Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, stoßen Sie möglicherweise auf Begriffe und Sätze, die Sie noch nie zuvor gehört haben. Sobald Sie ein Angebot abgegeben und einen Immobilienvertrag mit einem Verkäufer unterzeichnet haben, wird Ihnen der Begriff „Due Diligence“ vorgestellt. Due Diligence ist etwas, das jeder Käufer verstehen sollte, also bevor Sie mit der Suche nach einem Haus beginnen. Hier ist also ein kurzer Überblick darüber, was Sie während und nach einer Due-Diligence-Phase bei Immobilien erwarten können.
Was ist eine Due-Diligence-Periode?
Der Zeitraum, den die Vertragsparteien vereinbaren, sich gegenseitig zur Verfügung zu stellen, um eine Prüfung, Inspektion oder weitere Untersuchung der mit einer Transaktion verbundenen Tatsachen durchzuführen, wird als Due-Diligence-Zeitraum bezeichnet.
Bei Immobilien beispielsweise bezieht sich die Due-Diligence-Frist auf die Zeit, die der Käufer hat, um Immobilienbesichtigungen durchzuführen, Bewertungen einzuholen, die notwendige Finanzierung zu sichern und so weiter.
Due-Diligence-Ziele
Das Ziel der Due Diligence ist sicherzustellen, dass Sie über alle notwendigen Fakten und Informationen verfügen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.
Wenn Sie beispielsweise versuchen, ein Stück Land zu kaufen, sollten Sie sicherstellen, dass die Informationen, die der Verkäufer über das Land preisgegeben hat, korrekt sind, sobald der Verkäufer Ihr Kaufangebot annimmt.
Sie sollten auch zusätzliche Nachforschungen über die Immobilie anstellen, um sicherzustellen, dass Sie mit der Transaktion problemlos fortfahren können.
Die Bedeutung der Due-Diligence-Periode.
Bei kommerziellen Vereinbarungen, bei denen eine Seite zustimmt, etwas zu kaufen, möchte der Käufer häufig eine gute Due-Diligence-Periode aushandeln, um Fakten, Papiere und Informationen über den Erwerb zu sammeln.
Einfache Transaktionen haben möglicherweise eine kürzere Due-Diligence-Periode als komplexere Transaktionen.
Wenn Sie jedoch etwas Wertvolles kaufen und beruhigt sein möchten, stellen Sie sicher, dass Sie einen angemessenen Zeitraum für die Durchführung Ihrer Due Diligence aushandeln.
Was ist die Sorgfaltsfrist für Immobilien?
Beim Kauf eines Eigenheims hat ein Käufer eine gewisse Zeit, um eine Immobilie zu untersuchen, um sich bezüglich des Kaufs sicher zu fühlen. Im Immobilienbereich wird dies als Due-Diligence-Periode bezeichnet.
Die Due-Diligence-Prüfung kann zwischen 7 und 14 Tagen dauern, je nachdem, wo Sie in den Vereinigten Staaten kaufen. Der Zeitrahmen für Anfragen wird in erster Linie durch die gängigen Immobiliengepflogenheiten bestimmt.
Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie alles über die Vergangenheit eines Hauses erfahren. Ihre Pflicht während der Due-Diligence-Periode besteht darin, alle Mängel oder anderen Mängel zu finden, die Sie dazu veranlassen könnten, die Kaufentscheidung zu überdenken.
Da es keine zweite Chance gibt, sollten Sie während der Due-Diligence-Phase so gründlich wie möglich vorgehen. Wenn Sie etwas entdecken, das einer weiteren Prüfung bedarf, können Sie die Due-Diligence-Frist verlängern.
Beispiel einer Due-Diligence-Periode
Um den Begriff besser zu verstehen, betrachten Sie ein Beispiel für die Due-Diligence-Periode.
Berücksichtigen Sie die Due-Diligence-Frist für Gewerbeimmobilien.
Angenommen, ein Käufer möchte Büroräume in einem Geschäftshaus erwerben.
In diesem Fall verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer 5,000,000 $ zu zahlen, um das Gebäude zu erwerben.
Da zahlreiche Teile zu prüfen und zu analysieren sind, vereinbaren die Parteien eine 60-tägige Due-Diligence-Frist, damit der Käufer seine Untersuchung der Immobilie durchführen kann.
