Können Sie sich an eine Zeit erinnern, als Sie auf viele vielversprechende Häuser auf einmal stießen? Sie wollten schnell und einfach vergleichen, wollten aber keine umfassende Analyse durchführen? Möglicherweise haben Sie mit dem Bruttomietzinsmultiplikator für Immobilien genau das Richtige gefunden. Dabei handelt es sich um eine einfache Berechnung, mit der Investoren die relative Rentabilität verschiedener Mietobjekte abwägen. Um die Liste potenzieller Investitionen einzugrenzen, kann GRM als Sortiermechanismus verwendet werden. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, was GRM im Immobilienbereich bedeutet. Wir haben auch die Formel hinzugefügt, um Ihnen bei der Berechnung zu helfen. Lass uns eintauchen!
Was sind GRM-Immobilien?
Immobilieninvestoren verwenden eine Technik namens Bruttomietmultiplikator (GRM), um das Mietpotenzial verschiedener Gebäude zu bewerten. Diese Methode der Wertschätzung ist eine Abkürzung, die eine gründliche Besichtigung der betreffenden Immobilie überflüssig macht. Investoren aller Erfahrungsstufen auf dem Immobilienmarkt nutzen diese Formel, um viele Immobilien innerhalb eines Portfolios schnell zu bewerten und eine fundierte Auswahl zu treffen. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass das GRM im Immobilienbereich nicht dazu gedacht ist, eine eingehende Untersuchung der Eigenschaften einer Immobilie zu ersetzen. Stattdessen sollte es genutzt werden, um potenzielle Kandidaten vor weiteren Untersuchungen auszuschließen.
GRM-Immobilienformel
Die Bestimmung des Bruttomietmultiplikators ist nicht kompliziert. Um den Kapitalisierungssatz einer Immobilie zu ermitteln, muss man ihren Marktpreis durch ihre jährlichen Bruttomieteinnahmen dividieren. Hierzu können Sie entweder den endgültigen Verkaufspreis, den ursprünglichen Angebotspreis oder den geschätzten Wert der Immobilie verwenden. Ihre Einnahmen können monatlich oder jährlich ausgeschüttet werden. Bei der Verwendung des GRM in einer Immobilienformel ist es wichtig, die Einheitlichkeit aller Variablen aufrechtzuerhalten. Andernfalls sind Ihre Vergleiche nicht stichhaltig.
Das GRM in einer Immobilienformel ist:
Bruttomietmultiplikator = Immobilienpreis ÷ Bruttomieteinnahmen
Es ist eine gute Idee, ein Modell als Lernwerkzeug zu verwenden. Angenommen, Sie sind auf ein Mietobjekt gestoßen, das für 500,000 US-Dollar gelistet ist und einen Bruttojahresumsatz von 80,000 US-Dollar generiert. Ihr GRM beträgt in diesem Szenario 6.25 (500,000 / 80,000). Danach wiederholen Sie den Vorgang mit der gleichen Methode mit den restlichen Eigenschaften, die Sie entdeckt haben. Es wird eine Bruttomietmultiplikatorbewertung (GRM) durchgeführt und Immobilien mit den niedrigsten GRMs werden gesucht. (Es ist sinnvoll, einkommensgenerierenden Immobilien den Vorrang zu geben. (Der Zähler ist kleiner als der Nenner, wenn der Nenner größer ist.)
Denken Sie daran, dass der GRM bei Immobilien am hilfreichsten ist, wenn Sie die voraussichtlichen Gewinne verschiedener Vermögenswerte vergleichen. Es lässt sich nicht vorhersagen, wie lange die Rückzahlung eines bestimmten Kredits dauern wird, bei welcher Immobilie geringere Kosten anfallen oder wie hoch die Gesamtkosten für die Finanzierung eines bestimmten Kaufs sein werden. All dies sollte bei einer eingehenderen Bewertung der Immobilie berücksichtigt werden.
Wie berechnet man den Bruttomietmultiplikator bei Immobilien?
