Eine Ihrer wichtigsten Aufgaben als Mieter ist es, dafür zu sorgen, dass Sie die Anforderungen Ihres Mietvertrags, insbesondere die Dauer, erfüllen können. Auch wenn Sie einen monatlichen Mietvertrag haben, müssen Sie die Bedingungen des Mietvertrags einhalten, um Strafen wie Verspätungsgebühren oder die Aufhebung Ihrer Rückerstattung zu vermeiden. Müssen Sie einen Wohnungsmietvertrag vorzeitig ohne Strafe kündigen? Was passiert, wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen? Erfahren Sie, wie Sie einen Wohnungsmietvertrag ohne Strafe kündigen und mit Ihrem Leben weitermachen können.
Gründe, einen Wohnungsmietvertrag zu kündigen, ohne eine Strafe zu zahlen
Es gibt mehrere Situationen, in denen Sie Ihren Wohnungsmietvertrag vorzeitig kündigen können, ohne dass Ihnen eine Vertragsstrafe droht.
#1. Die Mieteinheit ist illegal.
Skrupellose Immobilieneigentümer oder Vermieter, die versuchen, schnell Geld zu verdienen, wandeln leerstehende Zimmer widerrechtlich in Mietwohnungen um. Wenn Sie nicht wussten, dass die Wohnung unsachgemäß in eine Mietwohnung umgewandelt wurde, haben Sie das Recht, den Mietvertrag zu kündigen und Ihre Kaution ganz oder teilweise zurückzuerhalten. Wenn Sie glauben, dass Sie in einer rechtswidrig umgebauten Mietwohnung leben, sehen Sie in den Wohnungsgesetzen Ihres Staates nach, wo Sie rechtliche Hilfe erhalten können.
#2. Nichteinhaltung lokaler oder staatlicher Wohnungsvorschriften
Sie haben Anspruch auf ein sicheres und bewohnbares Lebensumfeld. Wenn Ihre Wohnung nicht den örtlichen Gesundheits- und Sicherheitsanforderungen entspricht, sollten Sie Ihren Mietvertrag unbedingt vorzeitig kündigen! Fließendes Wasser und Strom sollten verfügbar sein, ebenso wie funktionierende Sanitär-, Heizungs- und Tonstrukturen. Jedes schwerwiegende Problem, das Ihre Gesundheit, Sicherheit oder Ihr Wohlbefinden gefährden könnte, führt dazu, dass Ihr Wohnungsmietvertrag ohne Strafe gekündigt wird.
Der Haken an der Sache ist, dass Sie Ihrem Vermieter Zeit geben müssen, um das Problem zu lösen, es sei denn, die Situation stellt eine unmittelbare Gefahr für Ihre Person dar. Nachdem Sie Ihrem Vermieter eine schriftliche Mitteilung über Ihr Problem geschickt haben, müssen Sie eine angemessene Zeit warten, bis er sich darum kümmert. Wenn Ihr Vermieter sich immer noch weigert, das Problem zu lösen, können Sie eine rechtliche Beschwerde bei der örtlichen Wohnungsbehörde einreichen.
#3. Verletzung Ihrer Mieterrechte
Jede Verletzung Ihrer Mieterrechte kann auch dazu führen, dass Sie Ihren Wohnungsmietvertrag ohne Strafe kündigen. Wenn Ihr Vermieter beispielsweise Ihre Datenschutzrechte verletzt, indem er Ihre rechtmäßig gemieteten Wohnungen ohne vorherige Ankündigung besucht, können Sie eine Bagatellklage gegen ihn einreichen. Sie können Ihren Mietvertrag vorzeitig kündigen, wenn Sie ein gerichtliches Urteil erwirken, das auf eine Verletzung Ihrer Mieterrechte hinweist.