- Während der Due-Diligence-Periode tut der Käufer Folgendes:
- Untersuchen Sie die Zonierungsvorschriften und -regeln des Gebäudes.
- Prüfen Sie gewerbliche Mietverträge, um sicherzustellen, dass Büros vermietet werden.
- Überprüfen Sie, ob bereits Ansprüche auf die Immobilie geltend gemacht wurden.
- Prüfen Sie, ob der Mieter Ansprüche gegen den Vermieter hat.
- Prüfen Sie die Umweltkonformität.
- Führen Sie eine Titelsuche für das Gebäude durch.
- Untersuchen Sie die Finanzunterlagen des Gebäudes.
- Lassen Sie die Immobilie überprüfen, um sicherzustellen, dass sie den Bauvorschriften entspricht.
- Überprüfen Sie alle anderen wesentlichen Bestandteile des Deals.
Nach Durchführung aller Inspektionen stimmt der Käufer zu, mit der Transaktion fortzufahren, wenn er oder sie der Meinung ist, dass die Darstellungen des Verkäufers im Allgemeinen korrekt waren und dass die 5,000,000 $ ein fairer Preis sind.
Stellt der Käufer fest, dass zahlreiche Ansprüche von Mietern gegen den Vermieter geltend gemacht werden, dass das Gebäude nicht gesetzeskonform gebaut wurde, dass es Eigentumsprobleme gibt oder dass es andere Probleme gibt, kann der Käufer entweder die Verkaufsbedingungen neu verhandeln oder stornieren Sie die gesamte Transaktion.
Muster einer Due-Diligence-Periode-Klausel
2.5. Kündigung während der Due-Diligence-Periode Wenn der Käufer vor Ablauf der Due-Diligence-Frist nach seinem alleinigen und absoluten Ermessen feststellt, dass die Beteiligungen und/oder das Eigentum für die Zwecke des Käufers nicht akzeptabel sind, hat der Käufer das Recht, diesen Vertrag zu kündigen durch schriftliche Kündigung des Verkäufers vor Ablauf der Due-Diligence-Frist, und das verdiente Geld wird dem Käufer unverzüglich zurückerstattet. Darüber hinaus muss der Käufer im Falle einer solchen Kündigung die Eigentumsinformationen unverzüglich an den Verkäufer zurückgeben oder dem Verkäufer bestätigen, dass die Eigentumsinformationen vernichtet wurden. Wenn der Käufer vor Ablauf der Due-Diligence-Frist nicht schriftlich kündigt, bleibt diese Vereinbarung in vollem Umfang in Kraft, das Earnest Money wird dem Käufer nicht erstattet, sofern hierin nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, und der Käufer hat keine weiteren Rechte diesen Vertrag gemäß diesem Absatz 2.5 zu kündigen.
Checkliste für die Immobilien Due Diligence
Verwenden Sie beim Kauf von Immobilien diese Due-Diligence-Checkliste, um sicherzustellen, dass Sie keinen Fehler machen. Denken Sie daran, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.
- Wenn es eine Offenlegungserklärung eines Verkäufers gibt, überprüfen Sie diese gründlich auf mögliche Probleme.
- Führen Sie eine allgemeine Hausinspektion durch, die Radon-, Schimmel-, Asbest-, Insekten-, Wasserqualitäts- und Bleifarbentests umfasst.
- Überprüfen Sie, ob Wasser in das Haus eindringt, insbesondere frühere Probleme mit dem Eisdamm.
- Wenn es keine städtische Kanalisation gibt, lassen Sie Ihre Klärgrube überprüfen.
- Stellen Sie sicher, dass sich das Grundstück nicht in einem Überschwemmungsgebiet befindet.
- Prüfen Sie auf Verstöße gegen die Grundstücksgrenzen.
- Wenn es einen gibt HOA, Stellen Sie sicher, dass es finanziell gesund ist.
- Beim Kauf eines Reihenhaus oder Eigentumswohnung, sicherstellen, dass keine Sonderabgaben oder erhebliche Kostensteigerungen zu erwarten sind.
- Wenn Sie planen, eine Eigentumswohnung oder ein Stadthaus zu kaufen und Hunde zu haben, vergewissern Sie sich, dass sie erlaubt sind.
