Gewerbliche Immobiliendarlehen sind Gelder, die zum Zweck des Kaufs oder der Verbesserung von Immobilien geliehen werden. Sie können sie verwenden, um ein neues Gebäude zu kaufen, ein bereits vorhandenes zu verschönern oder sogar eine 100-Fuß-belgische Neonwaffel zu bauen, um Menschen von den Sternen zu locken. Der aktuelle durchschnittliche Zinssatz für einen gewerblichen Immobilienkredit liegt zwischen 4 % und 6 %, sodass dies ein guter Zeitpunkt für eine Kreditaufnahme ist. Aber bevor Sie Ihren Antrag einreichen, ist es eine gute Idee, sich mit den verschiedenen Darlehensoptionen für Immobilienunternehmen vertraut zu machen und was Sie jeweils erwarten können.
Kredit für Immobilienunternehmen
Eine Finanzierungsform für den Erwerb von Immobilien zur gewerblichen Nutzung ist ein gewerbliches Immobiliendarlehen. Um für ein Gewerbedarlehen in Frage zu kommen, müssen Sie über eine hervorragende Bonität verfügen, 25 % oder mehr aufbringen und beabsichtigen, den größten Teil der finanzierten Immobilie für Ihr Unternehmen zu nutzen.
Wofür benötigen Sie einen gewerblichen Immobilienkredit?
Obwohl die meisten Menschen glauben, dass Kredite für Gewerbeimmobilien nur zum Kauf von Gewerbeimmobilien verwendet werden, haben diese Kredite tatsächlich andere, speziellere Zwecke. Gewerbliche Immobiliendarlehen sollen Sie bei der Finanzierung des Kaufs oder Umbaus von Immobilien für die Nutzung durch Ihr eigenes Unternehmen unterstützen. Um für ein gewerbliches Darlehen in Frage zu kommen, muss Ihr Unternehmen den Großteil der bereitgestellten Vermögenswerte als Sicherheit für das Darlehen verwenden.
Auch wenn Sie einen Teil des zugrunde liegenden Grundstücks pachten dürfen, muss Ihr Unternehmen also mindestens 51 % davon nutzen. Da dies jedoch als eher spekulatives Geschäft angesehen wird, benötigen Sie eine andere Finanzierung, wenn Sie 50 % oder mehr einer Fläche vermieten möchten.
Auswahl eines gewerblichen Immobiliendarlehens
Bei der Beantragung eines gewerblichen Immobiliendarlehens ist es wichtig, einen Kreditgeber zu wählen, der nicht nur die gewünschte Darlehensart anbietet, sondern auch erschwingliche Raten und Qualifikationsanforderungen, die Sie erfüllen können. Dies liegt an der Vielfalt der angebotenen Kredite und Kreditgeber.
Berücksichtigen Sie bei der Auswahl eines Kredits folgende Aspekte:
- Bequeme Leihware
- Startkosten
- Anfangszinsen
- Eine Dokumentationspflicht
- Time-in-Business-Anforderungen
- Gebühren und Strafen für vorzeitige Zahlung
- Persönliche Garantieanforderungen
- Optionen für schnelle Finanzierung oder schlechte Kreditwürdigkeit
- Bessere Bewertungen des Business Bureau und Kundenbeschwerden
Anforderungen an gewerbliche Immobiliendarlehen
Die Kreditzusage für eine Gewerbeimmobilie unterscheidet sich stark von der Kreditzusage für eine Wohnimmobilie. Da Sie die Immobilie für gewerbliche Zwecke nutzen und das Darlehen mit den Einnahmen aus Ihrem Unternehmen zurückzahlen, möchten die Kreditgeber sicher sein, dass sich Ihr Unternehmen die Darlehensraten leisten kann.