#4. Militärdienst
Wenn Sie ein aktives und vollzeitbeschäftigtes Mitglied eines Militärzweigs sind, können Sie nach dem Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) einen Wohnungsmietvertrag vorzeitig ohne Strafe kündigen, wenn Sie zum Dienst einberufen werden. Sie müssen Ihrer Kündigungsmitteilung eine Kopie Ihrer Bestellungen beifügen.
#5. Kriminelle Aktivität vor Ort
Vielerorts kann ein Opfer von häuslicher Gewalt oder anderen Formen kriminellen Verhaltens, das in der Mieteinheit vorkommt, sein Mietverhältnis vorzeitig straflos kündigen. Sie müssen in der Lage sein, Beweise für die kriminelle Handlung vorzulegen, wie z. B. Polizeiberichte, medizinische Dokumente oder Gerichtsbeschlüsse.
Mögliche Strafe für den Bruch eines Wohnungsmietvertrags
Sie riskieren eine Strafe, wenn Sie gegen Ihren Wohnungsmietvertrag verstoßen. Und sie schließen sich nicht gegenseitig aus, sodass Sie möglicherweise mehrere Erfahrungen gleichzeitig machen.
#1. Der Grundstückseigentümer hat das Recht, Sie zu verklagen.
Der Grundstückseigentümer kann Sie wegen unbezahlter Miete verklagen, wenn Ihr Grund für die Kündigung Ihres Mietvertrags nicht durch staatliche Gesetze oder Vorschriften über die Beziehungen zwischen Mieter und Grundstückseigentümer geschützt ist. Es tritt eher auf, wenn:
- Wenn die Restmiete die möglichen Gerichtskosten einer Klage deutlich übersteigt, kündigen Sie vorzeitig aus Ihrem Mietverhältnis.
- Der Eigentümer kennt Ihren Aufenthaltsort.
- Der Eigentümer stellt fest, dass Sie die Mittel haben, um die Miete zu bezahlen, falls dies angeordnet wird.
- Die Mieteinheit steht seit einiger Zeit leer, Bemühungen um eine Neuvermietung blieben erfolglos.
- Wenn der Immobilieneigentümer in der Vergangenheit mit unangenehmen Mietern zu tun hatte, zögert er nicht, Sie vor Gericht zu bringen, wenn es seine Zeit wert ist.
Auch wenn das geltende Recht Ihre mietvertragsbrechende Entscheidung nicht abdeckt, können Sie sich dennoch verteidigen. In mehreren Bundesstaaten müssen Immobilieneigentümer zum Beispiel nach Treu und Glauben bemüht sein, verlassene Wohnungen wieder zu vermieten. Sie können eine Wohnung nicht einfach leer stehen lassen, bis der Mietvertrag ausläuft, und dann den Mietvertragsbrecher auf Mietrückzahlung verklagen.
Wenn Sie jedoch keinen soliden Grund für die Verletzung Ihres Mietvertrags haben, wird der Richter mit ziemlicher Sicherheit zugunsten des Eigentümers entscheiden. Wenn Sie die Stadt bereits verlassen haben, ist es Ihre Zeit und Ihr Geld möglicherweise nicht wert, zurückzukehren und aufzutauchen. Viele geräumte Mieter tun dies nicht.
#2. Ihnen könnte ein monetäres Urteil drohen.
Ein Geldurteil, auch Krediturteil genannt, wird erlassen, wenn ein Gericht feststellt, dass Sie gesetzlich verpflichtet sind, den Rest Ihrer geschuldeten Miete zu zahlen. Möglicherweise können Sie langfristige Kreditschäden vermeiden, indem Sie Folgendes tun:
- Das Aushandeln einer für beide Seiten akzeptablen Zahlungsvereinbarung vor Gericht ist etwas, das Sie nicht erreichen können, wenn Sie nicht erscheinen, um Ihren Fall zu verteidigen.
- Wenn möglich, zahlen Sie das Urteil vollständig vor Ort.
