Sie haben das perfekte Zuhause auf dem perfekten Grundstück gefunden und können es kaum erwarten, es ganz für sich allein zu haben. Nicht so schnell. Achten Sie beim Hauskauf unter anderem auf Dienstbarkeiten. Und wenn es welche gibt, müssen Sie möglicherweise einen Teil Ihres Eigentums in irgendeiner Form teilen. Dienstbarkeiten sind weitaus häufiger als Sie vielleicht denken. Wenn Sie über den Kauf eines Hauses nachdenken, ist es eine gute Idee zu verstehen, was eine Dienstbarkeit ist und wie sie sich auf Ihre Eigentumsrechte an Immobilien auswirken kann. Hier besprechen wir die verschiedenen Arten von Grunddienstbarkeiten und sehen, wie Sie sie von Ihrem Eigentum entfernen können.
Was ist Dienstbarkeit bei Immobilien?
Die grundlegendste Definition einer Dienstbarkeit ist, dass sie einer natürlichen oder juristischen Person das Recht einräumt, für einen begrenzten und bestimmten Zweck auf Immobilien zuzugreifen, die jemand anderem gehören. Dienstbarkeiten können für Grundstückseigentümer vielfältige Auswirkungen haben.
Wenn eine Einzelperson oder ein Unternehmen eine Dienstbarkeit auf Ihrem Grundstück besitzt, hat diese Partei das Recht, Ihr Eigentum gemäß den Bedingungen der Dienstbarkeit zu betreten. Lokale Versorgungsunternehmen verfügen beispielsweise im Allgemeinen über Dienstbarkeiten, wenn sie Zugang zu Stromleitungen oder Kabeln auf Ihrem Grundstück benötigen.
Wenn Sie hingegen eine Grunddienstbarkeit haben, haben Sie das Recht, auf Grundstücke zuzugreifen, die Ihnen nicht rechtmäßig gehören. Ein gutes Beispiel dafür wäre, wenn Sie das Grundstück einer anderen Person überqueren müssten, um zu Ihrem Haus zu gelangen.
Dienstbarkeiten scheinen auf den ersten Blick ein Problem zu sein, sind aber in den meisten Fällen tatsächlich sehr nützlich. Es ist leicht zu erkennen, wie der Zugang zu Ihrem Eigentum für Sie oder Ihr Versorgungsunternehmen von Vorteil sein könnte. Manchmal werden Dienstbarkeiten zugunsten der gesamten Nachbarschaft geschaffen.
Es ist jedoch immer eine gute Idee, beim Verkauf oder Kauf eines Hauses Nachforschungen anzustellen. Dieses Material wird Ihnen helfen, die vielen Formen von Dienstbarkeiten und ihre Bedeutung für Ihr Eigentum zu verstehen.
Arten der Dienstbarkeit in Immobilien
Es gibt verschiedene Arten von Dienstbarkeiten, und jede kann für Ihre Immobilie etwas anderes bedeuten. Hier ein Überblick über die vier häufigsten Arten von Dienstbarkeiten bei Immobilien.
#1. Dienstbarkeiten
Eine Versorgungsdienstbarkeit wird durch staatliches oder lokales Recht geschaffen. Es gewährt den Mitarbeitern des Versorgungsunternehmens Zugang zu Infrastruktur auf Privatgrundstücken. Dienstbarkeiten werden manchmal als positive Dienstbarkeiten eingestuft, da sie dem Versorgungsunternehmen den legalen Zugang zu Ihrem Eigentum gewähren, jedoch nur für einen bestimmten Zweck. Es ist üblich, beim Kauf eines neuen Hauses frühere Dienstbarkeiten auf dem Grundstück aufzudecken.
Obwohl dies ein schwieriges Szenario zu sein scheint, sind Dienstbarkeiten für die Mehrheit der Hausbesitzer von Vorteil. Wenn Sie möchten, dass Ihr Haus über fließendes Wasser, Strom, Kabel und Abwassersysteme verfügt, benötigen Sie ein Versorgungsunternehmen, um diese Dienste zu verwalten.
