Der Gesamtwert einer Immobilie wird durch eine Reihe von Faktoren bestimmt, darunter der Wert benachbarter Immobilien, Wohnungen oder Unternehmen. Immobilienmakler und -makler verwenden Methoden wie den Verkaufsvergleichsansatz, um den Wert einer Immobilie im Verhältnis zu nahe gelegenen Immobilien zu bewerten. Wenn Sie verstehen, wie der Verkaufsvergleichsansatz funktioniert, können Sie den Wert von Häusern und Immobilien zum Kauf oder Verkauf genauer einschätzen. In diesem Beitrag wird erklärt, was ein Verkaufsvergleichsansatz ist und wie die Analyse durchgeführt wird.
Was ist der Verkaufsvergleichsansatz?
Ein Verkaufsvergleichsansatz ist eine Methode, die von Immobilienmaklern und Maklern verwendet wird, um den Wert einer Immobilie oder eines Hauses zu bewerten, indem das betreffende Haus mit anderen in der Nachbarschaft verglichen wird, die kürzlich mit ähnlichen Attributen verkauft wurden. Der Verkaufsvergleichsansatz hilft Immobilienmaklern dabei, faire Preise auf dem lokalen Markt aufrechtzuerhalten, und liefert ein realistischeres Bild des Wertes eines Hauses oder einer Immobilie.
Verständnis der Verkaufsvergleichsmethodik
Preisanpassungen werden auf der Grundlage der Qualitäten der vergleichbaren Immobilie vorgenommen, wenn der Wert der betreffenden Immobilie ermittelt wird.
Fehlt dem Objekt ein charakteristisches Merkmal des vergleichbaren Objekts, so ermäßigt sich der Preis um den diesem Merkmal zugeordneten Wert. Wenn die Immobilie eine bewertete Qualität hat, die die vergleichbare Immobilie nicht hat, wird der Wert daher proportional nach oben angepasst. Sie wird solange wiederholt, bis nach einem Vergleich von mindestens drei kürzlich verkauften und vergleichbaren Objekten ein Endwert erreicht ist.
Der verkaufsvergleichende Ansatz zur Bewertung ist ein wichtiger Aspekt der vergleichenden Marktanalyse von Bewertungsspezialisten. Zur Bestimmung des aktuellen Marktwertes der zu erwerbenden Immobilie wird die vergleichende Marktwertmethode verwendet. Der Verkaufsvergleichsansatz liefert in Kombination mit anderen Bewertungsmethoden eine ungefähre Schätzung für Verkäufer, Investoren, Gutachter und die breite Öffentlichkeit.
Da die Immobilienmärkte dynamisch sind und sich ständig ändern, sollten Anleger die Preise kürzlich zum Verkauf angebotener Eigenheime regelmäßig überwachen. Märkte schwanken schnell, und alle Teilnehmer sollten sich der aktuellen Entwicklungen bewusst sein. Abhängig von den Marktbedingungen können Verkäufer und Investoren gezwungen sein, ihre Forderungen zu erhöhen oder zu senken, um mit den Markttrends Schritt zu halten.
Auffinden der am besten vergleichbaren Immobilie
Eine vergleichbare Eigenschaft ist eine Eigenschaft, die der betreffenden Eigenschaft am ähnlichsten ist. Die Ähnlichkeiten sollten allen allgemeinen Details der Immobilie entsprechen. Die allgemeine Beschreibung einer Immobilie umfasst die Anzahl der Schlafzimmer, Badezimmer, Quadratmeterzahl und so weiter. Zulässige Unterschiede umfassen ein zusätzliches Bad, eine Lackfarbe und andere triviale Spezifikationen.
Der Vergleich vergleichbarer Objekte sollte auf Objekte beschränkt werden, die sich in räumlicher Nähe befinden. Weil Häuser in verschiedenen Gegenden trotz vieler Ähnlichkeiten unterschiedliche Marktpreise haben können.
Wohnwohnungen in der Nähe des zentralen Geschäftszentrums erzielen beispielsweise einen höheren Preis als Wohnungen, die weiter vom CBD entfernt liegen. Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist der Kauf von Wohnungen, die so kurz wie möglich verkauft wurden.
