Die meisten amerikanischen Erwachsenen haben sicherlich schon einmal die Begriffe Freddie Mac und Fannie Mae gehört, aber sie wissen vielleicht nicht, wer oder was sie sind. Die Namen haben einen bodenständigen Charakter und rufen einen gewissen einheimischen Charme hervor, der die zielgerichtete Funktion dieser Titanen des Wohnungsmarktes widerlegt. Während beide Unternehmen auf dem heutigen Heimatmarkt von Bedeutung sind, werden wir uns in diesem Artikel mit der Bedeutung von FHLMC, seiner Geschichte, Mieteinnahmen, Verkaufsleitfaden und Kernfunktion sowie mit der Frage befassen, ob es von der US-Regierung unterstützt wird. Untersuchen Sie den Unterschied zwischen Gnma Fnmaf und FHLMC sowie zwischen FHLMC und Fnma.
Was ist FHLMC?
Die Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) ist ein aktionärseigenes, staatlich gefördertes Unternehmen (GSE), das 1970 vom Kongress gegründet wurde, um den Geldfluss an Hypothekengeber aufrechtzuerhalten und dadurch den Eigenheimbesitz und Mietwohnungen für Amerikaner mit mittlerem Einkommen zu fördern. Die FHLMC, auch bekannt als Freddie Mac, ist ein wichtiger Akteur auf dem sekundären Hypothekenmarkt und kauft, garantiert und verbrieft Hauskredite.
Geschichte des FHLMC
Die Bundesregierung gründete 1970 die Federal Housing Loan Mortgage Corporation (FHLMC) oder Freddie Mac, um Hypothekengebern einen ununterbrochenen Finanzierungsfluss zur Verfügung zu stellen, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und erschwingliches amerikanisches Wohneigentum zu erweitern. Vor Freddie Mac (und Fannie Mae) benötigte der Einzelhandelswohnungssektor mehr Regulierung und noch gezieltere Anreize, um Liquidität und Stabilität zu erhalten.
Am Anfang war Fannie Mae.
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) wurde 1938 von der Regierung als Teil des New Deal gegründet, um einen konsistenteren Strom hypothekenbezogener Finanzierungen zu schaffen, um eine Zunahme von erschwinglichem Wohnraum zu unterstützen. Der Kongress schuf Freddie Mac, der ein ähnliches Ziel hatte, erst etwa 30 Jahre später.
Die Gründung von Fannie Mae schuf den Rahmen für den großen Immobilienboom nach dem Zweiten Weltkrieg, indem sie Haushalten der Mittelschicht eine sichere und günstige Finanzierung ermöglichte. Möglich wurde dies nicht nur durch den Zufluss staatlich abgesicherter Kredite, sondern auch durch die Einrichtung eines „Sekundärmarktes“ für diese Kredite, auf dem sie verpackt und als Wertpapiere verkauft werden konnten. Diese werden als Mortgage Backed Securities (MBS) bezeichnet.
Der Sekundärmarkt oder Anleihenmarkt machte das gesamte Geschäftsmodell rentabel und bot Banken und anderen Kreditgebern einen praktikablen Weg, um mit Zuversicht festverzinsliche 20- und 30-jährige Darlehen anzubieten. Der Vorteil für die Kunden lag auf der Hand: Privathypotheken konnten nun langsam und stetig zurückgezahlt werden, was der lokalen Wirtschaft Stabilität gab. Auf der Kreditseite bot die Möglichkeit, Wohnungsbaudarlehen als Sicherheit zu bündeln und zu verkaufen, ein Mittel, um Liquidität aufzufüllen und Kreditgeber zu ermutigen, neue Kredite aggressiv zu finanzieren.
Was macht der FHLMC?
Die Mission von Freddie Mac ist es, dem US-Immobilienmarkt Liquidität, Stabilität und Erschwinglichkeit zu bieten. Sie verfolgt diese Ziele mit mehreren Instrumenten, die ihr zur Verfügung stehen.