Wenn ein Problem auftritt, muss Ihr Versorgungsunternehmen Ihre Kabel oder Ihr Abwassersystem betreten, um Reparaturen vorzunehmen. Diese Form der Dienstbarkeit gibt den Versorgungsunternehmen keine freie Hand über Ihr Grundstück. Sie können jedoch möglicherweise neue Geräte installieren, wenn dies zum Wohle der Gemeinschaft ist. Dies ist rechtmäßig, unabhängig davon, ob Sie mit ihrer Entscheidung, Anpassungen vorzunehmen, einverstanden sind.
Einige Dienstbarkeiten können sogar einschränken, was Sie mit Ihrem Eigentum tun können. Beispielsweise kann es Ihnen untersagt sein, Bäume zu pflanzen oder Geräte zu installieren, die lokale Stromleitungen stören könnten.
#2. Private Dienstbarkeiten
Private Dienstbarkeiten sind Grundstücksrechte, die vom Grundstückseigentümer geschaffen und veräußert oder einem anderen übertragen werden können. Angenommen, Ihr Nachbar möchte Solarmodule auf Ihrem Grundstück installieren. Sie haben die Möglichkeit, den Zugang zu gewähren oder den Verkauf einer privaten Dienstbarkeit zu verweigern.
Private Dienstbarkeiten werden kompliziert, wenn sie das Potenzial haben, zukünftige Hausbesitzer zu beeinflussen. Wenn Sie beispielsweise Ihrem Nachbarn eine private Dienstbarkeit anbieten, kann dies jeden betreffen, an den Sie das Haus in Zukunft verkaufen. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, sich vor dem Hauskauf nach privaten Dienstbarkeiten auf dem Grundstück zu erkundigen.
Private Dienstbarkeiten dürfen kein Problem darstellen. Abhängig von den Einschränkungen können sie jedoch einschränken, was Sie mit Ihrem Eigentum tun dürfen. Private Dienstbarkeiten sind im Titel anzugeben.
#3. Dienstbarkeiten nach Bedarf
Dienstbarkeiten werden vorgenommen, wenn eine andere Person auf Ihr Eigentum zugreifen muss. Diese werden manchmal als Zugangserleichterungen bezeichnet und werden als Ergebnis des langjährigen Interesses der Regierung entwickelt, das Land rentabel zu machen.
Angenommen, Sie leben an einem abgelegenen Ort und Ihr Nachbar ist ein Binnenstaat und kann die Straße nur erreichen, indem Sie Ihr Grundstück überqueren. In diesem Fall wäre eine Dienstbarkeit notwendig und Ihr Nachbar hätte Vorfahrt.
Sie sind nicht befugt, diese Form der Dienstbarkeit zu verhindern, da sie Ihren Nachbarn unangemessen belasten würde. Sie würden das Recht Ihres Nachbarn gefährden, die Hauptstraße zu benutzen.
#4. Vorgeschriebene Dienstbarkeiten
Eine vorschreibende Dienstbarkeit ist ein Eigentumsrecht, das jemandem gewährt wird, der das zugrunde liegende Eigentum nicht besitzt. Die Grunddienstbarkeit entsteht, weil der Nichteigentümer das Grundstück zuvor in feindseliger, offener und notorischer Weise über einen Zeitraum genutzt hat, der durch die Gesetze des Staates des Grundstücks bestimmt ist.
Angenommen, Ihr Nachbar parkt ohne Ihre Erlaubnis in Ihrer Einfahrt. Du hältst sie nicht auf, und sie tun es Jahr für Jahr. So ungerecht es auch erscheinen mag, jemand kann sich ein Recht auf Zugang zu Ihrem Eigentum verschaffen, indem er es illegal betritt. Weil das Gericht Ihre Weigerung, sie zu stoppen, möglicherweise als Kapitulation Ihrerseits interpretiert.
