Puede reclamar el valor de la depreciación como una deducción de impuestos si posee un negocio o una propiedad de alquiler. Sin embargo, si una empresa no contabiliza la depreciación de los activos, podría experimentar una reducción significativa de las ganancias. En este artículo, repasaremos los conceptos básicos de la depreciación de la propiedad de alquiler y su cálculo a efectos fiscales.
¿Qué es la depreciación fiscal?
La depreciación es la reducción progresiva del costo de un activo fijo a lo largo de su vida útil. Es la cantidad que tienes que deducir para ahorrar el costo de un activo. Solo activos tangibles que no sean terrenos que su empresa posea y utilice para obtener ingresos. Las operaciones de producción tienen una vida útil determinable, es probable que duren más de un año y también pueden depreciarse. Si no se cumplen estas condiciones, se debe cargar el costo total del activo por el período en que se incurrió. La depreciación fiscal es una forma en que las corporaciones cancelan la depreciación como un costo en sus declaraciones de impuestos. Esto permite a las empresas ahorrar su financiación en un activo seleccionado.
Además, la depreciación fiscal, como la depreciación contable, distribuye los cargos de deducción a lo largo de muchos años. Una empresa podría invertir $2,000 en una computadora con una vida útil prevista de cinco años. El valor de un activo tangible se deprecia con el tiempo. Algunas personas envejecen más rápido que otras. Cuando intente revender el artículo, probablemente notará que no obtendrá el mismo precio que el pago inicial por él. La depreciación es el término para esto. Puede reclamar el valor de la depreciación como una deducción de impuestos si es dueño de un negocio.
Método de cálculo de deducción de depreciación fiscal
Según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), una empresa tiene muchas opciones para calcular cuánto se deprecia un activo para tener en cuenta una deducción fiscal:
#1. Saldo decreciente
Esta estrategia representa mayores gastos de depreciación en los primeros años de vida de un activo, mientras que los menores gastos son las cuentas de los años posteriores.
#2. Doble disminución
En esta estrategia de cálculo se utiliza una mayor depreciación fiscal. Este método deprecia los activos dos veces más rápido que el método habitual de saldo decreciente. También tiene en cuenta los costos de depreciación más altos en los primeros años de vida de un activo y reduce los costos más adelante.
#3. Dígitos de la suma de los años
En este tipo de cálculo de depreciación fiscal, la vida útil del proyecto del activo se combina mayor que el número en el primer año, cada año se divide por ese valor.
#4. Unidades de Producción
Cuando las empresas utilizan esta estrategia, obtienen más deducciones. Esto se debe a que el valor de un activo está determinado por la cantidad de unidades que produce en lugar de la cantidad de años que se usa.
#5. Método de la línea recta
Este es el método más popular para el cálculo de la depreciación fiscal. La diferencia real entre el costo del activo y el costo de reposición estimado se divide por el número total de años que una empresa planea utilizar para calcular el valor.
Normalmente, las empresas suelen utilizar un método llamado línea recta para el cálculo de la depreciación fiscal; su método divide el costo adquirido del activo por sus años de vida útil. Esta también es una depreciación contable porque es solo para los registros de la empresa. Las cosas se complican más cuando se trata del cálculo de la deducción de depreciación fiscal. Puede calcular su deducción de depreciación fiscal de manera efectiva con solo un poco de información y orientación.
Además, determine la convención de su activo. Cuando un artículo se pone en servicio y se puede depreciar, se dice que es una "convención". La convención de mitad de mes supone que el activo se instala o retira del servicio a mitad de mes. La convención de mitad de trimestre supone que la propiedad en cuestión se pone en servicio a mitad del trimestre. Si compra un activo en enero y utiliza la contabilidad de mitad de trimestre, el activo comenzará a depreciarse en febrero, que es precisamente la mitad del trimestre.
La convención de medio año prevé la depreciación para la primera mitad del año. Las tablas basadas en la convención se proporcionan en la Publicación 946 del IRS para ayudar en el cálculo. Utilice los componentes anteriores para su cálculo de deducción de depreciación fiscal. Si su activo es una computadora, necesitará la Publicación 946 del GDS y el IRS.
