Cuando se trata de comprar una casa, hacer un pago inicial puede ser difícil, especialmente si desea hacer un pago inicial del 20% para evitar pagar un seguro hipotecario privado. Si no puede pagar un pago inicial grande, un préstamo combinado puede ser una alternativa viable para usted. Sin embargo, estos préstamos vienen con su propio conjunto de precios y desventajas. Esto es lo que debe saber sobre un préstamo hipotecario superpuesto, los prestamistas, cómo refinanciarlos y sus alternativas.
¿Qué es un préstamo piggyback?
Un préstamo piggyback consiste en obtener dos hipotecas, una grande y otra pequeña. La hipoteca más pequeña se “esconde” detrás de la más grande. Una hipoteca tradicional es un préstamo primario. La otra opción es un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito.
La razón principal para obtener un préstamo superpuesto es evitar pagar un seguro hipotecario privado.
¿Cómo funciona un préstamo piggyback?
Un préstamo piggyback funciona de la siguiente manera: obtiene una hipoteca por el monto estándar del 80% del precio de compra de la vivienda. En lugar de pagar el 20 % restante en efectivo para un pago inicial, obtiene un segundo préstamo (generalmente al 10 %) y luego deposita el 10 % restante en efectivo.
Suponga que desea comprar una casa de $200,000 pero solo tiene $20,000 en ahorros. Utilizando la técnica del préstamo piggyback, obtendría una hipoteca de $160,000 (80 por ciento). Luego, sacaría un préstamo de 20,000 10 dólares (20,000 por ciento). Finalmente, pagaría los $10 restantes (XNUMX%) como pago inicial.
Utiliza este enfoque para obtener ambos préstamos al mismo tiempo. El segundo préstamo más pequeño, generalmente un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito (HELOC) con un período de retiro de 10 años, complementa el primero para satisfacer sus necesidades totales de préstamo.
Sin embargo, no está obligado a obtener ambos préstamos del mismo prestamista. Si notifica a su prestamista hipotecario principal que tiene la intención de utilizar un préstamo combinado, lo recomendarán a un segundo prestamista que puede proporcionar el financiamiento adicional.
Tipos de Préstamo Piggyback
Hay varios tipos de préstamos piggyback:
Obtener una segunda hipoteca: un préstamo superpuesto estándar tiene dos hipotecas. Eso significa dos conjuntos diferentes de gastos y términos de cierre. Incluso puede ser necesario utilizar dos prestamistas de préstamo a cuestas distintos.
- Préstamo de capital de propiedad: Si actualmente vive en una casa que pagó (o redujo significativamente con su hipoteca), puede solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, que es una suma global de efectivo que puede poner en la parte posterior de una hipoteca por hasta al 80% del precio de compra.
- HELOC: Un HELOC es similar a un préstamo con garantía hipotecaria, excepto que la tasa de interés de un HELOC es variable, por lo que sus pagos mensuales fluctuarán y retirará efectivo en lugar de retirar una gran suma de una sola vez.
Por qué podría ser difícil obtener un préstamo piggyback
En teoría, un préstamo piggyback parece ser la mejor alternativa, pero existen peligros, por lo que el prestamista requerirá prueba de que usted puede manejar la deuda adicional.
Una cosa a tener en cuenta es que el prestamista hipotecario considerará su relación deuda-ingreso (DTI) al aprobar su préstamo. Debido a que efectivamente está sacando dos préstamos para una propiedad, está incurriendo en más deuda, por lo que necesitará un salario mayor para cubrir ambos.
Su DTI no debe exceder el 28 por ciento, lo que significa que el costo mensual total de ambos préstamos no puede exceder el 28 por ciento de su ingreso bruto mensual. Si su ingreso mensual antes de impuestos es de $6,000, por ejemplo, no será elegible para un préstamo combinado que cueste más de $1,680 al mes.
Además, debido a que tomar dos préstamos distintos al mismo tiempo es peligroso, necesitará un buen crédito para calificar para un préstamo combinado. Cada prestamista tiene varios requisitos, pero se requiere un puntaje de crédito de al menos 680.
