Für Vermieter und Hausverwalter ist es von entscheidender Bedeutung, sicherzustellen, dass ihre Mieter jederzeit zufrieden sind. Dies ist besonders in den ersten Tagen nach dem Einzug des Mieters wichtig. Vermieter und Verwalter haben die Verantwortung sicherzustellen, dass ihre Mieter mit ihrem neuen Zuhause rundum zufrieden sind. Unter Mieterausbau versteht man die vom Vermieter vorgenommene Änderung einer Mietsache zur Vorbereitung auf einen neuen Mieter. In diesem Artikel wird erläutert, was die Sanierung gewerblicher Mieter bedeutet und wie Sie einen Auftragnehmer dafür gewinnen. Wir haben auch erklärt, worum es bei der Abrechnung von Mieterverbesserungszuschüssen geht. Lass uns eintauchen!
Was ist Mieterverbesserung?
Mieterausbau, oft auch Pachtausbau genannt, ist die vom Vermieter am Mietobjekt vorgenommene Änderung oder Instandhaltung. Normalerweise werden diese Anpassungen vorgenommen, um den Bedürfnissen eines bestimmten Mieters besser gerecht zu werden. Diese Änderungen werden in der Regel vom Mieter gewünscht, insbesondere im Geschäftsumfeld. Es gibt jedoch mehrere Komplexitäten im Hinblick auf Mieterverbesserungen, die das Verständnis erschweren können.
Arten der Mieterverbesserung
Es gibt folgende Arten von Mieterverbesserungen:
#1. Mieterverbesserungszuschuss
Die Kontrolle des Mieters über den Mieterausbauprozess entlastet den Vermieter von unnötiger Arbeit, insbesondere wenn die Arbeiten umfangreich sind. In den meisten Fällen wird der Vermieter Klauseln in den Mietvertrag aufnehmen, die es dem Mieter ermöglichen, innerhalb eines bestimmten Budgets Verbesserungen vorzunehmen. Typischerweise wird hierfür ein Einzelpreis oder ein Preis pro Quadratmeter angegeben. Entweder der Vermieter oder der Mieter leisten möglicherweise die erste Zahlung an das Umbau- oder Bauunternehmen. Der Mieter ist für etwaige Überschreitungen der Projektkosten verantwortlich.
#2. Mietrabatt
Mieter können vom Vermieter im Gegenzug für Mietereinbauten Anspruch auf Mietminderungen haben. Der Mieter hat möglicherweise Anspruch auf eine Mieterleichterung in Form eines Gratismonats oder einer reduzierten Miete zu bestimmten Zeiten im Jahr, wenn diese Regelung im Mietvertrag enthalten ist. Der Mieter kann dadurch unnötige Baukosten einsparen. Außerdem hat der Mieter das gleiche Maß an Aufsicht und Kontrolle über die Mietvertrags-Upgrades wie beim TIA. Der Mieter haftet auch für etwaige Überschreitungen.
#3. Gebäudestandardzulage
Ein Build-Out beschreibt auch diese mögliche Aktion. In diesem Szenario bietet der Vermieter dem Mieter eine Auswahl möglicher Upgrades an. Der Mieter hat mehr Zeit, sich auf sein Geschäft zu konzentrieren, da der Vermieter das Projektmanagement übernimmt. Mieter erhalten nicht immer die gewünschten Verbesserungen, was sich nachteilig auf den Erfolg ihres Unternehmens auswirken kann. Sie sind für alle weiteren von ihnen gewünschten Änderungen verantwortlich.
#4. Schlüssel umdrehen
Diese Art der Mieterverbesserung wird in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt. Der Mieter erstellt häufig Kostenvoranschläge und legt Pläne vor, während der Vermieter als Projektmanager fungiert und die Rechnung bezahlt.
