Der Kauf einer Zwangsvollstreckungsimmobilie bei einem Sheriff's Sale ist eine ausgezeichnete Strategie, um bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie Geld zu sparen. Es gibt verschiedene Regeln für diese Art des Verkaufs, und wenn Sie sie kennen, können Sie einen fundierten – und möglicherweise profitablen – Kauf tätigen.
Was ist ein Sheriff's Sale?
Ein Sheriff's Sale ist eine öffentliche Versteigerung, bei der beschlagnahmtes Eigentum per Gerichtsbeschluss versteigert wird, um ausstehende Gläubiger zu entschädigen. Die Versteigerungserlöse sollen Hypothekenbanken, Banken, Steuereintreiber und andere Kläger entschädigen, die durch die Immobilie finanzielle Verluste erlitten haben.
Im Allgemeinen findet eine Zwangsversteigerung statt, wenn die Immobilie direkt von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber verkauft wird, der die Immobilie wegen Nichtzahlung beschlagnahmt hat, während ein Sheriff-Verkauf im Rahmen eines gerichtlich angeordneten Verfahrens zur Einholung von Gerichtsurteilen gegen den früheren Eigentümer der Immobilie erfolgt Eigentum.
Wie läuft ein Sheriff-Verkauf ab?
Sheriff Sales finden normalerweise in regelmäßigen Abständen, entweder wöchentlich oder monatlich, auf den Stufen des Gerichtsgebäudes statt und können auch auf dem Grundstück selbst oder an einem öffentlichen Ort außerhalb des Geländes stattfinden. Da jeder Bezirk in den Vereinigten Staaten anders ist, ist es wichtig, dass Sie sich an Ihren Bezirksbeamten wenden, indem Sie dessen Website besuchen oder ihn anrufen, um Daten, Zeiten und Orte zu erfahren.
Bitte denken Sie daran, dass Immobilien zwar nicht oft in einer bestimmten Reihenfolge verkauft werden, potenzielle Käufer jedoch frühzeitig eintreffen sollten, um zu verhindern, dass Sie tolle Angebote verpassen.
Was sind die verschiedenen Arten von Immobilien, die bei einem Sheriff's Sale versteigert werden?
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei den bei Sheriff's Sales versteigerten Häusern um Wohnungszwangsvollstreckungen. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind Beispiele für Zwangsversteigerungsobjekte. Wenn ein Hausbesitzer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät, kann die Immobilie zu einer Zwangsvollstreckung werden. Wenn dies eintritt, treten die Immobilien in das Zwangsvollstreckungsverfahren ein und können zur Versteigerung eingestellt werden. Zwangsversteigerungen können jederzeit vor Beginn der Auktion verschoben oder abgebrochen werden.
Wo findet ein Sheriff's Sale statt?
Der Verkauf findet normalerweise im Büro des Sheriffs oder im County Courthouse statt. In einigen Teilen des Landes werden sie tatsächlich auf den Vorderstufen des Gerichtsgebäudes statt im Inneren abgehalten.
Die Öffentlichkeit ist herzlich eingeladen, an einem Verkauf des Sheriffs teilzunehmen. Kreditgeber können teilnehmen oder einen Vertreter entsenden, um zu versuchen, auf ihr eigenes Eigentum zu bieten. Dieses Vorgehen des Kreditgebers ist legal. Eine Sache, die zu beachten ist, ist, dass jeder beglaubigtes Bargeld zur Verfügung haben muss, bevor er auf eine Immobilie bietet.
So zeigen Sie eine Immobilienliste an
An einigen Stellen finden Sie möglicherweise eine Liste der Immobilien, die beim nächsten Sheriff's Sale versteigert werden. Viele Sheriff-Abteilungen haben Webseiten, auf denen Sie bevorstehende Verkäufe einsehen können. Sie können auch eine Liste der Immobilien erhalten, die versteigert werden, indem Sie das Büro Ihres örtlichen Sheriffs besuchen.
