Wenn ein Käufer kein herkömmliches Darlehen erhalten kann, kann es sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer schwierig sein, die Transaktion abzuschließen. Auch wenn das Szenario aussichtslos erscheinen mag, könnten beide Parteien die Vereinbarung über eine andere Finanzierungsquelle abschließen. Lassen Sie uns Ihnen zeigen, wie Sie mit einem Beispiel für eine Rundum-Hypothek in Texas und mit einem Hypothekenrechner rechnen können.
Wraps, eine Form der Verkäuferfinanzierung, senken die Hürden für den Immobilienbesitz. Gleichzeitig wird der Hauskaufprozess beschleunigt.
Was ist Wraparound-Hypothek?
Eine Rundum-Hypothek ist eine Art Verkäuferfinanzierung, bei der ein Käufer beim Verkäufer eine Hypothek abschließt, anstatt einen traditionellen Bankkredit zu beantragen. Danach übernimmt der Verkäufer die Rolle der Bank und nimmt Zahlungen vom neuen Immobilieneigentümer entgegen. Der Zinssatz, der für die meisten verkäuferfinanzierten Kredite berechnet wird, enthält eine Spanne, wodurch der Verkäufer mehr Gewinn erzielt.
Wraparound-Hypotheken sind in der Regel für den Verkäufer rentabler. Dies liegt vor allem daran, dass Verkäufer einen höheren Zinssatz als den für ihr aktuelles Hypothekendarlehen verlangen können. Infolgedessen können ihre Käufer, solange sie ihre höher verzinsten Zahlungen weiterhin planmäßig leisten, einen guten Gewinn erzielen.
Wraparound-Hypothekendefinition
Bei einer herkömmlichen Immobilientransaktion erwirbt ein Käufer mit Hilfe eines Hypothekengebers ein Eigenheim. Der Verkaufserlös wird dann verwendet, um die bestehende Hypothek des Verkäufers auf die Immobilie zu tilgen.
Bei einer Rundum-Hypothek behält der Verkäufer die bestehende Hypothek auf dem Haus und bietet dem Käufer-Verkäufer eine Finanzierung an. Der Verkäufer wickelt auch das Darlehen des Käufers in die bestehende Hypothek ein. Der Verkäufer tritt in diesem Fall in die Position des Kreditgebers. Beide vereinbaren eine Anzahlung und einen Kreditbetrag. Sie werden beide einen Schuldschein unterzeichnen, in dem die Hypothekenbedingungen dargelegt sind, und dann erhält der Käufer den Titel und die Urkunde. Obwohl der Verkäufer weiterhin Zahlungen für die ursprüngliche Hypothek leistet, besitzt der Verkäufer die Immobilie nicht mehr.
Der Käufer leistet eine monatliche Hypothekenzahlung an den Verkäufer, während der Verkäufer weiterhin Zahlungen an seinen ursprünglichen Kreditgeber leistet. Die Wrap-Around-Hypothek fungiert als nachrangiges Pfandrecht oder Zweithypothek. Der ursprüngliche Kreditgeber kann das Haus dennoch verpfänden, wenn der Verkäufer die bestehende Hypothek nicht bezahlt.
Oft zahlt der Verkäufer die ursprüngliche Hypothek mit dem Verkaufserlös ab. Aufgrund der Tatsache, dass die meisten Wrap-Around-Hypotheken höhere Zinssätze haben als herkömmliche Hypotheken. Vom zweiten Kredit profitiert in der Regel der Verkäufer.
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Ein Beispiel ist der beste Weg, um eine Rundum-Hypothek zu beschreiben. Folgendes ist eine vereinfachte Darstellung einer Standard-Immobilientransaktion: Der Verkäufer („S“) möchte sein Haus verkaufen, das derzeit finanziert ist. Käufer („B“) möchte das Haus von S kaufen und beantragt einen Kredit bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut. B sendet S eine Anzahlung, wenn ihr Darlehen genehmigt wurde. Die Bank von B zahlt dann die ausstehende Hypothek von S ab und lässt S den Restbetrag. Die Hypothek von S ist abbezahlt und B besitzt nun das Haus. Natürlich ist die neue Hypothek, die er von der Bank erworben hat, eine Bedingung.