Als Ergebnis des National Consumer Assistance Plan erscheinen Urteile und Steuerpfandrechte nicht mehr in Verbraucherkreditberichten, die von den drei großen Kreditauskunfteien geführt werden. Daher haben sie möglicherweise keinen direkten Einfluss auf Ihre Kreditwürdigkeit.
Sie sind jedoch rechtsverbindlich. Ein Geldurteil zugunsten des Eigentümers kann es ihm ermöglichen, Ihre Einkünfte (bis zu 25 % Ihres verfügbaren Einkommens) und möglicherweise Ihr Bankkonto zu pfänden. Wenn Sie in einem gemeinschaftlichen Güterstand leben, kann auch das Vermögen Ihres Ehepartners gepfändet werden.
#3. Möglicherweise müssen Sie sich mit Inkassounternehmen auseinandersetzen.
Wenn der Immobilieneigentümer beschließt, kein Gerichtsurteil zur Beitreibung ausstehender Mieten zu verfolgen, kann er ein Inkassobüro beauftragen, um die Schulden in seinem Namen einzutreiben.
Trotz der Tatsache, dass das Bundesgesetz das Ausmaß einschränkt, in dem Inkassounternehmen Schulden eintreiben können, sind Inkassobüros im Allgemeinen aggressiver als ursprüngliche Pfandgläubiger. Sie werden es wissen, wenn einer Ihren Fall übernimmt. Darüber hinaus kann das Inkassobüro, das Ihre mietvertragsbrechende Verpflichtung erbt, tun, was der Eigentümer nicht getan hat: vor Gericht ein finanzielles Urteil erwirken.
Sie sollten versuchen, Inkasso um jeden Preis zu vermeiden. Dies wirkt sich negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit aus. Wenn Sie befürchten, dass der Grundstückseigentümer ein Inkassobüro beauftragt, melden Sie sich für die Bonitätsüberwachung von TransUnion an. Jeden Monat können Sie Credit Karma auch verwenden, um Ihre Kreditwürdigkeit kostenlos zu überprüfen.
#4. Ihre Kaution kann verfallen.
Einer der vielen Gründe, warum Sie Ihre Kaution verlieren könnten, ist die Kündigung Ihres Mietvertrags. Selbst wenn der Eigentümer beschließt, Sie nicht zu verklagen, kann er Ihre Kaution im Allgemeinen vollständig beschlagnahmen.
Die meisten Staaten verlangen eine oder zwei Monatsmieten als Kaution. Nur wenige Bundesstaaten wie Ohio und New York haben gesetzliche Höchstgrenzen für Kautionen für nicht mietpreisgebundene Wohnungen. Kommunen in solchen Staaten können reduzierte Kautionsbeschränkungen auferlegen.
#5. Sie könnten Schwierigkeiten haben, eine neue Wohnung zu finden.
Obwohl Geldurteile wegen unbezahlter Miete nicht mehr in Kreditauskünften berücksichtigt werden, bleiben die Schulden bestehen, und der Vermieter wird wahrscheinlich nicht vergessen, dass Sie gegen Ihren Mietvertrag verstoßen haben. Das könnte Sie verfolgen, während Sie nach einer Wohnung suchen.
Selbst wenn Sie die Adresse, an der Sie Ihren Mietvertrag aufgelöst haben, in Ihrem Miet- oder Hypothekenantrag weglassen, wird eine normale Hintergrundprüfung und Immobiliensuche diese sowie die Identität des Immobilieneigentümers aufdecken. Die Tatsache, dass Sie die Problemadresse ausgelassen haben, ist an und für sich ein Warnsignal. Betrachten Sie das Gespräch, das zwischen dem Eigentümer, den Sie versteift haben, und dem Eigentümer oder Hypothekengeber Ihres potenziellen zukünftigen Hauses stattfinden wird.
