Si bien la misma empresa puede manejar tanto la originación de préstamos como el servicio de hipotecas, los dos servicios son fundamentalmente diferentes. El manejo de préstamos es un proceso complejo que requiere un servicio integral desde el momento en que el prestatario considera una hipoteca hasta la fecha en que se recibe el último pago.
Para garantizar un proceso fluido para todas las partes involucradas, los prestamistas cuentan con diversos equipos que trabajan en la originación y el servicio de préstamos. En esta publicación, aprenderemos más sobre el proceso de originación de un préstamo hipotecario y la tarifa asociada.
¿Qué es la originación de préstamos?
En bienes raíces, la originación de préstamos se refiere al proceso mediante el cual un comprador obtiene un préstamo hipotecario de un banco u otro prestamista. La originación de préstamos implica con frecuencia recopilar y analizar datos de clientes apropiados o relevantes para tomar una decisión sobre el préstamo.
¿Sabía que el proceso de originación de un préstamo varía según el tipo de préstamo? Por ejemplo, el proceso de originar un préstamo hipotecario difiere significativamente del de originar un préstamo personal.
Ejemplos de originación de préstamos
Ejemplo 1: La originación de un préstamo personal.
Eejemplo 2: La originación de un préstamo hipotecario
¿Cómo funciona el proceso de originación de préstamos?
Un solicitante comienza el proceso de originación del préstamo mediante la presentación de documentación y datos al prestamista. Esta información puede ser menos detallada para un préstamo garantizado pequeño en comparación con un préstamo grande, pero se considerará el historial crediticio, los ingresos y los activos, y la información sobre cómo se utilizará el préstamo.
La mayoría de los prestamistas luego tomarán toda la documentación necesaria e ingresarán los datos clave en un producto de software de suscripción automatizado, o un suscriptor determinará manualmente los límites de préstamo para los que califica el prestatario.
El representante del prestamista analizará los posibles términos y tasas de interés con el prestatario, ya que puede calificar para una tasa más baja en un préstamo a más largo plazo o si el préstamo es de tasa fija versus tasa ajustable. Si los términos son aceptables, pueden aceptar proceder con el préstamo.
Todo este esfuerzo es recompensado con una tarifa que está incluida en el préstamo. Una tarifa típica de originación de hipoteca para un préstamo hipotecario es del 0.5% al 1% del monto del préstamo.
Note: Debido a que cada prestamista debe incluirlo en la estimación de su préstamo, sabrá el monto de su tarifa de originación con anticipación. Solo en circunstancias excepcionales se pueden aumentar las tarifas de originación.
¿Qué significa esto para los compradores de vivienda por primera vez?
Incluso si los compradores de vivienda por primera vez y otros están a punto de calificar para una hipoteca, los préstamos aún pueden originarse incluso si inicialmente no califican para un préstamo convencional.
Hay varios productos de préstamo del gobierno disponibles, incluidos los préstamos VA, FHA y USDA, que pueden ser adecuados para algunos compradores. Si este es el caso, el proceso de originación puede ayudarlo a determinarlo.
Un préstamo con una circunstancia especial puede requerir documentación adicional. Cuando envíe estos documentos a su oficial de préstamos, ellos consultarán con el equipo de suscripción para ver si hay un producto de préstamo que sea adecuado para usted.
Requisitos de originación de préstamos
Si bien es posible que se requiera otra documentación según el producto de préstamo que se origine, muchos prestamistas utilizarán lo siguiente para iniciar el proceso en serio:
- Declaraciones de impuestos y otras formas de documentación de ingresos, como W2 y 1099
- Extractos bancarios y otros activos y documentación de gastos
- Historial de crédito
- Identificación con foto para verificación de identidad.
- Si corresponde, información sobre los codeudores
Si califica para un tipo específico de préstamo, es posible que deba proporcionar documentación adicional, como prueba de afiliación militar para un préstamo VA o información sobre la ubicación de la propiedad para préstamos USDA.