Eine normale Transaktion hingegen sieht so aus: S will sein Haus verkaufen, B will eines kaufen. B leistet S eine Anzahlung und übergibt S einen Schuldschein über den Restkaufpreis, anstatt einen Bankkredit zu verlangen. B ist jetzt Eigentümer des Hauses, aber nur gemäß den Bedingungen seines Schuldscheins auf S. Die vorherige Hypothek von S sowie die neue Hypothek von B sind noch für das Haus geschuldet. Jeden Monat zahlt B S auf seinen Schuldschein zurück und S zahlt seine anfängliche Hypothek an seine Bank zurück. Infolgedessen haben die Schulden von B die ursprüngliche Hypothek von S eingekreist.
Beispiel für eine Rundum-Hypothek
Nehmen wir an, Sie möchten 225,000 $ für Ihr Haus bekommen. Sie schulden noch 50,000 $ für Ihre Hypothek, wenn Sie Ihr Haus auf den Markt bringen.
Anschließend finden Sie Käufer, die bereit sind, 225,000 $ für Ihr Haus zu zahlen, aber kein Darlehen von einem normalen Hypothekeninstitut erhalten können. Vielleicht können Sie den Deal mit einer Rundum-Hypothek abschließen.
Erkundigen Sie sich zunächst bei Ihrem Hypothekengeber, ob Sie für eine Rundum-Vereinbarung in Frage kommen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, verlangen viele Kreditgeber, dass Sie diese in einer einzigen Zahlung bezahlen. Ihr Kreditgeber kann eine Rundumvereinbarung genehmigen, wenn Ihr Darlehen annehmbar ist – das heißt, wenn ein Käufer Ihre Hypothek übernehmen kann.
Ihre Käufer können dann eine Kaution in Höhe von 10,000 USD hinterlegen und die verbleibenden 215,000 USD Ihres Verkaufspreises von Ihnen, dem Verkäufer, über eine Rundum-Hypothek leihen. Sie leisten monatliche Zahlungen an Ihren Hypothekengeber, bis Sie die 50,000 US-Dollar, die Sie noch schulden, abbezahlt haben. Dann leisten die Käufer ihre monatlichen Raten.
Die Differenz zwischen dem, was der Käufer Ihnen zahlt, und dem Betrag, den Sie zur Tilgung Ihrer ursprünglichen Hypothek verwenden, wird letztendlich Ihnen gehören. Dieses Rundum-Hypothekenbeispiel kann jedoch auf alle Situationen angewendet werden.
Rundum-Hypothek in Texas
Eine Rundum-Hypothek ist eine einzigartige Form der Verkäuferfinanzierung. Es bietet sowohl für Verkäufer als auch für Käufer eine Alternative zur typischen Immobilientransaktion. Eine Rundum-Hypothek ist eine legitime Art der Verkäuferfinanzierung in Texas, und sie wird häufig verwendet, wenn ein Käufer bei einer Standardfinanzierung von einer Bank oder einer anderen Kreditorganisation kein gutes Geschäft machen kann.
In Texas sind „Wrap Loans“ oder eine Wraparound-Hypothek zulässig. Bei ordnungsgemäßer Durchführung kann ein Haus mit einem Pfandrecht verkauft werden. Ein Wrap-Lender wird vom Käufer verwendet, um einen zweiten, höher verzinsten Kredit zu erhalten, der den ersten umschließt. Der Plan des Wrap-Lenders ist es, beide Kredite im Laufe der Zeit mit den höheren Zinszahlungen aus dem zweiten Kredit zu tilgen.
Bei einem Wrap-Betrug kauft ein räuberischer Kreditgeber jedoch ein Haus mit einem Pfandrecht von einem verzweifelten Verkäufer, verwendet die erhöhten Zahlungen jedoch nicht, um die vorherigen Schulden zu begleichen, nachdem er das Haus im Rahmen eines Wrap-Darlehens gekauft hat.
