BESITZ VON MIETHÄUSERN: Vor- und Nachteile einer Investition in die Vermietung von Immobilien

Q: Was ist der Unterschied zwischen Mietwohnungen und Hauskauf?

Miete zum eigenen ist ein hybrider Ansatz für Wohneigentum, bei dem die gesamte oder ein Teil einer Leasingrate dazu verwendet wird, im Laufe der Zeit Eigenkapital in einem Haus zu schaffen. Es ist in der Regel eine Methode, bei der der Eigentümer eines Hauses einem Mieter erlaubt, Eigenkapital zu schaffen, ohne eine Anzahlung leisten oder eine Hypothek aufnehmen zu müssen.

Wenn es um den Besitz von Miethäusern geht, gibt es ein paar Dinge, die Sie beachten sollten, noch bevor Sie mit dem Prozess des Eigentums beginnen. Dies liegt daran, dass die Preise von Miethäusern durch die Pandemie beeinflusst wurden, wodurch sie günstiger wurden. Es gibt einige Vor- und Nachteile, die Sie berücksichtigen müssen, insbesondere für Anfänger, bevor Sie in Miethäuser investieren. Sie müssen auch darauf vorbereitet sein, was mit dem Besitz von Miethäusern einhergeht, da dies viel Vorbereitung erfordert. Dieser Beitrag dient als Leitfaden, wenn Sie bald eine Mietimmobilie besitzen möchten.

Lesen Sie es weiter und verstehen Sie es im Detail!!

Besitz von Miethäusern

Die Wahrheit, die Ihnen niemand über den Besitz von Miethäusern sagt, ist, dass es oft stressig ist. Die Herausforderungen des Eigentums an Miethäusern beginnen früh und beinhalten fast immer Zeit und Geld. Hier sind die sechs grundlegenden Herausforderungen beim Besitz von Miethäusern, die Sie kennen müssen, bevor Sie in den Wohnimmobilienmarkt eintreten. Zu den Herausforderungen, die mit dem Besitz von Miethäusern einhergehen, gehören:

Suche nach einer geeigneten Immobilie
Gerät vorbereiten
Gute Mieter finden
Wartungsprobleme, auftretende Probleme
Zinsänderungen wirken sich auf den Mietpreis aus.

Alle Herausforderungen gelten weiterhin und durch das Wohnen vor Ort sind Sie immer erreichbar und stehen in engem Kontakt mit Ihren Mietern. Planen Sie angemessen und setzen Sie die folgenden Schritte in die Tat um

#1. Gehen Sie einfach

Beachten Sie, dass der Kauf und die Vermietung einer Wohnung ohne zusätzliche Annehmlichkeiten den Mietprozess einfach halten können. Allerdings sollten Sie auch Ihren Markt kennen und identifizieren. Wenn Sie beispielsweise hauptsächlich an Studenten vermieten, benötigen Sie in diesem Fall keine High-End-Geräte oder Dekorationsstücke. Dies liegt daran, dass das Risiko besteht, dass es während einer Studentenparty oder einer ihrer zahlreichen Aktivitäten kaputt geht.

Eine weitere Möglichkeit, Geld zu verdienen, ist die Zusammenarbeit mit staatlichen Wohnungsbauprogrammen. Dies liegt daran, dass Sie eine einfache, saubere Wohnung mit den notwendigen Geräten mieten können, die Hausfamilien über staatlich subventionierte Programme nutzen könnten. Sie können dies einfach erreichen, indem Sie sich an einer Art Wohnprogramm beteiligen, das bedürftigen Familien einen sicheren Unterschlupf bieten kann. Sie können durch Ihre Investition auch Geld verdienen.

#2. Langfristige Beteiligungen

Die meisten Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass sie auf die Miete und die Kosten verzichten. Das bedeutet, dass ihr Ansatz darin besteht, eine Immobilie zu einem günstigen Preis zu kaufen und dann die Miete der Mieter die Hypothek tilgen zu lassen. Irgendwann verkaufen sie das Haus dann in 30 Jahren und profitieren dabei von einer gewissen Preissteigerung. Obwohl dies ein vernünftiger Ansatz ist, sind die Gewinne wahrscheinlich gering und die Kapitalertragssteuer hoch. Es erfordert immer noch Zeit und Mühe, die woanders besser investiert werden könnte.