Pasos involucrados en el proceso de originación de préstamos hipotecarios
#1. Preaprobación
Si califica para una hipoteca, primero recibirá una aprobación previa de un prestamista. Una aprobación previa no es un compromiso firme de prestar, pero muestra lo que es probable que obtenga si cumple con todos los requisitos de suscripción y sus circunstancias financieras no cambian significativamente entre la aprobación previa y el cierre. Proporcionará documentos financieros específicos a su prestamista durante esta etapa del proceso de originación del préstamo, y se someterá a una verificación de crédito para que el prestamista pueda determinar si usted es un prestatario solvente. Entre estos documentos se encuentran:
- Talones de pago de trabajos recientes
- Declaraciones de impuestos sobre la renta de los últimos dos años y formularios W-2 (o, si trabaja por cuenta propia, registros comerciales, como declaraciones de pérdidas y ganancias)
- Estados de cuenta bancarios de los últimos meses
- Información sobre inversiones
- Pasaporte o licencia de conducir
Con toda esta información, el prestamista puede hacer una suposición informada sobre la cantidad de casa que puede pagar y la cantidad de hipoteca para la que puede calificar.
#2. Solicitud de préstamo
Junto con una aprobación previa, deberá completar una solicitud para el tipo de préstamo específico que desea, lo que requerirá un examen exhaustivo de sus finanzas y la casa que está comprando, que incluye:
- Cualquier deuda pendiente, como préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito.
- Su historial de trabajo y ganancias
- Las cuentas bancarias, las acciones y los fondos de jubilación son ejemplos de activos.
- El monto del pago inicial que pretende hacer y de dónde provendrá (como un regalo, herencia o ahorros)
- El tipo de propiedad que está comprando.
Después de enviar su solicitud, recibirá una estimación del préstamo, que es un documento que detalla todos los costos estimados del préstamo que solicitó. Los prestamistas cotizan estas tarifas por adelantado para que los prestatarios puedan comparar ofertas. Recibirá la estimación del préstamo dentro de los tres días posteriores a la solicitud, o posiblemente de inmediato.
También puede haber una tarifa de solicitud única, dependiendo de su prestamista.
#3. Suscripción y procesamiento de préstamos
Durante el procesamiento y la suscripción del préstamo, el prestamista y los suscriptores evalúan su información, también conocida como su perfil de riesgo, para determinar qué tan grande de una hipoteca puede manejar y pagar a tiempo. Para tomar una decisión acerca de prestarle una hipoteca, el prestamista evalúa la información usando un programa de software, manualmente o ambos. En este punto, el prestamista puede aprobar o denegar el préstamo, o solicitar información adicional. No se sorprenda si recibe una solicitud de información adicional; esto es bastante común.
#4. Clausura
Cuando se apruebe su solicitud de hipoteca y se complete la suscripción, recibirá una carta de compromiso final para el préstamo. El cierre es el siguiente paso. Firmará el papeleo aceptando los términos del préstamo y la transferencia de la propiedad en el cierre, y obtendrá las llaves de su nuevo hogar. También deberá pagar los costos de cierre, que pueden incluir una tarifa de originación si su prestamista cobra una. Es posible que se apliquen otras tarifas, como una tarifa de suscripción o una tarifa de preparación de documentación, así como el seguro de título y los honorarios de los abogados.
Los costos y tarifas de cierre se clasifican en tres tipos:
- Algunos pueden no cambiar.
- Algunos pueden llegar hasta el 10%.
- Bajo ciertas condiciones, algunos pueden subir indefinidamente.
Se proporcionará una estimación de préstamo revisada si se producen cambios permitidos.
Puede negociar los costos de cierre de varias maneras, incluso pedirle un descuento a su prestamista, pedirle al vendedor que contribuya o trasladar los costos a su préstamo (lo que puede ahorrarle dinero por adelantado, pero puede costarle más durante la vida del préstamo). préstamo).
Cómo hacer una solicitud de préstamo hipotecario
El proceso de originación de un préstamo hipotecario puede llevar mucho tiempo y ser estresante, por lo que es esencial planificar con anticipación.