#1. Liquidität:
Freddie Mac erwirbt Hypotheken von kleineren Banken, Kreditgenossenschaften und anderen Kreditgebern. Infolgedessen hält Freddie Mac sein Kreditgebernetzwerk liquide und kann weiterhin Kredite vergeben. Dies ist der Schlüssel, um den Hypothekenmarkt am Laufen zu halten.
#2. Stabilität:
Freddie Mac konsolidiert die Hypotheken, die es kauft, in Wertpapieren, die es dann an Investoren auf dem sekundären Hypothekenmarkt verkauft. Dies trägt zur Stabilisierung des breiteren Hypothekenmarktes bei.
#3. Bezahlbarkeit:
Während Freddie Mac die Immobilienpreise nicht beeinflusst, bietet es bevorzugte Finanzierungsprogramme wie Home PossibleSM und Home Possible AdvantageSM.
Der Verkaufsleitfaden von Fannie Mae
Fannie Mae und FHLMC haben kürzlich ihre jeweiligen Verkaufsleitfäden aktualisiert.
Fannie Mae hat die Verkaufsleitfaden-Ankündigung (SEL-2022-01) veröffentlicht, die folgende Überarbeitungen enthält:
- Desktop-Bewertungen: Gestattung der Verwendung von Desktop-Bewertungen für bestimmte Transaktionen zum Erwerb von Hauptwohnungen mit einer Einheit mit LTV-Verhältnissen von weniger als oder gleich 90 % (gültig ab 19. März 2022);
- Homestyle Renovierungsdarlehen: Die folgenden Anforderungen wurden für HomeStyle-Renovierungsdarlehen aktualisiert: (1) Renovierungsarbeiten müssen innerhalb von 15 Monaten nach Abschluss des Darlehens abgeschlossen sein; (2) Verlängerungen über den Zeitraum von 15 Monaten hinaus sind nur aufgrund mildernder Umstände zulässig, die außerhalb der Kontrolle des Kreditnehmers liegen; und (3) zusätzliche Informationen, die im Renovierungsdarlehensvertrag (gültig ab 2. Februar 2022) erforderlich sind.
- Preisanpassungskredit auf Darlehensebene für HomePath-Immobilien: Erlauben, dass der Kreditgeber dem Kreditnehmer die Kosten der Bewertung gutschreibt, wenn ein durch eine HomePath-Immobilie besichertes Darlehen an Fannie Mae verkauft wird (ab dem 2. Februar 2022); und
- Asset-Dokumentation: Aktualisierte Dokumentationsanforderungen für die Verifizierung von Vermögenswerten für sichere Refinanzierungstransaktionen, die im Desktop-Underwriting gezeichnet wurden (d. h. Vermögenswerte müssen nicht dokumentiert werden, wenn die zu verifizierenden Beträge 500 USD oder weniger betragen) (gültig ab 19. März 2022).
FHLMC-Verkaufsleitfaden
Das FHLMC hat das Selling Guide Bulletin 2022-2 veröffentlicht, das unter anderem Folgendes behandelt:
- Eignung und Bewertung von Immobilien: Basierend auf dem Erfolg der vorübergehenden Bewertungsflexibilität von COVID-19 und einem Marktappetit auf Bewertungsoptionen, die keine physische Inspektion erfordern, führt Freddie Mac eine Desktop-Bewertungsoption anstelle einer Innen- und Außenbesichtigungsbewertung für bestimmte Transaktionshypotheken ein (gültig ab März 6, 2022).