Uso de MACRS para registrar la depreciación fiscal en cualquier declaración
Si los activos de su negocio tienen una vida útil de un año o más, debe calcular la depreciación utilizando el esquema modificado de recuperación acelerada de costos, o MACRS. Sin embargo, MACRS elimina las conjeturas al determinar cuánto tiempo puede depreciar su propiedad y cuánto puede reclamar en su declaración de impuestos.
Además, para determinar el método de depreciación bajo MACRS, existen tres metodologías básicas de depreciación usando GDS. El enfoque de línea recta, el método de saldo decreciente del 200 por ciento y el método de saldo decreciente del 150 por ciento son las tres opciones. Las tablas de la Publicación 946 del IRS pueden ayudarlo a determinar el tipo de depreciación que debe aplicar según la clase de vida útil de su propiedad. Una computadora, por ejemplo, es un activo de cinco años que se depreciaría al 200 por ciento. ADS utiliza el método de línea recta.
Comprender la depreciación fiscal de la propiedad de alquiler
La compra de una propiedad de alquiler depreciable de impuestos puede proporcionar una variedad de beneficios fiscales y en efectivo. La propiedad de alquiler bajo depreciación fiscal genera un flujo de efectivo constante. Las deducciones por costos como el seguro, los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento de la propiedad pueden reducir el impuesto adeudado sobre los ingresos por alquiler. Los bienes raíces también tienden a apreciarse, por lo que es posible que pueda venderlos para obtener ganancias.
El IRS espera que una propiedad de alquiler residencial dure 27.5 años en 2020. La propiedad se desgasta o se deprecia durante ese período, al menos en términos de declaraciones de impuestos. Si es un inversionista de bienes raíces, puede deducir el 3.636 por ciento (100 por ciento/27.5 años) de la base del costo de la propiedad de su ingreso sujeto a impuestos cada año.
Importancia de las disposiciones del IRS para los propietarios sobre la depreciación fiscal
Antes de pensar que podrá aprovechar la depreciación, asegúrese de cumplir con los requisitos del IRS:
- No puede deducir el costo de una propiedad que arrienda y luego subarrienda. Sin embargo, incluso si tiene una hipoteca sobre una casa, es de su propiedad de acuerdo con el IRS.
- El alquiler es la forma más común para que una propiedad genere ingresos. Aunque la casa entera no se puede cancelar, partes de ella, como una oficina en el hogar, pueden generar ingresos y calificar para la deducción.
- La propiedad debe estar ocupada durante al menos un año. No puede cancelar una propiedad de alquiler que adquiere y vende en el mismo año, por ejemplo, renovándola y volteándola.
Cálculo de la base de costos de una propiedad de alquiler
La base de costo es el valor estimado de un activo sujeto a depreciación. Esto no es solo el costo del artículo. Es el precio final después de todas las deducciones y extras necesarios. Es posible que sea necesario cambiar la base de costos después de comprar una propiedad. Por ejemplo, si gasta $50,000 para reparar o modificar una propiedad, la base del costo aumentará en $50,000.
Los edificios, no el suelo sobre el que se asientan, son elegibles para las cancelaciones de depreciación porque la tierra normalmente no pierde valor debido al desgaste. Al calcular la base de costo de una propiedad de alquiler, es necesario deducir el valor de la tierra. Un ejemplo: si compra una casa por $ 250,000 y una tasación determina que el terreno en el que se asienta vale $ 50,000, entonces la base del costo es $ 200,000.
La base de costos normalmente se ajustará con el tiempo. Si después de haber sido propietario de la propiedad durante varios años. Si decide gastar $50,000 en repararlo o renovarlo, esa cifra se agregará para ajustar la base de costos.
La vida útil de una propiedad de alquiler en la depreciación fiscal
Para propósitos de impuestos, el IRS asume que las propiedades residenciales tienen una vida útil determinable de 27.5 años y las propiedades comerciales, 39 años. Eso significa que cada año el gasto de depreciación de la propiedad residencial es del 3.636 %, mientras que es del 2.564 % para las propiedades comerciales.
