El proceso de solicitud de un préstamo hipotecario puede ser intimidante, especialmente si es la primera vez que compra una vivienda.
Sin embargo, no está obligado a hacerlo solo. Serás guiado por tu agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios.
También es beneficioso comprender lo que sucederá en cada etapa del proceso para que pueda estar listo para hacer las preguntas adecuadas y tomar las mejores decisiones. Esto es lo que puede esperar.
Guía paso a paso del proceso de solicitud de préstamo hipotecario
#1. Presupuesto: ¿Qué tipo de casa puede pagar?
Antes de iniciar el proceso de préstamo hipotecario, se deben tomar algunas medidas. Lo más importante es determinar cuánta vivienda puede pagar. Esto le permite establecer expectativas razonables para la búsqueda de propiedades y la selección de un préstamo hipotecario.
En lugar de intentar establecer el precio máximo de compra de su casa, puede ser más prudente determinar el pago mensual que puede pagar.
Luego, utilizando las tasas de interés hipotecarias actuales, puede retroceder para establecer su poder adquisitivo máximo de vivienda.
¿Qué está incluido en el pago de su hipoteca?
Las tasas de interés hipotecarias actuales son un componente crítico de la ecuación.
Una fluctuación de un punto porcentual en las tasas de interés, por ejemplo, puede aumentar o disminuir su poder adquisitivo en decenas de miles de dólares.
Del mismo modo, los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria influyen en el monto de su pago. Pueden ser más bajos en algunas de las comunidades o ciudades de su región. Además, las cuotas de asociación de condominios pueden diferir de un edificio a otro.
Su pago mensual también puede incluir los costos del seguro de propietario de vivienda.
Cuando se enfoca en un pago mensual máximo en lugar de un precio máximo de compra de la vivienda, puede estar seguro de que su presupuesto incluye todos sus costos de vivienda continuos, no solo el capital de la hipoteca y los intereses.
También deberá determinar cuánto dinero tiene ahorrado. Esto determinará cuánto dinero tiene para el pago inicial y los costos de cierre. (Ambien)
#2. Obtenga la aprobación previa del préstamo.
Una vez que haya determinado su propio presupuesto, puede comenzar a buscar propiedades en su rango de precios. Este es también el punto en el que da el paso inicial para obtener una hipoteca.
El primer paso en este proceso es obtener una carta de aprobación previa de la hipoteca de un prestamista. Con base en sus ahorros, crédito e ingresos, esta carta ilustra cuánto dinero le permitiría pedir prestado un prestamista hipotecario.
Debe hacer esto antes de hacer una oferta por una casa.
Debido a que el vendedor necesita documentación sólida de que usted califica para un préstamo para adquirir la casa, la mayoría de los vendedores y agentes inmobiliarios ni siquiera considerarán una oferta a menos que el comprador tenga una aprobación previa.
Los vendedores prefieren una carta de aprobación previa a una carta de calificación previa porque una carta de aprobación previa del proceso de préstamo hipotecario demuestra su capacidad para pagar la vivienda.
Es importante tener en cuenta que estar "precalificado" no es lo mismo que estar "preaprobado" para una hipoteca.
Ambas palabras indican que es probable que un prestamista le preste una determinada cantidad de dinero. Sin embargo, los agentes inmobiliarios prefieren una carta de aprobación previa a una carta de precalificación.
Esto se debe a que no se revisan las cartas de precalificación. Son simplemente estimaciones presupuestarias basadas en algunas preguntas. Una carta de preaprobación, por otro lado, ha sido cotejada con su historial de crédito, estados de cuenta bancarios, W2 y otra documentación. Es una oferta formal de préstamo de una empresa hipotecaria, no solo una estimación.
Cuando adquiere su hipoteca final, NO está obligado a utilizar el mismo prestamista que utilizó para la aprobación previa. Si encuentra un mejor precio, siempre puede cambiar de prestamista.
#3. Localice una casa y haga una oferta
Ahora que ha recibido la preaprobación, es hora de comenzar a buscar una casa.
Es hora de hacer una oferta después de recorrer los listados con su agente y seleccionar la propiedad que desea.
Su agente inmobiliario entenderá cómo estructurar la oferta. Debe incluir contingencias (o condiciones) que deben cumplirse antes de que finalice la transacción.
Cuando envíe su oferta, también debe enviar su depósito de dinero en garantía.
Fianza es un depósito monetario otorgado para asegurar su oferta en una casa y demostrar su seriedad acerca de la compra. Dependiendo de la costumbre local, podría ser tan bajo como $500 o hasta el 5% del precio de compra o más.
Hable con su agente de bienes raíces con anticipación sobre el monto del depósito de garantía y prepárese para escribir un cheque o hacer una transferencia bancaria cuando acepten su oferta, especialmente si está comprando en un mercado competitivo.
