Investieren ist ein großer Schritt nach vorne, wenn Sie Ihre erste Mietimmobilie kaufen. Es ist eines der größten Dinge, die Sie kaufen können, und wenn Sie ein wenig Zeit und Arbeit investieren, kann es eine großartige Möglichkeit sein, im Schlaf Geld zu verdienen. Aber Sie sollten die Grundlagen lernen, bevor Sie ein Immobilienmogul werden und anfangen, ein Imperium aufzubauen. Wenn Sie Ihr erstes Mietobjekt kaufen, ist es wichtig zu wissen, wie Sie ein Haus finden, eine Hypothek aufnehmen und gute Mieter finden. Werfen wir einen Blick auf die Schritte, die Sie vor dem Kauf einer Mietimmobilie berücksichtigen müssen, und auf die Probleme, auf die Sie beim Kauf Ihrer ersten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie stoßen könnten. Der Kauf einer Mietimmobilie ist dem Kauf eines Eigenheims sehr ähnlich, insbesondere wenn Sie es außerhalb des Staates kaufen, aber es gibt einige Unterschiede, über die Sie nachdenken müssen.
Ist eine Mietimmobilie die richtige Wahl?
In nur einer Minute sprechen wir über die Grundlagen des Kaufs einer Mietimmobilie. Zunächst sollten Sie sich überlegen, ob der Kauf einer Immobilie zur Vermietung die richtige Investition für Sie ist.
Der Internal Revenue Service kann Mieteinnahmen als „passive“ Aktivität betrachten, aber Immobilieninvestitionen erfordern oft eine aktive Teilnahme und die Bereitschaft, ein gewisses Risiko einzugehen, im Austausch für eine höhere potenzielle Belohnung.
Auch wenn ein Immobilieninvestor eine Immobilie vor Ort anmietet Verwaltungsgesellschaft, muss er oder sie die Immobilie möglicherweise noch im Auge behalten. Beispielsweise können Anleger aufgefordert werden, bestimmte Verbesserungen oder Reparaturen zu genehmigen und jeden Monat und am Jahresende die Gewinn- und Verlustrechnung und den Netto-Cashflow-Bericht einzusehen.
Selbst wenn ein Investor gute Arbeit bei der Überprüfung von Mietern leistet, kann es sein, dass er mit jemandem endet, der die Miete zu spät zahlt oder rausgeschmissen werden muss. Der Verlust von Mieteinnahmen und die Notwendigkeit, für die Räumung extra zahlen zu müssen, können schnell potenzielle Gewinne und Gesamtrenditen schmälern. Es kann auch viel Zeit in Anspruch nehmen, eine Räumung im Auge zu behalten.
Auch wenn es mit Verantwortung verbunden ist, kann Ihnen eine gute Anlageimmobilie die perfekte Kombination aus Mieteinnahmen, langfristigem Immobilienwertwachstum und Steuervorteilen durch den Abzug von Betriebs- und Eigentümerkosten und Abschreibungen bieten.
So kaufen Sie Ihre erste Mietimmobilie in 5 Schritten
Nach der Entscheidung, dass der Besitz einer Mietimmobilie eine gute Investition ist, sind fünf grundlegende Schritte zu unternehmen:
#1. Arrangieren, um zu finanzieren
Wenn Sie eine Hypothek auf ein Einfamilienhaus aufnehmen möchten, ist der Prozess etwas anders als wenn Sie dies wünschen eine Hypothek bekommen bei Ihnen zu Hause. Anzahlungen sind höher, Kreditgebergebühren und Zinssätze sind etwas höher und es gibt verschiedene Anforderungen, die erfüllt werden müssen:
Die meisten Anzahlungen betragen zwischen 20 % und 25 % des Immobilienpreises, und einige Investoren refinanzieren ihre Häuser, um das Geld zu erhalten, das sie für eine Anzahlung benötigen.
Experian sagt, dass für die besten Kreditkonditionen eine Kreditwürdigkeit von 720 oder höher erforderlich ist, aber es ist möglich, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit einer niedrigeren Kreditwürdigkeit zu kaufen.
Kopie der Steuererklärungen, Kontoauszüge, und Einkommensnachweis sind einige der Dokumente, die ein Kreditnehmer vorlegen muss (ähnlich wie bei der Beantragung eines Kredits für einen Hauptwohnsitz).
Kreditgeber möchten möglicherweise, dass Hypothekenzahlungen im Wert von bis zu sechs Monaten auf einem Reservekonto gehalten werden, wenn das monatliche Einkommen niedriger als erwartet oder die monatlichen Ausgaben höher als erwartet sind.