#1. Examine su informe de crédito
Antes de solicitar una hipoteca (o incluso considerar seriamente comprar una casa), asegúrese de que su puntaje de crédito cumpla con los requisitos mínimos y que su informe de crédito esté libre de errores. Cuanto más alto sea su puntaje, mejores serán sus opciones y menor será su tasa de interés.
Repare lo que necesita ser reparado y aumente su puntaje de crédito cuando sea posible al pagar la deuda y evitar asumir más. Evite los pagos atrasados en el alquiler, las tarjetas de crédito, los préstamos para estudiantes o los préstamos para automóviles, y trate de mantener el mismo trabajo si es posible, ya que la estabilidad es importante a los ojos de un prestamista.
#2. Determina el tipo de hipoteca que necesitas
Conozca las diferencias entre los préstamos convencionales y los del USDA y cuál se adapta mejor a sus finanzas y situación, especialmente en qué etapa de su vida o ciclo familiar se encuentra. Por ejemplo, ¿cuál es la probabilidad de que refinancie o se quede en su casa dentro de cinco o siete años?
#3. Compare las ofertas de varios prestamistas.
Encontrar el mejor prestamista para su situación es fundamental para su presupuesto. Hable con al menos tres prestamistas hipotecarios, comenzando con su propio banco para ver qué tipo de programas de relación ofrece. Pregúntele a sus amigos, familiares y agente de bienes raíces sobre a quién recomendarían. Es importante tener en cuenta que hay varios tipos de prestamistas: bancos nacionales, bancos comunitarios, cooperativas de crédito, corredores hipotecarios, banqueros hipotecarios y prestamistas en línea. Cada estado también tiene una agencia de financiamiento de viviendas, que generalmente trabaja con todo tipo de prestamistas y puede ser un buen lugar para comenzar.
¿Qué es la originación de préstamos fraudulentos?
Cualquier tipo de actividad crediticia, incluida la originación de préstamos, puede invitar al fraude y al comportamiento fraudulento de cualquiera de las personas involucradas. La originación de préstamos fraudulentos se refiere a las acciones realizadas para obtener fondos de préstamo para alguien que no está calificado para recibir uno. Esto puede ocurrir de cualquiera de las siguientes maneras:
- Fraude del prestatario: Un prestatario puede presentar información falsa en una solicitud.
- Fraude de prestamista: Un prestamista puede aprobar a sabiendas un préstamo que no cumple con los estándares propios del prestamista; es casi seguro que esto implicaría falsificar alguna información.
- Fraude tanto del prestamista como del prestatario: Tanto el prestamista como el prestatario pueden conspirar para obtener fondos del préstamo de manera fraudulenta. De hecho, todas las partes de una transacción de préstamo grande pueden trabajar juntas para cometer fraude en la originación de un préstamo.
Diferentes métodos de fraude en la originación de préstamos hipotecarios
Los siguientes son algunos de los métodos utilizados para cometer fraude en la originación de préstamos hipotecarios:
#1. Tasaciones infladas:
Las valoraciones infladas se han utilizado durante mucho tiempo para cometer fraude en las transacciones de préstamos hipotecarios. El fraude de tasación ocurre cuando un tasador asigna un valor mucho más alto a una propiedad de lo que pueden justificar los métodos de tasación estándar. Una estrategia es usar comparables inapropiados y no verdaderos para justificar un valor más alto para una propiedad de lo que se garantiza. Un tasador generalmente cometerá este tipo de fraude en colaboración con un vendedor, un comprador, un prestamista hipotecario o los tres al mismo tiempo.
#2. Compradores de paja:
Un testaferro es alguien que acepta pagos a cambio del uso de su nombre, número de seguro social y otra información personal en una solicitud de hipoteca. El testaferro parece ser la persona que solicita un préstamo hipotecario y la persona que tiene la intención de vivir en la casa.