Verkaufsobjekte werden häufig bis zu einem Monat vor dem eigentlichen Verkaufstermin in der Lokalzeitung veröffentlicht. Das Büro des Sheriffs in Ihrer Nähe kann Sie darüber informieren, welche Zeitschriften die Mitteilung drucken.
Jeder Liegenschaft wird normalerweise eine Aktennummer, eine Sheriff-Abteilungsnummer oder eine Gerichtsfallnummer zugewiesen. Es wird sowohl den Kläger als auch den Beklagten im Zwangsvollstreckungsverfahren benennen. Es enthält die Adresse und Beschreibung der Immobilie sowie den Schuldenbetrag oder den „Umkipppreis“.
Was ist ein Upset-Preis?
Der verärgerte Preis ist das Mindeste, das der Kläger (normalerweise der Kreditgeber) bereit ist, für die Immobilie zu akzeptieren. Wenn keine Gebote eingehen, wird die Immobilie nicht verkauft.
Der Verwerfungspreis könnte kleiner oder höher sein als der tatsächliche Urteilsbetrag, der dem Kreditgeber geschuldet wird, um seine Verluste auszugleichen. Der Anwalt des Klägers oder ein anderer Vertreter wird häufig auf die Immobilie bieten, um den Preis zu erhöhen.
Vorbereitung auf einen Sheriff's Sale
Um auf den Verkauf vorbereitet zu sein, sollten Sie eine umfassende Titelsuche für alle Immobilien durchführen, von denen Sie glauben, dass Sie daran interessiert wären, wenn Sie ein Gebot abgeben möchten. Einige Gerichtsbarkeiten ermöglichen es Ihnen, diese Suche online durchzuführen, während andere verlangen, dass Sie sie im Hauptgerichtsgebäude durchführen. Sie können auch einen Anwalt beauftragen, der dies für Sie erledigt.
Sie sollten prüfen, ob auf Landes- oder Bundesebene Pfandrechte gegen die Immobilie bestehen. Dies kann Steuerpfandrechte des Internal Revenue Service, Kommunalsteuern und sogar Wasserkosten umfassen. Möglicherweise hat ein anderer Gläubiger des Hausbesitzers ein Pfandrecht angemeldet. Sie können verpflichtet sein, diese Pfandrechte zu zahlen, die nicht durch das Zwangsvollstreckungsgerichtsverfahren beglichen wurden.
Um herauszufinden, ob es offene Genehmigungen für das Grundstück gibt, wenden Sie sich an die Stadt oder Gemeinde, in der es sich befindet. Wenn Sie es kaufen, müssen Sie Geld ausgeben, um sie zu schließen.
Abschluss des Sheriff-Verkaufs und die Risiken
Immobilien, die bei einem Sheriff Sale gekauft wurden, werden „wie besehen“ verkauft, und es liegt in der Verantwortung des Käufers, seine eigene Due Diligence für die Immobilien, auf die er bietet, durchzuführen. Käufer können sich entscheiden, Eigentumsberichte zu Immobilien zu erhalten, an denen sie interessiert sind, um festzustellen, ob die Immobilie Eigentumsprobleme hat, die den Zwangsverkauf überleben könnten. Schließlich kann der Käufer, sobald er die Kaufquittung erhalten hat, die Eigentumsurkunde vom Landkreis erhalten.
Können Sie den Verkauf eines Sheriffs stoppen?
Es gibt drei Möglichkeiten, den Verkauf eines Sheriffs zu stoppen:
- Steuerrückzahlung
- Bankruptcy
- Leerverkauf
Wenn die Immobilie innerhalb der letzten 90 Tage vor dem Verkauf als Wohnsitz genutzt wurde, können Hausbesitzer alle ausstehenden Steuern bezahlen, um ihr Haus bei einem Steuerrückzahlungsverkauf zurückzuerhalten. Sie müssen dies innerhalb von 90 Tagen nach dem Verkauf tun. Darüber hinaus müssen sie alle Steuern, Zinsen und Gebühren zahlen.