Wenn Sie glauben, dass jemand wiederholt Ihr Eigentum betritt, müssen Sie schnell handeln. Unterlassenes Handeln kann dazu führen, dass das Gericht Ihrem Nachbarn eine vorschriftsmäßige Dienstbarkeit für den Zugang zu einem Stück Ihres Eigentums gewährt.
So stellen Sie fest, ob eine Immobilie eine Dienstbarkeit hat
Sie sollten sich vor dem Kauf oder der Verbesserung einer Immobilie über Dienstbarkeiten informieren. Wenn Sie einen Teil einer Dienstbarkeit auf eine Weise nutzen, die die Nutzung durch den Dienstbarkeitsinhaber beeinträchtigt, können Ihnen finanzielle und emotionale Verluste entstehen, wenn Sie die Landschaft, Bäume, Zäune, Schuppen, Anbauten oder andere Verbesserungen, die Sie in diesem Bereich errichtet haben, abreißen müssen . Eine Gruppe von Einwohnern von Houston fand sich in diesem Szenario wieder, nachdem sie auf eine stillschweigende Dienstbarkeit mit einem Energieversorger reagiert hatten.
Hier sind mehrere Ressourcen, um nach Dienstbarkeiten auf einer Immobilie zu suchen:
- Katasteramt des Landkreises
- City Hall
- Versorgungsunternehmen
- Eigentumsprüfung
- Titelsuche
Die Titelversicherung kann Sie vor nicht gemeldeten Dienstbarkeiten schützen, die die Titelfirma vor der Ausstellung einer Titelpolice nicht entdeckt hat.
So entfernen Sie eine Dienstbarkeit auf Ihrem Grundstück
Stellen Sie zunächst fest, ob die Dienstbarkeit ein Enddatum enthält oder auf einer Bedingung beruht, die nicht mehr besteht. Es ist denkbar, dass die Dienstbarkeit, die Sie entfernen möchten, bereits unwirksam ist. Wenn ein Dienstbarkeitsinhaber die Dienstbarkeit für einen längeren Zeitraum nicht mehr nutzt, kann davon ausgegangen werden, dass er sie aufgegeben hat.
Wenn die Dienstbarkeit noch gültig ist, können Sie eine Freigabe der Dienstbarkeit beantragen, um den dominierenden Nachlass aufzufordern, auf sein Recht auf Zugang zu Ihrem Eigentum zu verzichten. Möglicherweise müssen Sie eine Immobilienvermessung einreichen und eine Gebühr zahlen, um die Dienstbarkeit entfernen zu lassen. Um die Dienstbarkeit ordnungsgemäß zu beenden und öffentlich bekannt zu machen, muss der Inhaber der Dienstbarkeit eine Quittungsurkunde einreichen, bei der es sich um eine Art Rechtsinstrument handelt.
Grunddienstbarkeitsregeln
Grunddienstbarkeiten können Ihnen oder einer anderen Person das gesetzliche Recht einräumen, ein bestimmtes Grundstück zu nutzen. Sie können entweder Ihnen als Hausbesitzer zugute kommen oder Sie dazu verpflichten, die Last der Menschen zu tragen, die Ihr Eigentum nutzen. Hier sind einige Hinweise, die Sie beachten sollten, wenn Sie während Ihres Hauskaufprozesses auf eine Dienstbarkeit stoßen.
#1. Kauf einer Grunddienstbarkeit
Sie werden die Angaben lesen, bevor Sie ein Haus kaufen. Diese geben einem Käufer mehr Informationen, z. B. alles, was den Wert oder die Freude am Haus mindern könnte. Soweit dem Verkäufer Grunddienstbarkeiten bekannt sind, ist er gesetzlich verpflichtet, diese in den Angaben zu erwähnen. Das ist eine Technik, um herauszufinden, ob das Haus Dienstbarkeiten hat. Eine andere Möglichkeit besteht darin, sich an das örtliche Gutachterbüro oder das Büro des Bezirkssekretariats beim Bezirksgericht zu wenden. Sie werden oft in der Eigentumsurkunde angegeben.