En realidad, el testaferro no tiene intención alguna de poseer o poseer la propiedad utilizada para garantizar el préstamo. El testaferro puede abandonar la transacción, posiblemente sin saber que está cometiendo un fraude. Los participantes del esquema fraudulento pueden embolsarse la mayor parte del dinero obtenido a través del préstamo, mientras que la propiedad utilizada para garantizar el préstamo puede ser objeto de ejecución hipotecaria.
#3. Vendedores de paja:
Un testaferro es alguien que acepta pagos para reclamar falsamente la propiedad de una propiedad que se vende. Los co-conspiradores con el testaferro pueden falsificar documentos de título, incluidas escrituras de garantía falsificadas, para respaldar sus reclamos.
El testaferro hace una afirmación falsa de que posee y ocupa la propiedad que se utilizará como garantía para el préstamo. Los cierres en los que la propiedad se transfiere a testaferros pueden incluir testaferros. Los fondos del préstamo son robados por los perpetradores del fraude.
#4. Préstamos Aéreos:
Un préstamo aéreo ocurre cuando todos los aspectos de la transacción del préstamo son ficticios, incluida la propiedad, el comprador y el vendedor. Los estafadores pueden incluso usar empleadores, tasaciones e informes de crédito ficticios como verificaciones de solicitudes de préstamos.
El robo de identidad ocurre cuando alguien obtiene acceso al nombre, número de seguro social, número de licencia de conducir y otra información personal de otra persona para obtener crédito, es decir, obtener préstamos o hacer compras. La víctima del robo de identidad no sabe que otra persona le ha robado su identidad y la está utilizando para obtener crédito a su nombre. Algunos ladrones de identidad tienen la habilidad suficiente para falsificar talones de pago, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios, así como licencias de conducir y tarjetas de Seguro Social falsas.
Uno de los tipos más comunes de originación de préstamos fraudulentos es cuando un prestamista ayuda a un prestatario a obtener aprobación para tipos específicos de préstamos federales, vivienda o beneficios.
Todas estas actividades violan las leyes penales estatales y federales. Cualquier persona involucrada puede recibir una condena penal y enfrentar tiempo en la cárcel o prisión, así como fuertes multas. Las víctimas que deseen recuperar sus pérdidas pueden demandarlas en un tribunal civil. Cualquier tipo de fraude relacionado con una solicitud de préstamo es ilegal. Cuando una persona solicita un crédito de cualquier tipo, especialmente un préstamo hipotecario, quiere ser lo más veraz posible.
¿Necesito un abogado para manejar los problemas de originación de préstamos?
La originación de un préstamo puede ser difícil, especialmente cuando se solicita un préstamo hipotecario. Puede llevar mucho tiempo y requerir la creación de numerosos documentos. Si necesita ayuda con problemas de originación de préstamos, es posible que deba contratar a un abogado especializado en hipotecas. Su abogado, por ejemplo, puede ayudarlo a revisar y negociar los términos del préstamo.
Alternativamente, si cree que un prestamista no lo está tratando de manera justa y en las mismas condiciones que a todos los demás prestatarios potenciales, puede requerir los servicios de un abogado especializado en hipotecas. Si tiene algún problema legal, su abogado puede ayudarlo a representarse a sí mismo en la corte si necesita presentar una demanda.
Preguntas frecuentes sobre la originación de préstamos
¿Cuál es un ejemplo de un originador de préstamo?
Dos de las formas más comunes de originadores de hipotecas son los banqueros hipotecarios y los corredores hipotecarios. Si bien los títulos suenan idénticos, existen diferencias significativas entre los dos.
¿Qué son las actividades de originación de préstamos?
Las operaciones de originación de préstamos abarcan todos los pasos financieros y no financieros necesarios para garantizar que la cartera de precalificaciones y solicitudes se maneje y atienda de acuerdo con todas las leyes vigentes, así como con las políticas, procedimientos y reglamentos departamentales.
¿Qué sucede después de la originación del préstamo?
El servicio del préstamo se produce después de la originación del préstamo. La fase de servicio comprende todos los trámites hasta que el prestatario reembolsa completamente el préstamo.
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Referencias