Der geräumte Vermieter kann den Mietvertragsbruch auch Mietermeldebehörden wie der Landlord Protection Agency melden. Die Mieter haben möglicherweise nur wenige oder gar keine Möglichkeiten, abfälliges und möglicherweise falsches Material aus diesen lose kontrollierten Ressourcen zu entfernen.
#6. Möglicherweise haben Sie anhaltende finanzielle Schwierigkeiten.
Wenn das Geld knapp und die Ersparnisse gering sind, kann jede zusätzliche wohnungsbezogene Gebühr ausreichen, um Ihr Budget aus der Bahn zu werfen. Sich für mehrere Monate unbezahlte Mieten haftbar zu machen, nachdem ein Immobilieneigentümer ein finanzielles Urteil erhalten hat, kann für Ihre Finanzen katastrophal sein.
Wenn sanftere Schritte wie eine Kreditberatung nicht ausreichen, ist Ihre beste Wahl möglicherweise die Insolvenz, eine harte Entscheidung, die sich langfristig negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirkt.
Was passiert, wenn ich vor Vertragsende ausziehe?
Wenn Sie vor Ablauf Ihres Mietverhältnisses ausziehen müssen, kann Ihr Vermieter oder Vermittler Sie dennoch zwingen, die geschuldete Miete bis zum Ende Ihres Mietverhältnisses zu zahlen. Wenn Sie beispielsweise einen 6-Monats-Mietvertrag haben und nach drei Monaten ausziehen, müssen Sie möglicherweise die restlichen drei Monatsmieten bezahlen.
Wie kann ich meinen Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Gemäß dem Verbraucherschutzgesetz (CPA), Abschnitt 14, können Sie Ihren bestehenden Mietvertrag mit einer Frist von zwanzig Werktagen kündigen, dies muss jedoch schriftlich erfolgen. Bis zum Ende der Kündigungsfrist haften Sie für Ihre Miete.
Abmilderung der finanziellen Folgen einer Mietpanne
Selbst wenn Ihre mietvertragsbrechende Maßnahme nicht durch staatliche Mieterschutzgesetze abgedeckt ist, können diese Techniken ihre finanziellen Auswirkungen mildern.
#1. Alles dokumentieren
Dokumentieren Sie zunächst alles, was Ihren Anspruch stützen könnte, wenn Sie glauben, dass Ihre Entscheidung, Ihren Mietvertrag zu kündigen, durch staatliche oder lokale Gesetze gerechtfertigt ist. Im Auge behalten:
- Wichtige Zeiten und Daten: Zum Beispiel der Tag, an dem Sie zum ersten Mal Bedenken hinsichtlich der Bewohnbarkeit festgestellt haben, oder das Datum eines Polizeieinsatzes in der Nachbarwohnung sind beides Beispiele.
- Aufzeichnungen über Service oder Inspektion: Verfolgen Sie alle Ereignisse oder Kosten im Zusammenhang mit dem Problem, z. B. eine Ofenprüfung, die die Notwendigkeit eines Austauschs bestätigt.
- Kommunikation mit dem Eigentümer über das Problem: E-Mails, Postsendungen, rechtliche Benachrichtigungen, Zusammenfassungen von Telefonanrufen oder Aufzeichnungen (sofern gesetzlich zulässig) und Zusammenfassungen von persönlichen Gesprächen sind akzeptabel.
Wenn es darauf ankommt, ist es deutlich unwahrscheinlicher, dass Sie vor Gericht gewinnen, wenn Sie keine ordnungsgemäßen Unterlagen haben.
#2. Informieren Sie den Grundstückseigentümer über seine Schadensminderungspflicht.
Die meisten Bundesstaaten verlangen von den Eigentümern von Mietobjekten, dass sie angemessene Schritte unternehmen, um leerstehende Einheiten vor Ablauf des Mietvertrags neu zu vermieten. Im Juristenjargon heißt das „Schadensminderungspflicht“. Nolo hat eine detaillierte Liste von Staaten zusammengestellt, die zur Verlustminderung verpflichtet sind und in denen die Gesetze weniger klar sind.