Beispiele für Mieterverbesserungen
Beim Mieterausbau, auch Mieterausbau genannt, handelt es sich um die vom Mieter vorgenommene Änderung einer gemieteten Immobilie, um sie besser für die beabsichtigte Nutzung des Mieters geeignet zu machen. Mieter beauftragen häufig Auftragnehmer mit der Durchführung dieser Modernisierungen, obwohl Vermieter manchmal auch zustimmen, das Projekt schlüsselfertig zu verwalten. In anderen Situationen können sich Mieter und Vermieter die Verantwortung für den Ausbau teilen.
Beispiele für Mieterverbesserungen sind:
- Neu streichen
- Neuer Teppich
- Beleuchtungskonfigurationen
- HVAC-Updates
- Sanitär-Upgrades
- Elektrische Arbeit
- Komplettrenovierung
Mieter-Verbesserungsbeihilfe
Vermieter entschädigen Mieter in der Regel für die Kosten für den Bau von Mieterausbauten durch die Zahlung von Mieterzuschüssen oder Mieterausbauzuschüssen. Manchmal wird dieser Betrag nicht direkt gezahlt, sondern über die Miete verteilt. Mieterverbesserungskosten werden oft in Dollar pro Quadratfuß belegter Fläche angegeben. Mit diesem Geldbetrag bezahlt der Vermieter sämtliche Kosten für die Erstsanierung des Mieters, einschließlich der harten und weichen Kosten.
Das Stipendium deckt jedoch nicht die Kosten für Möbel oder Dekorationen ab, da diese nicht als Mieterausbau gelten. Berücksichtigt werden ausschließlich Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an Gewerbeimmobilien. Und wenn die tatsächlichen Sanierungsaufwendungen des Mieters den Betrag übersteigen, ist der Mieter für die Differenz verantwortlich.
Was berechtigt Sie zum Mieterverbesserungszuschuss?
Die folgenden Dinge sind nicht anspruchsberechtigt und solche, die Anspruch auf Mieterverbesserungszulage haben:
| QUALIFIZIERT | NICHT QUALIFIZIERT |
| Neuer Teppich | Neue Büromöbel |
| HLK-Reparatur | Neue Computer |
| Austausch von Türen und Fenstern | Neupflasterung des Gehwegs |
| Beleuchtungs-Updates | Wartung von Aufzügen |
| Projektmanagementkosten | Internetinstallation |
Verhandlung der Zahlungsmethode für Ihre Mieterverbesserungszulage
Die Mieterausbauzuschüsse werden Ihnen in der Regel nicht persönlich ausgehändigt. Stattdessen wird die Obergrenze der Mieterverbesserungszulage zur Bezahlung von Auftragnehmern und Lieferanten verwendet, und alles, was darüber hinausgeht, liegt in Ihrer Verantwortung als Mieter. Oder der Vermieter beschließt, für ein oder zwei Monate auf Ihre Miete zu „erlassen“. In diesem Fall müssen Sie sicherstellen, dass Sie die „Ersparnisse“ nicht für etwas anderes als Ihre Ziele verschwenden.
Sie sollten der ersten Option Vorrang geben, wenn Sie zwischen beiden wählen können. Es besteht die Möglichkeit, dass der Internal Revenue Service die Mieterverbesserungszuschüsse, die Sie von Ihrem Vermieter erhalten, als steuerpflichtiges Einkommen behandelt, wenn Sie dieses Geld zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten verwenden. Dies kann nicht der Fall sein, wenn der Vermieter tatsächlich über das Geld verfügt und für die Zahlung verantwortlich ist.
Verhandlung der Höhe Ihrer Mieterverbesserungszulage
Wenn Sie die voraussichtlichen Kosten Ihrer Modernisierung kennen, sind Sie besser in der Lage, über ausreichende Zuschüsse für Mieterverbesserungen zu verhandeln. Als Orientierungshilfe sollten Sie sich auf Raumplaner und Designer verlassen. Wenn der Vermieter nicht bereit ist, eine TIA bereitzustellen, die Ihrem Budget entspricht, kann es sich trotzdem lohnen, die notwendigen Investitionen selbst zu tätigen.
