Has localizado la casa perfecta para ti, completa con una cocina grande, el número correcto de habitaciones y un patio. Entonces, ¿cómo puede pasar de ser un comprador serio a convertirse en un feliz propietario? Mediante la obtención de una hipoteca para financiar la compra. Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre el proceso de suscripción de un préstamo hipotecario.
¿Qué es la suscripción hipotecaria?
La suscripción de hipotecas es el proceso a través del cual su prestamista examina su solicitud de préstamo hipotecario y determina qué tan riesgoso sería prestarle dinero. Su prestamista debe evaluar su solvencia y la posibilidad de que pueda pagar su préstamo antes de aprobar su solicitud.
¿Qué quiere ver el suscriptor? Esencialmente, quieren determinar si prestarle dinero es peligroso o no. Esto se determina examinando las tres C: crédito, capacidad y garantía.
¿Qué está involucrado en el proceso de suscripción de hipotecas?
El proceso de suscripción examina sus finanzas y decisiones crediticias anteriores. Durante el proceso de suscripción, su suscriptor considerará cuatro factores que les proporcionarán una imagen más completa de usted:
#1. Ingreso
Su asegurador debe estar satisfecho de que tiene ingresos suficientes para cubrir los pagos mensuales de su hipoteca. Debe presentar tres formas de documentación para corroborar sus ingresos: W-2 de los dos años anteriores, dos estados de cuenta bancarios más recientes y dos talones de pago más recientes.
¿Eres autónomo o tienes una participación significativa en una empresa? En lugar de los formularios W-2, deberá proporcionar declaraciones de pérdidas y ganancias, formularios K-1, balances y sus declaraciones de impuestos personales y comerciales.
Su asegurador también verificará su situación laboral con su empresa y se asegurará de que sus ingresos coincidan con los ingresos que declara.
#2. Evaluación
Al comprar una casa, casi siempre se requieren tasaciones. Protegen tanto a usted como a su prestamista asegurándose de que solo pida prestado lo que realmente vale la casa.
Un tasador evaluará la propiedad y recorrerá la casa, tomando fotografías y medidas para tener una idea de la condición y los atributos de la casa. El tasador evalúa propiedades comparables buscando residencias con una ubicación, tamaño y comodidades similares. A menos que viva en una región rural, estos “comps” deben haberse vendido en los últimos 6 meses y estar dentro de una milla de la propiedad.
El asegurador analiza la tasación hasta el monto de su hipoteca después de que un tasador profesional asigne un valor a la propiedad. Si la casa tiene un valor mucho menor que la hipoteca, es posible que se detenga su solicitud. En este caso, puede impugnar la tasación, negociar un precio de compra menor con el vendedor o abandonar la propiedad por completo.
# 3. Crédito
Su puntaje de crédito también es evaluado por un asegurador. Su puntaje de crédito, un número de tres dígitos, evalúa qué tan responsable es usted en lo que respecta al pago de la deuda. Un puntaje crediticio sólido demuestra que paga sus cuentas a tiempo y puede ayudarlo a calificar para una tasa de interés más económica.
El puntaje de crédito mínimo que necesitará depende del tipo de préstamo que esté buscando. Si solicita un préstamo convencional, su puntaje de crédito debe ser de al menos 620.
El puntaje crediticio mínimo requerido para solicitar un préstamo FHA es 580. Aunque no hay un puntaje crediticio mínimo fijo para los préstamos VA, diferentes prestamistas pueden tener el suyo propio. Su asegurador también obtendrá su informe de crédito y examinará su historial de pago, utilización de crédito y antigüedad de la cuenta.
Su relación deuda-ingreso (DTI) la determina el asegurador en función de su informe de crédito. Como se indicó anteriormente, es la cantidad total de dinero que gasta cada mes en facturas y gastos dividida por su ingreso bruto mensual (antes de impuestos). Los prestamistas desean una relación DTI del 50 por ciento o menos.
Este es un ejemplo de cálculo de DTI: Suponga que gana $5,000 cada mes. Suponga que paga $ 600 en alquiler cada mes, $ 200 en un préstamo para automóvil y $ 300 en cuotas de préstamos para estudiantes.
