Se cree que todo el mundo está familiarizado con el concepto de valor acumulado de la vivienda. No obstante, todavía hay un malentendido generalizado. Usted, como propietario de una vivienda, debe conocer los entresijos del valor acumulado de la vivienda y cómo funcionan. Esto es especialmente importante si desea utilizar el valor líquido de su vivienda para obtener un préstamo o refinanciar su hipoteca. Su capital aumenta a medida que paga su hipoteca y mejora el valor de mercado de su casa. En algún momento, es posible que desee acceder a parte de su capital mediante un préstamo. Este artículo discutirá cómo calcular el valor líquido de la vivienda, qué cantidad de valor líquido es buena en una casa y cómo aumentar el valor líquido de una vivienda.
¿Qué es la Equidad?
La equidad se refiere al excedente monetario por encima del saldo de la hipoteca que un propietario ha acumulado en su casa. Comprender la diferencia entre el capital y lo que ha pagado es crucial. La apreciación de una vivienda, o el posible crecimiento del valor debido a la demanda, la inflación u otros factores, también contribuye a la equidad junto con los pagos de su hipoteca.
Además, tener equidad en su casa significa tener un valor más alto para la casa que lo que aún debe en la hipoteca. Su situación financiera se ve afectada de varias maneras, incluso si necesita o no pagar un seguro hipotecario privado y la disponibilidad de opciones de financiamiento, según la cantidad de capital que tenga en su casa.
¿Cómo funciona el valor acumulado de la vivienda?
Su casa servirá como garantía para un préstamo contra el capital de la misma. Los prestamistas deben verificar que usted realmente tiene capital en su casa y que su relación préstamo-valor, a menudo conocida como LTV, es satisfactoria antes de siquiera considerar aprobar su solicitud de préstamo con garantía hipotecaria. Si su relación préstamo-valor (LTV) es alta, indica que su capital es bajo, lo que hace que sea más difícil convencer a los prestamistas de que le permitan pedir prestado contra él.
¿Cuáles son los pasos para acceder a la equidad?
#1. Estime la cantidad de capital que está actualmente disponible
Determine el valor acumulado de su vivienda restando el saldo de cualquier préstamo garantizado por la propiedad de su valor de mercado estimado, que generalmente se basa en ventas similares recientes en la región o en la valoración de un agente inmobiliario profesional.
#2. Averiguar la accesibilidad de la equidad
Determine cuánto dinero en efectivo se necesitará para alcanzar sus objetivos. Dependiendo de su capacidad de servicio, es posible que no necesite o no quiera aprovechar la cantidad total de capital potencial. En otras palabras, la suma de capital a la que tiene acceso puede verse afectada por su situación financiera y su capacidad para realizar pagos adicionales. Usemos una equidad imaginaria de $150,000 como ilustración. Si, después de tener en cuenta sus ingresos y otros gastos, determina que solo puede pagar $50,000 en reembolsos de capital adicionales por año, entonces no debe intentar desbloquear los $150,000 completos.
#3. Piense en sus opciones de financiamiento
Podría ser un buen momento para consultar con un corredor de Mortgage Choice sobre sus alternativas de préstamo hipotecario y comenzar a explorarlas. Su agente hipotecario puede realizar un "chequeo de salud" en su préstamo hipotecario existente y comparar sus términos con los de otros productos hipotecarios ofrecidos por su prestamista actual o por otros prestamistas en el mercado.
#4. Determinar cuánto costará obtener acceso a la equidad
Puede haber una variedad de tarifas y costos involucrados, según el tipo de producto que seleccione y la cantidad de capital que desee aprovechar. Un buen ejemplo de por qué podría ser necesario el seguro hipotecario para prestamistas es cuando pide prestado más del 80 % del valor de su vivienda (LMI). Es posible que se incurra en costos al cambiar de prestamista, como los relacionados con la terminación de un programa de tasa fija, la solicitud de un nuevo préstamo y el pago de las tarifas gubernamentales asociadas.
#5. Hacer una oferta sobre un préstamo y cerrarla
Después de que usted y su agente de Mortgage Choice se hayan decidido por una opción de préstamo, lo ayudarán a completar la documentación necesaria y lo guiarán a través del proceso hasta la liquidación.
Cómo calcular el valor acumulado de la vivienda
Si tiene una buena comprensión del valor acumulado de su vivienda, le será más fácil tomar decisiones acertadas con respecto a sus finanzas y obtener acceso a fondos para mejoras en la vivienda y otros gastos. En general, puede calcular cuánto capital tiene en su casa deduciendo la cantidad que aún debe de su hipoteca del valor que un tasador ha asignado a su propiedad.