- Stellen Sie sicher, dass es nicht weitergeht Rechtsstreit wenn es eine Wohnungseigentümergemeinschaft gibt.
- Suchen Sie nach offenen Genehmigungen oder Arbeiten, für die eine Baugenehmigung hätte erforderlich sein müssen.
- Holen Sie sich eine Schätzung der Nebenkosten Ihres Hauses.
- Überprüfen Sie, ob das Eigentum eine negative Vorgeschichte hat, wie z. B. Mord oder paranormale Aktivitäten.
- Untersuchen Sie die Rankings von Schulen und Nachbarschaften.
- Suchen Sie nach Vereinbarungen oder Einschränkungen in der Nachbarschaft.
- Überprüfen Sie, ob es in der Nähe des Grundstücks Umweltprobleme gibt.
- Führen Sie eine Titelsuche durch, um sicherzustellen, dass keine Pfandrechte oder andere Titelprobleme vorliegen.
- Suchen Sie nach bevorstehenden Zonenänderungen.
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Mergers and Acquisitions Während der Due-Diligence-Periode
Wenn ein Unternehmen beschließt, ein anderes Unternehmen zu kaufen, verhandelt es normalerweise eine Due-Diligence-Frist.
Häufig vereinbaren der Erwerber und das Zielunternehmen eine Absichtserklärung, eine Absichtserklärung oder eine frühzeitige Grundsatzvereinbarung, die Bestimmungen enthält, die für die Sorgfaltspflicht des Käufers relevant sind.
Während der Due-Diligence-Phase wird das übernehmende Unternehmen Folgendes tun:
- Beschaffen und prüfen Sie die Finanzdokumente der Zielgesellschaft
- Überprüfen Sie, ob alle Geschäftsgenehmigungen und Lizenzen aktuell und in gutem Zustand sind.
- Untersuchen Sie Handelsverträge und Kundenakten
- Überprüfen Sie, ob das Unternehmen sein gesamtes geistiges Eigentum besitzt.
- Stellen Sie sicher, dass keine gefährlichen Klagen oder Ansprüche anhängig sind.
- Stellen Sie sicher, dass die Zielperson über einen ausreichenden Versicherungsschutz verfügt.
- Untersuchen Sie die Fähigkeiten und Kompetenzen des Managementteams.
- Und so weiter.
Während der Due-Diligence-Phase ist es das Ziel des Käufers, alle wesentlichen Fakten zu sammeln, die erforderlich sind, um den Erwerb korrekt zu bewerten und zu entscheiden, ob es sich lohnt, das Geschäft abzuschließen.
Die Verlängerung der Due-Diligence-Frist bei M&A-Transaktionen ist sehr häufig, wenn die Zeit nicht ausreicht, wenn die Parteien vereinbaren, sich zusätzliche Zeit zur Erfüllung ihrer Aufgabe zu gewähren.
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Was passiert, wenn die Due-Diligence-Periode endet?
Mit Ablauf der Sorgfaltsfrist erlöschen die zwischen den Vertragsparteien ausgehandelten Vertragsrechte.
Wenn beispielsweise bei Immobilientransaktionen die Due-Diligence-Frist abgelaufen ist und der Käufer nicht formell vom Verkauf zurücktritt oder den Wunsch äußert, die Bedingungen des Geschäfts neu zu verhandeln, wird häufig angenommen, dass er oder sie mit der Transaktion zufrieden ist.
Mit anderen Worten, das Geschäft wird verbindlich und vollständig, und der Käufer ist verpflichtet, die Immobilie vom Verkäufer zu kaufen.
Was im Zusammenhang mit M&A, Finanzen und Unternehmen nach der Due-Diligence-Periode passiert, hängt davon ab, was die Parteien in ihrer Vereinbarung vereinbart haben.
Häufig schließen erwerbende Unternehmen eine Bedingung ein, die besagt, dass der Käufer von der Transaktion zurückgetreten ist, wenn sie die Übernahme nicht formell akzeptiert haben.
Was passiert nach der Due-Diligence-Phase?
Was nach Ablauf der Due-Diligence-Frist geschieht, wird durch die Bedingungen Ihres Vertrages bestimmt.
Nach Ablauf der Due-Diligence-Periode gibt es zwei mögliche Ergebnisse: Die Akquisition wird zustande kommen oder nicht.