Ein Bruttomietzinsmultiplikator für Immobilien lässt sich anhand der Fülle an Daten, die mittlerweile online verfügbar sind, leicht ermitteln. Ein Investor kann viel über den Wert einer Immobilie auf dem lokalen Markt erfahren, indem er online recherchiert. Auch der durchschnittliche Angebotspreis der Immobilien sollte bekannt sein. Um ein möglichst zuverlässiges Bild des lokalen Immobilienmarktes zu erhalten, vergleichen Sie am besten die Preise mehrerer Häuser. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, diese Daten zu finden, ist ein lokaler Immobilienmakler eine gute Quelle. Einige dieser Zahlen können Sie möglicherweise von einem örtlichen Immobilienmakler oder Büro erhalten.
Nachdem Sie die Berechnung durchgeführt haben, können Sie überprüfen, ob Sie eine gute finanzielle Entscheidung treffen, indem Sie den fairen Marktwert der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, mit dem fairen Marktwert ähnlicher Immobilien in der Gegend vergleichen und dabei den Bruttomietmultiplikator verwenden. Eine weitere mögliche Anwendung des Bruttomietzinsmultiplikators besteht darin, im Auge zu behalten, wie sich die Bruttomieteinnahmen auf den Wert der Immobilie auswirken.
Was ist ein gutes GRM im Immobilienbereich?
Obwohl die Berechnung des GRM in Immobilien eine unkomplizierte Aufgabe ist, ist die Ermittlung seiner Genauigkeit eine größere Herausforderung. Ein niedrigerer GRM bei Immobilien weist auf ein niedrigeres Verhältnis von Immobilienwert zu Jahreseinkommen hin, was die meisten Anleger anstreben. Anders ausgedrückt: Der Investor würde „mehr für sein Geld“ bekommen. Dieser Wert hängt auch stark vom Zielmarkt des Anlegers ab. Es ist möglich, dass eine bestimmte Zahl für einen GRM im Immobilienbereich in einem Bereich als fantastisches Geschäft erscheint, in einem anderen jedoch als schreckliches Geschäft. Daher müssen Sie dem Markt, in den Sie investieren, die größte Aufmerksamkeit schenken. Dies ist entscheidend, um sicherzustellen, dass Ihre Wahl die beste für Ihre Finanzen ist.
Der Grund, warum der GRM in der Immobilienformel eine so niedrige Zahl berechnet, ist ein weiterer entscheidender Faktor, über den man nachdenken sollte. Es mag auf den ersten Blick wie ein guter finanzieller Schachzug erscheinen, aber am Ende könnte es sich als schlechter Schachzug herausstellen. Der niedrige Wert des GRM könnte auf mehrere Ursachen zurückzuführen sein.
Beim Vergleich ansonsten recht ähnlicher Qualitäten kann dies ein sehr hilfreiches Hilfsmittel sein. In anderen Situationen ist dies möglicherweise nicht der beste Indikator dafür, ob in die Immobilie investiert werden soll oder nicht, und weitere Untersuchungen wären wahrscheinlich nützlich. Daher sollte der GRM bei Immobilien nur als Ausgangspunkt für Ihre Untersuchung betrachtet werden, ob Immobilien eine weitere Überlegung wert sind. Dies ist von entscheidender Bedeutung, denn bekanntlich ist die Zeit eines Immobilieninvestors mehr wert als alles andere.
Ist Ihr GRM für Immobilien angemessen oder ungenau?
Bei Gewerbeimmobilien ist der GRM ein wichtiger Indikator für den Wert eines Gebäudes. Teilen Sie den Kaufpreis durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen, um den Cap-Satz zu erhalten. Immobilien mit einem höheren GRM sind überteuert, Objekte mit einem niedrigeren GRM sind dagegen unterbewertet. Der ideale GRM im Immobilienbereich liegt vermutlich zwischen 4 und 7.