Para calcular cuánto capital tienes en tu casa, sigue estos pasos.
#1. Determine el valor de mercado de su propiedad
Averiguar cuánto vale su casa en el mercado abierto es lo primero que debe hacer al calcular cuánto capital tiene en ella. Usar un tasador profesional o solicitar una tasación de la casa a su prestamista le proporcionará los resultados más precisos posibles. Las tasaciones de viviendas unifamiliares generalmente cuestan entre $ 300 y $ 400; sin embargo, este rango puede ser significativamente mayor o menor según el tamaño, la condición y el valor de la propiedad.
También puede obtener una estimación amplia del valor de su propiedad investigando las ventas recientes de propiedades comparables en su vecindario o haciendo uso de un servicio de estimación del valor de la vivienda en línea como Zillow. Sin embargo, tenga en cuenta que la precisión de estas estimaciones depende de los datos disponibles en el área.
#2. Averigüe cuánto dinero aún debe de su préstamo
Su próximo paso es determinar la cantidad de dinero que aún está pendiente de su hipoteca. Debería poder encontrar esta información en el estado de cuenta hipotecario más reciente que haya recibido. Si su prestamista pone esta información a disposición en línea, puede solicitar el monto de liquidación de su hipoteca iniciando sesión en el tablero de su hipoteca y realizando su solicitud allí. Comunicarse directamente con su prestamista hipotecario para averiguar cuánto debe es otra opción.
#3. Calcule la plusvalía de su casa
Calcular el valor acumulado de su vivienda es tan simple como tomar el valor de su vivienda, según lo determinado por una tasación, y deducir la cantidad que aún debe de su hipoteca de ese número. Una vez que tenga esos dos números, puede determinar cuánto capital tiene en su casa.
Por ejemplo, si el valor de mercado de su casa es de $200,000 y el monto que aún debe de su hipoteca es de $100,000, entonces el capital de su casa es de $100,000. Además, lee Cómo calcular el valor acumulado de la vivienda con ejemplos prácticos y todo lo que necesita.
¿Cuánto capital puedo pedir prestado de mi casa?
La cantidad de capital que se puede sacar de la propiedad varía de un prestamista a otro; sin embargo, la mayoría de los prestamistas le permitirán pedir prestado entre el 80% y el 85% del valor de su casa.
¿Qué sucede cuando no tiene equidad en su hogar?
La mayoría de las veces, un prestamista no podrá otorgarle un préstamo por más dinero que el valor de su casa. Esto indica que si el valor líquido de su casa es negativo, su prestamista puede solicitarle que traiga efectivo a la mesa de cierre para compensar la diferencia.
¿Cuándo se vuelve negativa la equidad y cómo sucede eso?
Cuando el valor de una propiedad es menor que el préstamo contra ella, el propietario tiene patrimonio neto negativo. Un préstamo con patrimonio neto negativo puede ser descrito como "bajo el agua" o "al revés" por la institución crediticia. Pero, ¿cómo puede ser esto posible, te preguntarás, porque los bancos normalmente no te darán más dinero del que vale tu casa?
Digamos que ha ahorrado un pago inicial del 10% de $15,000 y ahora puede comprar una casa por $150,000. En el banco, firmas una hipoteca de $135,000. Dado que le pagó a su prestamista $15,000 al cierre y su casa ahora vale $150,000, tiene $15,000 en capital.
Un año después, el mercado inmobiliario local declinó. Solo pagó $1,000 en el capital de su préstamo, pero el valor de su casa aumentó en $10,000. Ya no tiene acceso a los $134,000 que debe en su hipoteca original cuando los precios de las casas eran más altos. Tiene un patrimonio neto negativo de $14,000 si le debe $14,000 a su prestamista hipotecario mientras su casa vale $10,000.
Además, no pagar un préstamo por un corto período de tiempo y permitir que se acumulen intereses. Como propietario de una vivienda, la equidad negativa puede causar problemas. Es posible que tenga problemas para refinanciar ya que los prestamistas no pueden prestar más de lo que vale su casa. Su casa solo vale $ 120,000, por lo que solo puede refinanciar hasta ese monto. Para calificar, debe borrar la equidad negativa.
