Haben Sie schon einmal über die Rate nachgedacht und wie man sie berechnet? Wenn ja, dann sind Sie nicht allein. In diesem Artikel wird die Obergrenze für Immobilien detailliert beschrieben, also bleiben Sie dran!
Wenige Begriffe werden in der Immobilienanlage so häufig verwendet und gleichzeitig missverstanden wie „Cap Rate“. Es ist normalerweise eine gute Idee, sich auf die potenzielle Rendite zu konzentrieren, wenn Sie die Höhe Ihrer geplanten Investition verteidigen.
Eine Renditestatistik, die als Cap Rate bekannt ist, schätzt mögliche Renditen oder Kapitalrückzahlungen. Aufgrund der Renditen wurde es häufig bei Gewerbeobjekten mit erhöhtem Risiko (Betriebsertrag) eingesetzt.
Was ist die Obergrenze für Immobilien?
Die Kapitalisierungsrate, auch bekannt als Kapitalisierungsrate, ist eine Statistik, die verwendet wird, um zu bestimmen, wie begehrt eine Immobilie ist. Es ist ein Verhältnis, das den Marktwert eines Vermögenswerts dividiert durch seinen jährlichen Nettobetriebsertrag (NOI) darstellt.
Im ersten Quartal 2023 lag die durchschnittliche Kapitalisierungsrate für Einzelhandelsimmobilien in den Vereinigten Staaten laut Statista bei 6.14 %. Die Cap Rates für Einzelhandelsimmobilien in Einkaufszentren betrugen in dieser Zeit 6.75 %, verglichen mit 5.63 % für unabhängige Geschäfte.
Cap Rates werden in der Regel verwendet, um den inneren Wert eines Vermögenswerts zu berechnen und dienen als Benchmark für den Vergleich mit anderen Immobilien eines ähnlichen Typs. Typ, Standort, Größe und Alter der Immobilie wirken sich alle auf unterschiedliche Weise auf die Cap Rates aus.
Der Kapitalisierungszinssatz wird häufig bei der Entwicklung und Investition von Immobilien verwendet. Es ist eines der wichtigsten Kriterien für den Vergleich ähnlicher Immobilien für den Erwerb, die Entwicklung, die Sanierung und die Veräußerung.
Diese Qualitäten bestehen aus:
- Mehrfamilienhäuser zur Miete
- Wohnungen Gewerbeimmobilien
- Reihenhäuser zu vermieten
- Vermietung von Einfamilienhäusern
Dieser Indikator zeigt den Anteil des Cashflows Ihrer Immobilie, den Sie dafür ausgeben. Eine hohe Kapitalisierungsrate zeigt an, dass die Immobilie im Verhältnis zu ihren Betriebskosten rentabel ist. Eine niedrige Obergrenze weist darauf hin, dass die Betriebskosten die erzielten Einnahmen übersteigen.
Was Anleger über Cap Rates wissen müssen
Beim Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit Bargeld können Anleger ihre voraussichtliche Rendite anhand der Cap-Rate schätzen. Unabhängig von der Finanzierungsstrategie funktioniert dieses Vorgehen. Daher können Investoren verschiedene Anlageobjekte anhand von Cap-Rates bewerten, um ein faires Spielfeld zu schaffen.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien eignen sich gut für die Cap-Rate, da sie vom Nettobetriebsergebnis abhängt. Leider kann es nicht verwendet werden, um andere Immobilienwerte zu kaufen, wie z. B. Fix-and-Flip-Häuser oder in einigen Situationen kurzfristige Mieten – die Formeln für den Cashflow und die Cash-on-Cash-Rendite, die gleichermaßen hilfreich sind Auswahl einer Investition.
Immobilien-Cap-Rate-Formel
Der Kapitalisierungszinssatz bei Immobilien wird nach folgender Formel ermittelt.
Wir können den Kapitalisierungszinssatz auf verschiedene Arten berechnen. Die am weitesten verbreitete Methode besteht darin, das Nettobetriebsergebnis (NOI) der Immobilie durch ihren aktuellen Marktwert zu dividieren, um die Kapitalisierungsrate einer Immobilieninvestition zu erhalten. Mathematisch,
Das Nettobetriebsergebnis dividiert durch den aktuellen Marktwert ergibt den Kapitalisierungszinssatz.
Nach Abzug aller mit der Instandhaltung der Immobilie verbundenen Kosten ergibt sich das Nettobetriebsergebnis aus den (erwarteten) Jahreseinnahmen des Vermögenswerts (z. B. Mieten). Diese Kosten umfassen den Preis, der für die laufende Instandhaltung der Einrichtung und Grundsteuern gezahlt wird.
Die Obergrenze für eine Investition beträgt beispielsweise 5.0 %, wenn eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Wert von 1 Million USD 50,000 USD an jährlichen Nettobetriebseinnahmen (Miete abzüglich Betriebskosten) generiert.