#3. Vollzeit gehen

Seriöse Vermieter gehen streng vor, also sollten Sie das auch tun. Sie integrieren und kaufen mehrere Gebäude und leisten damit einen erheblichen Teil der Arbeit selbst. Eine Kauf- und Verkaufsstrategie besteht darin, steuerliche Verlustvorträge und Abschreibungen zu maximieren sowie Erträge zu minimieren.

Vor- und Nachteile des Besitzes von Miethäusern

Zweifellos ist Mieteigentum cool und auch eine Gelegenheit, Ihr Vermögen zu entwickeln. Diese Gelegenheit bringt auch eine gewisse Verantwortung sowie einige Nachteile mit sich. Zu den Vor- und Nachteilen des Besitzes und der Investition in Miethäuser gehören.

Vorteile des Besitzes von Miethäusern

Obwohl es Nachteile gibt, wissen Sie, wie Sie die meisten Nachteile vermeiden können, die Ihnen mit den unten aufgeführten Vorteilen begegnen, während Sie in Miethäuser investieren. Einige der wichtigsten Vorteile des Besitzes von Miethäusern sind die folgenden

#1. Die Immobilienpreise sind derzeit rückläufig

Die Hypothekenzinsen und Immobilien befinden sich derzeit hauptsächlich auf einigen der niedrigsten Werte in der Geschichte, daher wäre dies normalerweise der beste Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren.

#2. Monatliches Einkommen

Wenn Ihre Mieter Ihnen mehr als Ihre Hypothekenkosten zahlen, dann verdienen Sie jeden Monat zusätzliches Einkommen, was normalerweise rentabel ist. Sie sollten auch bedenken, dass Ihre Miete sauber und in Ordnung sein muss, um höhere Mietkosten zu erzielen.

#3. Ferienhaus am Strand

Wenn Sie sich an den Strand oder sogar in die Berge zurückziehen möchten, ist dies eine großartige Möglichkeit, Ihre Pläne in Gang zu bringen. Sie können damit beginnen, Ihr Haus zu vermieten, während Sie nicht da sind, und einen Kurzurlaub in Ihrem praktisch kostenlosen Ferienhaus planen. Dadurch wird Ihr Platz an Ihrem Traumort für den Ruhestand automatisch reserviert, bis Sie bereit sind, dauerhaft dorthin zu ziehen.

#4. Schweiß-Equity

Indem Sie sich an Low-Budget-Heimwerkerprojekten beteiligen, können Sie Ihr Zuhause aufwerten, ohne viel Geld auszugeben. Dieses „Schweißkapital“ wird Ihrer Immobilie wahrscheinlich einen zusätzlichen Wert verleihen, wenn Sie sie aufrüsten und warten.

#5. Die Ausgaben des Eigentümers sind ebenfalls abzugsfähig

Die abzugsfähigen Kosten des Eigentümers beziehen sich auf die Vorteile des Besitzes von Miethäusern oder -immobilien. Denn wenn ein Immobilieninvestor einen lokalen Hausverwalter beauftragt, sich um den Mieter und das Haus zu kümmern, fallen immer noch Ausgaben an, die der Eigentümer abziehen kann, um das steuerpflichtige Einkommen zu reduzieren: wie Weiterbildung, Reisen und Home Office

#6. Vermieter vermeiden FICA-Steuern

Ein weiterer großer Vorteil des Besitzes von Miethäusern ist für selbstständige Zwecke. Selbständige Steuerzahler müssen sowohl den Arbeitgeber- als auch den Arbeitnehmeranteil der Sozialversicherung sowie Medicare-Steuern, bekannt als FICA- oder Lohnsteuern, zahlen. Vorteilhafterweise werden Einkünfte aus einem Mietobjekt nicht als Einkommen kategorisiert, das Sie verdienen. Das bedeutet, dass die Einkünfte nicht der FICA-Steuer unterliegen.