Existe la posibilidad de que tampoco puedas vender tu casa. Para la mayoría de las personas, pagar su hipoteca es la primera prioridad después de vender su propiedad. Si queda un saldo después de la venta, debe pagarse en su totalidad antes de que se pueda cerrar el préstamo.
¿Cómo evitar la equidad negativa?
La equidad negativa es una pesadilla que ningún propietario quiere enfrentar. Las siguientes son algunas precauciones que puede tomar.
#1. No se meta en la cabeza con una hipoteca
El capital negativo puede acumularse rápidamente si se atrasa en sus pagos al principio de la vida de su préstamo. Antes de comprometerse con un préstamo, es importante calcular todos los gastos asociados con la propiedad de la vivienda.
#2. Considere el precio de mercado actual
Comprar una propiedad que se aprecie en valor es el mejor método para evitar caer en una equidad negativa. Si su valor de mercado aumenta, acumulará capital en su casa sin pagar una hipoteca. Un profesional de bienes raíces puede ayudarlo a elegir el momento adecuado para comprar una casa.
#3. Dedicar más recursos
Si bien ya no se requiere un pago inicial del 20% para comprar una casa, hacer un pago inicial demasiado pequeño puede ser perjudicial para su patrimonio. Si el mercado inmobiliario local declinara repentinamente después de obtener un préstamo VA sin pago inicial, por ejemplo, rápidamente se encontraría con un patrimonio negativo. Puede evitar esta situación ahorrando para un pago inicial más alto o comprando una casa menos costosa.
¿Qué es una buena cantidad de equidad en una casa?
Es necesario conservar al menos el 20 % del capital de su casa para calificar para varias alternativas de refinanciamiento diferentes, por lo tanto, lo mejor para usted es hacerlo. Por ejemplo, los prestatarios deben tener al menos un 20% de capital en sus casas para calificar para un refinanciamiento o préstamo con retiro de efectivo. Este requisito es estándar en toda la industria. Ocasionalmente, esto se describe como una relación préstamo-valor (LTV) del 80 % del valor actual de la vivienda. LTV significa préstamo a valor.
¿Cómo puedo aumentar la equidad en mi hogar?
Ganar equidad en una casa es una parte importante de convertirse en propietario porque puede ayudar a garantizar el crecimiento y la estabilidad financiera de uno en la vejez. Para colmo, es posible que pueda pedir prestado dinero en caso de una emergencia. Cuando realmente necesite dinero, es posible que pueda aprovechar el valor líquido de su vivienda con un préstamo o una línea de crédito. Aquí hay maneras de aumentar la equidad en su hogar.
#1. Aumente su pago inicial
Pagar un pago inicial cuando compra una casa es una forma de aumentar inmediatamente su capital en la propiedad. Las hipotecas a menudo requieren un pago inicial de un porcentaje particular del precio de compra. Como regla general, oscila entre el 3 % y el 3.5 %, pero puede llegar hasta el 20 % si su préstamo califica para el tramo más alto.
Sería prudente poner la mayor cantidad de dinero posible. Dado que no está poniendo fondos prestados para el pago inicial, todo el dinero que pone para la casa sale directamente de su propio bolsillo y se convierte en parte del capital de su casa. Por lo tanto, cuanto mayor sea el pago inicial, antes comenzará a acumular capital en la vivienda.
#2. Aumente o agregue a sus pagos de hipoteca
Como regla general, solo un pequeño porcentaje de su pago hipotecario mensual se destinará al costo real de comprar la casa. Los pagos adicionales, o los pagos realizados además del mínimo mensual, reducen el capital del préstamo y aumentan el capital del propietario. Puede construirlo en su hogar pagando el saldo principal de su hipoteca (antes de intereses, impuestos y otros costos).
#3. Reduzca sus préstamos a un plazo más corto
Una vez que haya pagado su hipoteca y cualquier otro gravamen sobre la propiedad, será dueño de su casa libre y limpio. Puede ahorrar dinero en intereses durante la vida del préstamo refinanciando a un plazo más corto. Además, evitará gastar una cantidad significativa de dinero en intereses a lo largo de la vigencia del préstamo, ahorrándole miles de dólares. Recuerde que si paga su deuda más rápido, tendrá que pagar más cada mes. Asegúrese de que puede pagar los cargos de cierre del nuevo préstamo antes de solicitar un refinanciamiento a un plazo más corto.