#4. Seleccione un prestamista hipotecario
Ahora que ha elegido una casa y su oferta ha sido aceptada, es hora de decidirse por un prestamista.
Tiene la opción de quedarse con el prestamista que utilizó durante el proceso de aprobación previa o cambiar a otro prestamista. Comparar con al menos tres prestamistas diferentes siempre es una buena idea.
Cuando busque una hipoteca, tenga en cuenta que su tasa no solo está determinada por su solicitud. También está determinado por el tipo de préstamo obtenido.
Las tasas hipotecarias VA son con frecuencia las más bajas de los cuatro programas de préstamos principales, e incluso superan las tasas hipotecarias convencionales. Las tasas de préstamo del USDA y la FHA parecen económicas en la superficie, pero tenga en cuenta que estos préstamos necesitan un seguro hipotecario obligatorio, lo que aumentará el pago mensual de su hipoteca. También se requiere PMI en préstamos convencionales, pero solo si el pago inicial es inferior al 20%.
Examine las tasas y los costos de varios prestamistas, pero también pregunte sobre los tipos de préstamos disponibles para usted.
Es posible que haya mejores precios disponibles que los que ve anunciados en línea, especialmente si es un veterano que califica para el programa de préstamos hipotecarios VA.
#5. Presentar una solicitud de hipoteca completa.
Después de la selección de un prestamista, el siguiente paso en el proceso es completar una solicitud de préstamo hipotecario completa.
La mayor parte de este proceso de solicitud de hipoteca se realizó en la etapa de aprobación previa. Sin embargo, ahora se requieren algunos documentos adicionales para mover un archivo de préstamo a través de aseguramiento.
Su prestamista, por ejemplo, requerirá un formulario completamente escrito acuerdo de compra así como la documentación de su depósito de garantía.
Es posible que su prestamista también quiera una verificación actualizada de sus ingresos, pasivos y activos, como talones de pago y estados de cuenta bancarios. Este proceso será más difícil si eres autónomo. Es posible que se requieran declaraciones de impuestos.
Si recibe la seguridad social o cobertura por discapacidad a largo plazo, debe proporcionar documentación de respaldo a su prestamista.
Este proceso lo ayudará a determinar su relación deuda-ingreso, que los prestamistas utilizan para decidir si puede pagar los pagos mensuales del nuevo préstamo.
Dentro de los tres días hábiles, recibirá una Estimación del préstamo que describe las tasas, los cargos y los términos exactos del préstamo hipotecario que se le ofrece.
#6. Solicitar una inspección de la casa
Puede solicitar una inspección de la vivienda como parte del proceso de préstamo hipotecario. Normalmente se sugieren las inspecciones de viviendas, pero en un mercado competitivo, algunos compradores optan por renunciar a ellas.
Una inspección minuciosa de la casa proporciona datos vitales sobre la casa que no son visibles en la superficie.
A inspector de viviendas revisará los siguientes elementos:
- La estructura de la casa
- Fundación
- Electricidad
- Plomería
- IMPERMEABILIZACION
Una inspección de la casa es vital porque informa al comprador sobre la posibilidad de reparaciones costosas. Si la casa requiere reparaciones importantes, es posible que desee buscar en otro lugar.
Incluso si decide proceder con la compra, lo que se descubra durante la inspección se puede utilizar en una negociación de venta entre el comprador y el vendedor, así como sus agentes inmobiliarios.
#7. Obtenga la casa evaluada.
Su prestamista también hará arreglos para que un tasador proporcione una evaluación imparcial del valor de la vivienda.
La mayoría de los prestamistas utilizan una empresa de terceros que no está directamente relacionada con el prestamista.
La evaluación asegura que usted está pagando un precio razonable por la casa.
Además, para que el préstamo sea aprobado al precio de compra estipulado, la vivienda debe tasarse por ese monto.
#8. El proceso de préstamo hipotecario y suscripción
La etapa de procesamiento de la hipoteca comienza una vez que se envía su solicitud de préstamo completa. Este es principalmente un período de espera para usted, el cliente.
Pero, si está interesado, esto es lo que sucede detrás de escena:
- El procesador de préstamos primero preparará su archivo para la suscripción.
- Todos los informes de crédito relevantes, así como su búsqueda de título y transcripciones de impuestos, se ordenan en este momento.
- Se confirma la información de la aplicación, como los depósitos bancarios y los historiales de pago.
- Responda a cualquier consulta tan pronto como sea posible durante este período para garantizar que la suscripción se realice de la manera más fluida y rápida posible.
- Los pagos atrasados, los cobros y/o los juicios requieren una explicación por escrito.
El archivo se entrega al suscriptor una vez que el procesador ha completado un paquete completo con todas las verificaciones y trámites.
Durante este tiempo, el asegurador revisará minuciosamente su información. Es su responsabilidad "criticar" la información que ha proporcionado, buscando información faltante y señales de alerta.