Da die Immobilienmärkte regelmäßig schwanken, haben kürzlich verkaufte Häuser bessere Annäherungswerte als Immobilien, die vor einigen Monaten oder Jahren verkauft wurden. Wenn es am selben Ort keine vergleichbaren Immobilien gibt, untersuchen Sie kürzlich verkaufte Immobilien an umliegenden Orten, anstatt weiter in die Vergangenheit zu recherchieren.
Faktoren, die bei einem Verkaufsvergleichsansatz zu berücksichtigen sind
Die Verwendung eines Verkaufsvergleichsansatzes erfordert mehrere kritische Verfahren. Bei der Durchführung eines Verkaufsvergleichsansatzes bewerten Agenten und Makler die folgenden Faktoren:
# 1. Ort
Der Standort einer Immobilie ist oft die erste Überlegung für einen Verkaufsvergleich. Unterschiedliche Orte haben unterschiedliche Lebenshaltungskosten, Grundsteuern und Ästhetik, die den Gesamtwert einer Immobilie beeinflussen. Einige Grundstücke am Wasser sind beispielsweise aufgrund ihrer Nähe zu Seen, Flüssen, Ozeanen und Stränden wertvoller. Vor der Bewertung anderer Kriterien bewertet der Agent oder Makler die Lage der Immobilie, um zu sehen, ob sie den Gesamtwert beeinflusst.
#2. Nachbarschaft
Auch die Nachbarschaft hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie oder eines Eigenheims. Die Nähe eines Hauses zu Annehmlichkeiten wie Schulen, Unterhaltungszentren, Parks und Erholungseinrichtungen sowie Regierungsgebäuden wird von Agenten und Maklern bestimmt. Weitere Überlegungen sind die Kriminalitätsrate der Nachbarschaft, der Verschmutzungsgrad und die Nähe zu Lärm von Autobahnen, Industriegebäuden oder natürlichen Elementen.
#3. Kürzlich verkaufte Angebote
Kürzlich verkaufte Angebote in einem bestimmten Gebiet können einen Einblick in den gesamten Markt in diesem Gebiet geben. Wenn beispielsweise vergleichbare Häuser in einem Gebiet für 150,000 $ verkauft werden, kann ein Makler oder Makler schätzen, dass das betreffende Haus zu einem höheren oder gleichwertigen Preis verkauft wird. Kürzlich verkaufte Angebote können einem Makler oder Agenten auch helfen, mehr über die Nachbarschaft zu erfahren, z. B. welche Bewegungsmuster existieren und ob sich Preistrends abzeichnen.
#4. Alter
Auch das Alter einer Immobilie wird im Vergleichsverkaufsverfahren berücksichtigt. Agenten und Makler berücksichtigen das Alter des Hauses, da es den Wert negativ oder positiv beeinflussen kann, abhängig von der Gegend, der Art des Hauses und eventuell erforderlichen Aktualisierungen.
Aufgrund seiner ästhetisch schöneren Backsteinfassade und Holzböden kann ein älteres Haus im Tudor-Stil mehr als ein modernes Haus verkaufen. Es kann auch für weniger verkauft werden, weil es über 100 Jahre alt ist und verschiedene signifikante und kostspielige Verbesserungen an den Schalttafeln und Rohrleitungen erfordert.
Ein modernes Haus in einem älteren Viertel im Tudor-Stil ist möglicherweise günstiger als seine Nachbarn.
#5. Bedingung
Eine der wichtigsten Variablen beim Verkaufsvergleich ist der Zustand eines Hauses. Der Zustand eines Hauses umfasst:
- Der Zustand der Schalttafel
- Innen- und Außenfarbe
- Der Zustand des Fensters
- Böden auf der Innenseite
- Zustand des Ofens oder der Heizungsanlage
- Der Zustand des Daches
- Kellersituation
- Zustand der Küche und des Badezimmers
Es gibt zahlreiche weitere Faktoren für den Zustand eines Hauses, die beim Verkaufsvergleich verwendet werden können, aber diese sind die am weitesten verbreiteten. Wenn zwei Häuser in einer ähnlichen Nachbarschaft auf den Markt kommen und eines ein Dachschaden hat, wird die Immobilie mit einem funktionsfähigen, soliden Dach wahrscheinlich zu einem höheren Preis verkauft.
Bewertungsanpassungsfaktoren unter Verwendung des Verkaufsvergleichsansatzes
#1. Vergleichbare Eigenschaften
Die betreffende Immobilie sollte der vergleichbaren Immobilie so ähnlich wie möglich sein, um den Anpassungsbedarf zu minimieren. Anpassungen ergeben sich aus Vergleichsunterschieden, die bei der betreffenden Immobilie festgestellt wurden.