Um für einen Kredit in Frage zu kommen, müssen Sie die drei unten aufgeführten Arten von Qualifikationen erfüllen:
1. Sicherheit
Bevor Sie einen Kredit genehmigen, wird Ihr Kreditgeber sicherstellen wollen, dass der Vermögenswert, gegen den Sie einen Kredit aufnehmen, ausreichend gesichert ist. Dies zeigt, dass Sie häufig zwischen 25 % und 30 % Eigenkapital für das Haus haben müssen, das Sie kaufen möchten, um sich zu qualifizieren. Ihr Kreditgeber bestimmt auch, wie viel Sachversicherung Sie zum Schutz vor Sachschäden haben (ihre Sicherheiten). Der Kreditgeber wird auch die Urkunde und den Eigentumstitel der Immobilie überprüfen, um sicherzustellen, dass keine unbezahlten Pfandrechte oder andere Ansprüche dagegen geltend gemacht werden.
2. Einkommen
Bei der Bewertung Ihres Antrags möchten die Kreditgeber sehen, dass Sie im Vergleich zu Ihren Ausgaben viel Geld verdienen, damit sie sicher sein können, dass Sie sich Ihre Kreditzahlungen jeden Monat leisten können. Ein Aspekt, den Kreditgeber bei dieser Entscheidung berücksichtigen, ist Ihre Schuldendienstdeckungsquote (DSCR). Der minimale DSCR variiert je nach dem Vermögenswert, den Sie leihen, die meisten Kreditgeber verlangen jedoch einen DSCR von 1.25 oder höher.
3. Kredit
Wenn Sie einen Kredit für den Kauf von Immobilien für Ihr Unternehmen beantragen, wird Ihr Kreditgeber auf jeden Fall die Kreditwürdigkeit Ihres Unternehmens überprüfen wollen. Kreditgeber überprüfen normalerweise Ihre persönliche Kreditwürdigkeit, da sie eine persönliche Bürgschaft von Ihnen benötigen. Je nach Kreditgeber liegen die Mindestbonitätsscores für die meisten konventionellen Kredite zwischen 660 und 680.
Um Ihr Kreditrisiko einzuschätzen, führen die Kreditgeber eine Bonitätsprüfung bei Ihnen durch und fragen nach Ihrem beruflichen Werdegang. Um sich für ein gewerbliches Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie in der Regel ein oder zwei Jahre im Geschäft gewesen sein. Dadurch kann der Kreditgeber Vertrauen in die Einnahmen Ihres Unternehmens haben, die die primäre Methode der Kreditrückzahlung sein werden.
Kreditzinsen für Immobilienunternehmen
Die Zinssätze für Darlehen für gewerbliche Immobilien liegen im Allgemeinen zwischen 0.5 und 1 Prozentpunkt über denen für erstklassige Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Gewerbekredite haben in der Regel kürzere Rückzahlungsfristen als Wohnbaukredite, die zwischen 5 und 25 Jahren liegen, und werden von Kreditgebern als risikoreicher angesehen, da Gewerbeimmobilien nach einem Ausfall in der Regel schwerer zu verkaufen sind als Wohnimmobilien.
Für das bereitgestellte Kapital werden Ihnen vom Kreditgeber Zinsen berechnet. Der Gesamtdarlehensbetrag, die Dauer der Rückzahlungsfrist des Darlehens und der Basiszinssatz – der entweder der internationale LIBOR (London Interbank Offered Rate, monatlich gemessen und mit 2.28 % ab November 2018 gemessen) oder der US Prime Rate (5.25 % Stand November 2018) – werden bei der Ermittlung des Zinssatzes berücksichtigt. Ob der Prozentsatz während der Laufzeit des Darlehens mit dem Basiszinssatz schwankt, hängt davon ab, ob der Zinssatz fest oder variabel ist.
Der Wert ertragsgenerierender Vermögenswerte wird durch das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) bestimmt, das sich aus der Division des gesamten Darlehensbetrags durch den geschätzten Immobilienwert oder den Kaufpreis ergibt. Der Loan-to-Value (LTV) beträgt in diesem Fall 80 % (80,000 $ x 100,000 $ = 0.8 oder 80 %) für einen Kredit auf eine 100,000-Dollar-Immobilie.
