Die Kapitalisierungsrate hat im Immobiliensektor insofern Einfluss genommen, als eine höhere Kapitalisierungsrate auf ein höheres Risiko für Immobilien und eine niedrigere Kapitalisierungsrate auf ein geringeres Risiko für Immobilien hinweist. Es hat auch eine umgekehrte Beziehung zu den Kosten der Immobilie. Die Kapitalisierungssatzformel und der Kapitalisierungssatz für Mietobjekte werden in diesem Beitrag besprochen.
Eine teurere Immobilie hat tendenziell immer eine niedrigere Kapitalisierungsrate, während eine weniger teure Immobilie eine höhere Kapitalisierungsrate hat. Werfen wir einen Blick darauf, was wir meinen.
Was ist der Kapitalisierungszinssatz?
Ein Kapitalisierungszinssatz wird im Immobilienbereich als Indikator definiert, der verwendet wird, um die erwartete Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie anzugeben.
Die Cap Rate prognostiziert das Nettoeinkommen einer Immobilie. Teilen Sie das Nettobetriebsergebnis der Immobilie durch ihren Vermögenswert. Es gibt eine grobe Schätzung des Gewinns eines Immobilieninvestors.
Der Kapitalisierungszinssatz hilft bei der Bewertung ähnlicher Immobilienanlagen auf dem Markt. Es ist nicht die einzige Möglichkeit, die Stärke einer Investition zu beurteilen. Unter anderem berücksichtigt die Cap-Rate nicht die Hebelwirkung, den Zeitwert des Geldes oder zukünftige Cashflows aus Immobilien-Upgrades.
Der Kapitalisierungszinssatz errechnet sich aus dem Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilienanlage und ihrem aktuellen Verkehrswert. Es kommt auch darauf an Jahresumsatz, Brutto- oder Nettomieteinnahmen, und ob es sich bei den Mieteinnahmen um den genauen erhaltenen Betrag oder den Betrag handelt, der bei Vermietung der Immobilie eingezogen werden kann.
Kapitalisierungssatz-Formel
Sie können den Kapitalisierungszinssatz mit einer einfachen Formel berechnen, die unten gezeigt wird:
Kapitalisierungszinssatz = (jährliches Nettobetriebsergebnis) / (aktueller Marktwert)
Lassen Sie uns jeden Term in der oben erwähnten Kapitalisierungszinsformel aufschlüsseln;
Jährliches Nettobetriebsergebnis (NOI)
Das jährliche Nettobetriebsergebnis ist die Berechnung, die zur Analyse der jährlichen Rentabilität von ertragsgenerierenden Immobilien verwendet wird.
Dies sind alle in einem Jahr erzielten Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller notwendigen Betriebskosten.
NOI ist eine Zahl, die vor Steuern berechnet wird. Es erscheint in der Einkommens- und Kapitalflussrechnung einer Immobilie. Es schließt Tilgungs- und Zinszahlungen auf Darlehen, Abschreibungen und Investitionsausgaben aus.
Um den NOI zu berechnen, ziehen Sie alle Betriebskosten, die im Laufe des Betreibens einer Immobilie innerhalb eines Jahres anfallen, von allen Einnahmen ab, die auf der Immobilie erzielt werden.
Um ANOI zu berechnen und Belegungsraten unter 100 % bei der Berechnung der Kapitalisierungsrate zu berücksichtigen, verwenden Sie diese Formel:
Jährliches Nettobetriebseinkommen = {(Bruttoeinkommen) * (Belegungsrate)} – (Betriebskosten)
Aktueller Marktwert
Der aktuelle Marktwert ist der Preis, den ein williger Käufer einem willigen Verkäufer auf einem offenen Markt zahlen würde, wobei Angebot und Nachfrage berücksichtigt werden. Es ist der Marktwert der Immobilie.