Sie tragen das Risiko (und die Kosten) von Gebäudeüberschreitungen, da Sie für die Zahlung aller über die TIA hinausgehenden Kosten verantwortlich sind. Wenn der Vermieter statt Ihnen und Ihrem Bauunternehmer baut, erhöht sich das Risiko. Da der Vermieter nicht dafür verantwortlich ist, über die TIA hinausgehende Ausgaben zu decken, besteht für den Vermieter kaum ein Anreiz, dies zu tun. Daher ist es möglicherweise bequemer, eine alternative Methode zur Behebung von Verbesserungen vorzuschlagen.
Verhandeln Sie, wie Sie Ihre Mieterverbesserungszulage nutzen können
Lassen Sie sich von Ihrem Vermieter nicht vorgaukeln, Ihr TIA sei ein Gratisgeschenk. Kapitalverbesserungen oder Renovierungen einer Struktur, die den Mietern in der Zukunft zugute kommen, liegen oft in der Verantwortung des Vermieters. Der Vermieter sollte vermutlich die Arbeiten im Rahmen Ihres TIA bezahlen, wenn es sich um eine Kapitalverbesserung handelt. Wenn die Arbeit tatsächlich auf Ihre Wünsche oder die besonderen Bedürfnisse Ihres Unternehmens zugeschnitten ist und der Vermieter sie trotzdem bezahlt hat, steht es dem Vermieter nicht schlechter als zuvor. Vermieter legen ihre Angebotsmieten zweifellos auf einem Niveau fest, das die TIA, die sie Ihnen zahlen, teilweise ausgleicht.
Verbesserung der gewerblichen Mieter
Die Immobiliendefinition eines gewerblichen Mieterausbaus ist eine individuelle Änderung, die ein Gebäudeeigentümer im Rahmen eines Mietvertrags an einer Mietfläche vornimmt, um die Fläche an die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters anzupassen. Mieterausbauzuschüsse (TI-Zuschüsse) sind eine gängige Form der Vermieterfinanzierung für gewerbliche Mieterausbauten. Sie wird in der Regel als Dollarbetrag pro Quadratmeter oder als Pauschalpreis ausgedrückt, der mit dem Vermieter ausgehandelt wird. Der Mieter ist für die Deckung aller Kosten verantwortlich, die nicht durch seine Mieterausbauzuschüsse abgedeckt sind.
Mieterverbesserungszuschüsse sind nicht verpflichtend und Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, sie in einem umkämpften Mietmarkt bereitzustellen. In den letzten Jahren ist es jedoch zu einer gängigen Methode geworden, Mieter für die Anmietung von Büroflächen zu gewinnen. Die meisten Vermieter sind flexibel und bereit, mit den Mietern zusammenzuarbeiten, um Überschüsse für Mieterverbesserungen in die monatliche Mietzahlung einzubeziehen, wenn die Verbesserungen die Zuschüsse übersteigen. Fragen Sie bei der Aushandlung Ihres Mietvertrags unbedingt Ihren potenziellen Vermieter nach dieser Option. Möglicherweise müssen Sie nach dem Startdatum des Mietvertrags über den Zuschuss hinaus kein zusätzliches Geld für Änderungen aufbringen.