Para calcular su DTI, divida $1,100 (el costo total de las deudas de un mes) por $5,000. En este caso, su DTI es 0.22 o 22 por ciento.
#4. Especificaciones de activos
Debido a que sus activos pueden subastarse en efectivo si no cumple con sus pagos, pueden ayudarlo a obtener la aprobación de la hipoteca. Sus cuentas corrientes y de ahorro, bienes raíces, acciones y artículos personales pueden ser examinados por un suscriptor.
Debido a que las tarifas de cierre pueden oscilar entre el 3% y el 6% del monto del préstamo, los prestamistas utilizan los activos para garantizar que usted pueda hacer los pagos de la hipoteca después de pagar los cargos de cierre.
Pasos para el proceso de suscripción de préstamos hipotecarios
Si bien los estándares de suscripción difieren de un prestamista a otro, la suscripción de préstamos hipotecarios generalmente sigue una serie de procesos. Aquí hay una descripción general del proceso de suscripción de préstamos hipotecarios.
Paso #1 Solicite una hipoteca.
Según el prestamista, es posible que deba completar una solicitud de hipoteca en línea, por teléfono o en persona. Cuando solicita una hipoteca, autoriza al prestamista a ejecutar su informe de crédito y analizar su información personal y financiera.
Paso 2: Muestre la verificación de sus ingresos, activos y deudas.
Además de completar una solicitud de hipoteca, los prestamistas pueden solicitar documentación para verificar la información en la solicitud. Esto puede implicar…
- W-2, 1099 y talones de pago
- Copia de las declaraciones de impuestos más recientes
- Estados financieros de cualquier empresa que posea
- Cualquier contrato de arrendamiento debe ser copiado.
- Extractos bancarios, así como extractos de cuentas de inversión y de jubilación
Es posible que deba proporcionar documentación adicional, como una copia de su acuerdo de divorcio o separación, evidencia de venta de su propiedad anterior y más, según los criterios del prestamista y su situación financiera individual.
Paso 3: Solicitud de tasación
Por lo general, el prestamista solicitará una evaluación de un tasador certificado o con licencia estatal. El objetivo de la tasación es confirmar el valor de mercado de la propiedad y garantizar que pueda utilizarse como garantía para la hipoteca.
Paso 4: Realice una búsqueda de título.
Los prestamistas también pueden contratar a una compañía de títulos para realizar una búsqueda de títulos. La compañía de títulos analiza los registros públicos para garantizar que el vendedor tenga el derecho legal de vender la propiedad y que no haya juicios, gravámenes, impuestos impagos u otros problemas de título que impidan que el vendedor transfiera un título limpio.
Paso 5: Espere el juicio del suscriptor.
Cuando el suscriptor recibe toda la información requerida, la comparará con sus reglas de suscripción y decidirá si aprueba o no el préstamo. Dependiendo de su estado financiero, el tipo de préstamo que está solicitando y cuánto tiempo lleva completar la tasación y la búsqueda del título, todo el proceso puede demorar desde unos pocos días hasta varias semanas.
El tiempo que se tarda en emitir un juicio también se ve afectado por si su solicitud es elegible para la suscripción automática o si debe pasar por la suscripción manual. La suscripción automatizada se refiere al proceso a través del cual un algoritmo informático aprueba (o rechaza) automáticamente a las personas según los criterios preferidos del prestamista.
Si su solicitud no se ajusta a los criterios preferidos por el prestamista, puede enviarse a suscripción manual. Esto implica que un humano analizará sus detalles financieros y determinará si es elegible para un préstamo. La suscripción manual suele llevar más tiempo.
Si no lo aprueban, o si la cantidad es menor de lo que esperaba, querrá saber por qué para poder mejorar sus posibilidades si vuelve a presentar la solicitud más tarde o con un prestamista diferente.
¿Cuánto tiempo toma la suscripción de la hipoteca?