#4. Elimine la necesidad de un seguro hipotecario
Los prestatarios pagan primas de seguro hipotecario privado (PMI) a los prestamistas para salvaguardar la inversión del préstamo del prestamista en caso de incumplimiento del prestatario. Al comprar una casa, la única opción para evitar pagar el PMI es hacer un pago inicial del 20 %. Las primas del PMI oscilan entre el 0.1 % y el 2 % del saldo pendiente del préstamo anualmente. El precio total se divide en cuotas que se aplican a su pago hipotecario regular. Esto puede aumentar su pago regular y retrasar su progreso hacia la propiedad de la vivienda. Si puede deshacerse del PMI, puede destinar ese dinero al capital del préstamo y pagarlo más rápidamente.
Si tiene un préstamo tradicional y el 20% o más del valor de la vivienda está invertido en la propiedad, puede cancelar el PMI. Después de eso, comuníquese con su administrador hipotecario y pídale que cancele su PMI. Cuando el valor acumulado de la vivienda alcance el 22 %, su PMI se cancelará de inmediato.
El seguro para un préstamo de la FHA se denomina prima de seguro hipotecario (MIP). Si deposita menos del 10 %, las primas del seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés) vencerán durante 12 años. Pagar MIP es un requisito si su pago inicial es inferior al 10%. Sus únicas opciones para deshacerse del seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10 % son refinanciar a un préstamo convencional o esperar 11 años.
#5. Encuentre otras formas de ganarse la vida
La mejor manera de acumular capital es pagar la deuda a medida que aumenta el valor de su casa. El solo hecho de hacer el pago mensual requerido le impedirá obtener la mayor cantidad de capital posible. Por esta razón, parece sensato que muchos propietarios de viviendas que se sienten cómodos con su patrimonio estén interesados en buscar formas de eliminar su hipoteca.
El dinero de fuentes inesperadas (como un golpe de suerte, un regalo o una herencia) siempre es bienvenido, pero no es fácil de conseguir. Reevaluar su presupuesto y posibilidades de ingresos lo ayudará a pagar su préstamo más rápido y aumentar su capital.
#6. Sea paciente y deje que suba el precio de su casa antes de venderla
El valor acumulado de su vivienda puede desarrollarse con el tiempo, lo que puede ser un alivio si no necesita el dinero para algo inminente. Con pagos de hipoteca constantes y un aumento en el valor de su casa con el tiempo, puede generar capital. Sin embargo, antes de invertir en una casa, es esencial realizar una investigación exhaustiva. Asegurarse de que el vecindario, los valores de la propiedad y la condición de la casa sean apuestas sólidas para el crecimiento futuro.
Como precaución, considere las desventajas de permitir que su tierra se desarrolle orgánicamente. Bajar los precios de las propiedades, por ejemplo, podría acabar con una parte del capital acumulado en su casa.
#7 Pon tu casa en orden gastando dinero en renovaciones
Aumentar el valor de su casa es el segundo factor más importante en la creación de capital después de pagar el capital de su préstamo. Las remodelaciones de una cocina, por ejemplo, pueden aumentar el valor de su hogar y pagarse solas con el tiempo. Tanto las renovaciones profesionales como las de aficionados pueden aumentar el valor de reventa y la equidad de su casa. Para pagar su hipoteca, aumente el valor de su casa.
Conclusión
El valor líquido de su vivienda es la parte de su valor de mercado que usted realmente posee. Para saber cuánto capital tienes en tu casa, necesitarás saber cuánto aún debes de tu hipoteca y obtener una tasación oficial. Cuando tiene equidad en su casa, puede usarla como garantía para obtener un monto de préstamo más alto. Como resultado, mejora sus posibilidades de ser aprobado y puede obtener financiamiento a tasas de interés más favorables.
Además, puede utilizar el capital de su vivienda como garantía para un préstamo o línea de crédito, o puede refinanciar su hipoteca por una suma global de efectivo.
Preguntas frecuentes sobre acciones
¿Cuál es la tasa de interés actual de un préstamo con garantía hipotecaria?
La tasa de interés de un préstamo con garantía hipotecaria dependerá de su puntaje crediticio y del prestamista que seleccione.
¿Cómo se determina el valor de una casa?
Una tasación es necesaria para establecer el valor de mercado de una casa. Los prestamistas generalmente solicitarán uno antes de autorizar un préstamo y transferirán el costo de la tasación al saldo del préstamo.
¿Se puede vender una casa antes de pagarla?
Sí. Ciertamente puedes. Pagará sus deudas, cubrirá sus costos de cierre y obtendrá una buena ganancia de la venta.
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