Bei der Finanzierung eines Mietobjekts gibt es möglicherweise mehr Hürden zu überwinden, aber die gute Nachricht ist, dass es viele Optionen gibt. Fannie Mae und Freddie Mac unterstützen Kredite von traditionellen Kreditgebern wie Banken und Kreditgenossenschaften. Andere Investoren erhalten Finanzierungen für Mietobjekte von privaten Kreditgebern oder durch die Gründung eines Joint Ventures.
#2. Renditen von Mietobjekten verstehen
Return on Investment (ROI) ist eine Finanzkennzahl, die Immobilieninvestoren verwenden, um herauszufinden, wie rentabel eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sein könnte. Um herauszufinden, wie viel Geld die Immobilie einbringt, muss ein Investor wissen:
- Schätzen Sie die jährlichen Mieteinnahmen, einschließlich Miete von Mietern und anderen Einnahmen wie Haustiermiete.
- Schätzen Sie Ihre jährlichen Betriebskosten wie Reparaturen, Hausverwaltungsgebühren, Steuern und Versicherungen.
- Schätzung jährlich Cash-Flow- indem man die Einnahmen abzüglich der Ausgaben nimmt.
- Ermitteln Sie die Anzahlung und andere Vorabzahlungen (z. B. erforderliche Reparaturen)
- Teilen Sie den jährlichen Cashflow durch den Gesamtbetrag der investierten Barmittel, um die Kapitalrendite zu ermitteln.
#3. Finden Sie ein Mietobjekt
Einige der wichtigsten Dinge, die Sie bei der Auswahl einer Mietwohnung und der besten Immobilienmärkte berücksichtigen sollten, sind:
- Mehr Arbeitsplätze und mehr Menschen
- Anteil der vermieteten Haushalte
- Mieten steigen und Leerstände sinken.
- Änderungen der Hauswerte im Laufe der Zeit können zu langfristigem Wachstum führen.
- Nachbarschaftsbewertung, einschließlich der Qualität des Schulbezirks und der Anzahl der Arbeitsplätze in der Umgebung
- Erstkäufer haben ein geringeres Investitionsrisiko, wenn sie ein mietfertiges oder bereits vermietetes Einfamilienhaus erwerben können.
- Die Grundsteuersätze können von einer Stadt und einem Staat zur nächsten sehr unterschiedlich sein, was sich auf die Kapitalrendite auswirken kann.
Es gibt viele Websites wie Zillow, Trulia und Realtor.com, auf denen Sie nach zum Verkauf stehenden Häusern suchen können. Die meisten Angebote richten sich jedoch an Personen, die ein Hauptwohnsitz suchen.
#4. Stellen Sie einen Hausverwalter ein (falls nicht selbstverwaltend)
Es kann länger dauern, als es einem Vermieter erscheinen mag. Einige der Dinge, die getan werden müssen, um ein Mietobjekt gut zu verwalten, sind das Finden und Überprüfen von Mietern, das Einziehen der Miete und das Erledigen von Reparaturen.
Das Fair Housing Act, lokale und staatliche Vermieter-Mieter-Gesetze, regelmäßige Immobilieninspektionen, regelmäßige Mietvergleiche und das Erzielen der besten Preise von qualifizierten Anbietern sind alles Dinge, die Eigentümer tun müssen, um die Betriebskosten unter Kontrolle zu halten und die Mietrenditen zu steigern. Durch den Besuch der Roofstock Academy, einem Schulungsprogramm, das Immobilieninvestoren zum Erfolg verhelfen soll, können neue Investoren lernen, wie man gute Investoren und Vermieter ist.
Menschen, die nicht Vermieter sein wollen oder die keine Zeit dafür haben, beauftragen oft einen lokalen Hausverwalter. Durch die Einstellung eines Hausverwaltung, kann ein Investor möglicherweise die Vorteile des Besitzes einer Mietimmobilie genießen, ohne sich mit all den damit verbundenen Problemen auseinandersetzen zu müssen. Die besten Verwalter von Mietobjekten kümmern sich um die täglichen Aufgaben, damit sich die Anleger auf das Wachstum passiver Einkommensströme konzentrieren können, indem sie Mietobjekte in den besten Märkten für die besten Renditen kaufen.