Da Häuser bei einem Sheriff-Verkauf selten für mehr als einen kleinen Prozentsatz ihres wahren Wertes verkauft werden, werden Kreditgeber gelegentlich einen Leerverkauf eingehen, wenn die Käufer eine erfolgreiche Vereinbarung aushandeln können. Kreditgeber haben jederzeit die Möglichkeit, das Haus aus der Auktion zurückzuziehen und ein anderes Angebot anzunehmen.
Die Beantragung des Konkurses beendet effektiv alle gerichtlichen Inkassoverfahren, einschließlich des Verkaufs eines Sheriffs. Es verschafft sich auch Zeit, um weitere Möglichkeiten zu prüfen, anstatt auf Forderungen der Gläubiger zu reagieren. EIN Kapitel 13 Insolvenz könnte Hausbesitzern auch erlauben, während des Verfahrens in ihren Häusern zu bleiben.
Denken Sie daran, dass der Auktionspreis möglicherweise nicht ausreicht, um den gesamten vom Hausbesitzer geschuldeten Betrag zu decken. In diesem Fall kann der Kreditgeber zusätzliche Maßnahmen ergreifen, um seine Kosten in Form eines Mangelurteils gegen die Hausbesitzer zurückzuerhalten.
Die Vorstellung eines Verkaufs durch einen Sheriff ist erschreckend. Leider gibt es strenge Fristen. Wenn Sie vor einem Sheriff-Verkauf stehen, kontaktieren Sie uns bitte so bald wie möglich, um zu sehen, wie wir Ihnen vor Ablauf der Fristen helfen können.
Was können Hausbesitzer tun, um den Verkauf eines Sheriffs zu stoppen?
Als Hausbesitzer können Sie Schritte unternehmen, um zu versuchen, einen Verkauf durch den Sheriff zu vermeiden und Ihr Haus instand zu halten. Abhängig von Ihren Umständen sowie den staatlichen und bundesstaatlichen Gesetzen könnten Sie möglicherweise:
- Die Zwangsvollstreckung vor Gericht anfechten (überprüfen Sie die erhaltenen Zwangsvollstreckungsunterlagen oder wenden Sie sich an einen Anwalt, um die Frist für die Beantwortung der Zwangsvollstreckungsmaßnahme herauszufinden)
- Beantragen Sie eine Darlehensänderung oder eine andere Form der Verlustminderung (stellen Sie sicher, dass Sie den Antrag stellen, bevor eine Frist nach Landes- oder Bundesrecht abläuft)
- Erneuern Sie das Darlehen (verpassen Sie auch hier nicht die Fristen, die Ihnen durch staatliche Gesetze oder Ihren Hypothekenvertrag auferlegt werden).
- Melden Sie Konkurs an oder zahlen Sie die gesamte Hypothekenschuld ab.
Kann ein Sheriff-Verkauf rückgängig gemacht werden?
Höchst wahrscheinlich nicht. Sobald ein Haus bei einem Hypotheken-Zwangsvollstreckungsverkauf in Pennsylvania verkauft wird, hat der Hausbesitzer kein Recht auf Rückzahlung. Ein Sheriff-Verkauf kann unter sehr ungewöhnlichen Umständen rückgängig gemacht werden, wenn er im Rahmen eines Steuerschuldenverkaufs verkauft wurde.
Was ist, wenn niemand auf einen Sheriff-Verkauf bietet?
Wenn ein Haus während eines Sheriff's Sale nicht verkauft wird, wird es in Immobilienbesitz (REO) umgewandelt. Das Haus wird von Banken oder anderen Kreditgebern übernommen, bis es verkauft oder versteigert werden kann.
Ist es möglich, einen Kredit für einen Sheriff's Sale zu erhalten?
