Der Besitz eines Mietobjekts kann eine Reihe von Geldvorteilen bieten, einschließlich Steuererleichterungen für Mietobjekte. Wenn die Immobilie vermietet wird, generiert sie einen konstanten Geldstrom. Abzüge für Kosten wie Versicherungen, Grundsteuern und Instandhaltung der Immobilie können die Steuerschulden auf Mieteinnahmen reduzieren. Und da Immobilien tendenziell an Wert gewinnen, können Sie sie möglicherweise mit Gewinn verkaufen.
Ein weiterer Vorteil ist die Abschreibung, die die Steuerzahlung des Investors über die Lebensdauer der Immobilie reduziert. Die Abschreibung wird häufig von Investoren verwendet, um ihre Gewinne aus einem bestimmten Grundstück zu maximieren und gleichzeitig die Auslagen zu minimieren. Diese Steuervorteile können bei Ihrer Anlageentscheidung eine wichtige Rolle spielen. Sehen wir uns in diesem Beitrag an, wie die Abschreibung von Mietobjekten berechnet wird.
Was ist Abschreibung?
Abschreibung ist der Prozess des Abzugs der Kosten für den Kauf oder die Renovierung des Mietobjekts. Die Abschreibung verteilt diese Kosten über die Nutzungsdauer der Immobilie.
Angenommen, Sie kaufen ein Mietobjekt. Anstatt in dem Jahr, in dem Sie die Immobilie gekauft haben, einen erheblichen Steuerabzug vorzunehmen, würden Sie jedes Jahr einen Teil der Kosten der Struktur als geringeren Abschreibungsabzug vornehmen.
Sie haben vielleicht schon einmal den Begriff „Abschreibung“ gehört, der verwendet wird, um den Wertverlust zu beschreiben, der auftritt, wenn eine Immobilie abgenutzt wird. Das ist nicht ganz richtig. Abschreibung ist der Prozess, bei dem die Kosten einer Immobilie verteilt werden, anstatt ihren Wert zu bestimmen. Selbst wenn Ihr Mietobjekt in ausgezeichnetem Zustand ist, wird es an Wert verlieren.
Was ist die Abschreibung von Mietobjekten?
Der IRS schätzt, dass eine Wohnmietimmobilie im Jahr 27.5 eine Nutzungsdauer von 2020 Jahren hat. In dieser Zeit nutzt sich die Immobilie ab – oder entwertet sie – zumindest für steuerliche Zwecke.
Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind, können Sie 3.636 Prozent der Kostenbasis der Immobilie von Ihrem Jahreseinkommen abziehen, um die Höhe der steuerpflichtigen Einnahmen zu minimieren.
Abwertende Verbesserungen
Sie ziehen nicht nur die Kosten für den Kauf eines Mietobjekts ab. Geld, das für die Renovierung der Immobilie ausgegeben wird, wird ebenfalls abgewertet. Als Verbesserung gilt alles, was den Wert oder die Brauchbarkeit einer Sache erhöht, sie in einen neuwertigen oder neuwertigen Zustand versetzt oder einer neuen Nutzung anpasst.
Die Anzahl der möglichen Erweiterungen ist unbegrenzt, aber häufige Erweiterungen umfassen:
- Zusätzliche Räume oder Garagen hinzufügen.
- Einbau neuer Systeme wie Heizung und Kühlung.
- Dach ersatz.
- Teppichboden verlegen.
- Hinzufügen von Barrierefreiheitsfunktionen wie einer Rollstuhlrampe.
Regelmäßige Wartungen und Reparaturen gelten nicht als Verbesserungen. Unterhaltskosten werden in dem Jahr, in dem das Geld ausgegeben wird, als Aufwand abgezogen. Beispielsweise gilt das Auftragen von Teer auf ein Dach als Wartung, während das Ersetzen eines vollständigen Dachs als Wertminderung gilt.
Wie lange dauert es?
