Si está buscando el préstamo hipotecario más asequible disponible, probablemente esté buscando un préstamo convencional. Sin embargo, antes de comprometerse con un prestamista, es fundamental comprender los muchos tipos de préstamos convencionales disponibles para usted. Cada opción de préstamo convencional tendrá su propio conjunto de requisitos, recompensas y desventajas. Aquí, analizaremos el préstamo hipotecario convencional, las tasas de interés y los requisitos de puntaje crediticio y veremos si es una buena opción para usted.
¿Qué es un préstamo convencional?
Un préstamo convencional es aquel que no está garantizado por un organismo gubernamental como el Departamento de Asuntos de Veteranos. Las hipotecas convencionales con frecuencia cumplen con los requisitos de pago inicial e ingresos impuestos por Fannie Mae y Freddie Mac, así como las restricciones de préstamos impuestas por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, o FHFA.
El requisito para un préstamo convencional es un puntaje de crédito de al menos 620, mientras que un puntaje de 740 o más lo ayudará a obtener la mejor tasa. Según su situación financiera y la cantidad prestada, es posible que pueda hacer un pago inicial de tan solo el 3 % con un préstamo convencional. (Sin embargo, tenga en cuenta que un pago inicial mayor puede ayudarlo a recibir una tarifa más económica).
Préstamos conformes vs. convencionales
Los préstamos convencionales con frecuencia se denominan incorrectamente hipotecas o préstamos conformes. Si bien hay cierta superposición, las dos categorías son distintas. Una hipoteca conforme es aquella cuyos términos y condiciones subyacentes coinciden con los criterios de financiamiento de Fannie Mae y Freddie Mac. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, por ejemplo, establece un límite anual en dólares (FHFA). Un préstamo no deberá exceder $647,200 en la mayor parte de los Estados Unidos continentales en 2022 (frente a $548,250 en 2021).
En consecuencia, si bien todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales son conformes. Una hipoteca jumbo de $ 800,000, por ejemplo, es una hipoteca convencional pero no una hipoteca conforme porque excede la cantidad que pueden suscribir Fannie Mae o Freddie Mac.
¿Cuáles son los diferentes tipos de préstamos convencionales?
Al comparar prestamistas y opciones de hipotecas, es posible que encuentre muchos tipos de préstamos convencionales. Estos son algunos de los más comunes, junto con una explicación de cómo funcionan.
- Préstamos convencionales conformes: Son préstamos que se adhieren a las reglas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, incluidos los montos máximos de préstamo descritos anteriormente.
- Préstamos gigantes: Los préstamos jumbo le permiten pedir prestado más que el límite máximo de préstamos para préstamos conformes. Sin embargo, a menudo requieren un puntaje crediticio más alto, una relación deuda-ingreso (DTI) más baja y un pago inicial más grande.
- Préstamos de cartera: Estos son préstamos convencionales que un prestamista prefiere mantener en su propia cartera en lugar de vender en el mercado secundario. Esta opción le permite al prestamista ser más flexible de lo que permiten las regulaciones de Fannie Mae y Freddie Mac, particularmente cuando se trata de puntajes de crédito y DTI.
- Préstamos de alto riesgo: Los préstamos conformes requieren un DTI de menos del 50% y un puntaje crediticio de 620 o mejor. Sin embargo, si su crédito no está a la altura, es posible que pueda calificar para un préstamo hipotecario de alto riesgo.
- Préstamos Convencionales Amortizados: Estos préstamos están totalmente amortizados, por lo que los compradores de viviendas tienen un pago mensual fijo desde el comienzo hasta el final del período de reembolso del préstamo, sin pago global. Las tasas hipotecarias fijas o ajustables están disponibles para préstamos convencionales amortizados.
- Préstamos hipotecarios a tipo variable: Un préstamo hipotecario de tasa fija tiene la misma tasa de interés y, por lo tanto, el mismo pago mensual durante la duración del préstamo. Una hipoteca de tasa ajustable, por otro lado, proporciona una tasa de interés fija por un período de tiempo específico, a menudo entre tres y diez años. Su tasa de interés se ajustará anualmente según las tasas del mercado.
Requisitos de préstamo para un préstamo convencional
Debe cumplir con los requisitos del préstamo para calificar para cualquier tipo de préstamo hipotecario convencional. Los préstamos convencionales generalmente tienen requisitos más estrictos que los préstamos respaldados por el gobierno, que incluyen:
#1. puntuación de crédito
Si imagina obtener un préstamo convencional como una serie de pasos, la primera etapa sería su puntaje crediticio. Los prestamistas hipotecarios necesitan un puntaje crediticio mínimo de 620 para calificar para un préstamo convencional. Para obtener la tasa de interés y el contrato más altos, necesitará un puntaje de crédito considerablemente más alto, generalmente 740 o más.
