Sie nennen es, Rechnungen, Schulden und andere Quellen von finanziellem Stress sind nur die Spitze des Eisbergs, die das tägliche Leben stressen. Eigentumsnot ist eine direkte Folge dieses Drucks. Situationen, in denen unvorhergesehene Umstände eine Einzelperson oder eine Gruppe dazu zwingen, eine Immobilie für weniger zu verkaufen, als sie wollten. Notleidende Immobilien beziehen sich auf Häuser, die am häufigsten unter Druck verkauft werden. Lesen Sie weiter, denn dieser nachfolgende Teil des Artikels enthält alles, was Sie über notleidende Immobilienverkäufe wissen müssen und wie Sie einen finden.
Die Bedeutung von notleidendem Eigentum
Wir beziehen uns auf ein Haus, das kurz vor der Zwangsvollstreckung steht oder das die Bank bereits besitzt, als notleidende Immobilie. Aufgrund der Möglichkeit, ein Haus zu einem reduzierten Preis zu erwerben, suchen Investoren häufig nach diesen Objekten. Käufer gehen jedoch das Risiko ein, dass das Haus kostspielige Reparaturen benötigt. Notleidende Immobilienverkäufe können aus einem von drei Hauptgründen auftreten. Lassen Sie uns jede Möglichkeit genauer untersuchen.
Notleidende Immobilienverkäufe
Wenn ein Haus, eine Aktie oder ein anderer Vermögenswert schnell verkauft werden muss, werden notleidende Immobilien verkauft. Wenn ein Verkäufer seine Immobilie in einer Notlage verkauft, verliert er häufig Geld, weil er unter dem Druck steht, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren. Meistens werden die Erlöse aus diesen Vermögenswerten verwendet, um Schulden, medizinische Kosten oder andere unerwartete Bedürfnisse zu decken. Sie sollten sich der folgenden Kategorien von notleidenden Immobilienverkäufen bewusst sein: Zwangsvollstreckungen auf bankeigene Immobilien und Leerverkäufe.
#1. Zwangsvollstreckung
Durch ein als Zwangsvollstreckung bezeichnetes rechtliches Verfahren kann ein Kreditgeber den Verkauf eines Vermögenswerts erzwingen, der als Sicherheit für einen Kredit diente, um den geschuldeten Restbetrag von einem Kreditnehmer, der die Zahlungen an den Kreditgeber eingestellt hat, wieder hereinzuholen.
Arten der Zwangsvollstreckung
Es gibt zahlreiche Arten von Zwangsvollstreckungen, und sie kommen in den USA, Kanada und vielen anderen Ländern vor. Zum Beispiel werden beide in den USA häufig durch gerichtlichen Verkauf und durch Verkaufsvollmacht verwendet, obwohl in einigen anderen Staaten auch andere Methoden legal sind.
Gerichtliche Zwangsvollstreckung:
Ein Gericht überwacht den Verkauf des mit einer Hypothek belasteten Eigentums während der gerichtlichen Zwangsvollstreckung, auch bekannt als gerichtlicher Verkauf. Wenn sie Geld übrig lassen, geben wir es dem Hypothekengeber/Darlehensnehmer, nachdem alle anderen Pfandgläubiger und Hypothekeninhaber bezahlt wurden.
Jeder Bundesstaat in den USA hat gerichtliche Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten, und viele von ihnen verlangen dies sogar (Florida verlangt eine gerichtliche Zwangsvollstreckung). Mit der Klage gegen den Kreditnehmer leitet der Kreditgeber das gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren ein.
Während einer (oft kurzen) Anhörung vor einem staatlichen oder lokalen Gericht in den USA treffen sie nach dem Austausch von Schriftsätzen eine Entscheidung.
Der Verkauf wird von einem Gerichtsvollzieher überwacht, der auch alle erforderlichen Dokumente, wie z. B. eine Urkunde, ausfertigt. Diese Aufgabe kann von einem Richter eines höheren Gerichts oder einem von einem Gericht für das gerichtliche Privatleben gewählten Sonderreferenten wahrgenommen werden.