Hier sind einige Kreditzinsen für Immobilienunternehmen:
1. SBA 7(a) Darlehen
Die bekannteste Finanzierungsoption der Small Business Administration (SBA) ist das 7(a)-Darlehensprogramm. Ein 7(a)-Darlehen kann schneller und einfacher erworben werden als andere SBA-Darlehenskategorien. Aufgrund der SBA-Garantie sind die SBA-Darlehenszinsen häufig niedriger als die von Geschäftsbanken und Online-Kreditgebern. Die Förderung beträgt bis zu 5 Millionen US-Dollar für maximal 25 Jahre. Ein weiterer Vorteil gegenüber einem typischen Bankdarlehen ist die Möglichkeit, eine LTV-Quote von bis zu 90 % zu haben, was die erforderliche Anzahlung senkt.
2. SBA 504-Darlehen
Ein Kombinationsdarlehen ist ein SBA 504-Darlehen. Ein Kreditgeber bietet die eine und eine CDC, eine Art gemeinnütziger Kreditgeber, die andere. Beide Kredite werden auf einmal getilgt. Da sie eine Finanzierung von bis zu 14 Millionen US-Dollar für bis zu 25 Jahre anbieten, sind SBA 504-Darlehen ausgezeichnete Alternativen. SBA 504-Darlehen und SBA 7(a)-Darlehen ermöglichen beide Beleihungsquoten von bis zu 90 %, was die erforderliche Anzahlung im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen reduziert.
3. Konventionelles Bankdarlehen
Die Mehrheit der Kreditgeber für Kredite auf Gewerbeimmobilien sind Banken. Sie haben in der Regel mit Kunden zu tun, die über eine solide Kredithistorie verfügen und nach einer Finanzierung für kleine bis mittelgroße Projekte suchen. Die Mehrheit der Institute bevorzugt eine Kreditwürdigkeit von 660 oder höher.
Vergleichbar mit denen für SBA-Darlehen sind die Zinssätze, die Banken verlangen. Antragsteller erhalten in der Regel variabel verzinsliche Darlehen mit Zinssätzen, die sich alle ein bis fünf Jahre ändern. Geschäftsbankdarlehen haben aufgrund kürzerer Laufzeiten und einer größeren erforderlichen Anzahlung höhere Anfangskosten als SBA-Darlehen. Es kann ein größeres Immobilienspektrum gefördert werden, da die Immobilie nicht eigengenutzt sein muss.
4. Hartgelddarlehen
Unternehmen, die aufgrund von Kreditproblemen oder Immobilien in schlechtem Zustand keine Hypothekenfinanzierung von anderen regulären Kreditgebern erhalten können, können auf Hartgelddarlehen zurückgreifen. Aufgrund der höheren Zinsen und Kosten kommen diese Kredite nur als letzte Alternative bei der Finanzierung eines Hauskaufs zum Einsatz. Hartgeldverleiher bieten kürzere Finanzierungszeiträume, während reguläre Kreditgeber in der Regel bessere Zinsen für längere Zeiträume anbieten. Zahlreiche gewerbliche Immobilienprojekte, einschließlich Mischnutzungsdarlehen und Self-Storage-Finanzierungen, können mit Hartgelddarlehen finanziert werden.
5. Online-Marktplatz-Darlehen
Online-Marktplätze, die modernere Finanzierungsquellen sind, können verwendet werden, um zwischen Investoren und Kreditnehmern zu kommunizieren, die den Kauf von Gewerbeimmobilien finanzieren möchten. Da sie mehr als Banken, aber weniger als andere Hartgeldverleiher verlangen, werden sie allgemein als „Soft-Money-Verleiher“ bezeichnet. Der Zinssatz variiert zwischen 8 % und 12 %.
Was bedeutet Cre im Bankwesen?