Auftragnehmer für Mieterverbesserungen
Bei der Auswahl eines Mieterausbauunternehmens ist es wichtig, jemanden zu wählen, der die Arbeit effizient und kostengünstig erledigen kann. Die folgenden Überlegungen müssen Sie bei der Auswahl eines Mietersanierungsunternehmens berücksichtigen:
#1. Entscheiden Sie sich für Erfahrung
Obwohl diese Eigenschaften bewundernswert sind, ist Erfahrung das wertvollste Gut in der gewerblichen Baubranche. Wenn Sie möchten, dass Ihr Projekt zur Verbesserung der Mieter Ihres Unternehmens erfolgreich ist, beauftragen Sie einen gewerblichen Umbauunternehmer mit nachweislicher Erfolgsbilanz. Sie sind sich des potenziellen Einflusses lokaler, staatlicher und bundesstaatlicher Vorschriften auf das Vorhaben bewusst. Sie kennen sich in der Gegend aus und haben Kontakte zu Unternehmen und Regierungsbehörden. Außerdem können sie größere Schwierigkeiten vorhersehen und verhindern, indem sie auf ihre Erfahrungen mit früheren Initiativen zurückgreifen. Es ist von entscheidender Bedeutung, einen Mietersanierungsunternehmer mit der erforderlichen Erfahrung zu finden. Nein, nicht das, was sie im Internet gesehen haben. Die Beauftragung eines professionellen Auftragnehmers erhöht die Arbeitsqualität, senkt die Kosten und lindert Stress.
#2. Überprüfen Sie alle Kontaktmöglichkeiten
Möchten Sie Geld sparen und Ihren Mietern gleichzeitig eine Einrichtung bieten, die speziell auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist? Zu diesem Zweck ist es wichtig, einen gewerblichen Renovierungsunternehmer zu beauftragen, der Interesse an Ihren Bedürfnissen zeigt und bereit ist, mit Ihnen verschiedene Möglichkeiten zu prüfen. Der Bauprozess verläuft reibungsloser und mit weniger Ängsten, wenn alle einer Meinung sind und offen und häufig über eventuell auftretende Probleme sprechen.
#3. Denken Sie daran, dass kreative Lösungen Ihre Möglichkeiten erweitern
Wenn Sie das Beste aus Ihrer Investition herausholen möchten, ist die Zusammenarbeit mit einem Mieterausbauunternehmen, das keine Angst davor hat, über den Tellerrand hinauszugehen, unerlässlich. Mieterverbesserungspläne, die denen aller anderen ähneln, können die Arbeit erledigen, aber einzigartige Layouts, die Ihre verfügbare Fläche und Ihr Budget optimal nutzen, können zu besseren Ergebnissen führen. Professionelle Mieterausbauunternehmen wägen die Vor- und Nachteile zahlreicher Optionen ab. Sie leisten erstklassige Arbeit, indem sie auf das Wissen aus früheren Projekten zurückgreifen.
#4. Erkennen Sie den Wert von Professionalität
Ein gewerbliches Sanierungsprojekt verläuft reibungsloser, wenn es von einem qualifizierten Fachmann durchgeführt wird, der stolz auf seine Arbeit ist.
#5. Qualität steht an erster Stelle
Während das Budget ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Beauftragung eines Mieterausbauunternehmens ist, sollte es nicht der entscheidende Faktor sein. Auf gute Arbeit und professionellen Service kann Wert gelegt werden. Berücksichtigen Sie bei der Bewertung von Mieterausbauangeboten auch andere Faktoren als den Preis. Zeigt das Angebot des Auftragnehmers, dass er den Umfang des Projekts vollständig versteht? Wird der Auftragnehmer geschulte Arbeitskräfte und hochwertige Materialien beschäftigen? Bieten sie Garantien oder Gewährleistungen für ihre Arbeit?
Abrechnung der Mieterverbesserungszulage
Die IRS-Vorschriften verbieten verbesserungsbezogene Abzüge. Allerdings unterliegen Renovierungen einer Abschreibung, da sie als tragende Elemente des Bauwerks gelten. Solange diese Anforderungen erfüllt sind, sind Abschreibungsabzüge vom IRS zulässig. Der Abzug der Wertminderung kann entweder vom Vermieter oder vom Mieter geltend gemacht werden, je nachdem, wer die Arbeiten tatsächlich ausgeführt hat. Die bisherige Obergrenze von 500,000 US-Dollar wurde durch das neue Steuergesetz auf 1,000,000 US-Dollar angehoben.
