Wussten Sie, dass Sie durch die Nutzung von RESPA-Diensten als Hausbesitzer möglicherweise mehr über Immobiliendienstleistungen erfahren und wie Sie Schmiergelder und Vermittlungsgebühren reduzieren können, die die Abrechnungskosten erhöhen? RESPA verbietet Bestechung, Empfehlungen, doppelte Nachverfolgung und Treuhandkonten. Lesen Sie weiter, um mehr über RESPA zu erfahren. In diesem Artikel erklären wir im Grunde, was das Gesetz über Immobilienabwicklungsverfahren ist, geben einige Beispiele für seine Anwendung und analysieren dann, wie es sich auf den Wohnungsmarkt ausgewirkt hat.
Was ist ein Respa?
Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) ist ein Bundesgesetz, das Kunden vor unfairen, betrügerischen oder insbesondere missbräuchlichen Hypothekendarlehenspraktiken schützt. RESPA wurde 1974 erlassen, um Eigenheimkäufern mehr Informationen über die Abwicklungskosten zur Verfügung zu stellen und sicherzustellen, dass ihnen keine überhöhten Gebühren in Rechnung gestellt werden. RESPA verlangt von Kreditgebern, dass sie den Kreditnehmern innerhalb von drei Tagen nach Antragstellung eine Schätzung der Abwicklungskosten nach Treu und Glauben vorlegen. Die GFE muss eine detaillierte Aufschlüsselung aller Abwicklungsgebühren sowie des Gesamtkreditbetrags enthalten. Kreditnehmer müssen außerdem drei Werktage vor dem Abschlussdatum eine endgültige Abrechnung (HUD-1) erhalten. Das HUD-1 muss die tatsächlichen Abrechnungskosten sowie etwaige Korrekturen des GFE enthalten.
Darüber hinaus verbietet RESPA Kreditgebern den Einsatz bestimmter Aktivitäten wie Schmiergelder und Überweisungsgebühren. Nichtsdestotrotz muss den Kreditnehmern von den Kreditgebern gemäß den RESPA-Anforderungen die Offenlegung des Truth-in-Lending Act (TILA) mitgeteilt werden, in der die Bedingungen des Hypothekendarlehens beschrieben werden. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ist für die Durchsetzung von RESPA zuständig. Sie können eine Beschwerde bei der CFPB einreichen, wenn Sie der Meinung sind, dass RESPA verletzt wurde und Sie das Opfer waren.
Hierzu zählen Kreditgeber, Immobilienmakler, Baufirmen und Eigentumsversicherungsgesellschaften, die sich gegenseitig häufig ungenannte Schmiergelder gewährten, die Immobilientransaktionskosten in die Höhe trieben und den Preiswettbewerb verschleierten, indem sie Lockvogeltaktiken ermöglichten
RESPA unterscheidet nicht zwischen verschiedenen Arten von Abwicklungsdienstleistern aufgrund ihrer Beteiligung an der Immobilienverkaufstransaktion, da dies für alle Abwicklungsdienstleister gleichermaßen gilt. Zu den Abwicklungsdienstleistungen zählen beispielsweise Titelrecherchen, Eigentumsprüfungen, die Bereitstellung von Eigentumsurkunden, Eigentumsversicherungen, anwaltliche Leistungen, die Erstellung von Dokumenten, Immobiliengutachten und die Erstellung von Kreditauskünften oder Gutachten.