Der Großteil der Kredite im Kreditportfolio vieler Banken entfällt auf Commercial Real Estate (CRE). Eine wachsende Zahl von Banken weist im historischen Vergleich hohe und steigende Gewerbeimmobilienkonzentrationen auf, was die jüngste sehr starke Nachfrage nach Gewerbeimmobilienkrediten widerspiegelt, eine traditionelle Kernaktivität vieler Gemeinschaftsbanken.
Was bedeutet OCC in Immobilien?
Um sicherzustellen, dass diese Institutionen vertrauenswürdig, wettbewerbsfähig und in der Lage sind, die Bankbedürfnisse der Kunden zu erfüllen, überwacht das Office of the Comptroller of the Currency (OCC) ein Netzwerk von Nationalbanken und Bundessparverbänden, die sich mit Gewerbeimmobilien und Bauwesen beschäftigen Ausleihe
Was ist ein Immobilienkredit?
Schulden sind im Grunde das, was Immobilienkredite sind. Fremdinvestoren in Immobilien leihen entweder direkt oder indirekt Geld an jemand anderen, der eine Kapitalanlage tätigt
Was bedeutet Oreo in Immobilien?
Nationalbanken können unter bestimmten Umständen für bestimmte Zeiträume sonstiges Immobilieneigentum (OREO) halten.
Was bedeutet TFT in Immobilien?
TFT steht für „Transaction Fell Through“, wenn die Käufer aus irgendeinem Grund die Transaktion nicht abschließen können. Darauf folgt gelegentlich der Satz „ohne Verschulden des Grundstücks“. Dies deutet darauf hin, dass es keine Probleme mit dem Haus gab.
Was ist Bom in Immobilien?
BOM steht für „Back on the Market“, was sich auf ein Haus bezieht, das zuvor zum Verkauf angeboten wurde. Im Gegensatz zu einem Fall, in dem die Hausbesichtigung Probleme ergab, kann sich „kein Verschulden des Hauses“ auf ein Szenario beziehen, in dem der Käufer nach einem langwierigen Leerverkaufsverfahren das Interesse an der Immobilie verloren hat oder keine endgültige Finanzierungsgenehmigung erhalten konnte.
Was ist Tsi in Immobilien?
Der True-Stärke-Index (TSI) wird im Allgemeinen verwendet, um Divergenzen zu erkennen, überkaufte und überverkaufte Bedingungen im Preis eines Vermögenswerts zu lokalisieren, die Richtung und Änderungen in einem Trend über die Mittellinie zu bestimmen und die kurzfristige Preisdynamik mithilfe von Signallinienkreuzungen hervorzuheben.
Was bedeutet Dt in Immobilien?
Eine Treuhandurkunde, manchmal auch als Treuhandurkunde bezeichnet, ist ein Rechtsdokument, das bei Immobilien in den Vereinigten Staaten verwendet wird, um ein Sicherungsrecht an Immobilien zu begründen. Es überträgt das rechtliche Eigentum auf einen Treuhänder, der es als Sicherheit für ein Darlehen (Schuld) zwischen einem Darlehensnehmer und einem Darlehensgeber verwahrt.
Zusammenfassung
Der typische gewerbliche Immobilieninvestor ist ein Unternehmen, das ein Gebäude kauft, Flächen darin vermietet und dann von den Mietzahlungen der Mieter profitiert. Das Ziel des Kaufs ist ein finanzieller Gewinn.
Berücksichtigt werden Sicherheiten, Kreditwürdigkeit des Unternehmens (oder der Auftraggeber/Eigentümer), einschließlich drei- bis fünfjähriger Jahresabschlüsse und Einkommensteuererklärungen, sowie Finanzkennzahlen wie das Beleihungsauslaufverhältnis und die Schuldendienstdeckungsquote Kreditgeber bei der Entscheidung, ein gewerbliches Immobiliendarlehen zu vergeben oder nicht.
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