Sin duda, usted sabe muy bien que su prestamista tendrá que tomar medidas si se atrasa en los pagos de su hipoteca. Un acuerdo de escritura en lugar de escritura puede ayudarlo a escapar de las consecuencias de la ejecución hipotecaria, el procedimiento legal por el cual el prestamista propietario de su préstamo embarga su propiedad. Echemos un vistazo más de cerca a lo que es una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria y en qué se diferencia de una ejecución hipotecaria. También demostraremos una escritura de muestra en lugar de ejecución hipotecaria.
¿Qué es una escritura en lugar de ejecución hipotecaria?
Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un procedimiento legal que transfiere la propiedad de la vivienda del propietario al prestamista hipotecario. Como resultado, el propietario ya no está obligado a pagar la hipoteca y está libre de su carga hipotecaria. Esta es una alternativa para los propietarios de viviendas con poco o ningún valor acumulado en la vivienda y que no pueden hacer los pagos mensuales de su hipoteca.
Según Jackie Boies, director sénior de servicios de vivienda y bancarrota de Money Management International, una organización sin fines de lucro de asesoramiento sobre deudas con sede en Sugar Land, Texas, la escritura en sustitución es el documento legal que firma el propietario para efectuar la transferencia.
Comprender la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria
Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es una opción potencial utilizada por un deudor hipotecario o propietario de vivienda para evitar la ejecución hipotecaria.
El deudor hipotecario transfiere la propiedad colateral, que a menudo es la casa, al prestamista que actúa como acreedor hipotecario a cambio de liberar todas las obligaciones hipotecarias. Ambas partes deben entrar en el acuerdo voluntariamente y de buena fe. El dueño de la casa firma el papel, que es notariado por un notario público y registrado en los registros públicos.
Esta acción dramática generalmente se lleva a cabo como último recurso después de que el dueño de la propiedad haya agotado todas las demás opciones (como una modificación de préstamo o una venta corta) y reconocido que perdería su casa.
El propietario será liberado de la carga del préstamo incluso si debe renunciar a su propiedad y migrar. Debido a que este proceso generalmente se lleva a cabo con menos aviso público que una ejecución hipotecaria, el dueño de la propiedad puede reducir su vergüenza y mantener su situación más privada.
Razones por las que un prestamista podría rechazar una escritura en lugar
Recuerde que su prestamista no tiene la obligación de aceptar una escritura en lugar de un acuerdo. Un prestamista puede rechazar una escritura en lugar de una escritura por una variedad de razones, que incluyen:
- Una disminución en el valor justo de mercado de su propiedad: Si el valor justo de mercado de su casa ha disminuido, es posible que deba más en su préstamo de lo que vale su casa. Un prestamista puede acordar aceptar una escritura en lugar de un acuerdo en esta circunstancia. En este caso, su prestamista solo puede aceptar la escritura en lugar del arreglo si paga la diferencia entre el valor de tasación y el monto adeudado. Esto no es algo que haga Rocket Mortgage.
- Embargos o sentencias fiscales sobre su propiedad: Renunciar a su escritura se vuelve más problemático si tiene un juicio o gravamen secundario, un reclamo sobre su propiedad que el prestamista no creó. Si alguien más tiene un reclamo sobre la propiedad, algunos prestamistas trabajarán con usted para cancelar el gravamen.
- Mal estado de la casa: Si su casa está en mal estado, su prestamista puede rechazar cualquier escritura en lugar del trato que usted proponga.
Razones por las que un prestamista podría aceptar una escritura en lugar de
Aunque un prestamista no está obligado a aceptar su escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, existen varios incentivos para que lo haga. Algunas de las ventajas que recibe su prestamista cuando acepta una escritura en lugar incluyen:
- Control más rápido sobre su propiedad: Los prestamistas deben contratar abogados para la corte, probar que usted no ha estado pagando sus deudas y obtener la aprobación de la corte para retirar su propiedad de la ejecución hipotecaria. El prestamista debe desalojarlo legalmente de la propiedad incluso si ya ha ido a juicio. Al aceptar una escritura en su lugar, su prestamista ahorra tiempo y dinero.
- Mejores condiciones de propiedad: Los prestamistas pueden aceptar asumir la posesión de propiedades en buen estado porque se venden por más dinero y tardan menos en venderse. Con una escritura en lugar, un prestamista puede exigirle que mantenga la propiedad en excelente estado.