- Qualitätskontrolle: Erhöhte Flexibilität bei der erneuten Überprüfung von Daten, die von von Freddie Mac benannten Drittanbietern bezogen wurden, sowie die Möglichkeit, Beschäftigung und Einkommen per E-Mail erneut zu überprüfen (gültig ab 2. Februar 2022);
- Einkommen und Vermögen: Aktualisiertes Alter der Steuererklärungsanforderungen, die die Daten des Steuerjahres 2021 widerspiegeln, und zusätzliche Spezifizierungen zu Home Equity Kreditlinien (HELOCs) als zulässige Finanzierungsquelle für die Anzahlung, Abschlusskosten und Rücklagen, vorausgesetzt, dass die Hypothekendatei einen Nachweis enthält, dass das HELOC durch das Immobilienvermögen des Kreditnehmers besichert ist und dass die HELOC-Einnahmen an den Kreditnehmer ausgezahlt wurden (gültig ab dem 2. 2022); und
- Benutzerformulare und Zertifikate: Die Hypothekenanmerkung und der Reiter zu erschwinglichen Leistungszinsen werden eingestellt (gültig ab 2. Februar 2022).
FHLMC Mieteinnahmen
Im Bulletin 2018-19, das am 31. Oktober 2018 veröffentlicht wurde, kündigte das FHLMC Änderungen bei den Anforderungen an Mieteinnahmen an. Die wichtigsten Änderungen sind hier aufgelistet.
FHLMC-Mieteinnahmen sind erforderlich, um sich zu qualifizieren
Bei der Verwendung von Mieteinnahmen zur Qualifizierung hat Freddie Mac (FHLMC) die folgenden Anforderungen übernommen:
- Kreditnehmer müssen einen Hauptwohnsitz besitzen, um beim Kauf eines Mietobjekts oder beim Umbau eines Hauptwohnsitzes in ein Mietobjekt Anspruch auf die Mieteinnahmen zu haben, die durch die betreffende Immobilie erzielt werden. Wenn der Kreditnehmer keinen Hauptwohnsitz besitzt, können Mieteinnahmen nicht zur Qualifizierung herangezogen werden.
- Kreditnehmer, die ein Mietobjekt kaufen oder ihren Hauptwohnsitz in ein Mietobjekt umwandeln, unterliegen den folgenden Einschränkungen, wenn sie nicht mindestens ein Jahr Erfahrung in der Verwaltung von Anlageimmobilien haben:
- Mieteinnahmen dürfen nur zum Ausgleich der PITI-Zahlung des Mietobjekts verwendet werden.
- Mieteinnahmen über der PITI-Zahlung dürfen nicht zum qualifizierenden Bruttoeinkommen des Kreditnehmers hinzugerechnet werden.
- Das FHLMC hob auch die Bedingung auf, dass die für die Qualifikation verwendeten Nettomieteinnahmen auf 30 % des monatlichen qualifizierten Einkommens des Kreditnehmers begrenzt sind, wenn der Kreditnehmer nicht mindestens ein Jahr lang in der Verwaltung von Mietobjekten tätig war.
Dokumentation der Mieteinnahmen
Steuererklärungen für die beiden Vorjahre sind nicht mehr erforderlich; nur die letzte Steuererklärung des Kreditnehmers ist erforderlich. Sofern aus den Unterlagen nicht hervorgeht, dass die Immobilie im vorangegangenen Kalenderjahr renoviert oder spät gekauft wurde, müssen die Mieteinnahmen annualisiert werden.
Im Folgenden sind die aktuellen Mieteinnahmeanforderungen des FHLMC aufgeführt:
- Darlehen, die am oder nach dem 12. April 2019 eingereicht werden, müssen den neuen Richtlinien von Freddie Mac entsprechen.
- Vor dem 12. April 2019 gab es für eingereichte Darlehen zwei Optionen:
- Die bestehenden Mieteinnahmenanforderungen von Freddie Mac können erfüllt werden, solange die Darlehensmittel bis spätestens 24. Mai 2019 eingehen.
- Die neuen Mieteinnahmenanforderungen des FHLMC können erfüllt werden.