Es wird empfohlen, alle im gleichen Zeitraum vorgenommenen Verbesserungen, die die Kapitalisierungsgrenze des Unternehmens nicht überschreiten, als Aufwand zu verbuchen. Übersteigen die Kosten für die Modernisierungen diesen Schwellenwert, müssen sie aktiviert und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses oder die kürzere der beiden Nutzungsdauern abgeschrieben werden.
Abrechnung der Mieterverbesserungszulage, wenn der Vermieter Eigentümer der Verbesserungen ist
Wenn der Vermieter die Modernisierungen bezahlt hat, muss er die Wertminderung der Mieterverbesserungen über einen bestimmten Zeitraum als Anlagevermögen verbuchen. Ist die Mietdauer kürzer als die Nutzungsdauer des Mietereinbaus, wird der kürzere Zeitraum zur Berechnung der Abschreibungsdauer herangezogen. Eine Abschreibungsdauer von fünf Jahren wäre angemessen, wenn Teppichböden mit der Erwartung verlegt würden, dass sie in fünf Jahren ersetzt werden müssten und die Restlaufzeit des Mietvertrags sieben Jahre betrage. Beträgt die Leasinglaufzeit nur zwei statt sieben Jahre, sollte auch die Abschreibungsdauer nur zwei Jahre betragen, da diese kürzer ist als die Nutzungsdauer des neuen Teppichs.
Mieter, die darauf vertrauen, dass ihr Mietvertrag verlängert wird, stimmen häufig einer Verlängerung der Abschreibungsdauer um die Dauer des neuen Mietvertrags bis zur Nutzungsdauer des Vermögenswerts zu. Wenn ein neuer Mieter während des Zeitraums einzieht, in dem die Abschreibung für einen Vermögenswert berechnet wird, und dieser Mieter keine Änderungen am Vermögenswert benötigt, kann der Abschreibungsplan unverändert bleiben. Der verbleibende Betrag wird als Verlust in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen, wenn die Immobilie zerstört oder beschädigt wird.
Abrechnung des Mieter-Umbauzuschusses, wenn der Mieter Eigentümer der Umbauten ist
Der Mieter sollte die TIA als Anreiz oder Anreiz für den Mieter berücksichtigen, die Kosten aktivieren und sie über die Laufzeit des Mietvertrags abschreiben, wenn der Mieter Eigentümer der Verbesserungen ist. Da der Vermieter alle verbleibenden Vermögenswerte erwirbt, wird ein etwaiger Restwert bei der Abschreibungsberechnung außer Acht gelassen. Bei zu kurzer Mietzeit muss der Mieter die Restschuld streichen.
Warum ist eine Mieterverbesserung wichtig?
Beim Umzug in eine Gewerbefläche muss ein Unternehmen sicherstellen, dass ihm ein Mindestmaß an Annehmlichkeiten zur Verfügung steht. Daher ist es für ein Unternehmen von entscheidender Bedeutung, die Freiheit zu haben, seinen neuen Gebäuderaum an seine eigenen Bedürfnisse anzupassen. Zu diesen Anpassungen gehört der Einbau neuer Wände und Räume, um das Büro an die Bedürfnisse des Unternehmens anzupassen. Um sicherzustellen, dass alle gewünschten Änderungen durch die zuvor erläuterten Mieterausbauzuschüsse abgedeckt sind, müssen diese immer in den Mietverträgen festgelegt werden.
Davon profitieren nicht nur die Mieter. Bei den meisten Mieterausbauprojekten handelt es sich um bauliche und dauerhafte Veränderungen, die auf lange Sicht für den Vermieter von Vorteil sein können. Dies liegt daran, dass der Vermieter das gesamte für die Renovierung ausgegebene Geld zurückerhalten kann, wenn neue Mieter einziehen. Mieterverbesserungen können vom Vermieter je nach Lage des Mietmarktes angeboten werden oder auch nicht. Deshalb ist es so wichtig, vor einem Umzug alle Mietbedingungen mit dem Vermieter zu besprechen und zu vereinbaren.