So verbessern Sie Ihr GRM im Immobilienbereich
Ein höherer GRM bei Immobilien kann entweder durch eine Erhöhung der Mieteinnahmen der Immobilie oder durch eine Senkung des Verkaufspreises erreicht werden. Eine Erhöhung der Miete, der Bau weiterer Wohnungen oder die Schaffung attraktiverer Annehmlichkeiten können die Mieteinnahmen steigern. Sie können entweder mit dem Verkäufer einen niedrigeren Preis aushandeln oder auf eine Verbesserung des Marktes warten – beides sind Optionen.
Sie sollten Ihre Investitionsentscheidung nicht nur auf dem GRM oder einem anderen einzelnen Indikator basieren, der zur Bewertung einer Immobilie verwendet wird. Es ist auch wichtig, über Dinge wie den Cashflow, den Kapitalisierungssatz und die Schuldendeckungsquote nachzudenken.
Bruttomietmultiplikatoren vs. Kapitalisierungssätze
Zwei der wichtigsten Kennzahlen für moderne Immobilieninvestoren sind der Bruttomietmultiplikator und der Kapitalisierungszinssatz. Obwohl beide ihren Nutzen haben, werden sie oft missverstanden. Beides wird bei der Beurteilung des Mietertragspotenzials bei der Bewertung ertragsgenerierender Immobilien herangezogen. Es ist leicht zu verstehen, wie es zu Verwirrung zwischen den beiden kommen konnte.
Das Nettobetriebsergebnis (NOI) wird mit dem aktuellen Marktwert des Hauses verglichen, um den Kapitalisierungssatz oder die Kapitalisierungsrate zu bestimmen. Dabei kann insbesondere der potenzielle Return on Investment (ROI) einer Mietimmobilie beurteilt werden. Bei dieser Methode werden die Betriebskosten und die Leerstandsquote der Immobilie berücksichtigt. Der Kapitalisierungszinssatz ist ein Maß dafür, wie schnell die Hypothekenzahlungen durch das Einkommen gedeckt sind.
Einige argumentieren, dass der Cap-Satz dem GRM vorzuziehen sei, da er alle Ausgaben berücksichtige; Dennoch ist es wichtig zu bedenken, dass Kosten anfällig für Manipulationen sind. Der Bruttoumsatzmultiplikator (GRM) vergleicht den geplanten Umsatz des Vermögenswerts mit seinem aktuellen Marktwert. Dieser Rechner schätzt das Einkommen einer Immobilie, berücksichtigt jedoch nicht die Instandhaltungskosten. Aus diesem Grund werden häufig andere Formeln wie Nettobetriebseinkommen (NOI) und Kapitalisierungssatz (Cap-Rate) verwendet, um eine gründlichere Untersuchung einer vielversprechenden Immobilie durchzuführen, nachdem das GRM in Immobilien als vorläufige Filtertechnik angewendet wurde.
Unterschied zwischen Bruttomietmultiplikatoren und Cap-Raten
Hier sind einige der Unterschiede:
| Bruttomietmultiplikator | Cap-Rate |
| Ein Maß für den Wert einer Mietimmobilie, das berechnet wird, indem der Kaufpreis der Immobilie durch ihre jährlichen Bruttomieteinnahmen dividiert wird. | Ein Maß für die Kapitalrendite einer Mietimmobilie, die durch Division des Nettobetriebseinkommens (NOI) der Immobilie durch ihren aktuellen Marktwert berechnet wird. |
| Kann verwendet werden, um schnell den relativen Wert verschiedener Mietobjekte zu vergleichen, ohne Ausgaben oder Leerstände zu berücksichtigen. | Berücksichtigt Ausgaben und offene Stellen und ist somit ein genaueres Maß für die Rentabilität als GRM. |
Was hat es mit GRM in der Immobilienbranche auf sich?
Aktive Anleger haben in der Regel mehrere Objekte gleichzeitig im Blick. Sie müssen die Chancen schnell bewerten, damit sie sich für eine eingehendere Recherche auf die vielversprechendsten konzentrieren können. Mit etwas Glück hilft das GRM im Immobilienbereich dabei, den Schwerpunkt der Untersuchung auf die vielversprechendsten Möglichkeiten zu beschränken. Sie sollten sich jedoch nicht darauf verlassen und andere Immobilien mit höheren GRMs in Betracht ziehen.