Die Abschreibung beginnt nicht mit dem Kauf der Immobilie, sondern mit der Nutzung zur Erzielung von Mieteinnahmen. Dies wird vom IRS als „Inbetriebnahme der Immobilie“ bezeichnet.
Die Abschreibung wird fortgesetzt, bis eines von zwei Dingen eintritt:
- Sie haben Ihre gesamte „Kostenbasis“ in der Immobilie abgezogen. In den meisten Fällen ist Ihre Kostengrundlage der Betrag, den Sie für den Erwerb der Immobilie gezahlt haben, einschließlich aller bei der Abrechnung gezahlten Steuern und Gebühren sowie aller an der Immobilie vorgenommenen Änderungen.
- Sie deaktivieren die Immobilie, was bedeutet, dass Sie sie nicht mehr zum Erzielen von Einnahmen verwenden. Dies könnte daran liegen, dass Sie die Immobilie verkauft oder sich einfach entschieden haben, die Vermietung einzustellen.
Regeln für die Abschreibung von Mietobjekten
Allerdings können nicht alle Mietobjektbestandteile abgeschrieben werden.
Da beispielsweise der Wert des Grundstücks oder Grundstücks nicht sinkt, kann es nicht abgeschrieben werden. Laufende Betriebskosten einschließlich Immobilienverwaltungsgebühren, routinemäßige Wartung und Grundsteuer werden ebenfalls nicht abgeschrieben. Sie werden stattdessen in dem Jahr, in dem sie anfallen, von den Bruttomieteinnahmen abgezogen.
In der IRS-Veröffentlichung 527 werden mehrere Bedingungen erwähnt, die erfüllt sein müssen, um Mietobjekte abzuschreiben:
- Sie müssen Eigentümer der Immobilie sein.
- Eigentum muss Geld bereitstellen, normalerweise durch Mieter.
- Die Nutzungsdauer der Immobilie muss bestimmbar sein, weshalb Grundstücke nicht abgeschrieben werden können, da sie nie verbraucht werden.
- Die Immobilie muss eine Nutzungsdauer von mindestens einem Jahr haben.
Da die Immobilie weniger als ein Jahr lang gehalten wurde, können Immobilieninvestoren, die sie reparieren und umdrehen, sie nicht abschreiben. Großhändler können auch keinen Abschreibungsabzug geltend machen, da sie die von ihnen verkauften Immobilien nie wirklich besitzen
So berechnen Sie die Abschreibung von Mietobjekten
Sie können die Abschreibung von Mietobjekten in drei Schritten berechnen: Ermittlung Ihrer Kostenbasis, Division durch die Nutzungsdauer der Immobilie gemäß dem von Ihnen gewählten Abschreibungsschema und Berechnung eines Abschreibungsplans.
#1. Legen Sie Ihre Kostenbasis fest
Ihre Kostenbasis (der Anfangswert, von dem aus Sie alle zukünftigen Abschreibungen berechnen) wird durch den Wert Ihres Mietobjekts zuzüglich bestimmter förderfähiger Schließungskosten bestimmt.
Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben, entspricht der Immobilienwert höchstwahrscheinlich dem Kaufpreis. Wenn die Immobilie in eine Mietwohnung umgewandelt wird, nachdem Sie dort einige Zeit gelebt haben, ist eine professionelle Immobilienbewertung möglicherweise Ihre beste Chance.
Da der Grundstückswert nicht in die Kostengrundlage einer Immobilie einfließt, sollten Sie aus steuerlichen Gründen nur den Hauswert berücksichtigen.
Lesen Sie auch: 3 große Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie in ein Mietobjekt investieren
Bestimmte förderfähige Schließungskosten können zum Immobilienwert hinzugerechnet werden. Dies sind einige Beispiele:
- Grundsteuern: Wenn Sie damit einverstanden sind, die Grundsteuern des Verkäufers zu zahlen, können Sie sie in Ihre Kostenbasis einbeziehen, solange Sie sie nicht als an anderer Stelle gezahlte lokale Steuern in Ihrer Steuererklärung abziehen.