Cap-Rate = 50,000 $ dividiert durch 1,000,000 $ oder 5.0 %
Die zweite Iteration ist jedoch aus zwei Gründen weniger beliebt. Erstens produziert es irrationale Ergebnisse für alte Immobilien, die vor einigen Jahren oder Jahrzehnten zu Schnäppchenpreisen erworben wurden. Zweitens kann es nicht auf geerbte Immobilien angewendet werden, da deren Kaufpreis null ist, was die Teilung unpraktisch macht.
Darüber hinaus ist die erste Version, die den aktuellen Marktpreis anstelle des anfänglichen Kaufpreises verwendet, eine genauere Darstellung, da die Immobilienpreise stark variieren.
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Berechnung der Obergrenze für Immobilien
Danach können Sie das Nettoeinkommen mit der folgenden Formel berechnen:
Das Nettoeinkommen entspricht (100 – Betriebskosten) [%]. * [%] = (100 – Leerstandsquote) *Bruttoeinkommen
Sie können die Cap-Rate manuell mit den oben genannten Berechnungen oder unserem Cap-Rate-Rechner berechnen. Befolgen Sie diese einfachen Schritte, um dies zu erreichen:
- Beginnen Sie damit, den Wert der Immobilie zu ermitteln, was beispielsweise anhand des Verkaufspreises erfolgen kann. Nehmen wir an, es sind 200,000 Dollar für den Anfang.
- Machen Sie sich ein Bild von Ihren Bruttomieteinnahmen. Es ist nur die Geldsumme, die Sie jährlich von Ihren Mietern erhalten. Angenommen, das beläuft sich auf 30,000 $ pro Jahr.
- Finden Sie die Leerstandsquote heraus. Nehmen wir an, dass das Haus 2 % der Zeit leer steht.
- Wählen Sie den Betriebskostenprozentsatz aus. Wenn Sie beispielsweise 500 US-Dollar pro Monat für Gebühren ausgeben müssen, entspricht dies 6000 US-Dollar pro Jahr oder 20 % Ihres Gesamteinkommens.
- Berechnen Sie die Nettomieteinnahmen mit der obigen Formel: Das Nettoeinkommen wird berechnet als (100 – 20) % * (100 – 2) % * 30,000 USD oder 0.8 * 0.98 * 30,000 USD, was 23,520 USD entspricht.
- Wir haben dann die Cap Rate berechnet, indem wir die Nettoeinnahmen durch den Wert der Immobilie dividiert haben:
- Der Cap-Satz beträgt 23,520 USD / 200,000 USD oder 11.76 %.
Obergrenze für Gewerbeimmobilien
Eine Kapitalisierungsrate, manchmal auch als „Cap Rate“ bezeichnet, ist eine Berechnung, die bei Gewerbeimmobilien verwendet wird, um die mögliche Rendite zu bestimmen, die ein Investor für einen bestimmten Vermögenswert erhalten könnte. Üblicherweise, zwischen 3 % und 20 %, wird der Cap-Satz in Prozent angegeben.
In den meisten Fällen haben wir Cap Rates und Immobilienwert entgegengesetzt korreliert. Der Kaufpreis steigt und fällt umgekehrt mit dem Cap-Satz.
Vergleichbar damit, wie Investoren Multiplikatoren zur Bewertung von Aktien oder anderen Wertpapieren verwenden, ist die Bewertung von Gewerbeimmobilien mit einem Cap-Satz ähnlich. Beispielsweise entspricht eine Obergrenze von 10 % dem 10-fachen.
Ein Investor würde mit einem jährlichen Nettobetriebsertrag von 1 Million US-Dollar aus der Immobilie rechnen, wenn er 10 Millionen US-Dollar für ein Gebäude mit einer Obergrenze von 10 % zahlen würde.
Ähnlich wie ein Investor ein ganzes Unternehmen für 20 Millionen Dollar kauft, wird auch diese Idee verwendet. 5 % der Investition von 20 Millionen US-Dollar werden zurückerstattet, wenn das Unternehmen in einem bestimmten Jahr 1 Million US-Dollar Gewinn erwirtschaftet.
Immobilieninvestoren bezeichneten diese Investition als Cap Rate von 5 %, während Aktieninvestoren sie in der Regel als 20-Multiplikator bezeichnen. Eins multipliziert mit der Cap-Rate ergibt gemäß der Formel eins.
Was ist eine gute Kapitalisierungsrate bei Immobilien?
Eine gute Kapitalisierungsrate liegt vor, wenn bei einer Reihe „normalisierter“ Betriebseinnahmen und -ausgaben die Kapitalisierungsrate der betreffenden Immobilie höher ist als die von zuvor verkauften vergleichbaren Immobilien. Betrachten Sie zur Veranschaulichung den Kauf eines Mehrfamilienhauses zu einer Obergrenze von 6 %, wenn drei benachbarte Immobilien aus derselben Zeit kürzlich für Obergrenzen zwischen 5.50 % und 5.75 % verkauft wurden.
Was bedeutet eine Obergrenze von 7.5 %?