#5. Verfolgen Sie Einnahmen und Ausgaben
Selbst für erfahrene Immobilieninvestoren kann es schwierig sein, die Einnahmen und Kosten von Mietobjekten im Auge zu behalten. Einige übliche Einnahmen und Kosten, die sich auf die Rendite einer Mietwohnung auswirken, sind:
- Mieteinnahmen
- Kaution für Sicherheit
- Anderes Geld (Haustier, Lagerung, Wäsche, Mitbewohner usw.)
- Gebühren für die Anmietung
- Kosten für die Verwaltung einer Immobilie
- Fixieren und pflegen
- Landschaftsbau
- Schädlingsbekämpfung
- Versorgungsunternehmen (manchmal bei kleinen Mehrfamilienhäusern zu finden)
- Hypothekenzahlungen
- Versicherungen
- Steuern auf Eigentum
- HOA-Gebühren
- Abschreibungskosten
- Eigentümerkosten (z. B. Reisen zu einem Grundstück außerhalb des Bundesstaates)
Auch wenn Sie Haftnotizen, Cocktailservietten oder eine Reihe von Tabellenkalkulationen verwenden könnten, um Ihre Einnahmen und Ausgaben im Auge zu behalten. Kluge Immobilieninvestoren entscheiden sich in der Regel für Software, die für Eigentümer von Mietobjekten entwickelt wurde. Stessa bietet Immobilieninvestoren ein kostenloses, leistungsstarkes Tool zur Verwaltung der Finanzen ihrer Immobilien online oder über ihr Telefon. Stessa wird von Immobilienanlegern für Immobilienanleger gemacht.
Nachdem Sie ein kostenloses Konto erstellt haben, müssen Sie lediglich die Adresse des Mietobjekts eingeben. Verknüpfen Sie Ihr Geschäftsbankkonto, um Berichte auszuführen, einschließlich der Umsatzrechnung, des Netto-Cashflows und der Kapitalausgaben.
Kauf einer Mietimmobilie ohne Geld im Voraus
Wenn Flipper, Eigenheimkäufer und Investoren Mietimmobilien ohne Geld kaufen, bedeutet dies, dass sie nicht viel oder gar nichts von ihrem eigenen Geld für die Vorabkosten der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufwenden. Wenn Immobilieninvestoren weniger von ihrem eigenen Geld einsetzen, können sie eine bessere Rendite erzielen.
Der Kauf von Mietobjekten jeglicher Art, insbesondere mit weniger Geld, kostet natürlich Geld. Aber wenn man weiß, was man tut, muss man das Geld nicht von den eigenen Ersparnissen nehmen. Wenn Sie nicht viel gespart haben, verwenden Sie das Eigenkapital Ihres Hauses oder nehmen Sie einen Co-Kredit auf, um in Immobilien zu investieren.
Vorteile des Kaufs einer Mietimmobilie als Investition
Es gibt viele Gründe, eine Mietimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Es gibt gute und schlechte Zeiten beim Kauf eines Mietobjekts ohne Geld in Immobilien, aber die guten Zeiten überwiegen normalerweise die schlechten Zeiten.
#1. Guter Cashflow
Wenn Sie in Mietobjekte investieren, erhalten Sie einen guten Cashflow, da jeden Monat Geld auf Ihr Konto kommt. Sie haben mehr Geld auf Ihrem Bankkonto, ohne jeden Tag zur Arbeit gehen zu müssen.
#2. Steuervorteile
Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, besteht eine gute Chance, dass Ihr Staat Ihnen Steuererleichterungen gewährt. Eigentümer von Mietobjekten zahlen wenig oder gar keine Steuern darauf. Möglicherweise müssen Sie nicht einmal Steuern auf das Geld zahlen, das Sie mit der Vermietung Ihres Hauses verdienen. Dies kommt auch mit Abzügen für Dinge wie Hypothekenzinsen, Versicherung, physische Abnutzung und Instandhaltung von Eigentum. Jeden Tag steigen die Lebenshaltungskosten, daher können diese Steuervergünstigungen hilfreich sein.
#3. Wertschätzung
Der Wert einer Immobilie steigt mit der Zeit. Das bedeutet, dass Sie mit steigendem Immobilienpreis mehr Geld verdienen und Ihre Hypothek schneller abbezahlen können. Sie können Ihre Immobilie auch zum richtigen Zeitpunkt zu einem fairen Preis verkaufen. Auch wenn es immer noch Höhen und Tiefen gibt, Kauf a Mietobjekt als Investition geht schon sehr lange bergauf.