Escritura en lugar de Vs. Ejecución hipotecaria: ¿Cuál es la diferencia?
La escritura en sustitución y la ejecución hipotecaria parecen similares, pero no son lo mismo. En una ejecución hipotecaria, el prestamista recupera la propiedad después de que el propietario no realiza los pagos. Las leyes de ejecución hipotecaria difieren de un estado a otro, y la ejecución hipotecaria puede ocurrir de dos maneras:
- Ejecución judicial, en la que el prestamista demanda para recuperar el inmueble
- La ejecución hipotecaria no judicial permite que el prestamista ejecute la hipoteca sin pasar por el sistema judicial.
Las principales distinciones entre una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria son los efectos en su puntaje de crédito y su responsabilidad financiera después de que el prestamista haya reclamado la propiedad. Una ejecución hipotecaria en su historial crediticio puede ser más perjudicial que una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria en términos de informes crediticios y calificaciones crediticias. Las ejecuciones hipotecarias y otra información negativa en sus informes de crédito pueden permanecer en su informe hasta por siete años.
Cuando devuelve la escritura al prestamista a través de una escritura en sustitución, el prestamista generalmente lo libera de todos los compromisos financieros futuros. Eso implica que ya no tiene que hacer pagos de hipoteca o pagar la suma restante del préstamo. Con una ejecución hipotecaria, el prestamista puede tomar medidas adicionales para recuperar el dinero adeudado por la vivienda o los gastos legales.
Los beneficios y desventajas de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria
Esto beneficia tanto al prestatario como al prestamista. El beneficio más atractivo para ambas partes es con frecuencia evitar litigios de ejecución hipotecaria largos, costosos y que consumen mucho tiempo.
Además, dependiendo de cómo se realice este proceso en su área, el prestatario normalmente puede evitar cierta notoriedad pública. Debido a que ambas partes crean un acuerdo de beneficio mutuo que incluye parámetros claros con respecto a cuándo y cómo el dueño de la propiedad abandonaría la propiedad, el prestatario evita la posibilidad de que los funcionarios se presenten en la puerta para desalojarlos, como podría suceder con una ejecución hipotecaria.
En raras situaciones, el dueño de la propiedad puede hacer arreglos con el prestamista para volver a arrendar la propiedad al prestamista por un período de tiempo determinado. El prestamista frecuentemente ahorra dinero al evitar los gastos incurridos durante un largo procedimiento de ejecución hipotecaria.
El prestamista debe examinar los riesgos específicos que acompañan a esta transacción al evaluar los posibles beneficios de comprometerse con este acuerdo. Entre los peligros potenciales está la probabilidad de que la propiedad no valga más que el saldo restante de la hipoteca y que los acreedores menores puedan tener gravámenes.
La principal desventaja de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es que dañará su crédito. Esto significa mayores costos de endeudamiento y una mayor probabilidad de dificultades para obtener otra hipoteca. Una ejecución hipotecaria en su informe de crédito se puede disputar con las agencias de crédito, pero esto no garantiza que se elimine.
Para Agencias y Operadores
- Reduce o elimina la deuda hipotecaria sin necesidad de ejecución hipotecaria.
- Los prestamistas pueden volver a arrendar la propiedad a los propietarios.
- Frecuentemente preferido por los prestamistas
Desventajas
- Daña tu puntaje de crédito
- Más difícil obtener otra hipoteca en el futuro
- La casa puede permanecer bajo el agua.
Muestra de escritura en lugar de ejecución hipotecaria
Esta sección ofrece una escritura de muestra en lugar de un acuerdo de ejecución hipotecaria, con algunos anexos de documentos de cierre típicos para implementar aún más la transacción. Este ejemplo de escritura en lugar de ejecución hipotecaria tiene 1 página y es un tipo de archivo de MS Word que figura en nuestros documentos de acuerdos legales.
Esta Escritura se realiza en este ______ día de _____, 20___, entre el Concedente [propietario], de [dirección], y el Concesionario [Prestamista], de [dirección].
