Si está en el mercado de viviendas nuevas pero tiene problemas para obtener la aprobación previa del préstamo, el financiamiento del propietario es una alternativa que puede mantener su sueño de ser propietario de una vivienda a su alcance. Si bien no todos los vendedores estarán dispuestos, o podrán, otorgar financiamiento directo al comprador, puede ser una excelente opción para comprar una propiedad y agilizar el proceso de cierre. Sin embargo, las casas financiadas por el propietario pueden ser difíciles e involucrar un acuerdo por escrito, por lo que es crucial comprender el proceso antes de firmar en la línea firmada. Le mostraremos cómo funciona el financiamiento del propietario, quién paga los impuestos sobre la propiedad de las viviendas, cómo podría ayudarlo como comprador o vendedor y cómo estructurar un acuerdo financiado por el propietario.
¿Qué es la financiación del propietario?
El financiamiento del propietario, también conocido como financiamiento del vendedor, permite a los compradores pagar nuevas viviendas sin depender de una hipoteca típica. En cambio, el propietario (vendedor) financia la compra, con frecuencia a una tasa de interés más alta que las tasas hipotecarias existentes y con un pago global que vence después de al menos cinco años. Esto puede agilizar el proceso de compra y venta de una casa al eliminar la necesidad de un prestamista, tasación e inspección.
¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?
Al igual que una hipoteca normal, el financiamiento del propietario implica hacer un pago inicial de la propiedad y pagar el saldo con el tiempo. Dicho esto, esta alternativa al financiamiento estándar suele ser más costosa y necesita reembolso o refinanciamiento en un préstamo tradicional en tan solo cinco años. Aun así, la financiación del vendedor suele ser más rápida y fácil de obtener que una hipoteca respaldada por el gobierno, si el vendedor puede proporcionarla.
Y, aunque la mayoría de los financiamientos para propietarios necesitan algún tipo de antecedentes o verificación de crédito, pueden ayudar a los prestatarios que de otro modo estarían descalificados a obtener la propiedad de la vivienda. No solo no hay bancos ni prestamistas tradicionales involucrados, sino que el financiamiento del propietario tampoco exige una inspección o evaluación a menos que el comprador las quiera.
Una vez que el comprador y el vendedor acuerdan las condiciones, se realizan pagos mensuales al propietario-vendedor de acuerdo con un cronograma de amortización acordado. El prestatario también podría tener que hacer un pago global considerable al final del plazo del préstamo, según ese cronograma. Sin embargo, a diferencia de las hipotecas convencionales, los pagos de impuestos y seguros generalmente no se incluyen en el servicio de la deuda mensual y el comprador debe realizarlos por separado.
El comprador reembolsa a los prestamistas con el producto de un nuevo préstamo o realiza el pago global después del plazo del préstamo, según la opción que elija. Dependiendo de cómo se estableció inicialmente el financiamiento del propietario, el vendedor firmará una Satisfacción de hipoteca que confirma que la hipoteca se pagó en su totalidad y libera el gravamen sobre la propiedad, o el comprador recibirá el título de la propiedad por primera vez. .
Costos de financiamiento del propietario
Los gastos de las casas financiadas por el propietario pueden ser más bajos porque no hay necesidad de una hipoteca emitida por un banco, pero el hecho de que el vendedor proporcione el dinero no significa que el comprador no será responsable de los cargos de cierre. McDermott afirma que los propietarios que financian a los compradores aún deben estar preparados para pagar los gastos, como la búsqueda de títulos y las tarifas de registro de escrituras.
Los impuestos a la propiedad también deben ser considerados. Estos impuestos, junto con el costo del seguro de propiedad, generalmente se incluyen en el pago mensual de la hipoteca si obtiene una hipoteca estándar para comprar una propiedad. En el caso de una adquisición financiada por el propietario, el prestatario es responsable del pago de impuestos y primas de seguro a la autoridad fiscal y al proveedor de seguros correspondientes. Idealmente, el acuerdo de financiación del propietario debería incluir condiciones de pago tanto para el seguro como para los impuestos sobre la propiedad.
La buena noticia es que, si usted es un comprador que piensa en la financiación del propietario, es probable que los gastos de cierre no aumenten el precio de compra hasta en un 5 %, como ocurre a veces con la financiación hipotecaria convencional. El agente de bienes raíces, inversionista y abogado de bienes raíces con sede en Atlanta, Bruce Ailion, afirma que los gastos de cierre financiados por el propietario son "generalmente significativamente menores de lo que pagaría con financiamiento bancario".
Financiamiento del propietario en viviendas
Un experto en bienes raíces o agente de bienes raíces puede ayudarlo a ubicar propiedades que se venden con financiamiento del propietario si no puede obtener el financiamiento que necesita de un banco o prestamista hipotecario.