#7. Qualifikation für einen Pass-Through-Abzug

Schließlich besteht der Vorteil des Besitzes oder der Investition in vermietete Häuser oder Immobilien, insbesondere für Anfänger, darin, dass Immobilieninvestoren, die sich für den Pass-Through-Einkommensabzug qualifizieren, bis zu 20 % ihres Nettogeschäftseinkommens von ihrer Einkommenssteuer abziehen, was Gegenstand ist zu gewissen Einschränkungen. Um sich zu qualifizieren, muss der Investor ein Pass-Through-Geschäft besitzen und über ein qualifiziertes Geschäftseinkommen (Qualifying Business Income, QBI) verfügen. Ein Pass-Through-Unternehmen umfasst eine Personengesellschaft, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC), eine S-Corporation und ein Einzelunternehmen.

Nachteile des Besitzes von Miethäusern

Nachdem wir uns die Vorteile oben angesehen haben, gibt es auch große Nachteile, die Sie kennen sollten, bevor Sie Miethäuser besitzen, und die meisten von ihnen beinhalten die folgenden

#1. Schreckliche Mieter

Einige Mieter zahlen ihre Miete pünktlich und hinterlassen das Haus dennoch in ungefähr demselben Zustand, in dem sie es übernommen haben. Allerdings ist nicht jeder so und wird Ihr Eigentum in einem Zustand hinterlassen, während einige Mieter Ihr Haus einfach misshandeln werden. Das liegt daran, dass sie bereits wissen, dass sie ihre Kaution ohnehin verlieren würden. Es besteht auch die Möglichkeit, dass einige Mieter die Miete ganz einstellen und darauf warten, dass Sie sie vor Gericht bringen oder sie räumen, wodurch Sie alle Gebühren bezahlen müssen. In Verbindung mit dem Rechtssystem empfehle ich Ihnen, vor der Vermietung Ihrer Immobilie eine Zuverlässigkeitsüberprüfung aller Ihrer Mieter durchzuführen, wodurch dieses Problem in den meisten Fällen vermieden wird.

#2. Vermieterverantwortung

Sie werden Vermieter, was bedeutet, dass Sie dafür verantwortlich sind, alle kaputten Geräte zu reparieren, Kammerjäger anzurufen und die Mieter zu überprüfen. Ein Vermieter kann schneller als erhofft zu einem Vollzeitjob werden, also verstehen Sie die Verantwortlichkeiten gut. Diese Verantwortlichkeiten sind sowohl Vor- als auch Nachteile, da Sie im Allgemeinen gerne Miethäuser besitzen.

#3. Benötigt Kapital

Sie brauchen natürlich Geld, um eine Anzahlung auf das Haus zu leisten, und Sie brauchen auch liquide Mittel für unerwartete Reparaturen. Nun, verdoppeln Sie mindestens die Notfallersparnisse, die Sie für Ihr aktuelles Zuhause für Ihr Miethaus haben. Sie benötigen jedoch eine zusätzliche Versicherung, da die meisten Eigenheimversicherungen nur selbstgenutzte Immobilien abdecken

#4. Risiko

Mieteigentum ist eine Kapitalanlage, daher ist es immer mit einem Risiko verbunden. Dies liegt daran, dass Sie alle Ihre Vermögenswerte in einer Immobilie konsolidieren. In jedem Fall passiert etwas in Ihrer Nachbarschaft, das Sie kaufen, und Ihr Haus geht bergab. Dies bedeutet, dass Sie viel Geld verlieren werden. Daher verdienen Sie möglicherweise nicht immer Geld mit Ihrem Eigentum. Es besteht auch eine gute Chance, dass Ihre Immobilie nicht ständig vermietet wird. Zusammenfassend müssen Sie die Vor- und Nachteile des Besitzes von Miethäusern analysieren, bevor Sie sich damit befassen. Untersuchen Sie, was Sie gewinnen können, bevor Sie die Schritte unternehmen.

Weitere Vorteile des Besitzes eines Mietobjekts oder -hauses

Wie Sie sehen können, sind die Vorteile des Besitzes einer Mietimmobilie unerschöpflich. Es ist fast wie eine Win-Win-Situation und ohne Verluste. Der Besitz einer Mietimmobilie ist insofern wirklich rentabel, als die Renditen höher sind als die, die Sie mit anderen konservativen Anlagen wie Anleihen oder Blue-Chip-Aktien erzielen würden. Allerdings hat nicht jeder die Fähigkeit, Immobilien und Mieter zu verwalten. Zusätzlich zu den oben genannten Vorteilen finden Sie hier einige weitere Vorteile des Besitzes von Miethäusern.