El proceso de suscripción del préstamo hipotecario puede demorar algunos días o algunas semanas. No hay un marco de tiempo establecido para esta etapa del proceso hipotecario. La duración del proceso de suscripción está determinada por varios factores, que incluyen:
- Su estado financiero: Si su situación financiera es complicada, con varias fuentes de ingresos, activos y obligaciones, el proceso puede llevar más tiempo porque el asegurador debe verificar cada componente de su situación financiera.
- Su tipo de préstamo: Algunos tipos de hipoteca pueden tener restricciones más estrictas, lo que puede hacer que el proceso tarde más. Los préstamos FHA, USDA y VA, por ejemplo, pueden tener reglas más complicadas.
- La integridad de su solicitud: El proceso lleva más tiempo cada vez que el asegurador le solicita un documento adicional. Si envía su solicitud por completo, el suscriptor podrá trabajar más rápidamente. Los retrasos en la búsqueda del título, el seguro del título o el proceso de tasación pueden hacer que la suscripción tarde más tiempo.
- El estado del mercado de la vivienda: Solicitar una hipoteca durante la temporada alta para la compra de viviendas puede hacer que el proceso de suscripción tarde más tiempo. Su asegurador puede tener numerosas solicitudes para procesar al mismo tiempo, lo que puede alargar su espera.
Consejos para un Proceso Fácil de Suscripción de Préstamos Hipotecarios
#1. Organiza tus documentos.
Tener todos sus registros financieros preparados antes de solicitar un préstamo es la forma más fácil de mantener el proceso de suscripción de préstamos hipotecarios en marcha. Si necesita buscar documentos de una institución en particular, hágalo lo antes posible. Es una buena idea compilar un archivo que incluya lo siguiente:
- Historial de empleo de los últimos dos años (incluidos los documentos de la empresa y las declaraciones de impuestos si trabaja por cuenta propia)
- W-2 de los dos años anteriores
- Talones de pago de al menos 30 a 60 días antes de aplicar
- Información sobre cuentas corrientes, de ahorros, del mercado monetario, de certificados de depósito y de jubilación
- Las fuentes de ingresos adicionales incluyen pensión alimenticia o manutención de los hijos, anualidades, bonificaciones o comisiones, dividendos, intereses, pago de horas extra, pensiones o beneficios del Seguro Social.
Además, si tiene la intención de utilizar efectivo regalado para un pago inicial, debe tener esos activos en su poder (es decir, en una cuenta a su nombre) mucho antes de presentar la solicitud. También necesitará una carta de regalo para probar que el dinero es un regalo. Ambos pueden ayudarlo a evitar contratiempos innecesarios en su suscripción.
Una cosa a tener en cuenta es que solo debes aportar la documentación que te solicite el prestamista. Si ofrece documentación adicional, el proceso puede retrasarse.
#2. Pon tu crédito en orden.
Un puntaje crediticio más bajo podría dificultar la aprobación de una hipoteca, así como hacer que su préstamo sea más costoso con una tasa de interés más alta.
Si desea aumentar su puntaje de crédito, comprométase a pagar sus deudas. Esto mejorará su puntaje crediticio y reducirá su relación DTI (muchos prestamistas prefieren 36 por ciento o menos). Esto aumenta las posibilidades de su aplicación por un factor de dos.
Verifique también su informe crediticio para garantizar que no haya imprecisiones que puedan dañar su puntaje. AnnualCreditReport.com le permite obtener una copia de cada una de las tres principales agencias de crédito. Si descubre un error, póngase en contacto con la agencia lo antes posible para impugnarlo.
#3. Hacer un depósito mayor
Una relación LTV más alta significa que el prestamista puede perder mucho más dinero si no paga la hipoteca. Puede minimizar su LTV haciendo un pago inicial más alto.
Si colocó un 10% de pago inicial en una casa de $200,000, tendría que obtener un préstamo de $180,000, lo que colocaría su relación LTV en 90%. Si hace un pago inicial del 20% en la misma casa, solo necesitaría una hipoteca de $160,000 y su relación LTV sería del 80%. Esto reduce el riesgo general del prestamista, lo que lo convierte en una perspectiva más atractiva para un préstamo.