Simplemente verifique que el pagaré que firme sea compatible con la ley y establezca correctamente las condiciones del acuerdo. Un acuerdo de financiamiento del vendedor debe revisarse después de algunos años, especialmente si las tasas de interés han disminuido o su puntaje crediticio ha aumentado, ya que esto le permitirá refinanciar con una hipoteca convencional y pagarle al vendedor antes de lo previsto.
Mencionar el acuerdo en la comercialización de sus viviendas ayudará a atraer compradores que estén interesados en esta posibilidad si desea proporcionar financiación de propietario como vendedor.
Hacer la tarea es vital, según McDermott. Asegurarse de que su comprador esté listo y sea capaz de mantener su mitad del contrato es lo mejor para usted porque no utilizará el modelo sofisticado de riesgo crediticio empleado por los suscriptores de préstamos. Sugiere que exija un pago inicial considerable, preferiblemente del 15%. “Averigüe la posición del comprador y la estrategia de salida, así como su estrategia y calendario. Por último, pero no menos importante, desea estar seguro de que el comprador podrá pagarle y refinanciar cuando venza su pago global.
Un contrato de financiación del propietario se puede redactar de varias maneras. Las configuraciones típicas incluyen:
- Pagaré
- Escritura de fideicomiso
- Contrato de alquiler con opción a compra
Para salvaguardar los derechos tanto del comprador como del vendedor, es esencial que un abogado experto en bienes raíces con experiencia en la creación de acuerdos de financiación del propietario cree o revise la documentación pertinente.
Quién paga los impuestos sobre la propiedad sobre el financiamiento del propietario
El dueño de una propiedad que tiene financiamiento del dueño también está a cargo de pagar los impuestos sobre la propiedad. Si el comprador se identifica como el propietario en la escritura, puede ser responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad, pero si el vendedor proporciona la financiación de la compra, sigue siendo responsable.
Cualquier acuerdo en el que se vende una propiedad a cambio de una financiación parcial o total se conoce como financiación del propietario. Un préstamo hipotecario es un tipo de préstamo que solo puede recibir el propietario, que también es el propietario de la deuda, a diferencia de un banco u otro prestamista. El comprador debe cumplir con el cronograma de amortización establecido por el vendedor y hacer pagos de hipoteca regulares para ser elegible para esta hipoteca. Al comprar una casa, es posible que deba tener en cuenta una variedad de opciones de financiamiento.
Una segunda hipoteca puede ser solicitada por quienes compran bienes inmuebles, celebran un contrato de tierra o toman un contrato de arrendamiento. Con el financiamiento del propietario, el vendedor puede vender la propiedad tal como está sin exigir reparaciones. La hipoteca existente del comprador tiene una tasa de interés más alta que la hipoteca existente del vendedor.
Ejemplo de financiación del propietario
Considere un escenario en el que un comprador desea adquirir una casa histórica pero no puede hacerlo debido a la edad y condición de la propiedad. El prestatario acepta pagar $80,000 por la casa y hacer un pago inicial de $25,000, o un poco más del 30% del costo total.
Con un pago global de alrededor de $47,000 que vence después de cinco años, el vendedor acepta financiar los $55,000 restantes por un plazo de cinco años a una tasa del 7% y amortizarlos en 20 años. Además de realizar pagos mensuales de $426 durante el plazo del préstamo, el comprador también está a cargo de pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro.
El comprador obtiene el título de propiedad de la casa al momento del cierre, pero todavía está gravado por la hipoteca del vendedor. El comprador realiza el pago global final después de cinco años de pagos mensuales puntuales, y luego se cancela la deuda hipotecaria.
Beneficios y desventajas del propietario de viviendas
Debido a que puede simplificar la financiación de la compra de una casa, el financiamiento del propietario es una opción popular para los prestatarios. En lugar de aceptar el pago de una sola suma, los vendedores pueden elegir el financiamiento del propietario para acelerar el proceso de cierre y cobrar intereses. Sin embargo, algunos inconvenientes pueden desanimar a un comprador o vendedor de aceptar la financiación del propietario.
Beneficios para los compradores
- Puede dar a los prestatarios acceso a financiamiento para el que de otro modo no serían elegibles
- Permite a los compradores financiar casas incluso cuando no son elegibles para financiamiento convencional
- Permite a los compradores y vendedores acelerar el proceso de cierre al reducir el tiempo de diligencia debida
- Disminuye el coste de cierre al eliminar las comisiones bancarias, los costes de tasación y, si el comprador lo desea, los costes de inspección.
- Elimina el pago inicial mínimo requerido para las hipotecas respaldadas por el gobierno.
Beneficios para los vendedores
- No requiere que los propietarios cumplan con los criterios de tasación de un prestamista, lo que les permite vender su propiedad tal como está.
- Ofrece una inversión potencial con rendimientos superiores a la mayoría de las inversiones convencionales.