- Abstractgebühren: Als Teil der Titelarbeit wird eine Beschreibung der Immobilie verfasst.
- Gebühren für die Installation von Versorgungsleitungen wie Gas, Strom und Wasser.
- Gebühren für die Aufzeichnung von Transaktionen: Eine Aufzeichnung der Transaktion wird bei Ihren örtlichen Behörden aufbewahrt. Dies ist mit Kosten verbunden.
- Übertragungssteuern: Eine Übertragungssteuer wird häufig als Prozentsatz des Verkaufspreises festgelegt, den die Kommunalverwaltungen bei der Übertragung einer Immobilie erhalten.
- Anwaltskosten: In einigen Bereichen muss während des Abschlusses ein Anwalt anwesend sein. Möglicherweise möchten Sie dort einen Anwalt haben, auch wenn dieser nicht erforderlich ist.
- Umfragen: Um Grundstücksgrenzen zu bestimmen, kann eine Vermessung erforderlich sein.
- Titelversicherung: Wenn Sie eine Hypothek beantragen, verlangt Ihr Kreditgeber von Ihnen, dass Sie eine Kreditversicherung erwerben. Die Titeldeckung eines Eigentümers schützt Sie, wenn jemand ein gültiges Interesse an Ihrem Eigentum entdeckt, das vor Ihrem Abschluss nicht entdeckt wurde.
- Alle anderen Schulden, zu deren Zahlung Sie sich verpflichtet haben: Dies können zurückgezahlte Zinsen oder Immobilienprovisionen sein.
Wenn Sie akzeptable Abschlusskosten in Höhe von 6,000 USD zahlen und eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie für 200,000 USD erwerben, beträgt Ihre Gesamtkostenbasis 206,000 USD.
#2. Teilen Sie durch die Nutzungsdauer der Immobilie
Um die jährliche Abschreibung auf ein Mietobjekt zu berechnen, dividieren Sie die Kostenbasis durch die Nutzungsdauer des Objekts.
Nehmen wir also unsere bestehende Kostengrundlage von 206,000 US-Dollar und teilen sie durch die GDS-Lebensdauer von 27.5 Jahren. Es stellt sich heraus, dass es jedes Jahr 7,490.91 USD oder 3.6 Prozent des Kreditbetrags sind.
#3. Berechnen Sie den Abschreibungsplan für Mietobjekte
Es wäre schön, wenn alles so einfach wäre. Leider ist es nicht. Der Grund dafür ist, dass Sie die Abschreibung nur für das erste Jahr, in dem Sie die Immobilie besitzen, geltend machen können, solange sie in Betrieb ist. Wenn Sie also im Mai mit der Anmietung der Immobilie beginnen, müssen Sie so tun, als hätten Sie Mitte des Monats mit der Anmietung begonnen.
Der IRS stellt gegen Ende der Veröffentlichung 946 Tabellen zur Verfügung. Verwenden Sie das zweite Diagramm in Anhang A, um herauszufinden, welche Tabelle Ihnen den Prozentsatz der Abschreibung im ersten Jahr angibt. Denn wir stellen ein GDS Bei Mietwohnungen mit einer ab Mai beginnenden Dienstannahme zur Monatsmitte können Sie im ersten Jahr eine Abschreibung von 2.273 Prozent geltend machen.
Beispiel für die Abschreibung von Mietobjekten
Die Formel zur Berechnung der Abschreibung einer Wohnimmobilie ist einfach:
Kaufpreis – Bodenwert = Gebäudewert.
Jährlich zulässig Abschreibung = Gebäudewert / 27.5 Jahre
Betrachten Sie als Beispiel unser 150,000 $ teures Einfamilienhaus. Der Landwert des Grundstücks beträgt 20,000 US-Dollar, und wir haben zum Zeitpunkt des Erwerbs 5,000 US-Dollar für Kapitalerhöhungen ausgegeben. Unser jährlicher Abschreibungsaufwand wäre also wie folgt:
150,000 $ Kaufpreis – 20,000 $ Grundstückswert = 130,000 $ Gebäudewert + 5,000 $ Renovierungsarbeiten.