#2. Besitzanteil
Je nach Eigentumsanteil an der betreffenden Immobilie kann der Wert der betreffenden Immobilie entweder höher oder niedriger geändert werden. Beispielsweise wird ein gebührenpflichtiger einfacher Zins anders bewertet als ein gebührenpflichtiger Zins im Rahmen eines Mietvertrags. Infolgedessen ist das Eigentum ein schwieriges Thema bei der Bewertung.
#3. Marktbedingungen
Auch die Marktbedingungen spielen bei Wertberichtigungen eine Rolle. Immobilienpreise können je nach Marktbedingungen steigen oder fallen. Je nach Konkurrenz können Verkäufer ihre Preise senken, um ihre Kaufchancen zu verbessern. Der Markt kann sich in ein paar Wochen ändern.
# 4. Ort
Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist die Lage der Immobilie. Immobilien in der Nähe kritischer Infrastrukturen wie Flughäfen, Straßen, CBDs usw. werden als höherwertig angesehen als weiter entfernte.
Anpassungen aufgrund von Abweichungen zwischen der betreffenden Immobilie und vergleichbaren Wohnungen können auch durch Schlüsselaspekte wie Verkehrsmuster, Einkaufsmöglichkeiten und Erreichbarkeit sozialer Einrichtungen beeinflusst werden.
So führen Sie einen Verkaufsvergleich durch
Die Verwendung eines Verkaufsvergleichsansatzes trägt dazu bei, die Genauigkeit und Effizienz des Verkaufs- und Kaufprozesses zu verbessern. So führen Sie einen Verkaufsvergleich für ein Haus oder eine Immobilie durch:
#1. Identifizieren Sie Marktvergleichswerte
Der erste Schritt besteht darin, die „Vergleichbaren“ auf dem Markt zu entdecken. Dies sind Immobilien in der Nachbarschaft, die dem, das Sie verkaufen oder kaufen, am ähnlichsten sind. Suchen Sie nach vorherrschenden Architekturstilen wie Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country und Greek Revival. Sie können auch nach Immobilien suchen, die zu einem ähnlichen Preis wie der ursprüngliche Wert der betreffenden Wohnung verkauft wurden.
Indem Sie auswählen, welche Immobilien in der Region Ihrem Vergleichsobjekt am ähnlichsten sind, können Sie eine Grundlage für Ihre Analyse bieten.
#2. Bestimmen Sie die Ähnlichkeiten zwischen den Vergleichswerten und dem Hauptwohnsitz.
Die folgende Phase besteht darin, die Ähnlichkeiten zwischen Ihren Vergleichsobjekten und dem Hauptwohnsitz oder der Immobilie, die Sie kaufen oder verkaufen, zu bestimmen. Dies kann gemeinsame Gemeinschaften oder geografische Gebiete, Alter, Zustand, den Marktpreis zu einem bestimmten Zeitraum in der jüngeren Geschichte und die Preisgestaltung auf der Grundlage von Quadratmetern umfassen. Auf diese Weise können Sie feststellen, welche Eigenschaften das betreffende Haus oder Objekt mit seinen Vergleichsobjekten gemeinsam hat und wo es sich unterscheiden kann. Unterschiede können den Wert eines Hauses erhöhen.
Wenn zum Beispiel zwei Häuser im Cape Cod-Stil gleichzeitig auf dem Markt sind, aber eines davon einen ausgebauten Keller sowie eine renovierte Küche und ein Badezimmer hat, kann dieses Haus einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein vergleichbares Haus ohne diese Merkmale.
#3. Nehmen Sie Anpassungen an den Werten von Vergleichswerten vor
Sobald Sie die Ähnlichkeiten zwischen Ihren Vergleichsobjekten und Ihrem Objekt identifiziert haben, können Sie die Bewertungen der Vergleichsobjekte abhängig von Markttrends und anderen Erwägungen anpassen. Stellen Sie fest, ob es seit dem Verkauf Ihrer Vergleichsprodukte größere Veränderungen auf dem lokalen Markt gegeben hat. Dabei kann es sich um hohe Preise oder einen allgemeinen Rückgang des Immobilienmarktes handeln. Sie können auch Hypothekenkonditionen und Einkommensniveaus in der Nachbarschaft sowie die physischen Aspekte berücksichtigen, die sich voneinander unterscheiden.