Der aktuelle Marktwert der Immobilie wird bestimmt, indem ihre Attribute untersucht, ähnliche Verkäufe festgestellt und ihre Merkmale mit dem Verkaufspreis verglichen werden. Passen Sie den Immobilienwert an (der Verkaufspreis entspricht nicht dem Listenpreis) und mitteln Sie die Immobiliensummen.
Mathematisch können Sie den aktuellen Marktwert berechnen, indem Sie das Nettobetriebsergebnis der Immobilie durch die Cap-Rate der Immobilie dividieren.
Anmerkungen:
Die Marktkapitalisierung kann auch mit einer anderen Formel berechnet werden. Dieser andere wird nur benötigt oder verwendet, wenn der Marktwert unbekannt ist. Die Gleichung oder Formel basiert jedoch auf historischen Risikoprämien. Die Formel ist wie unten gezeigt
Kapitalisierungszinssatz =
(Risikorate + historische Immobilienprämie – erwartetes Wachstum des Nettobetriebsgewinns)
Geteilt durch
1-(jährliche Investition x Ausgaben / Nettobetriebsertrag) x (Ausgaben / Nettobetriebsertrag)
Geschäftsrendite
Um zu zeigen, wie diese Formel verwendet wird, geben wir ein mathematisches Beispiel für ihre Verwendung.
Wenn ein Gebäude für 100,000 $ gekauft wird und in einem Jahr ein positives Nettobetriebsergebnis von 5,000 $ erzielt wird, dann;
Kapitalisierung = 5,000 $/100,000 $ = 0.05 = 5 %
Aus der obigen Lösung beträgt der Kapitalisierungszinssatz des Gebäudes fünf Prozent. Das ist ein Zwanzigstel der Gebäudekosten, das vom Jahresnettoerlös bezahlt wird.
Bei der Bestimmung des Cap-Satzes ist der Barwert höher als die Anschaffungskosten, da die Immobilie verschenkt werden könnte. Wenn der aktuelle Eigentümer der Immobilie versuchen würde, seine Cap Rate herauszufinden, würde er einen Rechenfehler machen.
Beispiel;
Wenn ein Investor oder Käufer eine Immobilie verschenkt bekommt und die Immobilie während eines Jahres ein positives Nettobetriebsergebnis von 5000 USD erzielt, dann;
Die Formel für die Kapitalisierungsrate = jährliches Nettobetriebsergebnis / Anschaffungskosten
Kapitalisierungsrate = $5000 / 0 = Rechenfehler
Die Kapitalisierungsrate für Mietobjekte
Der Kapitalisierungssatz für vermietete Immobilien würde Folgendes erfordern:
Berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen der Immobilie (Noi)
Variablen in der Berechnung unterscheiden sich zwischen Miet- und kommerziellem NOI. Hier addieren Sie Ihre Ausgaben ohne Hauptschuld und Zinsen und ziehen Ihre Miete ab.
Der letzte Schritt bei der Berechnung Ihrer Kapitalisierungsrate für ein vermietetes Immobilienobjekt besteht darin, Ihren NOI durch den Preis der Immobilie zu dividieren.
Einige Mietausgaben beinhalten
- Immobilienverwaltungsgebühren (in der Regel etwa 10 % des Jahreseinkommens).
- Jährliche Wartungskosten.
- Grundsteuern.
- Sachversicherung.
- Dienstprogramme.
- HOA-Gebühren.
Was ist der Kapitalisierungszinssatz für Wohnungen?
Die Kapitalisierungsrate für Wohnungen ist einfach das Verhältnis des Nettobetriebseinkommens (NOI) zum Marktwert der Immobilienwohnung.
Statistiken zufolge werden Wohnhäuser in den Vereinigten Staaten im Durchschnitt zu einer Kapitalisierung von etwa 7 % verkauft, aber in den letzten 10 Jahren schwankte dieser Durchschnitt zwischen 6.5 % und 7.5 %.