Wenn Sie in einem milderungspflichtigen Staat leben, überprüfen Sie Mietwohnungsseiten wie Apartments.com, prominente Online-Kleinanzeigenseiten wie Craigslist und öffentliche Immobiliendatenbanken wie Zillow, um die Bemühungen des Eigentümers zu überwachen, die Einheit, die Sie haben, neu zu vermieten geräumt. Wenn sie sich anscheinend nicht angemessen anstrengen oder wenn sie kurz nach Ihrem Auszug die ausstehende Miete formell fordern, senden Sie ihnen eine schriftliche Mitteilung über ihre Verpflichtung zur Schadensminderung.
Die Warnung sollte sie auf das geltende staatliche Gesetz verweisen und seine Bestimmungen kurz beschreiben, einschließlich der Bedeutung von „angemessenen Bemühungen“ und wie die Schritte, die sie bisher unternommen oder nicht unternommen haben, hinter dieser Schwelle zurückbleiben. Machen Sie in Ihrem Schreiben deutlich, dass der Eigentümer der Immobilie nicht einfach Ihre Mietdauer auslaufen lassen, die Fläche langfristig neu vermieten und Sie dann auf Miete verklagen kann.
#3. Finden Sie einen Untermieter
Auch wenn der Eigentümer gesetzlich verpflichtet ist, die Einheit weiter zu vermieten, ist es am besten, selbst angemessene Anstrengungen zu unternehmen, um den Prozess zu unterstützen.
Die Wohnung für den Rest Ihrer Mietzeit unterzuvermieten, ist eine der einfachsten Möglichkeiten, einen gebrochenen Mietvertrag zu lösen. Viele Wohnungsmietverträge verbieten eindeutig die Untervermietung; Wenn dies bei Ihnen jedoch nicht der Fall ist, informieren Sie den Grundstückseigentümer über Ihre Absicht zur Untervermietung. Sie können den Raum auf kostenlosen oder kostengünstigen Websites bewerben, die potenzielle Mieter in Ihrer Region häufig besuchen, wie z. B. Craigslist, Nextdoor oder Roommates.com.
Es ist wichtig, dass Sie Ihren Wunsch zur Untermiete offen ansprechen. Immobilieneigentümer sind verständlicherweise besorgt über Untermieter, und zumindest werden sie Ihre Wohnung der gleichen Mieterüberprüfung unterziehen wie alle anderen. Es ist auch in Ihrem besten Interesse, da Sie auch bei einer Untervermietung für Miete und Miete haften.
Der ideale Untermieter ist jemand, mit dem Sie bereits eine Beziehung haben und der Sie souverän einstehen kann. Ich kenne Mieter, die von zwielichtigen Untermietern verbrannt wurden, mit denen sie vorher keine Beziehung hatten.
#4. Ändern Sie Ihren Mietvertrag
Wenn Sie nach dem Auszug nicht für Ihren Mietvertrag aufkommen möchten, können Sie ihn möglicherweise auf einen neuen Mieter übertragen. Übernehmer übernehmen die rechtliche Verantwortung für die nach dem Übergabedatum geschuldete Miete, entlasten den Vormieter und ermöglichen es Ihnen, Ihren Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, ohne weitere Verpflichtungen, die über gesetzlich zulässige Bußgelder für von Ihnen begangene Schäden oder Unsauberkeit hinausgehen.
Bevor Sie Zeit und Mühe investieren, um neue Mieter zu finden, stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag übertragbar ist. Wenn Ihr Mietvertrag übertragbar ist, kann der Grundstückseigentümer Sie nicht daran hindern, aber Sie können trotzdem einer notwendigen Kündigungsfrist unterliegen, die normalerweise 30 bis 60 Tage beträgt. Wenn die Übertragung nicht ausdrücklich genehmigt wird, können Sie sie beantragen, aber der Grundstückseigentümer ist möglicherweise befugt, sie abzulehnen.