Puede intentar ahorrar más para el pago inicial o, si es posible, pedir ayuda a familiares o amigos. También hay numerosos programas de asistencia para el pago inicial disponibles, como préstamos y subvenciones de pago diferido, y su prestamista puede brindarle ayuda adicional. Si cumple con condiciones específicas, Chase Bank, por ejemplo, contribuirá hasta $ 3,000 para su pago inicial.
¿Cómo funciona el proceso de suscripción?
El proceso de determinar el nivel de riesgo que proporciona a una posible aseguradora se conoce como suscripción. Los suscriptores profesionales examinan los requisitos de su solicitud para determinar si es posible ofrecerle una póliza y, de ser así, para qué nivel de cobertura califica. Usando los datos, luego determinan su prima mensual.
¿Cuánto tiempo tarda el suscriptor en decidir?
Puede tomar tan solo dos o tres días completar el proceso de suscripción, que los prestamistas hipotecarios utilizan para verificar sus activos, verificar su crédito y examinar sus registros de impuestos antes de aprobar un préstamo hipotecario. Sin embargo, un oficial de préstamo o prestamista generalmente necesita más de una semana para finalizar el procedimiento.
¿Cómo se aprueba un préstamo por un suscriptor?
El asegurador revisará su informe de crédito para determinar qué tan bien manejó los pagos o canceló las tarjetas de crédito, los préstamos para estudiantes y otros tipos de crédito. Buscan señales que les permitan anticipar su capacidad para pagar los préstamos.
¿Cómo saber si se ha aceptado la suscripción?
Recibirá una carta de compromiso si una solicitud de préstamo cumple con los requisitos de suscripción y ha sido examinada y autorizada por un suscriptor. Su programa de préstamo, el monto del préstamo, el período del préstamo y la tasa de interés se mencionarán en la carta. Sin embargo, también puede tener requisitos previos que deben cumplirse antes de apagarse.
Consideraciones Finales:
Asegurar simplemente significa que su prestamista verifica su información de ingresos, activos, deudas y propiedades antes de finalizar su préstamo.
Un suscriptor es un especialista financiero que examina sus finanzas y determina cuánto riesgo asumirá un prestamista si obtiene la aprobación del préstamo. Los aseguradores evalúan con precisión su historial de crédito, activos, la cantidad del préstamo que desea y qué tan bien predicen que podrá pagar el préstamo. Como parte de esta evaluación de riesgos, también verificarán su información de ingresos y empleo, así como su DTI.
Es una buena idea responder agresivamente a las solicitudes de su prestamista durante el proceso de suscripción. Durante la suscripción, evite solicitar nuevas líneas de crédito y responda las consultas tan pronto como sea posible. Si no es sincero y honesto acerca de sus finanzas, el proceso de solicitud de préstamo llevará más tiempo.
Preguntas frecuentes sobre suscripción de hipotecas
¿Cuánto tardan los aseguradores en aprobar una hipoteca?
La suscripción de una hipoteca puede demorar uno o dos días, o puede demorar semanas, según estos criterios. En la mayoría de los casos, la aprobación de la suscripción inicial ocurre dentro de las 72 horas posteriores a la presentación de su archivo de préstamo completo. En casos extremos, este proceso podría demorar hasta un mes.
¿Qué no debe hacer durante la suscripción?
- Durante el proceso de préstamo, no renuncie a su empleo actual ni se jubile.
- Antes del cierre de su nuevo préstamo hipotecario, no abra ni solicite ninguna cuenta de crédito nueva.
- No se permiten transferencias de saldo en saldos de tarjetas de crédito existentes.
¿Debería preocuparme por la suscripción?
Si obtiene la precalificación, no hay necesidad de preocuparse o estresarse por el proceso de suscripción, simplemente manténgase en contacto con su prestamista y no haga ningún cambio sustancial que tenga un impacto negativo.
¿Con qué frecuencia se niegan las hipotecas en la suscripción?
Una de cada diez solicitudes de préstamos hipotecarios es denegada por los suscriptores de hipotecas. Esto se debe con frecuencia a la deuda excesiva del solicitante, un historial laboral inestable o un informe de tasación bajo. Sin embargo, al comprender lo que busca un suscriptor, puede hacer que su solicitud sea lo más atractiva posible.
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