Eine Obergrenze von 7.5 bedeutet, dass Sie mit einem jährlichen Bruttoertrag von 7.5 % auf Ihren Vermögens- oder Anlagewert rechnen sollten. Eine Cap-Rate von 7.5 entspricht einer jährlichen Rendite von 11,250 $ für eine Immobilie im Wert von 150,000 $.
Ist die Obergrenze von 4.25 gut?
Eine Kapitalisierungsrate von 4.25 % (Kapitalisierungszinssatz von 4.25 %) entspricht einer jährlichen Kapitalrendite von 4.25 %. Anders ausgedrückt: Wenn Sie ein Haus kaufen, beträgt Ihr jährliches Nettoeinkommen 4.25 % des Kaufpreises.
Der Preis oder Wert der Immobilie wird durch die jährlichen Nettobetriebseinnahmen geteilt, um die Obergrenze von 4.25 Prozent zu erhalten.
Was bedeutet eine Obergrenze von 3 %?
Eine Obergrenze von 3 % (Kapitalisierungszinssatz von drei Prozent) zeigt an, dass Ihre Investition Ihnen eine jährliche Rendite von drei Prozent bringt. Anders ausgedrückt: Wenn Sie ein Haus kaufen, beträgt Ihr jährliches Nettoeinkommen 3 % des Kaufpreises, den Sie dafür bezahlt haben.
Durch Division der jährlichen Nettobetriebseinnahmen durch den Preis oder Wert der Immobilie wurde die Cap-Rate von 3 Prozent berechnet.
Was ist eine gute Obergrenze für Mietobjekte im Jahr 2023?
Eine gesunde Obergrenze könnte zwischen 4 % und 12 % liegen. 4 % können eine anständige Obergrenze sein, wenn Sie an einem Ort mit hoher Nachfrage und hohen Kosten leben, wie z. B. New York City oder Los Angeles. Durchschnittliche Obergrenzen von 10 % oder mehr können in Gebieten mit geringer Nachfrage, wie Entwicklungsgebieten oder ländlichen Gegenden, beobachtet werden. Hier sind einige andere Überlegungen:
- Aktuelle Mieteinnahmen der Immobilie
- Risikoakzeptanz
- Mietprognose für die Zukunft
- Zukünftiges Wachstum des Immobilienwerts
Eine hohe Obergrenze könnte aus Rentabilitätsgesichtspunkten vorzuziehen sein, wenn der Investor das für den Kaufpreis ausgegebene Geld schnell wieder hereinholen möchte. Bei der Risikobewertung bedeutet eine niedrige Obergrenze ein niedrigeres Risikoniveau, während eine hohe Obergrenze ein höheres Risikoniveau anzeigt.
Eine höhere Kapitalisierungsrate bedeutet in der Regel ein höheres Risiko, während eine niedrigere Kapitalisierungsrate ein geringeres Risiko, aber geringere Erträge bedeutet. Dennoch halten Experten 5 % bis 10 % im Allgemeinen für eine „gute“ Cap-Rate, während eine Cap-Rate von 4 % ein geringeres Risiko, aber einen längeren Zeitraum zur Amortisierung einer Investition bedeutet.
Häufig gestellte Fragen zur Obergrenze für Immobilien
Wann ist es akzeptabel, eine Obergrenze zu verlangen?
CDer Vergleich von Cap Rates zwischen zwei oder mehr Objekten kann sehr hilfreich sein. Wenn Sie die Kapitalisierungsrate jeder Immobilie kennen, können Sie bestimmen, welche den größten Anteil am Nettobetriebsergebnis (NOI) generiert. Eine andere Möglichkeit, die Kapitalisierungsrate zu betrachten, ist ein Maß für die Stärke der Immobilie.
Ist eine Hypothek in einem Cap Rate enthalten?
Ihre Hypothekenzahlungen werden bei der Berechnung des Cap-Satzes nicht berücksichtigt. Ihr jährlicher Nettobetriebsertrag abzüglich Ihrer jährlichen Ausgaben (mit Ausnahme Ihrer Hypothek) wird in die Formel zur Berechnung der Obergrenze einbezogen. (Um Ihre Obergrenze zu bestimmen, teilen Sie diesen Betrag durch die Kosten des Eigenheims.)
Zusammenfassung
Cap Rates helfen bei der Rentabilitätsbeurteilung. Immobilieninvestoren können Mietobjekte anhand der Cap-Rate-Formel bewerten, eine entscheidende Kennzahl zur Bestimmung der erwarteten Rendite.
- IMMOBILIEN-APPS: Die effektivsten Tipps des Jahres 2023
- CAP RATE: Definition und Verwendung bei Immobilieninvestitionen
- Cap Rate in Real Estate: Leitfaden für Investoren, um die Kapitalisierungsraten zu kennen
- KAPITALISIERUNGSRATE: Kapitalisierungsrate in Immobilien erklärt
- 4 wesentliche Elemente eines guten Cap-Tisches
Bibliographie