Respa-Immobilien
RESPA verpflichtet Immobilienkreditgeber, Hypothekenmakler und Dienstleister dazu, den Kreditnehmern alle Informationen über die Immobilientransaktion offenzulegen. Die Offenlegung von Informationen sollte Abwicklungsdienstleistungen, relevante Verbraucherschutzbestimmungen und alle anderen Informationen im Zusammenhang mit den Kosten des Immobilienabwicklungsverfahrens umfassen. Der Kreditnehmer sollte sich über alle geschäftlichen Verbindungen zwischen Abschlussdienstleistern und anderen am Abwicklungsprozess beteiligten Parteien im Klaren sein. Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) verbessert die Offenlegung der Abwicklungskosten durch Verbraucher und senkt die Abschlusskosten durch den Wegfall von Vermittlungsgebühren und Schmiergeldern. RESPA wurde seit seinem Inkrafttreten im Jahr 1975 zahlreichen Überarbeitungen und Änderungen unterzogen. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat seine RESPA-Compliance-Empfehlungen für Marketing-Service-Agreements (MSAs) im Jahr 2020 geändert. Sowohl das NAR als auch das CFPB haben Materialien zur Unterstützung von Fachleuten entwickelt beim Verständnis und der Einhaltung von RESPA.
Immobilienmakler können Makler nicht dafür bezahlen, Verbraucher an den mit dem Makler verbundenen Hypothekenanbieter zu verweisen. Makler können anderen Maklern keine Vermittlungsgebühren für die Vermittlung von Kunden an ihr Unternehmen zahlen. Hypothekengeber können lokalen Immobilienmaklern keinerlei Empfehlungsanreize bieten, um Hauskäufern ihre Kreditprodukte vorzustellen. Ein Siedlungsdienstleister darf keinen Raum von einem anderen Siedlungsdienstleister mieten, es sei denn, er oder sie zahlt für das Privileg den angemessenen Marktwert.
Respa-Verstöße
RESPA ist bestrebt, unethische Handlungen wie Schmiergelder, Gebühren und Fehler zu beseitigen und verlangt, dass Offenlegungen gegenüber Käufern und Verkäufern während des Hypothekenantragsprozesses offengelegt werden. Alle Beteiligten können Strafen und unethische Geschäftspraktiken vermeiden, indem sie die RESPA-Verstöße, Regeln und Vorschriften verstehen. Das Consumer Financial Protection Bureau ist für die Durchsetzung von RESPA-Verstößen zuständig. Es stellt sicher, dass alle staatlich regulierten Hypothekendarlehen, wie z. B. Käufe, Refinanzierungen, Hausreparaturdarlehen, Grundstücksverträge und Eigenheimkreditlinien, gemäß den RESPA-Anforderungen verwaltet werden. Die grundlegende Faustregel zur Vermeidung der meisten Verstöße besteht darin, sicherzustellen, dass alle Zahlungen und Gebühren für tatsächlich erbrachte Leistungen in Rechnung gestellt werden. Die Verjährungsfrist für RESPA-Verstöße beträgt ein Jahr ab dem Datum des Verstoßes.
#1. Rückschläge und Vermittlungsgebühren
Verstoß:
Abschnitt 8a des RESPA verbietet die Zahlung oder den Erhalt von Vermittlungsgebühren, Schmiergeldern oder anderen Wertgegenständen als Gegenleistung für die Vermittlung von Geschäften im Zusammenhang mit einem bundesstaatlichen Hypothekendarlehen. Der Verstoß betrifft das mündliche, schriftliche oder festgelegte Verhalten einer solchen Empfehlungsvereinbarung. Rabatte, erhöhtes Eigenkapital, Exkursionen und sogar Aktienoptionen können als wertvolle Gegenleistung für das Geschäft angesehen werden.
Gemäß RESPA-Abschnitt 8b ist es verboten, einen Teil oder Prozentsatz einer für Immobilienabwicklungsdienste gezahlten Gebühr zu geben oder zu erhalten, es sei denn, die Dienste werden tatsächlich abgeschlossen.
#2. Übermäßige Treuhandkontoguthaben erforderlich
Verstoß:
Abschnitt 10 des RESPA enthält Regeln und Beschränkungen zum Schutz von Kreditnehmern, die über Treuhandkonten verfügen. Dieser Abschnitt schränkt den Geldbetrag ein, den ein Kreditnehmer für Zahlungen auf einem Treuhandkonto halten muss. Dazu gehören Steuern, Hochwasserversicherung, private Hypothekenversicherung und andere immobilienbezogene Gebühren. Grundsätzlich ist nicht jeder Kreditnehmer verpflichtet, über ein Treuhandkonto zu verfügen. Wenn dies der Fall ist, ist dies auf etwa zwei Monate Treuhandzahlungen beschränkt.