Der Wert einer gewerblichen Mietimmobilie wird durch mehrere Finanzkennzahlen und Kreditgeberstandards bestimmt. Die Ertrags- und Gewinnfähigkeit der Immobilie ist für Finanzinstitute ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung, ob sie einen Kredit gewähren oder nicht. Um Ihre Chancen auf die gewünschte Finanzierung zu verbessern, sollten Sie den GRM kennen, bevor Sie einen Kredit für die Immobilie beantragen. Gewerbliche Hypothekengeber stützen sich bei der Entscheidung, ob sie einen Kredit aufnehmen oder nicht, nicht nur auf Ihre Kreditwürdigkeit.
Vorteile und Nachteile von GRM in Immobilien
Obwohl der Bruttomietmultiplikator bei Immobilien mehrere Vorteile bietet, bringt er auch einige Nachteile mit sich, die berücksichtigt werden sollten. Lesen Sie weiter, während wir das GRM und seine vielen Vorteile und potenziellen Nachteile analysieren, damit Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen können, ob Sie es in Ihr Arsenal an Anlagestrategien integrieren möchten oder nicht.
Vorteile des GRM im Immobilienbereich
Einige der erfolgreichsten Investoren von heute halten die Bruttomietmultiplikatorgleichung für eine glaubwürdige Formel. Berücksichtigen Sie die folgenden Vorteile des GRM, um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, ob Sie sofort damit beginnen möchten oder nicht:
- Ein exklusives Feature für Mietwohnungen: Der Bruttomietmultiplikator ist eine spezielle Berechnung, die ausschließlich zur Ermittlung des Marktwerts von Mietobjekten dient.
- Einfach und schnell: Die Formel kann verwendet werden, ohne dass komplizierte Berechnungen oder Analysen durchgeführt werden müssen.
- Berechnung des Return on Investment: Im Immobilienbereich wird das GRM verwendet, um den ROI einer Mietimmobilie zu ermitteln.
- Vergleichen Sie die Leistung mehrerer Häuser gleichzeitig: Diese ausgefeilte Methode ermöglicht es Ihnen, mehr als ein Mietobjekt zu bewerten, um herauszufinden, welche davon eine weitere Erkundung wert sind, was andernfalls eine sehr zeitaufwändige und schwierige Aufgabe wäre.
- Legen Sie einen Cutoff fest: Nachdem Sie Ihre Studien mit dem GRM durchgeführt haben, beginnen Sie mit der Festlegung Ihres Schwellenwerts für die Rendite, die Sie für akzeptabel halten, und können so ein Rankingsystem für Mietobjekte erstellen.
- Marktüberwachung: GRM im Immobilienbereich ist ein hilfreicher Indikator für die Gesundheit des Mietmarktes. Der GRM kann für eine Stichprobe von Immobilien in einem bestimmten Markt bestimmt und Trends im GRM-Wachstum oder -Rückgang überwacht werden.
Die Nachteile von GRM in Immobilien
Das GRM ist wie jede andere Methode der Immobilienbewertung nicht ohne Nachteile. Mit ausreichender Vorbereitung können Sie jedoch die Auswirkungen der meisten dieser Nachteile abmildern. Schauen Sie sich die folgenden Nachteile an, um eine bessere Vorstellung zu bekommen:
- Berücksichtigt nicht alle Kosten: Wie bereits erwähnt, wird GRM durch das Bruttoeinkommen bestimmt. Dies bedeutet, dass Dinge wie Wartungsgebühren, Leerstandsquoten oder Versicherungs- und Steuerzahlungen im Zusammenhang mit der Verwaltung einer Mietimmobilie nicht berücksichtigt werden. Mithilfe dieser hervorragenden Aufschlüsselung können Sie die Mietkosten für Immobilien schnell berechnen.