Da Zahlungen auf das erstrangige Pfandrecht niemals erfüllt werden oder weil das erstrangige Pfandrecht eine „Verkaufsfälligkeit“-Bedingung enthält, die es dem ursprünglichen Kreditgeber ermöglicht, die sofortige Zahlung des gesamten Kapitalbetrags zu verlangen, wenn das Haus verkauft wird, ist das Ergebnis für den neuen Käufer häufig Zwangsvollstreckung und Wohnungsverlust. In der Zwischenzeit kann die Kreditwürdigkeit des ursprünglichen Verkäufers aus den gleichen Gründen geschädigt werden.
Rundum-Hypothekenrechner
Es gibt so viele Informationen und interaktive Rechner online, die Ihnen nur als Selbsthilfe-Tools für Ihren eigenen Gebrauch zur Verfügung stehen. Ein Rundum-Hypothekenrechner kann keine Anlage- oder Steuerberatung darstellen. Daher können wir Ihnen nicht versprechen, dass ein Rundum-Hypothekenrechner in Ihrer spezifischen Situation anwendbar oder genau ist. Alle Beispiele sind hypothetisch und sollen nur als Beispiele dienen. Bei allen persönlichen Finanzproblemen empfehlen wir Ihnen, sich von qualifizierten Fachleuten fachkundig beraten zu lassen. Ein Profi kann Ihrer Situation besser helfen als ein Rundum-Hypothekenrechner.
Vorteile von Wrap-Around-Hypotheken
Ein Grund, warum ein Verkäufer einer Rundum-Hypothek zustimmen kann, ist die Erzielung eines Gewinns. Diese Arten von Darlehen können auch Verkäufern helfen, die Probleme beim Verkauf ihrer Häuser haben. Es erweitert den Käuferkreis, indem es die Immobilie für diejenigen zugänglich macht, die sich nicht für eine herkömmliche Hypothek qualifizieren.
Diese Form des Darlehens kann flexibler und einfacher zu qualifizieren sein, sodass Käufer ein Haus erwerben können, das sonst unmöglich wäre.
Risiken bei Wrap-Around-Hypotheken
Obwohl eine Rundum-Hypothek für beide Parteien von Vorteil sein kann, gibt es Gefahren, die es zu beachten gilt, bevor man ein solches Geschäft abschließt.
Es ist für beide Parteien ratsam, sich an einen erfahrenen Immobilienanwalt zu wenden, der sie durch den Prozess führen und das Risiko für beide Parteien verringern kann.
Für Käufer
Wie bereits erwähnt, bleibt die anfängliche Hypothek das Hauptdarlehen. Die Umhüllungshypothek ist ein nachrangiges Pfandrecht. Das bedeutet, wenn der Verkäufer die Zahlungen einstellt und mit der bestehenden Hypothek in Verzug gerät, kann der ursprüngliche Kreditgeber das mit einer Hypothek belastete Eigentum pfänden und es dem neuen Käufer wegnehmen, obwohl der Käufer rechtzeitig Zahlungen an den Verkäufer geleistet hat.
Käufer können dieses Risiko mindern, indem sie Zahlungen direkt an den ursprünglichen Kreditgeber leisten, wenn die Bedingungen ihrer Kredite dies zulassen.
Für Verkäufer
Erstens besteht die rechtliche Gefahr. Wenn der Verkäufer eine bestehende Hypothek hat, insbesondere eine, die noch etwas hoch ist, muss der primäre Kreditgeber diesem sekundären Darlehen zustimmen.
Die meisten Kreditgeber verlangen die vollständige Rückzahlung des Darlehens bei Verkauf und Eigentumsübertragung der Immobilie. Dies würde die Möglichkeit eines Hypothekenumlaufs ausschließen. Bevor die Bedingungen des Darlehens oder Verkaufs verhandelt werden, müssen Verkäufer ihre ursprünglichen Darlehensunterlagen prüfen, um sicherzustellen, dass sie überhaupt berechtigt sind, an dieser Art von Immobilientransaktion teilzunehmen.
Sobald sie sicher sind, dass sie mit einer Rundum-Hypothek fortfahren können, sind sie allein für die Rückzahlung der alten Hypothek verantwortlich. Wenn der Käufer die Zahlungen einstellt, muss der Verkäufer die anfängliche Hypothekenzahlung weiterhin aus eigenen Mitteln leisten.