Ventajas de los préstamos piggyback
#1. Evitación de PMI
Una de las razones más típicas para obtener un préstamo piggyback es evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que protege al prestamista en caso de incumplimiento. Obtener dos hipotecas es menos costoso para el propietario de la vivienda y, con frecuencia, el interés es deducible de impuestos. Antes de tomar una decisión financiera tan importante, recomendamos consultar con su profesional de impuestos.
Cuando tiene un 20 % o más de capital en su casa, tiene el derecho legal de solicitar que su prestamista suspenda su PMI. De lo contrario, se requiere que el prestamista suspenda el PMI una vez que haya alcanzado el 22 por ciento de capital en su propiedad.
#2. Pagos iniciales reducidos
Una hipoteca piggyback también se puede utilizar para financiar más del 80 % del precio de compra de una vivienda (también conocida como 80 % de préstamo a valor o LTV).
Por ejemplo, si el comprador de una propiedad solo tiene suficiente dinero para un pago inicial del 5%, puede adquirir un préstamo 80/15/5. El “80” se refiere a la hipoteca inicial, que financia el primer 80% del precio de compra de la vivienda. El "15" se refiere a la segunda hipoteca, que financia el 15% restante del precio de compra. El “5” representa el pago inicial del 5% del prestatario.
Esto se puede hacer de dos maneras: 80/15/5 o 80/10/10. Sin embargo, algunos prestamistas de préstamos superpuestos brindan una opción 80/20 en la que la segunda hipoteca cubre el resto del precio de compra sin pago inicial.
# 3 Conveniencia
Un préstamo piggyback puede ser una herramienta útil para los compradores de propiedades. Debido a que una hipoteca piggyback se cierra al mismo tiempo que la hipoteca inicial, no es necesario asistir a dos cierres, firmar dos juegos de documentos o pagar dos cargos de cierre diferentes. Si su prestamista original no ofrece préstamos complementarios, lo más probable es que proponga otro prestamista con el que tenga una conexión de trabajo.
El segundo préstamo a veces se puede estructurar de tal manera que el propietario pueda beneficiarse de él. Por ejemplo, si el segundo préstamo es una línea de crédito con garantía hipotecaria, el propietario puede utilizar el préstamo para realizar mejoras en la vivienda.
Los préstamos piggyback también pueden diseñarse para aceptar pagos de intereses simples. Esto significa que solo tiene que pagar el interés durante un período de tiempo determinado, pero puede agregar tanto capital como desee además de eso.
Esta opción brinda a los propietarios más opciones sobre cómo pueden gastar su dinero. Pueden ponerlo en su 401 (k) u otras inversiones financieras, pagar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos o conservarlo para un día lluvioso.
#4. Acuerdo Préstamo Jumbo Tasas de interés como mínimo
Si está buscando una propiedad más costosa, un préstamo superpuesto puede permitirle eludir las restricciones crediticias de los préstamos jumbo. Las tasas de interés más bajas en la primera hipoteca lo beneficiarán.
Los inconvenientes del préstamo piggyback
Por otro lado, las hipotecas superpuestas tienen una serie de desventajas que pueden desanimar a un prestatario. Aquí están algunos ejemplos:
#1. Tasas de interés más altas:
Debido a que la segunda hipoteca está relacionada con las tasas de interés a corto plazo, generalmente se financia a una tasa hipotecaria más alta que la hipoteca principal. De hecho, estas tasas eventualmente pueden compensar el gasto de PMI.
#2. Pagos mensuales más altos:
Las segundas hipotecas a menudo se limitan a las residencias principales y tienen un período de préstamo más corto que las primeras hipotecas. Esto significa pagos hipotecarios mensuales más altos y restricciones en el tipo de casa.
#3. Restricciones de cantidad:
Las segundas hipotecas están igualmente restringidas a montos de préstamo de no más de $100,000. Sin embargo, algunos prestamistas de préstamos superpuestos permiten más. Los préstamos piggyback no están disponibles con otros prestamistas, como Rocket Mortgage®.
Requisitos para un préstamo piggyback
Las condiciones y los términos del préstamo difieren de un prestamista a otro. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas que ofrecen este tipo de programa siguen varios de los mismos estándares. Tenga en cuenta que los estándares enumerados a continuación no son vinculantes para ningún prestamista en particular, pero debe esperar lo siguiente:
- Un prestatario normalmente debe cumplir con todos los mismos requisitos que un préstamo convencional. Esto incluye al menos dos años de historial laboral satisfactorio, sin problemas serios de crédito y restricciones de reserva impuestas por algunos prestamistas (una cierta cantidad de ahorros líquidos).