- Haftungsausschluss für die Richtigkeit: Einige könnten behaupten, dass das GRM den ROI falsch darstellt, weil es die Immobilienkosten nicht berücksichtigt. Selbst wenn Sie glauben, dass zwei Immobilien in einem bestimmten Markt vergleichbar sind, können Sie sich nicht sicher sein, da einige von ihnen möglicherweise höhere Betriebskosten haben als andere. Aus diesem Grund wird das GRM am besten als erster Schritt in einem umfassenderen Diagnoseprozess eingesetzt. Sobald Sie Ihre Suche auf einige Objekte beschränkt haben, ist es an der Zeit, eine eingehendere Untersuchung durchzuführen.
- Könnte dazu führen, dass Sie auf ein tolles Zuhause verzichten: Das Hauptrisiko bei der Verwendung einer bestimmten Methode oder Berechnung als Screening-Tool besteht darin, dass möglicherweise eine fantastische Immobilie übersehen wird. Möglicherweise verpassen Sie einen Rohdiamanten, weil die ersten Finanzdaten nicht gut aussahen, oder Sie bestanden Ihr Bewertungssystem, während Sie schnell eine riesige Liste von Immobilien durchsuchten und nur bestimmte Indikatoren betrachteten.
Was ist der Unterschied zwischen GRM und GIM?
Beim GIM handelt es sich im Wesentlichen um eine annualisierte Form des GRM, wobei anstelle der monatlichen GRM-Zahlen die jährlichen Bruttomieteinnahmen verwendet werden.
Was sind die Merkmale von GRM in Immobilien?
Im Folgenden sind die Merkmale von GRM im Immobilienbereich aufgeführt:
- Erstellen Sie Gastprofile.
- Gastpräferenzen speichern.
- Verfolgen Sie Reiseverläufe.
Was ist der Unterschied zwischen ROI und NOI?
In seiner einfachsten Form misst der Return on Investment (ROI), wie schnell sich eine Investition auszahlt. Umgekehrt ist das Nettobetriebsergebnis (NOI) der durch einen Vermögenswert erzielte Umsatz abzüglich der Kosten für den Betrieb des Vermögenswerts.
Ist ROI dasselbe wie Nettogewinn?
Die Rendite ist der Betrag, um den eine Investition das Vermögen ihres Eigentümers steigert. Der Return on Investment (ROI) einer Investition errechnet sich aus dem Nettogewinn dividiert durch die Gesamtkosten. Wenn es um etwas Greifbares und Messbares geht, wie etwa den Gewinn und die finanzielle Rendite einer Investition, ist der Return on Investment (ROI) der effektivste Faktor für die Erreichung Ihrer Geschäftsziele.
Abschließende Überlegungen
Sie können sich den Bruttomietmultiplikator als Buchstabennote vorstellen. Investoren können problemlos mehrere Immobilien mit den gleichen Parametern bewerten. Obwohl das GRM nicht in der Lage ist, alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Immobilieneigentum zu berücksichtigen, ist es dennoch ein nützliches Instrument für eine umfassende Erstprüfung. Wenn Sie in Gewerbeimmobilien investieren möchten, sollten Sie diese Informationen im Hinterkopf behalten.
Wenn Sie jemals feststellen, dass zu viele Angebote auf Ihrem Teller liegen, kann Ihnen diese Technik dabei helfen, diejenigen auszusortieren, die es nicht wert sind, weiterverfolgt zu werden. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, Ihre Aufmerksamkeit (und Ihren Aufwand) auf Vermögenswerte zu richten, die das Potenzial haben, den Gesamtwert Ihres Portfolios zu steigern.
Ähnliche Artikel
- Equity Multiplikator: Berechnungen, Formel und Beispiele
- Autounfall Anwalt: Gebühren und wie sie funktionieren
- Immobilienbewertung: So bewerten Sie Ihre Immobilieninvestitionen und -immobilien.
- WAS IST ROI: Bedeutung, Berechnung und Leitfaden für ein Unternehmen
- WIE MAN ROI BERECHNET: Ausführliche Anleitung
Bibliographie