Theoretisch können Sie bei einem Sheriff's Sale einen Kredit für den Kauf eines Eigenheims erhalten. Um ein zwangsversteigertes Haus zu kaufen, benötigen Sie normalerweise ein FHA-Darlehen, aber dieses Darlehen muss zum Zeitpunkt der Auktion gewährt werden. Wenn Ihr Haus zwangsversteigert wurde, wird es schwierig bis unmöglich sein, einen Kredit zu bekommen, um es bei einer Auktion zurückzufordern.
Ist ein Sheriff-Verkauf für die Öffentlichkeit zugänglich?
Sheriff Sales sind tatsächlich für die Öffentlichkeit zugänglich. Sie finden in der Regel vor den Bezirksgerichten statt.
Wer verdient Geld mit einem Sheriff-Verkauf?
Die Einnahmen aus Sheriff's Sales werden an Hypothekenbanken, Steuereintreiber und Banken verteilt, die nicht vom Vorbesitzer bezahlt wurden. Dies ist die Lösung für die Rückzahlung von Kreditgebern, deren Kreditnehmer ausgefallen sind.
Für wie viel werden zwangsversteigerte Häuser versteigert?
Der Preis eines Hauses während eines Sheriff's Sale wird durch eine Vielzahl von Kriterien bestimmt, darunter der geschätzte Wert, die Marktbedingungen und die Verfügbarkeit potenzieller Käufer oder Investoren. Zwangsversteigerungen werden bei Zwangsversteigerungen häufig für weit weniger als ihren geschätzten Wert verkauft, was eine hervorragende Gelegenheit bietet, eine kostengünstige Anlageimmobilie zu finden.
Was passiert nach dem Verkauf des Sheriffs?
Je nach Landesgesetzgebung haben Sie möglicherweise auch nach der Auktion Alternativen. Sie können das Haus zurückkaufen und behalten, wenn das staatliche Recht eine Rücknahmefrist nach dem Verkauf zulässt. Alternativ können Ihnen staatliche Gesetze das Recht einräumen, während der Einlösungsfrist in der Wohnung zu wohnen, auch wenn Sie keine Einlösung vornehmen. Wenn Sie jedoch nicht gehen, wenn Ihr gesetzliches Recht auf Belegung des Hauses abläuft, werden Sie höchstwahrscheinlich geräumt.
In bestimmten Situationen können Sie dem Verkauf durch den Sheriff möglicherweise widersprechen, indem Sie einen Antrag auf Aufhebung (Annullierung) des Verkaufs stellen. Ein Gericht kann den Verkauf aufheben, wenn Sie nachweisen können, dass beim Verkauf ein Betrug, ein Fehler oder eine Unregelmäßigkeit vorlag. Wenn beispielsweise die Bank Sie nicht rechtzeitig benachrichtigt hat oder die Auktion nicht ordnungsgemäß in der Zeitung veröffentlicht wurde, können diese Mängel Gründe für eine Beanstandung des Verkaufs sein.
Sollten Sie über einen Sheriff's Sale nachdenken?
Der Verkauf durch einen Sheriff mag oberflächlich betrachtet ein großes Geschäft sein, aber einige Elemente können den Prozess kompliziert machen – und weitaus teurer als Sie erwartet haben.
Die meisten Auktionshäuser müssen ungesehen erworben werden, daher besteht ein gewisses Risiko.
So finden Sie Sheriff's Sales in Ihrer Nähe
Je nachdem, wo Sie wohnen und welche Gemeinde für den Verkauf zuständig ist, werden die Sheriff's Sales unterschiedlich organisiert und bekannt gemacht. Um sich über einen Verkauf in Ihrer Nähe zu informieren, wenden Sie sich an Ihre örtliche Polizeidienststelle und erkundigen Sie sich nach dem nächsten Verkaufsdatum.
Wenn Sie einen Monat lang keine Immobilien finden, die Ihr Interesse geweckt haben, suchen Sie weiter.
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Bibliographie