#1. Steuerliche Vorteile des Besitzes einer Mietimmobilie

Der Internal Revenue Service ermöglicht es Ihnen, viele Ausgaben im Zusammenhang mit Mietobjekten in den folgenden Kategorien abzuziehen:

Gewöhnliche und notwendige Ausgaben
Verbesserungen
Abschreibung

Das bedeutet, dass Sie Ihre Versicherung, Ihre Hypothekenzinsen, Wartungskosten sowie die physische Abnutzung Ihres Eigentums abziehen können. Durch die Abschreibung entsteht ein nomineller Verlust, den Sie wiederum von anderen Einkünften abziehen können. Mit anderen Worten, Sie können von einem positiven Netto-Cashflow aus den Mieteinnahmen abzüglich der Ausgaben profitieren, haben aber immer noch einen steuerlichen Verlust. Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass die Abschreibung die Kostenbasis einer Immobilie reduziert, insbesondere für die Berechnung von Veräußerungsgewinnen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen.

Lesen Sie auch: HSA Investment: Beste Optionen und Steuervorteile

Zusätzlich zu diesen Steuervorteilen bietet das Tax Cuts and Jobs Act eine Reihe von Steuervorteilen für Vermieter. Wenn Sie ein Pass-Through-Unternehmen oder eine Flow-Through-Einheit besitzen und es auch als Einzelunternehmen, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Personengesellschaft oder S-Corporation betreiben, können Sie einen Betrag in Höhe von 20 % Ihrer Nettomieteinnahmen abziehen. Nun, das heißt, solange Ihr gesamtes steuerpflichtiges Jahreseinkommen aus allen Quellen nach Abzügen weniger als 250,000 USD für Singles oder 500,000 USD für verheiratete Paare beträgt, die gemeinsam einen Antrag stellen.

#2. Saisonale Vermietung

Wenn Sie Ihre Immobilie saisonal vermieten, können Sie diese 14 Tage im Jahr selbst nutzen oder abhängig von der Anzahl der Tage, die Sie zu einem marktgerechten Preis vermieten, selbst nutzen und Ihre Ausgaben trotzdem absetzen .

#3. 1031 Austausch

In einer 1031-Börse können Sie ein Mietobjekt verkaufen und in ein anderes „ähnlicher“ investieren, ohne Kapitalertragssteuern zu zahlen.

#4. Miete von zusätzlichem Platz

Das bedeutet, dass Sie einen Raum oder Bereich Ihres Hauses, wie die Garage, den Keller oder die Nebenwohnung, wie eine Miete behandeln können. Wenn Sie dies tun, ziehen Sie normalerweise den Prozentsatz der Hypothekenzinsen und anderer Ausgaben von seinen Einnahmen ab. Sie sollten sich jedoch der potenziellen Fallstricke bei der Vermietung von zusätzlichem Raum bewusst sein, zu denen auch lokale gehören Zonenregeln.

#5. Betriebsausgaben sind immer abzugsfähig

Betriebsausgaben für die Verwaltung und Instandhaltung eines Mietobjekts sind steuerlich absetzbar. Der IRS erklärt, dass gewöhnliche und notwendige Ausgaben Folgendes umfassen:

Werbekosten
Leasingprovisionen
Gebühren für die Immobilienverwaltung
Reparaturen und Wartung.
Vorräte
Landschaftsbau
Schädlingsbekämpfung
Grundsteuern
Hausrat- und Vermieterhaftpflichtversicherung
Nebenkosten, die der Vermieter direkt zahlt
Professionelle Servicegebühren, wie der Buchhalter oder Immobilienanwalt.

#6. Hypothekenzinsen sind abzugsfähig

Zwei weitere Beispiele für steuerlich absetzbare Zinsaufwendungen sind die Zinsen, die eine LLC zahlt, und solche, die dem Unternehmen Geld leihen. Beispielsweise können Anleger, die eine Kreditkarte zum Kauf wichtiger Artikel wie Haushaltsgeräte verwenden, eine Geschäftskreditkarte erwerben, um die Geschäftsausgaben von den persönlichen Ausgaben zu trennen.