Ejemplo de depreciación de propiedad de alquiler
Para usar las cifras anteriores, una propiedad de alquiler residencial con un costo base de $200,000 tendría un gasto de depreciación anual de $7,273. Una propiedad comercial con la misma base de costos tendría un gasto de depreciación de $5,128.
Si se encuentra en la categoría impositiva del 22%, para elegir un ejemplo, el gasto de depreciación de una propiedad de alquiler con un costo base de $200,000 reduciría su factura de impuestos en $1,600. El ahorro fiscal anual debido al gasto de depreciación en una propiedad comercial con la misma base de costo sería de $1,128.
Reglas para la depreciación fiscal de la propiedad de alquiler
Sin embargo, los componentes de una propiedad de alquiler no pueden depreciarse. Debido a que el valor de la tierra o de una parcela de tierra no se deteriora, no puede depreciarse. Los costos operativos regulares, como las tarifas de administración de la propiedad, el mantenimiento regular y el impuesto a la propiedad, tampoco pueden depreciarse. Más bien, la deducción será del ingreso total de alquiler en el año en que ocurran. Hay varias condiciones en la Publicación 527 del IRS que deben cumplirse para depreciar la propiedad de alquiler:
#1. Debe ser dueño de la propiedad
A Generar ingresos, debe alquilar una propiedad. La vida útil del suelo debe ser determinable porque nunca es un factor decreciente.
#2. La propiedad debe tener una vida útil de más de un año
Debido a que la propiedad se posee por menos de un año, los inversionistas de arreglar y cambiar no pueden depreciarla. Debido a que los mayoristas nunca toman posesión real de los bienes inmuebles que están vendiendo, no pueden reclamar una deducción por depreciación.
#3. Algunos artículos se deprecian más rápido
Algunas renovaciones a su propiedad de alquiler pueden depreciarse más rápido que 27.5 años, según el IRS. Los electrodomésticos, por ejemplo, pueden tener un descuento durante cinco años, mientras que las mejoras, como una carretera o una cerca, pueden depreciarse durante 15 años. Puede mantener un cronograma de depreciación separado para cada mejora si lo desea, o simplemente agregar el valor de artículos como electrodomésticos o una nueva cerca a su base de costos generales, que veremos a continuación.
Cómo calcular su base de costos en la propiedad de alquiler
El precio que pagó por la propiedad más cualquier gasto adicional constituye su base de costos. La base de costo utilizada para fines de depreciación no incluye el valor del lote o terreno, a diferencia del valor de mercado. Debido a que la tierra, al menos según el IRS, no es susceptible al desgaste, no es depreciable.
Su base de costo inicial es $130,000 si pagó $150,000 por una propiedad de alquiler en una subdivisión local con un valor de lote de $20,000. También debe incluir cualquier costo adicional permitido, como tarifas de cierre o renovaciones. Recuerde que cuanto mayor sea su base de costos, mayor será su cargo de depreciación anual no en efectivo y menor será su ingreso imponible.
Mejoras comunes realizadas a la propiedad de alquiler
Los elementos que aumentan el valor o la utilidad de la propiedad, o la restauran a un estado nuevo o como nuevo, pueden incluir:
- Agregar una nueva estructura a su hogar, como un garaje o convertir un ático en un estudio.
- instalación de un nuevo sistema HVAC o eléctrico
- Agregar alfombras u otros tipos de pisos a toda la habitación.
- Agregar una rampa para sillas de ruedas o pavimentar el camino de entrada para que la casa sea más accesible.
Ejemplo de cálculo de la depreciación de la propiedad de alquiler residencial
El cálculo de la depreciación de una propiedad de alquiler residencial se realiza con la siguiente fórmula:
Valor del edificio = precio de compra menos valor del terreno
Depreciación anual permitida = valor del edificio / 27.5 años
Como ejemplo, considere una casa de alquiler unifamiliar de $150,000. El valor del terreno del lote es de $20,000 y usted invirtió $5,000 en mejoras de capital cuando lo compró. El siguiente es su gasto de depreciación anual:
Precio de compra de $150,000 menos $20,000 en valor de la tierra es igual a $130,000 en valor de construcción más $5,000 en mejoras.
Gasto de depreciación por año = $ 135,000 ($ 130,000 valor de construcción + $ 5,000 renovaciones) / 27.5 años = $ 4,909 por año.