#2. Relación DTI (deuda a ingresos)
Subiendo la escalera, la siguiente información que un prestamista observará es su relación deuda-ingreso (DTI). Su relación DTI tiene en cuenta otras deudas mensuales, como préstamos para vehículos, préstamos para estudiantes y deudas de tarjetas de crédito. La mayoría de los prestamistas no permitirán que esta proporción supere el 43 %, mientras que algunos pueden hacer una excepción y permitir hasta el 50 %.
#3 Pago inicial
A diferencia de algunos préstamos asegurados por el gobierno, un prestamista no le ofrecerá el 100 por ciento del precio de compra de una vivienda en un préstamo convencional; usted debe ser capaz de hacer un pago inicial. Muchos préstamos convencionales de tasa fija para una vivienda principal (no una segunda casa o una propiedad de inversión) permiten un pago inicial de tan solo el 3% o el 5%. Si toma un préstamo convencional del 3 por ciento para comprar una casa de $ 350,000, por ejemplo, deberá pagar al menos $ 10,500.
#4. Seguro hipotecario privado
La oportunidad de pagar solo el 3% es una característica tentadora de las hipotecas convencionales, pero viene con un pago: seguro hipotecario privado (PMI). Debido a que no realizó un pago inicial del 20%, PMI protege al prestamista en caso de incumplimiento. Entonces, hasta que tenga el 20 por ciento del capital de su casa, ya sea pagando su hipoteca o aumentando el valor de su casa, debe pagar el PMI.
#5. Monto del préstamo
El paso final para obtener un préstamo convencional es determinar cuánto dinero necesita pedir prestado. Cada año, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) establece restricciones para cumplir con los préstamos convencionales. Estos difieren dependiendo de dónde se encuentre la propiedad. El límite para 2021 en la mayoría de los Estados Unidos es de $548,250. Se aplican límites de $822,375 en áreas con precios más altos, como California y la ciudad de Nueva York. Cualquier cosa más grande requerirá un préstamo jumbo.
Cómo obtener un préstamo convencional
Si ha determinado que un préstamo convencional es lo mejor para usted, aquí le mostramos cómo obtener uno:
#1. Examine su puntaje de crédito.
Antes de hacer cualquier otra cosa, debe comprender su situación crediticia. Puede hacerlo de forma gratuita al verificar su puntaje de crédito con Experian. Si su puntaje de crédito es de 620 o más, puede ser elegible para un préstamo convencional conforme. Y si está entre los 700 y los XNUMX, es más probable que califique para términos de préstamo favorables.
#2. Aparta dinero para el pago inicial.
Si bien muchos préstamos convencionales no exigen un pago inicial grande, cuanto más dinero deposite, más probabilidades tendrá de calificar para una tasa de interés más baja.
#3. Examine su relación deuda-ingreso.
Los prestamistas considerarán su DTI además de su puntaje de crédito. Los prestamistas a menudo prefieren ver que sus préstamos mensuales totales no excedan el 36% de su ingreso bruto mensual. Pueden extender su DTI necesario al 43 por ciento o más en algunas situaciones, pero Fannie Mae y Freddie Mac solo aceptarán el 50 por ciento para préstamos conformes.
#4. Busque prestamistas hipotecarios.
Considere varios proveedores de hipotecas, incluidas las tasas que ofrecen, cómo funciona el proceso de solicitud y si puede presentar la solicitud en línea. Antes de presentar la solicitud, intente descubrir al menos tres a cinco prestamistas que prefiera.
#5. Obtenga la aprobación previa.
Una preaprobación de hipoteca es un documento de un prestamista hipotecario que efectivamente acepta darle hasta una cantidad particular de dinero para comprar una casa si se cumplen ciertas condiciones. Durante este procedimiento, el prestamista o corredor le informará si se requieren otros cambios para mejorar su elegibilidad para comprar una vivienda.
¿Cuáles son los beneficios de un préstamo convencional?
No existe un préstamo hipotecario único para todos, por lo que es fundamental comprender las ventajas y desventajas de cada una de sus opciones antes de tomar una decisión. Estas son algunas de las ventajas de un préstamo convencional:
#1. Tasas de interés baratas:
Tener un buen puntaje de crédito puede ayudarlo a calificar para una tasa de interés baja. Además, después de que su relación préstamo-valor alcance el 80%, puede solicitar que renuncien al requisito de seguro. Por el contrario, el costo del seguro hipotecario asociado con un préstamo de la FHA puede continuar durante la vigencia del préstamo, al igual que el cargo de garantía asociado con un préstamo del USDA.