Jährliche zulässige Abschreibung = 135,000 $ (130,000 $ Gebäudewert + 5,000 $ Renovierungen)/ 27.5 Jahre = 4,909 $ an jährlichen Abschreibungskosten.
Wie die Abschreibung das steuerpflichtige Nettoeinkommen eines Mietobjekts reduziert
Werfen wir einen kurzen Blick auf den erheblichen Vorteil, den Abschreibungskosten Immobilieninvestoren bieten. Die Abschreibung ist ein nicht zahlungswirksamer Abzug, der auf der Annahme basiert, dass sich eine Wohnung über einen Zeitraum von 27.5 Jahren abnutzt oder abwertet.
Wenn unsere Einfamilienmiete eine jährliche Bruttomiete von 18,000 US-Dollar generiert und unsere gesamten Betriebsausgaben – die Dinge wie Immobilienverwaltung, routinemäßige Wartung und Reparaturen, Zinsaufwendungen und Grundsteuer umfassen – 50 % unseres Bruttoeinkommens ausmachen, unser jährliches Nettoeinkommen ist 9,000 $. Aufgrund des Abschreibungsvorteils beträgt unser zu versteuerndes Einkommen jedoch weniger als die Hälfte:
Vor Abschreibung, 18,000 USD Gesamtjahreseinkommen – 9,000 USD Betriebskosten = 9,000 USD
9,000 $ – 4,909 $ an nicht zahlungswirksamen Abschreibungskosten = 4,091 $ an steuerpflichtigem Einkommen.
In diesem Fall müssen wir also, obwohl wir immer noch 9,000 $ Bargewinn haben, nur Steuern auf weniger als die Hälfte des tatsächlich erhaltenen Geldes zahlen. Wenn Sie in der 32-Prozent-Steuerklasse sind, haben Sie aufgrund der Abschreibungskosten für Ihr Einfamilienhaus wahrscheinlich gerade 1,571 US-Dollar an Bundessteuern gespart.
Was ist die teilweise Jahresabschreibung eines Mietobjekts?
Im vorherigen Beispiel haben wir ein volles Abschreibungsjahr verwendet. Was aber, wenn Sie Ihr Mietobjekt mitten im Jahr kaufen? Glücklicherweise ist kein Rätselraten erforderlich, da das IRS bereits eine Antwort geliefert hat.
Das IRS-Diagramm unten vergleicht den Monat, in dem die Immobilie in Betrieb genommen wurde, mit dem Prozentsatz der Kostenbasis, der abgeschrieben werden kann:
| Monat in Betrieb genommen | Abschreibungsprozentsatz auf Kostenbasis |
| Januar | 3.485% |
| Februar | 3.182% |
| März | 2.879% |
| April | 2.576% |
| Mai | 2.273% |
| Juni | 1.970% |
| Juli | 1.667% |
| August | 1.364% |
| September | 1.061% |
| Oktober | 0.758% |
| November | 0.455% |
| Dezember | 0.152% |
Was ist die Dauer der Abschreibung?
Die Abschreibung dauert nicht unbegrenzt. Die Abschreibung kann für den derzeitigen Eigentümer auf zwei Arten enden:
- Nach 27.5 Jahren ist die gesamte Kostenbasis abgezogen.
- Eigentum wird außer Betrieb genommen, indem es verkauft wird oder keine Gelder mehr generiert werden.
Die Abschreibungsuhr wird zurückgesetzt, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Selbst wenn Sie also fünf Jahre lang eine Immobilie besessen haben und etwa 18 % der gesamten Abschreibung verbraucht haben, kann ein neuer Eigentümer den Abschreibungszyklus von 27.5 Jahren neu starten.