FHLMC gegen Fnma
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association oder FNMA) wurde 1938 als Teil einer Änderung des National Housing Act gegründet. Sie galt als Behörde der Bundesregierung, und ihre Aufgabe bestand darin, als sekundärer Hypothekenmarkt für von der Federal Housing Administration versicherte Kredite zu dienen. Gemäß dem Charter Act von 1954 hörte Fannie Mae auf, eine Bundesbehörde zu sein, und wurde zu einer privat-öffentlichen Körperschaft.
Fannie Mae und Freddie Mac sind sich bemerkenswert ähnlich. Beide sind börsennotierte Unternehmen, die zur Erfüllung eines öffentlichen Zwecks gegründet wurden. Der Hauptunterschied zwischen den beiden ist die Herkunft der Hypotheken, die sie erwerben. Fannie Mae erwirbt Hypothekendarlehen von großen Privat- oder Geschäftsbanken, aber Freddie Mac erwirbt Darlehen von kleineren Banken, die gemeinhin als „Sparbanken“ oder „Sparkassen“ bezeichnet werden und sich der Bereitstellung von Bankdienstleistungen für Gemeinden verschrieben haben.
Was ist der Unterschied zwischen GNMA, FNMAF und FHLMC?
Lassen Sie uns nun über Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae sprechen. Was genau sind sie und wie unterscheiden sie sich?
Die Ähnlichkeiten beginnen mit der Tatsache, dass sich alle drei mit dem sekundären Hypothekenmarkt befassen. Was bedeutet das? Stellen wir uns vor, Sie gehen zur Tiny National Bank und bekommen einen Kredit von 1 Million Dollar. Da dies eine lokale Bank ist, war das alles Geld, das zum Ausleihen zur Verfügung stand. Die Tiny National Bank verkauft die von Ihnen gelieferten Schuldscheine an einen Investor auf dem Sekundärmarkt. Jetzt, da ein Investor den Schuldschein hat, hat die Bank eine weitere Million Dollar in bar zum Verleihen. Dies stellt sicher, dass die Bank über eine kontinuierliche Versorgung mit Kreditmitteln verfügt. Das ist eine zu starke Vereinfachung, aber Sie bekommen die Idee.
Ginnie Mae ähnelt Fannie Mae und Freddie Mac, mit dem Unterschied, dass Ginnie Mae ein staatliches Unternehmen ist, Fannie Mae und Freddie Mac jedoch „staatlich geförderte Unternehmen“ (GSEs) sind, bei denen es sich um staatlich konzessionierte Unternehmen im Privatbesitz von Aktionären handelt .
Heute sind Wertpapiere von Ginnie Mae die einzigen hypothekenbesicherten Wertpapiere, die durch die „Full Faith and Credit“-Garantie der US-Bundesregierung abgesichert sind, obwohl einige argumentieren, dass Wertpapiere von Fannie Mae und Freddie Mac de facto oder „effektive“ Begünstigte dieser Garantie sind nachdem die Bundesregierung sie während der Großen Rezession im September 2008 aus der Insolvenz gerettet und unter staatliche Obhut gestellt hatte.
Warum sind die Namen so seltsam?
Die Namen sind von Initialen abgeleitet, weil Initialen etwas sind, was unsere Regierung verehrt. (Sogar unser Land wird die Vereinigten Staaten von Amerika genannt!) Fannie Mae wurde von der Federal National Mortgage Association oder FNMA gegründet. FHLMC oder Federal Home Loan Mortgage Corporation wurde in Freddie Mac umbenannt. Die Government National Mortgage Association änderte ihren Namen in Ginnie Mae.
Wird FHLMC von der US-Regierung unterstützt?
Nein, laut FHLMC „wird die Sicherheit, einschließlich aller Zinsen, nicht von den Vereinigten Staaten oder einer anderen Behörde oder Institution der Vereinigten Staaten als Freddie Mac garantiert und ist keine Schuld oder Verpflichtung der Vereinigten Staaten.“ Die US-Regierung finanziert oder sichert die FHLMC oder FHLMC-Wertpapiere nicht.