#4. Fügen Sie alle Komponenten und Anpassungen zusammen, um eine endgültige Preisschätzung zu erhalten.
Nachdem Sie alle Ihre vergleichbaren Informationen berücksichtigt haben, können Sie mit der Preisfindung für das Thema beginnen. Ein üblicher Vergleichsverkaufsansatz ist wie folgt:
Betreff Startseite
- Tudor-Stil
- 100 Jahre alt
- Es sind keine wesentlichen Reparaturen erforderlich.
- Vor fünf Jahren für 235,000 $ verkauft.
- Renovierung von Küche und Bad
- eine sichere Nachbarschaft
- Es liegt in der Nähe von Attraktionen wie einem Unterhaltungszentrum und einem Fünf-Sterne-Schulsystem.
- 2,500 Quadratmeter großer Garten
Vergleiche
Das erste Haus
- Tudor-Stil.
- 115 Jahre alt
- Dachreparaturen sind erforderlich (geschätzte Kosten von 2,300 $).
- Vor einem Jahr für 139,000 $ verkauft.
- Küche und Bad müssen modernisiert werden.
- eine sichere Nachbarschaft
- Zu den Einrichtungen in der Nähe gehören Schulen und Parks.
- Ein kleiner eingezäunter Hof
- insgesamt 2,700 Quadratmeter
Hausnummer zwei:
- Cape Cod-Stil
- 70 Jahre alt
- Kellerreparaturen sind erforderlich (geschätzte Kosten von 11,000 $).
- In diesem Jahr wurde es für 189,000 $ verkauft
- Renovierung von Küche und Bad
- eine sichere Nachbarschaft
- Schulen, ein Vergnügungskomplex, Parks und Theater sind alle in der Nähe.
- ein großer Hof, umgeben von einem Holzzaun
- insgesamt 2,800 Quadratmeter
Das betreffende Anwesen ist ein 100 Jahre altes Herrenhaus im Tudor-Stil mit 2,500 Quadratmetern Fläche und einem riesigen Garten. Ein Tudor- und ein Haus im Cape Cod-Stil mit fast 2,000 Quadratmetern Platz und sicheren Nachbarschaften sind vergleichbar. Wenn Sie den vergleichbaren Verkaufsansatz verwenden, stellen Sie fest, dass die Immobilien eins und zwei erhebliche Reparaturen erfordern, die jeweils zwischen 2,300 und 11,000 US-Dollar liegen. Jedes wurde kürzlich für einen anderen Wert verkauft und hatte eine unterschiedliche Yard-Größe.
Angesichts der Tatsache, dass das Haus umfangreiche Dachreparaturen erfordert, zeigt der Vergleich, dass ein Haus im Tudor-Stil wie das betreffende Wohnhaus für etwa 140,000 $ oder mehr verkauft wird. Beide Häuser haben sichere Nachbarschaften, über 2,000 Quadratmeter und nahe gelegene Annehmlichkeiten. Das äquivalente Tudor hingegen benötigt Küchen- und Bad-Updates und hat einen kleinen eingezäunten Hof. Anhand der Informationen von jedem Haus und der Gesundheit des Marktes können Sie den Wert des Objekts auf 150,000 bis 200,000 Dollar schätzen.
Zusammenfassung
Der Verkaufsvergleichsansatz nutzt die Ähnlichkeiten zwischen den beiden verglichenen Immobilien. Die Ähnlichkeit variiert vom Datum des Verkaufs oder der Auflistung bis zur Beschreibung der verglichenen Unternehmen. Es ist offensichtlich, dass es keine identischen, vergleichbaren Einheiten gibt; daher sind Anpassungen basierend auf Merkmalsunterschieden erforderlich.
Der Verkaufsvergleichsansatz ist stark auf aktuelle Verkaufsdaten angewiesen und wird möglicherweise nicht akzeptiert, wenn keine aktuellen Verkaufsdaten verfügbar sind. Infolgedessen sollte eine Immobilienbewertung, der es an reichhaltigen Verkäufen und aktuellen Daten mangelt, alternative Methoden anwenden. Wenn jedoch aktuelle Daten verfügbar sind, ist der Verkaufsvergleichs-Immobilienbewertungsansatz die beste Wahl.
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Bibliographie