Machen Sie sich keine Sorgen, wenn das Haus eine Dienstbarkeit hat. Das mag zwar ärgerlich sein, kann aber auch Ihnen als Hausbesitzer zugute kommen. Es könnte auch eine absolut neutrale Erfahrung sein. Informieren Sie sich beim Kauf eines Eigenheims mit Grunddienstbarkeit über den Zweck der Grunddienstbarkeit und wie sie sich auf Ihre Wohneigentumserfahrung auswirken kann. Wenn die Dienstbarkeit beispielsweise darin besteht, dass ein Versorgungsunternehmen unterirdische Kabel auf Ihrem Grundstück verlegt, können Sie möglicherweise nicht den gewünschten unterirdischen Pool bauen.
Tatsächlich kann es sogar egal sein. Wenn es eine Dienstbarkeit gibt, verbleibt diese bei der Immobilie und Sie müssen sich darum kümmern. Handelt es sich jedoch um eine Bruttodienstbarkeit, darf diese nicht mit dem Hausverkauf übertragen werden.
Bevor Sie Geld für ein Haus ausgeben, sollten Sie nach Grunddienstbarkeiten suchen. Eine Titelsuche informiert Sie normalerweise über Dienstbarkeiten, aber Sie können auch nachsehen Bezirksgrundbücher oder Immobilienumfragen für zusätzliche Informationen. Wenn Sie eine Eigentumsversicherung haben, kann Ihr Versicherer alle Bedenken im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten abdecken.
#2. Einhaltung einer Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ist rechtsverbindlich und muss eingehalten werden. Wenn dies nicht der Fall ist, könnten Sie mit einer Klage konfrontiert werden, unabhängig davon, ob Sie Eigentümer von dominantem oder dienendem Eigentum sind. Wenn Ihr Nachbar beispielsweise nur über Ihr Grundstück zum öffentlichen Strand gelangen kann und Sie ihn daran hindern, kann er Sie verklagen. Wenn die Dienstbarkeit jedoch vorschreibt, dass sie nur Ihre Einfahrt benutzen können, um zum Strand zu gelangen, und sie anfangen, über Ihr gesamtes Grundstück zu laufen, können Sie sie verklagen.
Um eine Dienstbarkeit ordnungsgemäß einzuhalten und sicherzustellen, dass die andere Partei dasselbe tut, stellen Sie sicher, dass Sie die Rechte jeder Partei verstehen. Wenden Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht, wenn Sie Fragen haben oder mehr erfahren möchten.
#3. Übernahme einer Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit kann angefochten werden, ist jedoch ein langwieriges Verfahren, das möglicherweise den Gang vor Gericht erfordert. Entscheidet sich der Dienstbarkeitsinhaber, die Dienstbarkeit zu kündigen oder hat sie ein Ablaufdatum, kann das Verfahren vereinfacht werden. Andernfalls kann es passieren, dass Sie vor Gericht landen, in einem langwierigen Streit, der manchmal voller Emotionen ist, wenn Nachbarn involviert sind. Um mehr über die Anfechtung einer Dienstbarkeit zu erfahren, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Anwalt für Immobilienrecht zu wenden.
So vermeiden Sie Rechtsstreitigkeiten über Dienstbarkeiten
Als Grundstückseigentümer dürfen Sie den Zweck einer gesetzlichen Dienstbarkeit nicht beeinträchtigen. Wenn zum Beispiel das Elektrizitätsunternehmen Drähte über seine Vorfahrt gespannt hat, können Sie sie nicht kürzen oder ihren Verlauf blockieren. Wenn Sie also eine Dienstbarkeit manipulieren, könnten Sie dem Eigentümer der Dienstbarkeit Geld schulden und mit einem Gerichtsbeschluss konfrontiert werden.