Verschiedene Alternativen zu Wrap-Around-Darlehen
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sich als Käufer für ein herkömmliches Darlehen zu qualifizieren oder als Verkäufer qualifizierte Käufer zu finden, können andere Arten von Hypothekendarlehen hilfreich sein.
#1. FHA-Darlehen
FHA-Darlehen können eine ausgezeichnete Alternative für qualifizierte Eigenheimkäufer mit geringerer Kreditwürdigkeit oder begrenzten Abschlussmitteln sein, da diese Kredite geringere Anzahlungs- und Kreditkriterien als andere Kredite haben und häufig die Finanzierung von Abschlusskosten ermöglichen.
#2. VA-Darlehen
VA-Darlehen für qualifizierte aktive Militärangehörige oder Veteranen können Käufer ohne Anzahlung unterstützen. Diese Kredite gehören zu den wenigen, bei denen keine Anzahlung erforderlich ist. Darüber hinaus haben diese Darlehen oft günstigere Zinssätze und erfordern keine private Hypothekenversicherung (PMI).
#3. USDA-Darlehen
Ohne Anzahlung machen USDA-Darlehen den Erwerb einer Immobilie in geeigneter ländlicher Lage erschwinglicher. Diese Darlehensoption zeichnet sich in der Regel durch einen günstigeren Zinssatz und einen günstigeren PMI aus, die beide in den Darlehensbetrag eingerechnet werden können.
Zusammenfassung
Das mit Rundum-Hypotheken verbundene Risiko lohnt sich möglicherweise nicht. Bei einer Rundum-Hypothek stellt der Verkäufer dem Käufer eine Hypothek zur Verfügung, die dann in die aktuelle Hypothek des Verkäufers einfließt. Der Käufer erwirbt das Eigentum an der Immobilie und leistet Hypothekenzahlungen einschließlich Zinsen an den Verkäufer. Diese Zahlung wird verwendet, um die bestehende Hypothek des Verkäufers an den ursprünglichen Kreditgeber zurückzuzahlen.
Abhängig von den Bedingungen des Darlehens kann der Verkäufer einen Gewinn aus der Differenz zwischen den beiden Zahlungen an ihn und seinen Kreditgeber erzielen. Dies wird oft dadurch erreicht, dass der Verkäufer für die Rundum-Hypothek einen höheren Zinssatz verlangt als für die ursprüngliche Hypothek.
Dieser Kredit kann für beide Parteien vorteilhaft sein, birgt jedoch eine Reihe von Gefahren. Käufer und Verkäufer sollten mit einem erfahrenen Immobilienanwalt zusammenarbeiten, um diese Risiken zu mindern.
Die meisten Eigenheime werden mit konventionellen Finanzierungen erworben. Wenn Sie auf der Suche nach einem neuen Eigenheim sind und bereit sind, eine Hypothek mit geringerem Risiko von einem vertrauenswürdigen Kreditgeber zu erhalten, lassen Sie sich von Rocket Mortgage® vorab genehmigen, um mit dem Hauskaufprozess zu beginnen.
Häufig gestellte Fragen
Ist eine Rundum-Hypothek legal?
Wrap-Around-Hypotheken gelten im Allgemeinen als legal.
Wer haftet für ein Umschuldungsdarlehen?
Ein Verkäufer akzeptiert einen besicherten Schuldschein von einem Käufer für den zugrunde liegenden Hypothekensaldo zuzüglich eines Betrags bis zum verbleibenden Kaufpreissaldo. Der neue Käufer bezahlt den Verkäufer monatlich, und der Verkäufer ist dann für die Zahlung des/der zugrunde liegenden Hypothekengläubiger(s) verantwortlich.
Was ist eine Rundum-Urkunde?
Eine Wrap-Around-Hypothek, manchmal auch als „Wrap“ bezeichnet, ist eine Art zweite Hypothek, die zur Finanzierung des Immobilienkaufs verwendet wird. Der Verkäufer gibt dem Käufer eine nachrangige Hypothek, die sich um die Immobilie wickelt und zusätzlich zu bereits bestehenden höheren Hypotheken ist.
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