#2. Limitaciones de préstamo más altas:
Si bien los préstamos conformes tienen límites, los préstamos jumbo convencionales pueden aumentar aún más si es necesario. Es posible que los préstamos asegurados por el gobierno no le brinden el mismo nivel de flexibilidad.
Algunos prestamistas tienen más libertad con los préstamos convencionales que con los préstamos asegurados por el gobierno, debido a que no están obligados a seguir los criterios impuestos por esos organismos gubernamentales.
¿Cuáles son los inconvenientes de un préstamo convencional?
Junto con algunas de las ventajas de obtener un préstamo convencional sobre un préstamo respaldado por el gobierno, existen algunos inconvenientes a considerar:
#1. Más requisitos de puntaje de crédito:
Para calificar para un préstamo convencional conforme, normalmente necesita un puntaje de crédito de al menos 620, que es más alto que lo que necesitan ciertos préstamos respaldados por el gobierno.
#2. Requisitos de pago inicial más altos:
Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, ciertos programas de préstamos convencionales le permiten hacer un pago inicial de tan solo el 3% o tal vez nada en absoluto, pero espera pagar el 5% después de eso. En comparación, los préstamos FHA requieren un pago inicial del 3.5 por ciento, mientras que los préstamos USDA y VA no requieren ningún pago inicial.
#3. Criterios de calificación más estrictos:
Los préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno presentan menos riesgo para el prestamista, por lo que es posible que pueda calificar para uno si cumple con los requisitos de calificación de la agencia. Por el contrario, debido a que el prestamista asume un mayor riesgo al originar el préstamo, su estado financiero personal puede inspeccionarse más extensamente con un préstamo convencional.
¿Qué hace que una hipoteca convencional sea única de otros tipos de préstamos?
Veamos cómo se comparan los préstamos convencionales con otras opciones de préstamos comunes.
Préstamos VA vs. Préstamos convencionales
Si bien los préstamos convencionales están disponibles para todos los que cumplan con los requisitos, los préstamos VA están disponibles exclusivamente para veteranos, miembros del servicio activo y sus cónyuges sobrevivientes como un beneficio del servicio militar.
Los requisitos para los préstamos VA son comparables a los de los préstamos convencionales. Los préstamos VA, por otro lado, tienen algunas grandes ventajas.
En primer lugar, los préstamos VA no requieren un pago inicial. En segundo lugar, los préstamos VA no requieren seguro hipotecario.
Aquí hay algunas cosas en las que debe pensar si desea recibir un préstamo VA en lugar de un préstamo convencional:
- No puede usar un préstamo VA para comprar una segunda casa. El Departamento de Asuntos de Veteranos requiere que los titulares de préstamos VA vivan en la casa comprada con un préstamo VA. Las segundas residencias y las vacaciones no están permitidas con los préstamos VA.
- Debe pagar un cargo por financiamiento. La tarifa de financiación VA compensa a los contribuyentes por el gasto de obtener un préstamo VA. La tarifa de financiamiento no se aplica a ciertos grupos (cónyuges sobrevivientes, aquellos con discapacidad de VA y beneficiarios de Purple Heart que prestan servicio activo). El cargo de financiación varía según su pago inicial, si está comprando o refinanciando, y cuántas veces ha utilizado su beneficio de préstamo VA. Va desde el 1.25 por ciento al 3.3 por ciento del monto del préstamo.
Préstamos de la FHA frente a préstamos convencionales
Los préstamos de la FHA tienen requisitos crediticios menos estrictos que los préstamos convencionales. Los préstamos de la FHA, que están respaldados por la Administración Federal de Vivienda, permiten la aprobación con un puntaje de crédito de tan solo 500 y un pago inicial del 10%. Se requiere un pago inicial mínimo del 3.5 por ciento para puntajes de crédito superiores a 580. Mientras que los préstamos convencionales requieren un pago inicial más bajo (3%), debe tener un puntaje de crédito de al menos 620 para calificar.
Al elegir entre un préstamo convencional y un préstamo de la FHA, se debe considerar el costo del seguro hipotecario. Si pone menos del 10% de pago inicial en un préstamo de la FHA, debe pagar el seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo, independientemente de la cantidad de capital que tenga. Por otro lado, una vez que alcance el 20% de capital en un préstamo convencional, no tendrá que pagar un seguro hipotecario privado.
Préstamos USDA vs. Préstamos Convencionales
Si bien los préstamos convencionales están disponibles en todo el país, los préstamos USDA* solo están disponibles en comunidades rurales calificadas. Aquellos que califican para un préstamo del USDA pueden encontrar que es un préstamo relativamente razonable en comparación con otras opciones de préstamo.