Cómo ayuda la depreciación a minimizar el ingreso neto imponible
Echemos un vistazo a la importante ventaja que el gasto de depreciación proporciona a los inversores inmobiliarios. La depreciación es una deducción no monetaria basada en la suposición de que una residencia se desgastará o degradará en 27.5 años.
Si su alquiler unifamiliar gana $18,000 en alquiler bruto anual y sus gastos operativos totales, que incluyen cosas como administración de la propiedad, mantenimiento y reparaciones normales, gastos de intereses e impuestos a la propiedad, representan el 50 % de su ingreso bruto, su ingreso neto anual es $9,000. Nuestra base imponible, sin embargo, es menos de la mitad de eso, gracias al beneficio de la depreciación. Antes de la depreciación, el ingreso anual total de $18,000 menos los gastos operativos de $9,000 es $9,000. $4,091 de ingresos imponibles menos $9,000 de gastos de depreciación no monetarios
Aunque todavía tenemos una ganancia en efectivo de $9,000 en este ejemplo, solo tenemos que pagar impuestos sobre la mitad. Si se encuentra en la categoría impositiva del 32 por ciento, es probable que el gasto de depreciación de su vivienda unifamiliar en alquiler le haya ahorrado $1,571 en impuestos federales solo.
En última instancia, la depreciación ayuda a los inversionistas de propiedades de alquiler a reducir significativamente y, a veces, eliminar los ingresos imponibles. El IRS considera que la propiedad residencial se desgasta o deprecia durante 27.5 años. Las mejoras importantes, como un techo nuevo o un sistema HVAC, pueden aumentar la base de costos para la depreciación. Cuanto mayor sea la base de costos, mayor será el gasto de depreciación anual. Por supuesto, antes de que pueda reducir su Ingreso imponible, querrá encontrar una propiedad de alquiler para depreciar.
¿Cuál es la diferencia entre la depreciación contable y fiscal?
La cantidad de depreciación que un contribuyente reclama como deducción en su declaración de impuestos para un año fiscal específico se denomina "depreciación fiscal". El costo en el que incurre una empresa por el uso de un activo fijo durante la vida útil del activo se denomina depreciación contable.
¿Para qué sirve la depreciación fiscal?
Las deducciones fiscales por depreciación están permitidas tanto para edificios de inversión residenciales como comerciales. De la misma manera que otros gastos de la propiedad, tales como costos de préstamos, honorarios de administración de la propiedad, reparaciones y mantenimiento, etc., la deducción se utiliza contra los ingresos de la propiedad.
¿Cuál es el propósito de la depreciación en el impuesto?
La depreciación es una técnica utilizada para distribuir una parte del costo de un activo a períodos durante los cuales los activos tangibles contribuyeron a la generación de ingresos. El monto de las ganancias imponibles se reduce por el gasto de depreciación de una empresa, lo que reduce el monto de los impuestos adeudados.
¿Cómo se llama la depreciación fiscal?
La técnica de línea recta, a veces denominada método de depreciación simple o método de depreciación del costo principal, determina la disminución del valor de un activo durante su vida útil a una tasa predeterminada cada año.
¿Cuáles son los 2 tipos diferentes de depreciación?
Las cuatro técnicas básicas de depreciación son línea recta, disminución doble, dígitos totales de años y unidades de producción. Cada técnica se utiliza para varias categorías de negocios y activos.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo funciona la depreciación en los impuestos?
La depreciación reduce la cantidad de impuestos que paga una empresa o negocio al registrar la disminución en el valor de un activo o activos.
¿Cuánta depreciación puedo reclamar?
La mayoría de las propiedades residenciales de alquiler en los Estados Unidos se deprecian a una tasa del 3.636 por ciento cada año durante un período de 27.5 años. La tierra no puede ser depreciada; sólo se puede deducir el valor de las estructuras.
¿Cuál es la diferencia entre la depreciación contable y fiscal?
La principal distinción entre la depreciación contable y la depreciación fiscal es que la depreciación contable se calcula utilizando principios contables, mientras que la deducción de la depreciación fiscal se calcula utilizando los estándares del IRS.
Artículos Relacionados