Außergerichtliche Zwangsvollstreckung:
Viele Bundesstaaten gestatten die außergerichtliche Zwangsvollstreckung, auch bekannt als Zwangsvollstreckung durch Verkaufsvollmacht, bei der eine Treuhandurkunde mit einer Verkaufsvollmachtsklausel anstelle einer tatsächlichen Hypothek verwendet wird.
Nahezu alle „Hypotheken“ in mehreren US-Bundesstaaten, insbesondere in Texas und Kalifornien, sind tatsächlich Treuhandverträge. Bei diesem Verfahren verkauft der Hypothekeninhaber die Immobilie ohne Zustimmung eines Richters. Im Vergleich zur gerichtlichen Zwangsvollstreckung ist dieses Verfahren in der Regel deutlich schneller und kostengünstiger.
Strenge Zwangsvollstreckung:
Aufgrund ihrer Knappheit werden andere Arten der Zwangsvollstreckung als geringfügig angesehen. Wenn sich der Hypothekengläubiger vor Gericht durch eine strenge Zwangsvollstreckung durchsetzt, die in einer kleinen Anzahl von Bundesstaaten wie Connecticut, New Hampshire und Vermont zulässig ist, wird das Gericht den säumigen Hypothekenschuldner zwingen, die Hypothek innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zu bezahlen.
Unterlässt der Hypothekengeber dies, erwirbt der Hypothekengläubiger das Eigentum an der Immobilie, ohne dass er diese verkaufen muss. Diese Art der Zwangsvollstreckung ist in der Regel nur eine Option, wenn die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen.
#2. Bankeigene Immobilien oder Real Estate Owned (REOs).
Eine Immobilie, die bei einer Zwangsversteigerung nicht erfolgreich verkauft wurde, wird als Real Estate Owned (REO) bezeichnet.
Kreditgeber wie Banken besitzen REOs. Wenn eine zwangsvollstreckte Immobilie nicht für den Betrag verkauft werden kann, der zur Rückzahlung des Darlehens erforderlich ist, kann ein Kreditgeber – häufig eine Bank oder eine quasi-staatliche Organisation wie Fannie Mae oder Freddie Mac– nimmt es in Besitz.
Wie der Reos-Prozess abläuft
Die Phase vor der Zwangsvollstreckung eines Hypothekenausfalls beinhaltet häufig entweder einen Immobilien-Leerverkauf oder eine öffentliche Versteigerung.
In dem Fall, dass beides nicht eintritt, kann das Zwangsvollstreckungsverfahren dazu führen, dass der Kreditgeber – beispielsweise eine Bank – das Eigentum an der Immobilie erwirbt. Ohne die Unterstützung eines Immobilienmaklers könnten Banken versuchen, die REO-Häuser in ihrem Bestand zu verkaufen.
In diesem Fall listen Banken ihre REO-Häuser häufig auf ihren Websites auf. Wohnungssuchende Kunden können auch von Kreditsachbearbeitern Informationen über REO-Immobilien im Bestand einer Bank erhalten.
Profis in REO
Ein REO-Spezialist, der die Immobilien vermarktet, trägt das Management einer Bank REO-Eigenschaften aus, wertet etwaige Angebote aus, erstellt regelmäßige Reports zum Bestandsstatus und ortet Urkunden.
#3. Leerverkäufe
Bei Immobilien kommt es zu einem Leerverkauf, wenn eine Immobilie für weniger als das, was wir aus der Hypothek des derzeitigen Eigentümers schulden, zum Verkauf angeboten wird.
Ein Leerverkauf tritt typischerweise auf, wenn ein Hausbesitzer in finanziellen Schwierigkeiten steckt und das Haus schnell verkaufen muss, um eine Zwangsvollstreckung durch die Hypothekengesellschaft zu vermeiden.
Bei einem Leerverkauf erhält der Kreditgeber den gesamten Gewinn. Der Kreditgeber kann dann die ausstehende Summe erlassen oder eine Mängelklage einreichen und den ehemaligen Hausbesitzer auffordern, die Differenz ganz oder teilweise auszugleichen.
Wie Leerverkäufe funktionieren
Das häufigste Szenario für Leerverkäufe ist, wenn ein Hausbesitzer mit einer oder mehreren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten ist und sich in einer finanziellen Notlage befindet. Es könnte bald Zwangsvollstreckungsverfahren geben.