A cambio de una contraprestación valiosa, cuyo recibo se acusa recibo por la presente, el Otorgante otorga al Cesionario, en lugar de ejecución hipotecaria, los siguientes bienes inmuebles descritos:
Dirección del inmueble: _____________________ APN: ___________________ Definición Legal: ____________
Esta Escritura es un traspaso vinculante. El otorgante ha vendido los bienes inmuebles descritos anteriormente al beneficiario en pago total de todas las obligaciones garantizadas por la escritura de fideicomiso previamente completada por el otorgante y presentada ante el registrador del condado en la fecha _______ como Instrumento No. ___________, Hoja No. __________ , Libro ___________.
El Concedente declara que este traspaso se realiza de manera libre y honesta y que no existen otros acuerdos, orales o escritos, entre el Concedente y el Concesionario, con respecto a los bienes inmuebles mencionados en este documento, aparte de esta Escritura.
ejecutado esto ________ día de _________, 20 __________.
Concedente:_______________ [Nombre del Concedente]: ___________
Concesionario:________________ [Nombre del Concesionario]: ____________
AVISO: Cualquier forma de escritura en lugar de ejecución hipotecaria debe ser notariada.
Cómo obtener una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria
Obtener una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria no siempre es fácil; algunos prestamistas hipotecarios no estarán de acuerdo con uno, dependiendo de la condición actual de la propiedad y si existen gravámenes fiscales o juicios en su contra por no pagar los impuestos sobre la propiedad. Según Boies, los prestamistas son responsables de los juicios o gravámenes fiscales. Por lo tanto, deben considerar el gasto de descarga de cualquier gravamen como parte de la escritura en lugar de la escritura.
“El representante analizará su estado financiero y confirmará que no puede pagar su hipoteca, que se requiere una alternativa de disposición y cuál de ellas es la más adecuada”, agrega Boies. "Su administrador hipotecario no está obligado a proporcionar una escritura en su lugar".
Algunas de las variables determinantes son los estándares de Fannie Mae, Freddie Mac, USDA o VA (si alguna de esas organizaciones respalda el préstamo) y el valor de mercado actual de la vivienda.
¿Cuál es el significado de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria?
Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es una transferencia voluntaria de la propiedad de su vivienda al prestamista para evitar la ejecución hipotecaria. Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria puede permitirle evitar ser personalmente responsable de cualquier saldo restante de la hipoteca.
¿Es mejor una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria?
Menos daño crediticio: una escritura en lugar de un arreglo permanece en su informe de crédito durante cuatro años, pero una ejecución hipotecaria permanece durante siete. El uso de una escritura en lugar de un acuerdo puede permitirle comprar una casa nueva antes que si pasa por una ejecución hipotecaria.
¿Cuál es la desventaja más significativa de un prestamista de una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria?
Quizás la desventaja más significativa de una escritura en lugar de la propiedad es que el Prestamista obtiene la Propiedad sujeta a todos los demás gravámenes e intereses. Como resultado, si hay una segunda hipoteca, por ejemplo, es poco probable que un préstamo en lugar de un préstamo sea viable.
¿Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria daña su crédito?
Según los datos de FICO, su puntaje de crédito puede caer entre 50 y 125 puntos después de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, dependiendo de dónde estaba antes de la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Sin embargo, el impacto es un poco menos grave que una ejecución hipotecaria, que puede reducir su puntaje de crédito hasta en 160 puntos.
¿Cómo se negocia una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria?
Negociación de sentencia de deficiencia
Debido a que una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un acuerdo voluntario entre usted y el prestamista, puede llegar a un acuerdo en el que el prestamista acuerde no solicitar un fallo por deficiencia. Usted acepta pagar una parte del déficit o reembolsar el déficit a lo largo del tiempo.
¿Cuál es el beneficio de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria en comparación con una venta corta?
Una ventaja de una escritura en lugar de una venta al descubierto es que usted no tiene que asumir la responsabilidad de vender su casa. Por lo general, un banco solo aprobará una escritura en lugar de la propiedad si la propiedad no tiene otros gravámenes que no sean la hipoteca.
Conclusión
Si tiene dificultades para hacer los pagos de la hipoteca, una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria puede ser una solución adecuada. Antes de aceptar una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, es fundamental comprender cómo afectará su crédito y su capacidad para comprar otra casa en el futuro. Considere otras opciones, como modificaciones de préstamos, ventas al descubierto o refinanciamiento de hipotecas, para ayudarlo a decidir cómo proceder.
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Referencias