# 3. Reagieren auf Beschwerden über die Kreditabwicklung
Verstoß:
Abschnitt 6 des RESPA gewährt Kreditnehmern Verbraucherschutzrechte in Bezug auf Hypothekendarlehen. Wenn ein Kreditnehmer ein Problem mit seinem Servicer hat, sollte er sich schriftlich an ihn wenden. Der Servicedienstleister muss die Reklamation innerhalb von 20 Tagen nach Erhalt bestätigen und innerhalb von 60 Tagen beheben. Um auf die Beschwerde einzugehen, müssen sie unbestreitbar entweder eine Korrektur oder eine Erklärung zur Begründung ihrer Verteidigung vorlegen.
#4. Kosteninflation
Verstoß:
Abschnitt 4 des RESPA verbietet Hypothekenkreditgebern und -maklern, ihren Kunden überhöhte Kosten für Dienstleistungen Dritter in Rechnung zu stellen, die über die anfänglichen Servicekosten hinausgehen. Dieser Verstoß gilt nur für Abrechnungskosten, die in den HUD-1- oder HUD-1A-Abrechnungsabrechnungen aufgeführt sind. Die Kosten dürfen den von der Abrechnungsstelle erhobenen Betrag nicht überschreiten.
#5. Anspruchsvolle Titelversicherung
Verstoß:
Verkäufer einer Immobilie, die mit einem bundesstaatlichen Hypothekendarlehen erworben wurde, dürfen im Rahmen von Verstößen gegen RESPA Abschnitt 9 weder direkt noch indirekt verlangen, dass der Käufer eine Eigentumsversicherung von einer bestimmten Firma abschließt. Verkäufer sollten dies nicht zur Bedingung für den Verkauf ihrer Immobilie machen.
Für Beispiel
Becky ist Immobilienmaklerin und ihre Schwester hat vor kurzem angefangen, bei einer Titelfirma zu arbeiten. Dann möchte Becky ihrer Schwester so viele Geschäfte wie möglich machen, damit sie ihren Jahresendbonus erhalten kann. Becky beschließt, für alle ihre Verkäufer den Abschluss einer Eigentumsversicherung bei der Eigentumsagentur von Beckys Schwester zur Verkaufsbedingung zu machen.
Tila Respa
Die TILA-RESPA-Regel vereint vier aktuelle TILA- und RESPA-Offenlegungen. RESPA unterteilt durch Immobilien besicherte geschlossene Kredittransaktionen zweifellos in zwei Formen: einen Kreditvoranschlag, der spätestens im dritten Jahr vorgelegt oder verschickt werden muss. Der Kunde muss mindestens drei Werktage vor der Durchführung eine Abschlussmitteilung erhalten. Die meisten durch Immobilien besicherten geschlossenen Verbraucherkreditgeschäfte unterliegen der TILA-RESPA-Regel. Kredite, die bestimmten Trusts zu Steuer- oder Nachlassplanungszwecken gewährt werden, sind nicht von der TILA-RESPA-Regel ausgenommen. Bestimmte Kreditarten sind jedoch von der Beschränkung ausgenommen. TILA-RESPA gilt nicht für HELOCs, Umkehrhypotheken oder Hypotheken, die durch ein Mobilheim oder eine Wohnung besichert sind, die nicht an eine Immobilie gebunden ist.
Die TRID-Regel (TILA-RESPA Integrated Disclosure) trat 2015 in Kraft, um die Offenlegungen und Verfahren des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) mit dem Truth in Lending Act (TILA) zu harmonisieren. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) prüft noch, welche Auswirkungen die Regel auf Kunden und Branchenexperten haben würde. Sowohl das NAR als auch das CFPB haben Materialien entwickelt, die Fachleuten dabei helfen sollen, TRID-Standards zu verstehen und einzuhalten. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) arbeitet seit mehreren Jahren daran, die Offenlegungen und Regeln des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) und des Truth in Lending Act (TILA) anzugleichen. Das endgültige „Know Before You Owe“-Gesetz (KBYO oder TRID) hat zur Klärung von Immobilienverkaufstransaktionen beigetragen, aber die Umsetzung, die am 3. Oktober 2015 begann, war voller Fragen, Komplexität und Kosten.