Darüber hinaus ist es wahrscheinlicher, dass sie während eines Abschwungs auf dem Immobilienmarkt auftreten, wie z. B. während der Finanzkrise von 2007–2009, die in vielen Regionen zu einem Rückgang der Immobilienwerte und einer Verlangsamung der Verkäufe führte.
Wenn beispielsweise der Immobilienwert sinkt, kann ein Hausbesitzer am Ende ein Haus für 150,000 US-Dollar verkaufen, wobei noch ein Hypothekensaldo von 175,000 US-Dollar aussteht. Die $25,00 Differenz.
So finden Sie notleidendes Eigentum; Tipps und Tricks
Wenn Sie mit der Suche nach einer notleidenden Immobilie beginnen, ist es wichtig zu wissen, was Sie finden oder suchen müssen. Eines oder mehrere der wichtigsten Anzeichen dafür, dass eine Immobilie in Schwierigkeiten sein könnte, sind:
#1. Aktuellster Verkaufspreis
Obwohl die Hauspreise auf den meisten US-Immobilienmärkten steigen, garantiert dies nicht, dass die Preise nicht gelegentlich zurückgehen. Wenn die Immobilienpreise ihren üblichen Abwärtszyklus beginnen, sind Käufer, die ihre Einkäufe auf dem Höhepunkt des Marktes getätigt haben, häufig diejenigen, die am eifrigsten verkaufen möchten.
Käufer, die zu viel für ihr Haus bezahlt haben, haben möglicherweise Schwierigkeiten, über die Runden zu kommen, und sind möglicherweise bereit, zu verkaufen.
#2. Hypothekenbetrag
Die aktuelle Hypothekenzahlung, die der Hausbesitzer leisten muss, lässt sich ebenfalls anhand des Verkaufspreises abschätzen. Käufer investieren gelegentlich so wenig Geld wie möglich in umkämpfte Immobilienmärkte, wo die Preise schnell steigen, was zu hohen monatlichen Hypothekenzahlungen führt.
Ein gut kapitalisierter Investor findet möglicherweise eine Möglichkeit vor der Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf, wenn sich die Wirtschaft verlangsamt und einige Eigentümer nicht in der Lage sind, über die Runden zu kommen.
#3. Äußere Manifestation
Bei der Suche nach Hinweisen auf eine Immobilienkrise ist der erste Eindruck wichtig.
Ein Haus ist verzweifelt, wenn es eines dieser Merkmale aufweist. Wohnungen, in denen nachts kein Licht brennt. Häuser mit unkrautüberwucherten Höfen, zerbrochenen Fenstern und verblassender Farbe. Ungelesene Zeitungen oder unerwünschte Briefe. Hinweisschilder an Fenstern und Türen.
Häuser, die sich von den anderen Häusern im Block abheben, weil sie im Allgemeinen in sind
In schlechtem Zustand.
#4. Lebensverändernde Vorfälle
Eigentum kann gelegentlich aus Gründen, die außerhalb der Kontrolle des Eigentümers liegen, in Bedrängnis geraten. Jeder kann lebensverändernde Ereignisse wie Arbeitsplatzverlust, Scheidung oder Tod erleben.
Aufgrund emotionaler oder finanzieller Schwierigkeiten kann es sein, dass Menschen in solchen Situationen die Verantwortung für Wohneigentum nicht tragen können. Trotz möglicher Deals sollten Anleger darauf achten, sympathisch zu wirken. Sie können selbst die fairsten Angebote von Käufern ablehnen, die übermäßig darauf aus sind, auf Kosten des Verkäufers zu profitieren.
Wo finden Sie notleidende Immobilien
Der nächste Schritt besteht darin, notleidende Immobilien zu lokalisieren, nachdem Sie mit ihrem Aussehen vertraut sind. Um eine notleidende Immobilie zu finden, benötigen Sie Hilfe von/durch:
#1. Makler im Großhandel:
Großhändler sind Profis darin, Immobilien ausfindig zu machen, die unter dem Marktwert liegen, notleidende Immobilien unter Vertrag zu nehmen und dann nach einem Investor wie Ihnen zu suchen, dem Sie den Vertrag übertragen können.