- Se requiere una puntuación de crédito de 680 o superior. Puede encontrar un prestamista que haga una excepción, pero no sabemos de ningún prestamista hipotecario que tenga un puntaje crediticio más bajo.
- Se le pedirá que haga un pago inicial. La cantidad necesaria está determinada por el programa de préstamo combinado para el que solicita. En un programa 80/10/10, debe prever que tendrá que pagar un 10 % inicial. Deberá hacer un pago inicial del 5 % en un programa 80/15/5.
Los mejores prestamistas de préstamos a cuestas en 2023
Todos los prestamistas hipotecarios enumerados a continuación brindan un préstamo combinado además de las hipotecas típicas como FHA, USDA, y préstamos convencionales. Recomendamos hablar con uno de los especialistas en préstamos expertos de estas empresas que pueden ayudarlo a hacer una selección informada.
- banquero alpino
- Hipoteca Bluewater
- Capital de la estrella del norte
- Préstamo Arcus
- Cooperativa de crédito federal First Castle
- Corporación de Capital Mayorista
- Hipotecas en toda la ciudad
¿Cómo ayuda un préstamo piggyback a eliminar el PMI?
Los prestamistas de préstamos combinados con frecuencia exigen un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial del préstamo es inferior al 20%. En algunas situaciones, se puede utilizar una hipoteca piggyback para obtener el capital de pago inicial para aliviar esta necesidad. Cabe señalar que cada préstamo puede incluir términos o restricciones que impiden que se utilice de esta manera.
¿Es un préstamo junior o senior una hipoteca piggyback?
Una hipoteca piggyback es un préstamo junior que está subordinado al préstamo senior, la hipoteca primaria. Las hipotecas junior suelen tener tasas de interés más altas, están limitadas a montos de préstamo más pequeños y pueden estar sujetas a imitaciones adicionales.
¿Cómo se puede refinanciar un préstamo piggyback?
Quizás se esté preguntando: "¿Podré refinanciar si adquiero un préstamo superpuesto?"
Sí, sin embargo, refinanciar con una segunda hipoteca es un poco más difícil.
Cuando usted refinancia un préstamo concatenado, es posible que pueda pagar la segunda hipoteca. Puede combinar dos préstamos hipotecarios en uno de esta manera, reduciendo efectivamente su tasa de interés y el interés total pagado.
Esto no se considerará un refinanciamiento con retiro de efectivo siempre que pueda demostrar que utilizó la segunda hipoteca completa para adquirir su casa. Esto significa que puede beneficiarse de tarifas más bajas.
Cuando refinancie un préstamo concatenado, debe asegurarse de tener suficiente capital en su casa para pagar cualquier saldo pendiente de la segunda hipoteca.
Puede refinanciar su préstamo piggyback para combinar ambas deudas en una sola, o puede refinanciar simplemente la primera hipoteca y no tocar el segundo gravamen.
La segunda opción es refinanciar solo la hipoteca principal y dejar solo el segundo gravamen (el "préstamo superpuesto").
Tendrá que comunicarse con el prestamista propietario de su segunda hipoteca para lograr esto. Debe estar de acuerdo en tomar un asiento trasero a su hipoteca recién refinanciada. Esto se conoce como un "acuerdo de subordinación".
En general, no se le debería impedir refinanciar su préstamo combinado a una tasa de interés reducida en el futuro. Sin embargo, tenga en cuenta que habrá más aros por los que saltar.
Alternativas de préstamo a cuestas
Los préstamos combinados eran típicos antes de que se hicieran populares varios esquemas de hipotecas con pagos iniciales bajos, según McBride. Si le preocupa ese pago inicial del 20%, hay una variedad de préstamos y subvenciones para compradores de vivienda por primera vez disponibles para ayudarlo a mudarse a una casa con menos dinero por adelantado y sin la capa adicional de un préstamo complementario:
#1. préstamo de la FHA
Un préstamo de la FHA, respaldado por la Administración Federal de Vivienda, le permite hacer un pago inicial de tan solo el 3.5 por ciento para una propiedad. También puede obtener este préstamo si tiene mal crédito. Para el pago inicial del 3.5 por ciento, el programa exige un puntaje de crédito mínimo de 580. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, debe hacer un pago inicial del 10%.