Einer der zahlreichen Gründe, warum 1031 steuerbegünstigte Trades bei Immobilieninvestoren so beliebt sind, ist dies. Zusätzlich zum Aufschieben etwaiger Kapitalertragssteuern können Sie in eine mehrere Jahre alte Wiederverkaufsimmobilie investieren und dennoch 100 % des Abschreibungsaufwands abziehen, um das steuerpflichtige Nettoeinkommen zu senken.
Rückforderung der Abschreibung beim Verkauf einer Mietimmobilie
Das Zurücksetzen der Abschreibungsuhr ist für Käufer praktisch, aber was passiert mit der Abschreibung, die Sie als Verkäufer verrechnet und von der Sie profitiert haben?
Der IRS „holt“ Ihre Wertminderung zurück, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Jedes Jahr, in dem Sie eine Abschreibung vornehmen, sinkt Ihre Kostenbasis und Ihr potenzieller Kapitalgewinn beim Verkauf steigt.
Zum Beispiel verringert sich nach fünf Jahren die Kostenbasis unseres 120,000-Dollar-Hauses (ohne Bodenwert) um 24,545 USD (4,909 USD jährlicher Abschreibungsaufwand x 5 Jahre) auf eine aktuelle Kostenbasis von 95,455 USD. Tatsächlich unterliegen die Abschreibungskosten in Höhe von 24,545 USD, die Sie in den letzten fünf Jahren zur Senkung Ihres steuerpflichtigen Einkommens verwendet haben, jetzt der Kapitalertragssteuer.
Indem Sie jedoch eine 1031 steuerbegünstigte Börse verwenden, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und eine andere zu erwerben, können Sie die Zahlung von Steuern auf Abschreibungen und Kapitalgewinne aufschieben.
Was ist die Dauer der Abschreibung?
Der Erholungszeitraum ist der Zeitraum, in dem Immobilieneigentümer Abschreibungen abziehen können. Die Kostenbasis, einschließlich etwaiger Revisionen, ist am Ende der Wiederherstellungsperiode erschöpft. Denken Sie jedoch daran, dass Immobilienbesitzer, die in laufende Verbesserungen investieren, die Möglichkeit haben, ihre Kostenbasis im Laufe der Zeit zu ändern.
Was passiert, wenn ich die Abschreibung eines Mietobjekts nicht abschreibe?
Für einen unerfahrenen Immobilieninvestor kann es einfach sein, diese Steuervergünstigung zu vergessen, insbesondere wenn Sie Ihre eigenen Renditen erstellen. Glücklicherweise können Sie Ihren Abschreibungsvorteil nachträglich in Ihrer letzten Steuererklärung geltend machen.
Häufig gestellte Fragen zur Abschreibung von Mietobjekten
Wie wird die Abschreibung bei Mietobjekten berechnet?
Um die Abschreibung von Mietobjekten zu berechnen, müssen Sie zunächst die Kostenbasis bestimmen, die der Wert der Immobilie abzüglich des Grundstücks zuzüglich der qualifizierenden Schließungskosten ist. Dieser wird entsprechend der angewandten Abschreibungsmethode durch die Nutzungsdauer der Immobilie aufgeteilt.
Soll ich mein Mietobjekt abschreiben?
Zusammenfassend sind Sie gesetzlich nicht verpflichtet, Mietobjekte abzuschreiben. Die Entscheidung, Mietobjekte nicht abzuschreiben, ist andererseits ein großer finanzieller Fehler. Es ist dasselbe, als würden Sie einen Prozentsatz Ihrer Mieteinnahmen wegwerfen.
Was passiert, wenn Sie die Abschreibung vergessen?
Wenn Sie einen Vermögenswert nicht abschreiben, betrachtet der IRS dies als Anwendung einer unangemessenen Buchhaltungsmethode, die nur durch Einreichung des Formulars 3115 behoben werden kann.
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