Sie haben den Eigentümer bereits zum Verkauf überredet, nachdem sie den Markt nach den Besten abgesucht hatten
Schnäppchen. Alles, was Sie tun müssen, ist, Ihre Hausaufgaben zu machen und zu bestätigen, dass die Zahlen stimmen, bevor Sie den Vertrag übernehmen.
Wir können eine winzige Vermittlungsgebühr, die Sie an einen Immobiliengroßhändler zahlen müssen, als einen kleinen Betrag betrachten, um ein fantastisches Immobiliengroßhandelsschnäppchen zu bezahlen.
#2. MLS:
Ein weiteres nützliches Tool zum Auffinden von zwangsvollstreckten Immobilien ist Ihr lokaler Mehrfach-Listing-Service. Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, nach Häusern zu suchen, die mehr als einmal aufgeführt wurden, mehr als einmal zum Verkauf stehen oder deren Angebote abgelaufen sind.
Distressed Property-Websites: Die folgenden Websites können Ihnen helfen, notleidende Immobilien zu finden oder zu finden:
Immobilien in den USA.
- Bieten Sie auf die Stadt
- CarProperty.com
- Gezügelt
- Domania
- Zu verkaufenvonEigentümer.com
- Häuser.com
- HomeServices von Amerika
- Internet-Listing-Anzeige
- Flüssigkeitsraum
#3. Immobilienauktionen:
Wenn ein Kreditgeber ein Haus zwangsversteigert, es aber nicht direkt verkaufen kann,
REO-Immobilien werden häufig auf einer Auktion verkauft.
Ihre Nachbarschaftszeitung und Websites für Immobilienauktionen wie Auction.com
beide veröffentlichen Immobilienauktionen.
#4. Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten:
Zwangsvollstreckungen können oft von Rechtsanwälten gefunden werden, die sich auf Immobilienzwangsvollstreckungen, Nachlass- oder Familienrecht konzentrieren. Der Aufbau einer Beziehung zu einem Anwalt braucht Zeit, aber es könnte sich lohnen.
Wenn notleidende Immobilien aufgrund von Ereignissen wie einer Finanzkrise oder Scheidung verfügbar werden, kann Ihnen ein Netzwerk von Anwälten einen Einblick geben
Vor- und Nachteile notleidender Immobilien
Werfen wir einen Blick auf einige der Vorteile von notleidenden Immobilien.
- Die Preise liegen häufig unter dem Marktpreis.
- Hervorragende Chance auf sofortiges Eigenkapital.
- Günstiges Starterhaus in einer Gemeinde, die sonst unerreichbar wäre.
- Beim Kauf eines REO direkt von der Bank könnte die Finanzierung einfacher sein.
Beim Kauf des idealen notleidenden Hauses am idealen Ort zum idealen Zeitpunkt besteht das Potenzial für astronomische Gewinne.
Nachteile notleidender Immobilien
- Die tatsächlichen Kosten für den Kauf eines notleidenden Hauses können aufgrund unvorhergesehener Reparaturen steigen.
- In einigen Märkten kann der Wettbewerb die Werte für REO- und Leerverkaufsimmobilien erhöhen.
- Wenn Sie ein Geschäft sofort abschließen möchten, kann der Kauf von notleidenden Immobilien viel Geld kosten.
- Beim Kauf von bankeigenen Immobilien bei einer Auktion oder direkt von einem Kreditgeber kann es schwierig sein, eine Eigentumsversicherung zu erhalten.
Zusammenfassung
Für bestimmte Immobilieninvestoren kostet es mehr Zeit und Mühe, ein notleidendes Zuhause zu finden, als eine schlüsselfertige Mietwohnung zu kaufen, aber die zusätzliche Arbeit könnte sich lohnen.
Wenn Sie wissen, wo Sie suchen und wo Sie suchen müssen, können notleidende Immobilienverkäufe eine wunderbare Quelle für Geschäfte sein, auch wenn sie nicht für alle Investoren geeignet sind.
Häufig gestellte Fragen zu notleidenden Immobilien
Wo finden Sie notleidende Immobilien?
Nevadas Las Vegas-Paradies. 41 % aller Hausverkäufe in Las Vegas, der mit Abstand größte Prozentsatz in den USA, waren Zwangsversteigerungen und Notverkäufe.
Was bedeutet Notwert?
Der Notwert ist der Betrag, mit dem Sie das Haus sofort verkaufen werden.
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