Se concentrarán en las tres C de la suscripción de hipotecas:
- Capacidad: ¿Su ingreso mensual y la carga de la deuda actual le permitirán realizar los pagos del préstamo?
- Créditos: ¿Su historial crediticio demuestra que paga sus cuentas a tiempo?
- Colateral: ¿Es el valor de la propiedad que está comprando una garantía adecuada para el préstamo? (En otras palabras, ¿reveló la tasación que el precio de compra y el valor de la vivienda son comparables?)
Su oficial de préstamos puede comunicarse con usted si tiene preguntas durante el proceso de suscripción. Para garantizar un proceso de suscripción fluido, debe reaccionar tan pronto como sea posible.
#9. El cierre
Has llegado al gran momento: el cierre.
El prestamista enviará sus documentos de cierre al abogado de cierre oa la firma de títulos, junto con instrucciones sobre cómo prepararlos.
Prepare una gran pila de papeleo para firmar en la fecha de cierre. Tradicionalmente, esto se hace en persona, sin embargo, los cierres electrónicos son cada vez más frecuentes y pueden ser una opción.
La divulgación de cierre es uno de los documentos más cruciales. Debe parecerse a la estimación del préstamo que recibió cuando presentó por primera vez la solicitud de préstamo completa.
La Estimación del Préstamo le informó de los gastos anticipados. Estos cargos se confirman en la Declaración de cierre.
De hecho, los dos deberían estar muy cerca. Las leyes mantienen sus diferencias al mínimo.
Si todo está en orden, firmará todos sus documentos, recibirá sus llaves y ¡será propietario de una casa!
¿Qué documentos necesitaré para solicitar una hipoteca?
Prepare todos sus papeles antes de solicitar un préstamo para acelerar el proceso. Repasemos los documentos que normalmente necesitará al solicitar una hipoteca.
#1. Documentación de ingresos
Su prestamista querrá varios documentos para probar sus ingresos. Es posible que deba presentar los siguientes documentos:
- Al menos dos años de declaraciones de impuestos federales
- W-2 y talones de pago de los últimos dos años
- Si trabaja por cuenta propia, necesitará documentos 1099 o declaraciones de pérdidas y ganancias.
- Decretos de divorcio, órdenes de manutención infantil y cualquier otro documento legal que confirme que continuará recibiendo pagos durante al menos otros tres años.
- Si corresponde, la evidencia legal demuestra que ha estado recibiendo pensión alimenticia, manutención infantil u otros tipos de ingresos durante al menos 6 meses.
#2. Documentación de crédito
Su prestamista querrá una autorización verbal o escrita para ver su informe de crédito. Revisarán su historial crediticio y buscarán problemas desfavorables (como bancarrota o ejecución hipotecaria) que podrían dificultar la obtención de un préstamo.
Si tuvo un evento atenuante que perjudicó su crédito, explíqueselo a su prestamista y ofrezca la documentación. Por ejemplo, si se saltó algunos pagos de la tarjeta de crédito debido a una emergencia médica, debe proporcionar una copia de sus facturas médicas a su prestamista. Esto le demuestra a su prestamista que las marcas negativas en su informe fueron la consecuencia de un solo incidente en lugar de un patrón.
#3. Evidencia de Activos y Pasivos
Al verificar sus activos, su prestamista puede querer algunos o todos los siguientes:
- Estados de cuenta de hasta 60 días que validan los activos en sus cuentas corrientes y de ahorro
- Su estado de cuenta de inversión o jubilación más reciente
- Documentación para la venta de cualquier activo que haya vendido antes de presentar la solicitud, como una copia de la transferencia del título si vendió un automóvil.
- Prueba de cualquier donación en efectivo depositada en su cuenta durante los últimos dos meses
Su prestamista también puede solicitar más información sobre cualquier deuda que tenga, como un préstamo estudiantil o un préstamo para automóvil. La cooperación con su prestamista solo facilita el proceso, así que proporcione la información necesaria tan pronto como sea posible.
Preguntas frecuentes sobre el proceso hipotecario
¿Cuáles son las 5 partes de una hipoteca?
- Director de escuela.
- Interesar.
- El principal de su hipoteca.
- Su interés hipotecario.
- Su depósito en garantía.
¿Cuánto tiempo toma el proceso de hipoteca?
En general, se necesitan de dos a seis semanas para que se apruebe una hipoteca. El proceso de solicitud se puede acelerar utilizando un agente hipotecario para obtener los mejores precios para su situación específica. Una oferta de hipoteca suele ser buena por seis meses.
¿Qué sucede en el proceso de aprobación de la hipoteca?
Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas consideran una serie de criterios para determinar su capacidad para pagar el préstamo. Sus ingresos e historial laboral, puntaje crediticio, relación deuda-ingreso, activos y el tipo de casa que desea comprar son factores importantes.
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