- Reduce la cantidad de diligencia debida requerida y elimina el proceso de préstamo para acelerar el proceso de venta.
- Continúa permitiendo la venta del pagaré a un comprador a cambio de un pago por adelantado.
- Permite a los vendedores mantener la posesión de su casa y cualquier pago de hipoteca realizado si el comprador no cumple.
Inconvenientes para los compradores
- Suelen implicar tipos de interés superiores a los de una hipoteca convencional
- Podría imponer un pago global a los prestatarios después del plazo del préstamo.
- La solvencia del comprador puede impedir que el vendedor acepte la financiación del propietario.
- La hipoteca del vendedor puede tener una cláusula de vencimiento en el momento de la venta que le prohíba proporcionar financiamiento al propietario porque lo obliga a pagar el préstamo cuando venda la casa.
Inconvenientes para los vendedores
- Somete a los vendedores a la posibilidad de falta de pago, eventual incumplimiento y, en algunas situaciones, la necesidad de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria
- Si el prestatario no cumple, el vendedor es responsable de las reparaciones y otras implicaciones del mantenimiento pospuesto.
- La ley federal puede limitar los pagos globales, prohibir que los vendedores ofrezcan financiamiento al propietario y exigir que las partes trabajen con un originador de préstamos hipotecarios.
Cómo configurar una transacción de financiación del vendedor
Cada vez que un comprador y un vendedor acuerdan el financiamiento del propietario, los términos de la transacción deben formalizarse por escrito. El enfoque ideal dependerá de sus necesidades y circunstancias particulares, pero existen algunos métodos diferentes para hacerlo. Estas son las tres formas principales de organizar un acuerdo financiado por el vendedor:
#1. Hacer uso de un pagaré, hipoteca o escritura de fideicomiso
Este modelo te resultará familiar si estás familiarizado con las hipotecas convencionales. Tanto el comprador como el vendedor firman un pagaré, que especifica los términos que incluyen el monto del préstamo, la tasa de interés y el calendario de amortización. El nombre del comprador aparece en el título, la hipoteca se presenta ante el gobierno local y la casa sirve como garantía o garantía para el préstamo.
#2. Crear un contrato de escritura
Un contrato de escritura es cuando un comprador espera obtener la escritura de una propiedad financiada por el propietario hasta que realiza el último pago del préstamo. También se conoce como venta a plazos o contrato de terreno. Alternativamente, el comprador adquiere el título si paga al vendedor en su totalidad y refinancia la deuda con un prestamista diferente.
#3. Construir un contrato de arrendamiento con opción a compra.
En esta opción, también conocida como "alquiler con opción a compra" u "opción de arrendamiento", el vendedor arrienda la propiedad al comprador, quien luego tiene la opción de comprarla por una cierta suma. Cuando finaliza el período de arrendamiento, el comprador tiene dos opciones: puede ejercer su opción de arrendamiento y comprar la propiedad. El comprador paga el alquiler. La renta pagada durante el tiempo de arrendamiento se acredita contra el precio de compra si decide comprar la propiedad.
Recomendamos tratar con un abogado calificado que anteponga sus intereses al crear la documentación relevante porque el financiamiento del propietario puede ser complicado.
¿Cuándo debo considerar el financiamiento del propietario?
El financiamiento del propietario es una opción popular para los prestatarios porque puede simplificar la financiación de la compra de una casa. En lugar de aceptar el pago de una sola suma, los vendedores pueden elegir el financiamiento del propietario para acelerar el proceso de cierre y cobrar intereses.
¿Es la financiación del vendedor una buena idea?
Sí. Lo mejor para un vendedor que está financiando la compra de una casa es que, idealmente, sea propietario absoluto de la propiedad o tenga un "préstamo mínimo que los compradores puedan pagar si hacen un pago inicial de la propiedad".
¿El financiamiento del propietario daña su crédito?
En la mayoría de los casos, un acuerdo de financiamiento del vendedor no mejorará su crédito de ninguna manera porque es poco probable que el propietario registre el pago mensual de su hipoteca.
¿Cómo se calcula el financiamiento del propietario?
Calcule $100,000 x 0.08 para obtener $8,000 de interés durante todo el año en un préstamo financiado por el vendedor con una tasa de interés del 8 %. En este caso, un préstamo de $100,000 al 8% necesitaría un pago mensual de $666.67 solo de interés.
Conclusión
Tanto los compradores como los vendedores pueden beneficiarse de la financiación del propietario. Si la financiación convencional no es una opción, puede permitir a los compradores adquirir bienes inmuebles. Puede acelerar la venta de una propiedad y generar ingresos de inversiones para los vendedores. Pero también hay peligros involucrados en este tipo de financiamiento. Recomendamos consultar a un abogado para que lo ayude a redactar y analizar los documentos, así como cualquier otro documento legal si está pensando en la financiación del propietario.
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Referencias