Wenn der Käufer beschließt, mit der Transaktion fortzufahren, werden die Parteien die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um den Kauf und Verkauf abzuschließen.
Bei Immobilien bedeutet dies, dass die Parteien die Übertragung des Eigentums des Verkäufers auf den Käufer legalisieren müssen, und dass der Käufer seine Bankfinanzierungsunterlagen abschließen und die erforderliche Versicherung abschließen muss.
In ähnlicher Weise arbeiten die Unternehmen im Rahmen einer Fusion und Übernahme miteinander und mit ihren Anwälten zusammen, um die Vermögenswerte des Zielunternehmens auf den Käufer oder die Anteile der Körperschaft zu übertragen und so weiter.
Wenn entweder der Käufer oder Verkäufer von seinem Recht Gebrauch macht, den Kauf nicht fortzusetzen, wird die Transaktion beendet.
Nichts anderes wird in dieser Situation passieren.
Denken Sie daran, dass Käufer bei Immobilientransaktionen häufig aufgefordert werden, Due Diligence oder ernsthaftes Geld aufzubringen, um zu zeigen, dass sie es ernst meinen, das Geschäft abzuschließen.
Wenn der Käufer die Transaktion storniert, verliert er oder sie die Due-Diligence-Gelder.
Die Auswirkungen des Rückzugs aus einer Transaktion oder die damit verbundenen Kosten für das Geschäft hängen von der Form der Vereinbarung zwischen den Unternehmen ab.
Wie lange dauert die Due-Diligence-Periode?
Die Länge der Due-Diligence-Frist wird durch die Art der Transaktion bestimmt.
Die Parteien werden eine längere Due-Diligence-Periode aushandeln, wenn der Erwerb komplizierter wird.
Einfache Immobilientransaktionen können eine 7-tägige Due-Diligence-Frist haben, während anspruchsvolle M&A-Transaktionen eine sechsmonatige Due-Diligence-Frist haben können.
Wird die Due-Diligence-Frist auf Wochenenden ausgedehnt?
Ein Blick auf die Bedingungen Ihres Vertrags zeigt Ihnen, ob die Due-Diligence-Frist Wochenenden umfasst oder nicht.
Wenn Ihr Vertrag eine 10-tägige Due-Diligence-Frist vorsieht, ohne anzugeben, was „Tage“ bedeuten, sollten Sie damit rechnen, dass es sich um reguläre Kalendertage handelt, einschließlich Wochenenden.
Wenn Ihr Vertrag 10 Werktage vorsieht, umfasst Ihre Due-Diligence-Frist keine Wochenenden.
Können Sie den Zeitraum der Due Diligence verlängern?
Wenn der von Ihnen unterzeichnete Vertrag eine Methode zur Verlängerung der Due-Diligence-Frist enthält, können Sie dies tun, solange Sie das vertraglich vereinbarte Verfahren einhalten.
Wenn der Vertrag nicht festlegt, wie die Due-Diligence-Frist verlängert werden soll, kann eine Verlängerung zugelassen werden, wenn die Parteien die Parameter der Verlängerung einvernehmlich vereinbaren.
Andernfalls, wenn Ihr Vertrag keine Verlängerung der Sorgfaltsfrist vorsieht und die andere Vertragspartei nicht zustimmt, können Sie Ihre Fahrpläne möglicherweise nicht verlängern.
Häufig gestellte Fragen zum Due-Diligence-Zeitraum
Kann ich während der Due Diligence weggehen?
Obwohl es möglich ist, wegzugehen, ist es viel besser, den Prozess des Hauskaufs mit der gebotenen Sorgfalt zu verstehen, das von Ihnen gewählte Haus zu studieren und ehrlich über Ihre Wünsche und Bedürfnisse nachzudenken, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, um „Reue des Käufers“ zu vermeiden.
Was prüfen Sie bei der Due Diligence?
- Bundeseinkommensteuererklärungen.
- Kontoauszüge.
- Rechnungen und Quittungen.
- Eine vollständige Kopie des Mietvertrags.
- Leasing, wie z. B. Leasing von Räumlichkeiten und Ausrüstung.
- Verträge mit Drittanbietern, z. B. Lieferanten- oder Lieferantenverträge.
- Umsatz- und Gebrauchssteuerberichte.
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