen antes.
- La propiedad legal se retiene hasta que el préstamo se paga por completo.
¿Por qué debería usar un contrato de tierra?
Antes de comprometerse en el término de un contrato, tanto los compradores como los vendedores deben pensar detenidamente. Si bien tienen muchos beneficios, también tienen inconvenientes. Comprender ambos lados puede ayudar a los compradores y vendedores a decidir si la transacción es buena para ellos.
Ejemplo de contrato de tierra
Una actualización de noticias en el sitio web del gobierno de Detroit enfatiza que se está produciendo un manual para los residentes de la ciudad para ayudarlos con los términos de un contrato. La ciudad de Detroit cooperó con UM Poverty Solutions y Enterprise Community Partners para proporcionar materiales, orientación y procedimientos propuestos para todas las etapas del proceso de adquisición de contratos, gracias a una subvención del Center for Financial Empowerment.
La Guía para compradores por contrato permite a los compradores hacerse cargo del proceso de compra de una vivienda al brindarles la información que necesitan para tomar decisiones informadas sobre la propiedad que desean comprar y detectar señales de advertencia que sugieren que están recibiendo una mala oferta. Este es un primer paso esencial para encaminar a más habitantes de Detroit hacia la propiedad de vivienda, lo que contribuye a una mayor estabilidad de la vivienda, una mejor movilidad económica y una mayor prosperidad generacional.
Alternativas de casas de contrato de tierra
Un comprador que tiene poco dinero y/o mal crédito puede ser más adecuado para alquilar en lugar de comprar mientras ahorra para el pago inicial y reconstruye su crédito. Puede calificar para una hipoteca convencional de pago inicial bajo y posiblemente incluso obtener ayuda con el pago inicial, incluso si no tiene un pago inicial en un contrato de tierra o un pago inicial tan bajo como el 3%.
Otra posibilidad es una hipoteca de un prestamista de cartera o cooperativa de crédito con reglas de suscripción más indulgentes. Estos prestamistas no están obligados a seguir las pautas establecidas por Fannie Mae, Freddie Mac o la Administración Federal de Vivienda (FHA). Es posible que tengan una mejor solución para usted que ofrezca mejores términos y garantías legales que un contrato.
Cómo convertir un contrato de tierra en una hipoteca tradicional
Una hipoteca típica suele ser más segura y rentable que un contrato a término. Como resultado, es habitual que los compradores refinancien con un prestamista tradicional lo más rápido posible. Debería poder refinanciar tan pronto como su crédito, ingreso y relación deuda-ingreso (DTI) cumplan con los estándares mínimos si el título de la propiedad según los términos del contrato está limpio, es decir, no tiene gravámenes ni gravámenes. contra él y ninguna otra dificultad en curso.
¿Cuál es otro nombre para un contrato de tierra?
Otros contratos de tierras son términos de contrato, contratos de escrituras y acuerdos de escrituras.
¿Se tiene que registrar un contrato de tierra?
El comprador debe pagar los impuestos sobre la propiedad de acuerdo con los términos del contrato o el memorando. La propiedad debe venderse en los términos del contrato o Memorándum. Los acuerdos de opción de compra o arrendamiento no son elegibles para las deducciones de vivienda e hipoteca. Los contratos de tierras o memorandos de entendimiento deben registrarse.
¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad en un contrato de tierra?
El comprador
Sin embargo, no hay dos acuerdos iguales; por lo tanto, las partes deben analizar cuidadosamente su contrato para asegurarse de que los términos y condiciones sean correctos. Un contrato de tierra requiere que el comprador pague impuestos. También cobran costos adicionales, como impuestos sobre la propiedad, intereses hipotecarios y primas de seguros.
¿Qué hace que un contrato de tierra sea inválido?
El contrato será nulo si el objeto es ilegal. Las disposiciones de su contrato no deben violar ninguna ley federal o estatal. El contrato es nulo si la formulación o ejecución del contrato requiere que una de las partes viole la ley.
¿Cómo puedo salirme de un contrato de tierra?
Un contrato no se extinguirá automáticamente si una de las partes lo incumple o lo repudia. Para retirarse de un contrato, debe optar por rescindir el contrato en función del incumplimiento o repudio. Deberá notificar a la otra parte tan pronto como tenga conocimiento de su violación o repudio.
¿Cuál es una ventaja de un contrato de tierra para un vendedor?
Un contrato de tierra le permite al vendedor disfrutar de un flujo de ingresos constante sin los dolores de cabeza de administrar la propiedad de alquiler. También proporciona un activo o una participación en el capital a cambio de otra propiedad.
Conclusión
Un contrato de tierras permite a los compradores poseer tierras más rápido que si solicitaran financiamiento tradicional. Los compradores con calificaciones crediticias bajas u otras preocupaciones calificativas utilizan con frecuencia este financiamiento. Antes de celebrar los términos del contrato, investigue los beneficios y las desventajas y hable con un abogado de bienes raíces y un experto en préstamos hipotecarios para asegurarse de que comprende sus opciones de refinanciamiento cuando llegue el momento.
Artículos Relacionados
- Cómo comprar un terreno: guía paso a paso
- PRÉSTAMOS DE LOTE: todo lo que debe saber
- PRÉSTAMO DE TIERRA: cosas a considerar antes de comprar y cómo obtener uno
- HIPOTECA ENVOLVENTE: definición, ejemplo, calculadora y mejores prácticas de EE. UU.
- FINANCIAMIENTO DEL VENDEDOR: Cómo funciona
Referencias