Was deckt Respa ab?
Das RESPA-Gesetz gilt für Hypothekendarlehen für Ein- bis Vierfamilienhäuser. Die meisten Kaufdarlehen, Übernahmen, Refinanzierungen, Immobilienrenovierungsdarlehen und Eigenkapitalkreditlinien fallen in diese Kategorie.
Was ist ein Beispiel für einen Respa-Verstoß?
Bestechungsgelder zwischen Immobilienvertretern, überhöhte Gebühren, der Einsatz von Briefkastenfirmen und Empfehlungen im Austausch für Abwicklungsdienste sind Beispiele für RESPA-Verstöße.
Was sind die beiden Hauptziele von Respa?
RESPA hat zwei Hauptziele:
(1) bestimmte Offenlegungen während der Immobilienabwicklung zusätzlich zu den Prozessen zu verlangen, damit Hauskäufer fundierte Entscheidungen über ihre Immobilientransaktionen treffen können.
(2) bestimmte illegale Praktiken von Immobilienabwicklungsanbietern, wie etwa Schmiergelder, entsprechend zu verbieten
Was Verbietet Respa??
RESPA verbietet Kreditdienstleistern, unangemessen große Treuhandkonten zu verlangen, und verbietet Verkäufern, Eigentumsversicherungsgesellschaften zu verlangen. Ein Kläger hat ab dem Datum des Verstoßes bis zu einem Jahr Zeit, eine Klage zur Durchsetzung einzureichen, wenn es während des Vergleichsprozesses zu Schmiergeldern oder anderem unangemessenen Verhalten kam.
Was sind Respa-Anforderungen?
Das Gesetz verpflichtet Immobilienkreditgeber, Hypothekenmakler und Dienstleister, Kreditnehmern relevante und zeitnahe Offenlegungen über die Art und die Kosten des Immobilienabwicklungsprozesses zu übermitteln. Das Gesetz verbietet auch einige Praktiken, die ausdrücklich als Schmiergelder gelten, und schränkt die Nutzung von Treuhandkonten ein.
Was sind die 6 Punkte von Respa?
Ein Antrag besteht aus sechs Informationen: (1) dem Namen des Verbrauchers, (2) dem Einkommen des Verbrauchers, (3) der Sozialversicherungsnummer des Verbrauchers, um eine Kreditauskunft zu erhalten (oder einer anderen eindeutigen Kennung, wenn der Verbraucher keine Sozialversicherung hat). (Nummer), (4) die Adresse der Immobilie, (5) eine Schätzung des Wertes der Immobilie und (6) den beantragten Hypothekendarlehensbetrag.
Für welche Art von Krediten gelten die Respa-Regeln?
Beispiele hierfür sind Hauskaufdarlehen, Refinanzierungen, vom Kreditgeber genehmigte Annahmen, Immobilienrenovierungsdarlehen, Eigenkapitalkreditlinien und umgekehrte Hypotheken.
Fazit
RESPA verlangt, dass Kreditnehmer verschiedene Offenlegungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten erhalten. Zunächst muss Ihnen der Kreditgeber oder Hypothekenmakler eine Schätzung der gesamten Abrechnungsgebühren vorlegen, die Sie voraussichtlich zahlen müssen. Der Kreditgeber oder Hypothekenmakler muss außerdem bei der Beantragung eines Kredits oder unverzüglich innerhalb der nächsten drei Werktage eine schriftliche Offenlegung vorlegen, wenn er davon ausgeht, dass jemand anderes Ihre Hypothekenzahlungen einziehen wird (auch als Bedienung eines Kredits bezeichnet).
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Bibliographie