Seien Sie in jedem Szenario ehrlich. Viele Immobilieneigentümer sind aus den gleichen Gründen besorgt über Mietübertragungen wie über Untermietvereinbarungen. Anekdotische Beweise deuten darauf hin, dass Eigentümer die Versuche ausziehender Mieter, Mietverträge zu übertragen, behindern, selbst wenn der Mietvertrag Übertragungen ausdrücklich zulässt.
#5. Informieren Sie so früh wie möglich
Je länger Ihre Kündigungsfrist, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Ihre Wohnung bei Ihrer Abreise unbesetzt ist. Gehen Sie nach Möglichkeit über die vorgeschriebene Benachrichtigungsfrist Ihres Staates hinaus.
#6. Entscheiden Sie sich für einen kürzeren Mietvertrag.
Die Toleranz meines Vermieters wurde zweifellos dadurch beeinflusst, dass der von mir gekündigte Mietvertrag nur für sechs Monate lief. Und zum Glück für meine Frau und mich konnten wir kurz vor dem Kauf unseres ersten Hauses auf einen monatlichen Mietvertrag umsteigen. Wir waren frei und klar am Ende unseres letzten Monats in der Wohnung.
Wenn Sie Ihren Mietvertrag verlängern möchten und voraussichtlich vor dem nächsten Verlängerungsdatum umziehen, fragen Sie den Eigentümer, ob Sie eine Verlängerungslaufzeit von weniger als einem Jahr erhalten können. Monatlich ist vorzuziehen, aber viele Geschäftsinhaber sind nicht bereit, dieses Risiko einzugehen. Typischer sind drei bis sechs Monate. Zu beachten ist, dass der Grundstückseigentümer einer kürzeren Mietdauer nicht zustimmen muss.
#7. Bitten Sie um Geduld
Wenn alles andere fehlschlägt, wenden Sie sich an die weichere Seite des Eigentümers. Die meisten Immobilienbesitzer sind keine Cartoon-Bösewichte, die sich nur darum kümmern, den Cashflow ihres Vermögens zu steigern. Sie sind vielleicht bereit, dir eine Pause zu gönnen, wenn du wirklich in Not bist.
Gehen Sie vor und während des Auszugs die Extrameile, um dem Eigentümer zu helfen, Ja zu sagen. Bemühen Sie sich konzertiert, alternative Mieter zu rekrutieren – ohne die Pflicht des Eigentümers zur Schadensminderung an sich zu reißen – und loben Sie deren Lob in Online-Mieterforen.
Wenn der Vermieter nicht bereit ist, die ausstehende Miete zu erlassen, besteht die nächstbeste Option darin, eine für beide Seiten angemessene Rückzahlungsregelung zu finden, ohne vor Gericht zu gehen. Wenn Sie vier Monatsmieten schulden, ist der Vermieter möglicherweise bereit, Ratenzahlungen über die nächsten 12 oder 18 Monate zu akzeptieren. Schließlich wird der Immobilienbesitzer wahrscheinlich eine vollständige oder teilweise Zahlung im Laufe der Zeit einer großen Abschreibung vorziehen.
Zusammenfassung
Wenn Sie sich fragen, wie Sie einen Wohnungsmietvertrag vorzeitig kündigen können, ohne eine Strafe zu zahlen, gibt es Optionen. Die Erforschung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten und die Aufrechterhaltung offener Kommunikationskanäle mit Ihrem Vermieter sind die effektivsten Techniken für den Erfolg.
Wenn Sie einen Wohnungsmietvertrag kündigen, stellen Sie sicher, dass Sie alles dokumentieren und alles tun, um Ihre Verluste zu minimieren, Ihre Kreditwürdigkeit zu schützen und Ihren Vermieter zu guten Konditionen zu verlassen.
- UNGESICHERTE SCHULDEN: Definition, Typen und Beispiele
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Bibliographie