#2. Convencional 97
Fannie Mae y Freddie Mac, dos corporaciones patrocinadas por el gobierno, ayudan a que las hipotecas estén disponibles con tan solo un 3% de pago inicial.
#3. préstamo VA
Si ha estado o está sirviendo actualmente en las fuerzas armadas, puede calificar para un préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos, y no tiene que hacer ningún pago inicial.
Podrá escribir un cheque más pequeño con un programa de pago inicial bajo, pero dependiendo de su prestamista, también se espera que aumente su conocimiento sobre la compra de una vivienda. Por ejemplo, el programa de préstamos con pago inicial bajo de Bank of America requiere que los prestatarios tomen clases de educación para compradores de vivienda. Invertir unas pocas horas de tu tiempo, por otro lado, es una pequeña cantidad a pagar para poder pagar tu propio lugar.
¿Puede una casa tener dos préstamos?
Cuando obtiene dos préstamos distintos para la misma propiedad, esto se conoce como una hipoteca piggyback. En la mayoría de los casos, el primer préstamo es por el 80% del valor de la casa y el segundo préstamo es por el 10%. Usted es responsable de pagar el pago inicial del 10% restante.
¿Cómo puedo solicitar un préstamo personal?
¿Cómo puedo solicitar un préstamo personal?
Se puede obtener un préstamo personal de un banco, cooperativa de crédito, compañía de tarjetas de crédito o prestamista en línea. Por lo general, debe proporcionar cierta información personal y financiera básica al presentar la solicitud en persona o en línea.
¿Qué más llamas un préstamo piggyback?
Un préstamo piggyback, también conocido como 80/10/10 o hipoteca combinada, consiste en obtener dos hipotecas a la vez, una por el 80 % del precio de compra de la vivienda y otra por el 10 %, con su propio efectivo para un pago inicial que cubra el último 10%.
En Banca, ¿Qué Significa el Término “Piggyback”?
Cuando alguien aprovecha la tarjeta de crédito de otra persona, lo hace con la intención de aumentar su puntaje crediticio. Esto no es lo mismo que tener una cuenta conjunta.
¿Qué préstamo me pueden aprobar más rápido?
Los préstamos de día de pago, los préstamos sobre el título del auto, los préstamos de casas de empeño y los préstamos personales sin verificación de crédito son los préstamos que son más fáciles de aprobar. Estos préstamos son accesibles para aquellos con mal crédito porque proporcionan dinero inmediato y tienen pocas condiciones.
Preguntas frecuentes sobre préstamos compartidos
¿Qué tan difícil es obtener un préstamo piggyback?
Si bien las hipotecas superpuestas son cada vez más frecuentes, están lejos de ser fáciles de obtener. Para calificar, lo más probable es que necesite un puntaje de crédito en las áreas FICO muy bueno (740-799) o excepcional (800-850). Además, debe solicitar y ser aprobado para ambos préstamos individualmente.
¿Siguen existiendo los préstamos piggyback?
Algunos pueden sorprenderse de que los préstamos superpuestos todavía estén disponibles en 2023. No solo existen, sino que múltiples prestamistas hipotecarios brindan este tipo de préstamos.
¿Cómo califica para un préstamo piggyback?
Las hipotecas superpuestas con frecuencia requieren un puntaje crediticio alto. Lo más probable es que necesite un puntaje de crédito de 680 para calificar, aunque esto puede variar según el prestamista. Los prestatarios con crédito menos que perfecto, un historial de ingresos inconsistente o que están usando un regalo para el pago inicial del 10% probablemente requerirán FHA.
- ¿Qué es el seguro hipotecario y cuándo lo necesita?
- TASAS HIPOTECARIAS PARA PROPIEDADES DE INVERSIÓN: Tasas Hipotecarias Actuales para Propiedades de Inversión
- Mercado hipotecario secundario: guía paso a paso sobre cómo funciona
- SEGUNDA HIPOTECA: Definición, Tarifas y Requisitos
- ¿Qué es la prima del seguro hipotecario? Cómo funciona
- CÓMO DESHACERSE DEL PMI: ¿Con qué facilidad puedo deshacerme de mi PMI?