Was ist also eine gute Obergrenze für eine Wohnung? Ein guter Kapitalisierungszinssatz für eine Wohnung hängt davon ab, wie Sie den Kapitalisierungszinssatz verwenden. Wenn Ihre anfängliche Investition oder Ihr Kaufpreis beim Kauf oder der Investition in eine Immobilie niedrig ist, sollte eine gute Cap-Rate hoch sein.
Wenn Sie eine Immobilie zu einem hohen Wert verkaufen, dann ist eine gute Kapitalisierungsrate eine niedrige Kapitalisierungsrate.
Unter Verwendung einer marktbasierten Kapitalisierungsrate ist eine gute Rate eine, die anhand ähnlicher Wohnungen am selben Ort und Markt ermittelt wird.
Eine schlechte Cap-Rate wird nicht von ähnlichen Wohnungen oder von unterschiedlichen Standorten und unterschiedlichen Märkten abgeleitet.
Bestandteile des Kapitalisierungszinssatzes
Kapitalisierungszinssätze in den Vereinigten Staaten werden unter Berücksichtigung der folgenden Faktoren berechnet;
- Alter der Wohnung.
- Die Bonität der Mieter.
- Vielfalt der Mieter.
- Dauer der bestehenden Mietverträge.
- Qualität der Wohnung.
- Lage der Wohnung.
- Die Volatilität des Marktes.
- Breitere Angebots- und Nachfragegrundlagen auf dem Markt für die Wohnungsklasse.
- Zu den zugrunde liegenden wirtschaftlichen Grundlagen der Region gehören Bevölkerungswachstum, Beschäftigungswachstum und Bestand an vergleichbaren Flächen auf dem Markt.
Verwendung der Kapitalisierungsrate
In Immobilien werden Kapitalisierungszinssätze auf folgende Weise verwendet;
Zur Bewertung verwenden
Kapitalisierungszinssätze werden bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen oder Liegenschaften unter Verwendung einer bestimmten Formel verwendet;
Kapitalkosten (Vermögenspreis) = (Nettobetriebseinkommen (NOI) / (Kapitalisierungsrate)
Diese Bewertungsmethode wird oft als direkte Kapitalisierung bezeichnet und wird hauptsächlich zur Bewertung von Ertragsobjekten in der Immobilienbewertung verwendet.
Zum Vergleich verwenden
Kapitalisierungszinssätze werden verwendet, um den Wert einer Immobilieninvestition oder Immobilie mit dem Wert anderer Investitionen und Immobilien auf dem Markt zu vergleichen.
Eine hohe Kapitalisierungsrate für eine Immobilie weist normalerweise auf große Risiken hin, die mit der Investition in die Immobilie verbunden sind, wodurch die Nachfrage nach der Immobilie und damit der Wert der Immobilie verringert wird. Während eine niedrige Kapitalisierungsrate für eine Immobilie auf ein geringeres Risiko hindeutet und die Nachfrage nach der Immobilie vergleichsweise erhöhen würde.
Zum Beispiel wirft ein Käufer einen Blick auf eine Immobilienwohnung mit 10 Einheiten, die jeweils 2000 USD pro Monat an Miete beschaffen; Dies bedeutet, dass die Immobilie jeden Monat 20,000 USD oder 240,000 USD pro Jahr verdient.
Der Käufer zieht dann die Kosten der Immobilie in Höhe von 96,000 $ ab, und das Ergebnis ist ein Nettobetriebseinkommen (NOI) von 144,000 $. Wenn der Markt ein „7-Cap-Markt“ ist (dh eine Rendite von 7 %), kann der Käufer 144,000 $ durch 7 % teilen und dem Händler 2,057,143 $ anbieten.