Wenn Sie sich über eine Dienstbarkeit streiten oder glauben, dass jemand illegal auf Ihr Eigentum eindringt – zum Beispiel wenn Sie ein neuer Hausbesitzer sind, der gerade entdeckt hat, dass Ihre Nachbarin ein Ihrer Meinung nach privates Laufwerk für den Zugriff auf ihr eigenes Eigentum verwendet – Wenden Sie sich an einen erfahrenen Anwalt für Immobilienrecht vor Ort. Die Vorschriften für Dienstbarkeiten sind von Staat zu Staat unterschiedlich, und Sie werden höchstwahrscheinlich maßgeschneiderte Unterstützung für Ihre spezifische Situation benötigen.
Besonders wichtig ist es, sich an einen erfahrenen Ansprechpartner zu wenden Immobilienanwalt wenn über die Dienstbarkeit nichts Schriftliches (z. Die rechtlichen Theorien über ungeschriebene Dienstbarkeiten, die durch das Verhalten von Menschen und besondere Umstände entstehen, können schwierig sein, und Sie benötigen Unterstützung von jemandem, der sich mit dem Immobilienrecht Ihres Staates auskennt und über relevante Gerichtsurteile auf dem Laufenden ist.
Was genau ist die Randdienstbarkeit einer Immobilie?
Eine Dienstbarkeit ist ein Immobilieneigentumsrecht (manchmal auch als „Belastung des Titels“ bezeichnet), das einer Person oder Organisation gewährt wird, um das Land einer anderen Person für einen bestimmten, normalerweise unbestimmten Zweck zu nutzen. Es handelt sich nicht um ein reines Besitzrecht oder eine Lizenz zur Nutzung des Grundstücks.
Gilt eine Dienstbarkeit als Eigentumsrecht?
In den meisten Gerichtsbarkeiten ist eine Dienstbarkeit eine Art unkörperliches Eigentum und ein Eigentumsrecht an und für sich nach dem Common Law. Echte Verträge und gerechte Dienstbarkeiten sind mit Dienstbarkeiten vergleichbar.
Wer ist befugt, eine Dienstbarkeit durchzusetzen?
Eine Dienstbarkeit kann von einem einzelnen Grundstückseigentümer für jedes Anwesen oder Interesse vorgenommen werden. Durch einseitiges Handeln kann der Eigentümer eines dienstbaren Mietshauses seinem Grundstück eine Dienstbarkeit auferlegen.
Kann eine Urkunde zur Erteilung einer Dienstbarkeit verwendet werden?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, Dienstbarkeiten zu erstellen, aber die beliebteste ist die Tat. Dies tritt manchmal auf, wenn Grundstücksteile verkauft werden und nur ein Grundstück durch Überqueren eines anderen betreten werden kann.
Welche Schutzmaßnahmen gelten für Dienstbarkeiten?
Wenn eine rechtliche Dienstbarkeit über nicht registriertes Land geschaffen wird, hat sie Gesetzeskraft und ist für alle Parteien bindend. Eine Grundschuld der Klasse D(iii) muss auf den vollständigen Namen des Grundstückseigentümers eingetragen werden, um eine gerechte Dienstbarkeit über nicht eingetragenes Land zu schützen.
Häufig gestellte Fragen zur Dienstbarkeit in Immobilien
Wie entferne ich eine Dienstbarkeit von meinem Grundstück?
Eine Dienstbarkeit kann auf acht Arten beendet werden: Aufgabe, Fusion, Beendigung der Notwendigkeit, Abriss, Aufnahmeakt, Verurteilung, nachteiliger Besitz und Freilassung.
Wie entferne ich eine Dienstbarkeit von meinem Grundstück?
Eine Dienstbarkeit kann auf acht Arten beendet werden: Aufgabe, Fusion, Beendigung der Notwendigkeit, Abriss, Aufnahmeakt, Verurteilung, nachteiliger Besitz und Freilassung.
Was ist die häufigste Art von Dienstbarkeiten?
Am beliebtesten sind positive Dienstbarkeiten. Sie gewähren bevorzugten Zugang zu Gebieten, die von anderen kontrolliert werden. Negative Dienstbarkeiten sind begrenzter. Sie schränken die Nutzung des Landes ein.