Sie können einen Abschreibungsabzug erhalten, der ein weiterer Steuervorteil des Besitzes von Mietobjekten ist. Das IRS ermöglicht es Immobilieninvestoren, das Mietobjekt über einen Zeitraum von 27.5 Jahren abzuschreiben. Dies dient dazu, die Abnutzungskosten auszugleichen, da sich Land nicht abnutzt, nur die Kosten für das Haus und andere Gegenstände erhöhen die Kostenbasis. Beispielsweise können ein neues Dach und Geräte abgeschrieben werden. Gemäß der IRS-Veröffentlichung 527 für Wohnmietimmobilien werden Geräte über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben.

Investieren in ein Mietobjekt für Einsteiger

Der Besitz und die Investition in Mietimmobilien können eine großartige Gelegenheit für Einzelpersonen und Anfänger sein, die Heimwerker (DIY) sind. Dies liegt an der Renovierungsfähigkeit und der Geduld, die erforderlich ist, um Mieter zu verwalten. Diese Strategie erfordert jedoch erhebliches Kapital, um die Wartungskosten im Voraus zu finanzieren und freie Monate zu überbrücken.

Laut Daten des US Census Bureau stiegen die Verkaufspreise neuer Eigenheime von den 1960er Jahren bis 2006 kontinuierlich im Wert, bevor sie während der Finanzkrise fielen. Für Anfänger, die in Mietimmobilien investieren möchten, ist es wichtig, dies zu wissen und gleichzeitig zu bedenken, dass die Verkaufspreise wieder steigen und meistens sogar das Vorkrisenniveau übertreffen. Die langfristigen Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie auf Immobilienwerte sind immer da. Es gibt grundlegende Informationen, die Anfänger, die in Mietimmobilien investieren möchten, zur Kenntnis nehmen sollten

Sie sorgt für ein regelmäßiges Einkommen und kann Ihre Immobilie wertschätzen
Maximiert das Kapital durch Hebelwirkung
Beachten Sie, dass es viele steuerlich absetzbare Nebenkosten gibt
Beachten Sie, dass es potenziell beschädigtes Eigentum von Mietern geben kann
Die Verwaltung von Mietern kann in den meisten Fällen mühsam sein
Reduzierte Einnahmen aus potenziellen Stellenangeboten

Als Anfänger sollte die Investition in eine Mietimmobilie keine Eile sein. Dies liegt daran, dass Sie immer noch die damit verbundenen Vor- und Nachteile beherrschen müssen, um den Gewinn zu maximieren. Sie können auch andere Anfänger oder Ihre Familie und Freunde unterrichten, die daran interessiert sind, in Mietimmobilien zu investieren, sich aber nicht zurechtfinden.

Zusammenfassung

Wer 2023 daran interessiert ist, in eine Mietimmobilie zu investieren oder ein Mietobjekt zu besitzen oder sogar Häuser zu kaufen, sollte die damit verbundenen Vor- und Nachteile abwägen, insbesondere für Anfänger. Dies liegt daran, dass Sie alle Details richtig verstehen müssen, bevor Sie eine Immobilie besitzen.

FAQs

Wie viel Geld muss man für ein Eigenheim zur Miete aufbringen?

Typischerweise 3-5 % des Hauswertes werden als Kaution einbehalten oder in Raten gezahlt, wenn Sie kein Geld haben. Die Wohnung wird in der Regel mit 3-5% des Wertes der Immobilie bewertet, die Sie nicht hätten, wenn Sie kein Geld hätten. In diesem Fall können Sie wahlweise das Sparprogramm beantragen oder die Kaution in Raten zahlen.

Wie lange laufen Mietverträge?

Die Vereinbarung, die Sie unterzeichnen, ist ein rechtsverbindlicher Vertrag zum Kauf eines Hauses, das geschlossen wird innerhalb von ein bis drei Jahren nach Vertragsunterzeichnung.

Was ist der Unterschied zwischen Mietwohnungen und Hauskauf?

Miete zum eigenen ist ein hybrider Ansatz für Wohneigentum, bei dem die gesamte oder ein Teil einer Leasingrate dazu verwendet wird, im Laufe der Zeit Eigenkapital in einem Haus zu schaffen. Es ist in der Regel eine Methode, bei der der Eigentümer eines Hauses einem Mieter erlaubt, Eigenkapital zu schaffen, ohne eine Anzahlung leisten oder eine Hypothek aufnehmen zu müssen.