Drehen Sie das um und gehen Sie davon aus, dass der Verkäufer die Immobilie für einen Preis von 2,060,000 $ bewirbt. Eine Gewinn- und Fehlbetragsrechnung zum Jahresende weist ein Nettobetriebsergebnis (NOI) von 144,000 USD aus. Der Käufer kann die 7 Renditen der Ressource (144,000 $/2,060,000 $) mit anderen vergleichbaren Vermögenswerten vergleichen, um zu entscheiden, ob der Preis fair ist.
Rendite auf Immobilieninvestitionen
Kapitalisierungszinssätze werden zur Ermittlung der Rendite von Immobilien verwendet. Die Cap-Rate erkennt Cashflows in Immobilien und kann durch Addieren (oder Subtrahieren) des Prozentsatzes der Preisänderung von der Cap-Rate ermittelt werden.
Die realisierte Gesamtrendite hängt immer von geliehenen Mitteln oder der Hebelwirkung ab, die zum Kauf der Immobilie verwendet wird.
Faktoren, die die Kapitalisierungszinssätze bestimmen
Die Opportunitätskosten des Kapitals, die Wachstumserwartungen und das Risiko bestimmen die Kapitalisierungsraten von Immobilien.
#1. Opportunitätskosten des Kapitals
Das Opportunitätskosten des Kapitals ist der allmähliche Gewinn, den ein Unternehmen erzielt, wenn es in ein internes Projekt anstelle von marktfähigen Wertpapieren investiert.
Wenn die Opportunitätskosten des Kapitals zu hoch sind, werden Anleger ihr Kapital zum Kauf anderer Vermögenswerte verwenden, und die daraus resultierende geringere Nachfrage wird die Preise nach unten und die Obergrenzen nach oben treiben. Wenn das Gegenteil der Fall ist, wird eine höhere Nachfrage bei niedrigeren Opportunitätskosten des Kapitals zu niedrigeren Kapitalisierungszinsen führen.
#2. Wachstumsrate/Erwartungen
"Wachstumsrate“ oder „Erwartungen“ bezieht sich auf die prozentuale Veränderung einer bestimmten Variablen innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Erwartungen sind bei der Beurteilung der Leistung eines Unternehmens von Vorteil. Wachstumsraten werden auch verwendet, um die zukünftige Leistung eines Unternehmens vorherzusagen. Im Allgemeinen ist der Kapitalisierungszinssatz einfach die erforderliche Rendite abzüglich der Wachstumsrate.
#3. Risiko
Dies ist ein entscheidender Faktor bei Gewerbeimmobilien. Risiko ist die Lücke zwischen Erwartungen und Realität. Es ist die Ungewissheit, dass etwas nicht so sein wird, wie es heute scheint. Im Allgemeinen können Sie sich den Kapitalisierungszinssatz als eine Methode zur Risikomessung vorstellen.
Wenn die Obergrenze hoch ist, geht der Anleger ein höheres Risiko ein. Wenn die Obergrenze niedrig ist, geht die Investition ein geringeres Risiko ein.
Schlussfolgern
Immobilienkapitalisierungszinssätze sind direkt an der Bewertung von Immobilien, deren Vergleich und der Bestimmung von Änderungen des Immobilienvermögenswertes beteiligt. Dieser Artikel beschreibt, wie man die Kapitalisierungszinsformel und die Kapitalisierungsrate von Mietobjekten berechnen kann.
Häufig gestellte Fragen zur Kapitalisierungsrate
Wie berechnet man den Kapitalisierungszinssatz für Mietobjekte?
Um den Kapitalisierungssatz für Mietobjekte zu berechnen, addieren Sie Ihre Ausgaben ohne Hypothekenkapital und Zinsen, entfernen Sie Ihre Miete und dividieren Sie dann Ihren NOI durch den Preis der Immobilie.
Wie lautet die Formel zur Berechnung des ANOI und zur Berücksichtigung von Belegungsraten unter 100 %?
Jährliches Nettobetriebseinkommen = {(Bruttoeinkommen) * (Belegungsrate)} – (Betriebskosten)