#4. Du bist verantwortlich
Beim Kauf einer Mietimmobilie kümmern Sie sich um fast alles. Sie können entscheiden, welche Art von Immobilie Sie möchten, an wen Sie sie vermieten möchten und wie Sie den Kaufprozess für Mietimmobilieninvestitionen durchführen möchten. Je nachdem, wo Sie sich befinden, können Sie mit Mietbüros, Wohnungen oder kurzfristigen Urlaubsaufenthalten aufwarten.
Tipps für den Kauf einer großartigen Mietimmobilie
Robert Kiyosaki, der die Rich Dad Company gründete, sagte einmal: „Investitionen in Immobilien, selbst in kleinem Umfang, bleiben ein bewährter Weg, um den Cashflow und das Vermögen einer Person zu steigern.“
Auch wenn das wahr sein mag, sind nicht alle Häuser gute Investitionen. Hier sind einige Tipps zum Kauf einer großartigen Mietimmobilie ohne Anzahlung:
- Um in Immobilien zu investieren, müssen Sie langfristig denken.
- Erfahren Sie mehr über den ROI, den Cashflow, die Cap-Rate und die Cash-on-Cash-Rendite von Investitionen in Mietobjekte. Mit Hilfe dieses Leitfadens erfahren Sie, wie Sie Immobiliengeschäfte analysieren.
- Bevor Sie sich entscheiden, was und wo Sie ein Mietobjekt kaufen, sollten Sie sich jeden Immobilienmarkt genau ansehen.
Kauf einer Mietimmobilie außerhalb des Staates
Der Kauf einer Mietimmobilie außerhalb des Staates hat eine Reihe von Vorteilen. Zuallererst verteilen Sie beim Kauf von Mietobjekten außerhalb des Staates Ihr Mietportfolio. Der Besitz von Immobilien an mehreren Orten des Landes schützt Sie vor Naturkatastrophen. Jeder Staat, jedes Land und jede Gemeinde hat seine eigene marktorientierte Wirtschaft. Wenn der Markt an einem Ort sinkt, haben Sie andere Wohnungen an besseren Orten.
Eine weitere großartige Sache beim Kauf einer Mietimmobilie außerhalb des Bundesstaates ist, dass Sie die Art der Rendite auswählen können, die Sie möchten, und dann einen Markt auswählen, der Ihnen diese Rendite am wahrscheinlichsten bringt. Auf der Suche nach einer Immobilie, die jeden Monat das meiste Geld einbringt? Möchten Sie lieber eine höhere erwartete Rendite? Abhängig von Ihren Zielen können Sie bestimmen, wo Sie in Immobilien außerhalb Ihres Heimatgebiets investieren möchten.
Wenn Sie in einem sehr teuren Markt wie San Francisco oder New York City leben, ist es für Sie möglicherweise nicht sinnvoll, Mietobjekte in Ihrer Nähe zu besitzen, da die Kapitalrendite (ROI) zu niedrig oder gar nicht vorhanden wäre. Aber durch den Kauf von Mietobjekten außerhalb des Staates können Sie möglicherweise viel mehr Geld verdienen.
Zusammenfassung
Wenn Sie es wie ein Geschäft behandeln, kann eine Mietimmobilie eine großartige Investition sein. Aber bevor Sie Ihr Geld ausgeben, sollten Sie (so gut wie möglich) wissen, worauf Sie sich einlassen. Auch wenn es attraktiv ist, ein passives monatliches Einkommen aus Immobilien zu erzielen, denken Sie daran, dass es oft viel Arbeit erfordert, dieses Einkommen aufrechtzuerhalten.
FAQs
Ist es möglich, ein Mietobjekt mit einer Hypothek zu besitzen?
Mieten erfordert kein Bargeld. Sie können ein Mietobjekt besitzen, während Sie Zahlungen leisten, vorausgesetzt, Sie qualifizieren sich für eine Hypothek und haben eine Anzahlung von mindestens 20 %.
Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinnahmen unterliegen der Bundesbesteuerung und müssen in der Steuererklärung wie andere Einkünfte in Ihr steuerbares Einkommen aufgenommen werden.
Ist es schwieriger, eine Hypothek für eine Anlageimmobilie zu bekommen?
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilienkredite sind schwieriger und teurer als Eigenheimkredite. Viele Kreditgeber verlangen stärkere Kredit-Scores, bessere Verhältnisse von Schulden zu Einkommen und einen Nachweis, dass Sie zwei Jahre lang denselben Arbeitgeber behalten haben (W2s, Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen).
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