Fannie, Freddie und die Hypothekenkrise von 2008
Freddie Mac und Fannie Mae waren in den Jahren vor der Immobilienkrise 2007 und 2008 börsennotierte Unternehmen. Infolgedessen wurden der CEO und das Führungsteam mit der Steigerung der Rentabilität beauftragt.
Freddie Mac und Fannie Mae kauften riskantere Vermögenswerte wie Subprime-Hypotheken, weil die Hypotheken, die sie hielten, von der US-Regierung abgesichert waren und nicht zahlungsunfähig werden konnten. Im September 2008 stellte die Federal Housing Finance Agency Freddie Mac und Fannie Mae in die Konservatorschaft, anstatt sie scheitern zu lassen.
Wofür steht FHLMC?
Die FHLMC ist die Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Die Federal Home Loan Mortgage Corporation ist eine private Gesellschaft, die vom Kongress gegründet wurde und deren Ziel es ist, die Stabilität und Erschwinglichkeit des Wohnungsmarktes durch den Kauf von Hypotheken von Banken und anderen Kreditgebern zu verbessern.
Ist FHLMC dasselbe wie Freddie Mac?
Ja, Freddie Mac ist ein anderer Name für die Federal Home Loan Mortgage Corporation, auch bekannt als FHLMC. Freddie Mac wurde 1970 im Rahmen des Emergency Home Finance Act gegründet, um den Sekundärhypothekenmarkt der Vereinigten Staaten zu stärken.
Was ist die Rolle des FHLMC?
Die Rolle von Freddie Mac besteht darin, eine große Anzahl von Krediten von Hypothekengebern zu erwerben, sie zu konsolidieren und sie als hypothekenbesicherte Wertpapiere zu verkaufen.
Wer kommt für Freddie Mac infrage?
Der Antragsteller muss eine ständige Organisation und ein laufendes Unternehmen sein, das in jedem Land, in dem es als Originator oder Service tätig ist, ordnungsgemäß zur Geschäftstätigkeit berechtigt ist. Der Antragsteller muss ein lebensfähiges Unternehmen sein, das in der Lage ist, Investment-Grade-Darlehen zu vergeben und/oder zu bedienen.
Warum verkaufen Banken Hypotheken an Freddie Mac?
Kreditgeber können weiterhin Wohnungsbaudarlehen vergeben, weil sie Hypotheken an Unternehmen wie Freddie Mac verkaufen. Freddie Mac hilft dem sekundären Hypothekenmarkt, indem er dafür sorgt, dass das Geld ungeachtet der wirtschaftlichen Bedingungen durch das Hypothekensystem fließt.
Was sind die Vorteile eines Freddie Mac-Darlehens?
Im Folgenden sind die Vorteile des Freddie Mac SBL-Programms aufgeführt:
- Die Kreditgrößen sind flexibel und reichen von 750,000 bis 7.5 Millionen US-Dollar.
- Niedrigzinsen ab 4.51 %
- Umfangreiche Hebelwirkung, bis zu 80 % LTV.
- Großzügige DSCR-Mindestwerte liegen bei nur 1.20x.
Zusammenfassung
Wohneigentum ist ein wichtiger Teil des amerikanischen Traums und die effektivste Strategie, um Generationenreichtum aufzubauen. Banken und Hypothekenbanken hingegen verfügen nicht über die finanziellen Mittel, um jeden Kredit zu finanzieren. Aus diesem Grund sind GSEs im Hypothekensektor so wichtig.
Freddie Mac kann Hausbesitzern Erschwinglichkeit, Kreditgebern Liquidität und dem Wohnungsmarkt allgemeine Stabilität bieten, indem es seine einzigartige und altehrwürdige Verbindung zum US-Finanzministerium nutzt. Solange Beschränkungen befolgt und risikoreiche Geschäfte vermieden werden, werden die Beiträge der Federal Housing Loan Mortgage Corporation weiterhin der Wirtschaft im Allgemeinen zugute kommen – und dem Leben der Menschen.
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Bibliographie