Un préstamo convencional no tiene límite máximo de ingresos. Sin embargo, los préstamos del USDA tienen límites de ingresos que varían según la ubicación y el estado donde está comprando la casa. Su prestamista evaluará los salarios de todos en el hogar, no solo de las personas en el préstamo, al determinar su elegibilidad para un préstamo. Préstamo del USDA.
Los préstamos del USDA no requieren el pago de un seguro hipotecario privado (PMI), pero sí requieren el pago de un cargo garantizado, que es equivalente a PMI. Si lo paga en su totalidad, el costo es del 1% del monto total del préstamo. También puede pagar el cargo de garantía como parte de su pago mensual. El cargo de garantía suele ser menos costoso que el PMI.
¿Qué son las tasas de préstamo convencionales?
Las tasas de interés de un préstamo hipotecario convencional fluctúan a diario. Las tasas de interés de las hipotecas convencionales suelen ser un poco más bajas que las tasas de interés de los préstamos de la FHA y un poco más altas que las tasas de interés de los préstamos de la VA. Sin embargo, la tasa de interés precisa que reciba estará determinada por sus circunstancias únicas.
Si bien muchos sitios web pueden proporcionarle tasas de interés de préstamos convencionales estimadas, la mejor manera de ver su tasa de interés hipotecaria real es presentar una solicitud.
¿Qué hace que un préstamo convencional sea diferente de un préstamo regular?
Los prestamistas privados ofrecen hipotecas convencionales sin respaldo del gobierno. No están respaldados por el gobierno como los préstamos de la FHA. La calificación requiere un puntaje de crédito más alto, una relación DTI y un pago inicial.
¿Por qué son mejores los préstamos convencionales?
Si tiene buen crédito y poca deuda, considere un préstamo tradicional. Pagar el 20 % por adelantado elimina el PMI y reduce los pagos de la hipoteca. Los préstamos convencionales necesitan tan solo un 3% de pago inicial.
¿Cuál es el riesgo de un préstamo convencional?
Los préstamos convencionales son más flexibles pero más riesgosos porque no están asegurados por el gobierno federal. Esto hace que sea más difícil obtener un préstamo estándar, lo que lo protege financieramente.
¿Cuál es el riesgo de un préstamo convencional?
Es posible un préstamo hipotecario convencional a 15 o 20 años. Tarifas: Fijas o modificables. La puntuación de crédito y el historial determinan la tasa de interés.
¿Quién aprueba los préstamos convencionales?
El asegurador puede aprobar, denegar o pausar su solicitud de préstamo hipotecario. Borrar para cerrar: si es así, ha proporcionado todo. Programe su cierre con el prestamista.
Conclusión
Hay varias alternativas hipotecarias disponibles para usted, pero un préstamo convencional puede ser una decisión sensata para mantener los costos bajos y es una de las opciones más comunes para los prestatarios.
Tener su puntaje de crédito, ingresos y activos en orden es el mejor enfoque para calificar para un préstamo convencional. Tenga en cuenta que, si bien algunos prestamistas están listos para ser flexibles al solicitar un préstamo convencional, normalmente debe compensar una debilidad en un área. Por ejemplo, si su puntaje de crédito es bajo, normalmente requerirá un pago inicial más grande y un salario más alto. En general, si tiene un pago inicial, ingresos suficientes y un puntaje de crédito calificado, debería poder recibir un préstamo convencional.
Preguntas frecuentes sobre préstamos convencionales
¿Es difícil obtener un préstamo convencional?
Aunque un préstamo convencional es el tipo de hipoteca más frecuente, es sorprendentemente difícil de obtener. Los prestatarios deben tener un puntaje de crédito mínimo de alrededor de 640 para calificar (el puntaje mínimo más alto de cualquier producto hipotecario) y una relación deuda-ingreso del 43 por ciento o menos.
¿Es mejor optar por la FHA o lo convencional?
Si tiene un crédito sólido o excelente, con frecuencia se prefiere un préstamo convencional porque su tasa hipotecaria y los cargos del PMI serán más bajos. Sin embargo, si su puntaje de crédito está entre los 500 superiores o los 600 inferiores, un préstamo de la FHA puede ser ideal. FHA es con frecuencia la alternativa menos costosa para los clientes con mal crédito.
¿Cuál es el pago inicial mínimo para un préstamo convencional?
El pago inicial mínimo para una hipoteca convencional es del 3%. Sin embargo, los prestatarios con puntajes crediticios más bajos o una relación deuda-ingreso más alta pueden verse obligados a pagar más.
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