Was ist das Problem bei Mieterverbesserungen?
Beim Umzug an einen neuen Standort machen Unternehmer oft den Fehler, zu viel Geld für Renovierungen auszugeben. Vermeiden Sie große Investitionen in die Aufwertung gemieteter Büroflächen. Sie können sie wahrscheinlich nicht mitnehmen und der neue Mieter wird sie möglicherweise nicht so sehr schätzen wie Sie.
Mieterverbesserung vs. Gebäudeverbesserung
Der Mieterausbau, auch Mieterausbau oder Mieterausbau genannt, findet innerhalb eines bestehenden Gebäudes statt. Sie konzentrieren sich auf eine bestimmte Fläche, die nur einen Mieter hat und von diesem gemietet wird. Mieter profitieren von diesen Sanierungen, da sie das eigene Geschäft des Mieters zum Nachteil anderer Mieter steigern.
Da mehrere Mieter von Erweiterungen der gemeinsam genutzten Bereiche profitieren würden, sollten diese Erweiterungen als Gebäudeerweiterungen und nicht als Mieterweiterungen betrachtet werden. In den meisten Fällen bündeln Mieter eines Mehrfamilienhauses ihre Mittel, um Reparaturen an gemeinsam genutzten Räumen zu finanzieren.
Ist der Mieterausbau steuerlich absetzbar?
Mieterausbauten sind nicht steuerlich absetzbar. Immobilieneigentümer können jedoch einen Teil oder die gesamte Abschreibung abschreiben, wenn sie Änderungen am Gebäude vornehmen, da das IRS diese Ergänzungen als Teil der Struktur anerkennt.
Ist Mieterverbesserung ein Vorteil?
In den Jahresabschlüssen des Vermieters werden Mieterausbauten als regulärer Teil der Investitionsausgaben erfasst. Der Gesamtbetrag der Zahlungen wird in der Bilanz des Vermieters als Vermögenswert ausgewiesen. Danach erscheint die Abschreibung auf der monatlichen Gewinn- und Verlustrechnung des Vermieters.
Wohin gehen Mieterausbauten in der Bilanz?
Mietereinbauten sind Vermögenswerte und werden in der Kategorie Sachanlagen des Anlagevermögens der Bilanz erfasst.
Werden Mietereinbauten abgeschrieben oder amortisiert?
Mietereinbauten werden technisch abgeschrieben statt abgeschrieben. Dies liegt daran, dass der Vermieter und nicht der Mieter der rechtliche Eigentümer der Verbesserungen ist. Während der Laufzeit des Leasingverhältnisses hat der Leasingnehmer lediglich ein abstraktes Recht zur Nutzung des Vermögenswerts. Erworbene immaterielle Rechte werden nicht abgeschrieben, sondern über die Zeit abgeschrieben.
Können Mieterverbesserungen kapitalisiert werden?
Wenn die Kosten für Mietereinbauten den Betrag übersteigen, der vom Unternehmen als Aufwand verbucht werden kann, sollte der überschüssige Betrag aktiviert werden. Wenn ja, schreiben Sie sie als Aufwand ab, sobald sie anfallen. Wenn diese Kosten aktiviert werden, werden sie darüber hinaus über die kürzere Zeitspanne aus Nutzungsdauer und verbleibender Leasingdauer abgeschrieben.
Abschließende Überlegungen
Ein Mieterausbau ermöglicht es einem Mieter, Änderungen an einer gemieteten Immobilie vorzunehmen, um den Bezug vorzubereiten. Ein Unternehmen und sein Vermieter können während der Mietvertragsunterzeichnung einen Preis für diese Upgrades aushandeln. Übersteigen die Gesamtkosten des Ausbaus jedoch den ursprünglich vereinbarten Betrag, kann der Mieter für die Deckung der Differenz verantwortlich sein.
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Bibliographie
