Gewerbliche Immobiliendarlehen werden in der Regel zum Kauf oder zur Renovierung der Gewerbeimmobilie verwendet. Kreditgeber verlangen in der Regel, dass die Immobilie eigengenutzt ist, was bedeutet, dass Ihr Unternehmen mindestens 51 Prozent des Gebäudes bewohnen muss. Um ein gewerbliches Immobiliendarlehen zu erhalten, müssen Sie zunächst die Arten von gewerblichen Darlehen, die Sie benötigen, basierend auf der Immobilie und dem Unternehmen bestimmen und dann Ihre Kreditgebermöglichkeiten eingrenzen. Sie müssen auch die Anforderungen an die Kreditgeber für gewerbliche Immobiliendarlehen beachten, um zu wissen, welchen Kreditgeber Sie wählen sollen. Hier finden Sie alles, was Sie über gewerbliche Immobilienkredite wissen müssen.
Kredite für gewerbliche Immobilien: Wie funktionieren sie?
Gewerbliche Immobiliendarlehen funktionieren ähnlich wie private Immobilienhypothekendarlehen. Ein wesentlicher Unterschied besteht darin, dass die Darlehen durch ein Pfandrecht an einer Gewerbeimmobilie und nicht an einer Wohnimmobilie besichert sind. Ein Pfandrecht ist ein Rechtsanspruch auf ein Grundstück, das als Sicherheit verwendet werden kann, wenn ein Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Im Falle eines gewerblichen Darlehens entfernt der Darlehensgeber das Pfandrecht, sobald das Darlehen zurückgezahlt ist.
Die tatsächlichen Bedingungen für gewerbliche Immobiliendarlehen variieren je nach Darlehensart, Kreditgeber, Immobilienfinanzierung und anderen Faktoren.
So qualifizieren Sie sich für gewerbliche Immobilienkredite
Der Erhalt von gewerblichen Immobilienkrediten ähnelt dem Erhalt einer Hypothek für eine Wohnung.
- Sammeln Sie Ihre Unterlagen. Bei der Beantragung eines CRE-Darlehens müssen Sie umfangreiche Unterlagen vorlegen, die Ihr Vermögen, Ihre Schulden, Ihr Einkommen und Ihre Kreditwürdigkeit belegen.
- Füllen Sie den Kreditantrag aus. Ein CRE-Darlehen kann über eine Bank, eine Kreditgenossenschaft oder einen Internetkreditgeber erhalten werden, der auf gewerbliche Kredite spezialisiert ist.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Qualifikationsanforderungen für gewerbliche Immobilienkredite in der Regel deutlich strenger sind als die für private Hypotheken. Darüber hinaus können die Eigenschaften, die Kreditgeber bewerten, variieren.
Anforderungen an gewerbliche Immobilienkredite
Die Berechtigung für einen gewerblichen Immobilienkredit ist nicht dasselbe wie die Berechtigung für einen Wohnungsbaukredit. Kreditgeber möchten wissen, dass Ihr Unternehmen die Kreditzahlungen leisten kann, da Sie die Immobilie für geschäftliche Zwecke nutzen und das Darlehen mit Geschäftseinnahmen zurückzahlen werden.
Die Anforderungen an gewerbliche Immobilienkredite werden in drei Kategorien unterteilt:
# 1. Sicherheit
Bevor Sie einen Kredit genehmigen, wird Ihr Kreditgeber sicherstellen wollen, dass der Kredit durch die Immobilie, gegen die Sie einen Kredit aufnehmen, angemessen besichert ist. Dies bedeutet, dass Sie in der Regel mindestens 25 % bis 30 % Eigenkapital in der Immobilie benötigen; Wenn Sie kaufen, benötigen Sie eine Anzahlung von 25 % oder mehr, um sich zu qualifizieren.
Darüber hinaus wird Ihr Kreditgeber sicherstellen wollen, dass Sie über eine angemessene Sachversicherung zum Schutz vor Sachschäden verfügen (ihre Sicherheiten). Der Kreditgeber führt auch Titelarbeiten an der Immobilie durch und überprüft die Urkunde, um sicherzustellen, dass keine bestehenden Pfandrechte oder andere Ansprüche gegen die Immobilie bestehen. [Weitere Informationen finden Sie unter Was ist ein Pfandrecht?]
#2. Verdienste
Die Kreditgeber möchten bei der Bearbeitung Ihres Antrags überprüfen, ob Sie im Verhältnis zu Ihren Ausgaben über ausreichende Einnahmen verfügen, damit sie sicher sein können, dass Sie Ihre Kreditzahlungen jeden Monat leisten können. Ihre Schuldendienstdeckungsquote ist ein Kriterium, das die Kreditgeber bei dieser Bewertung (DSCR) berücksichtigen. Der minimale DSCR variiert je nach der zu finanzierenden Immobilie, die meisten Kreditgeber bevorzugen jedoch einen DSCR von 1.25 oder höher.
Sie müssen zwei Jahre lang Steuererklärungen abgeben – normalerweise sowohl geschäftliche als auch persönliche, da Sie das Geld für geschäftliche Zwecke leihen, aber Sie müssen auch eine persönliche Bürgschaft unterzeichnen. Sie müssen auch die Organisationsdokumente und die Betriebsvereinbarung Ihres Unternehmens sowie persönliche Dokumente wie ein W-9 und eine Kopie Ihrer Geburtsurkunde oder Ihres Reisepasses einreichen.
#3. Garantie
Wenn Sie einen Kredit für Gewerbeimmobilien beantragen, wird Ihr Kreditgeber mit ziemlicher Sicherheit die Kreditwürdigkeit Ihres Unternehmens überprüfen wollen. In den meisten Fällen verlangen die Kreditgeber jedoch auch eine persönliche Bürgschaft, sodass auch Ihre persönliche Bonität geprüft wird.
Die Mindestbonitätswerte variieren je nach Kreditgeber, aber für die meisten herkömmlichen Kredite liegen sie normalerweise zwischen 660 und 680.
Kreditgeber werden wissen wollen, wie lange Sie schon im Geschäft sind, um Ihr Kreditrisiko zusätzlich zur Beurteilung Ihrer Kreditwürdigkeit einzuschätzen. Um für ein gewerbliches Darlehen in Frage zu kommen, müssen Sie in der Regel mindestens ein oder zwei Jahre im Unternehmen tätig gewesen sein. Infolgedessen hat der Kreditgeber Vertrauen in die Einnahmen Ihres Unternehmens, die die Hauptrückzahlungsquelle für Ihr Darlehen darstellen.
Auswahl eines Kreditgebers für gewerbliche Immobilienkredite
Bei der Suche nach einem gewerblichen Immobiliendarlehen stehen viele verschiedene Kredite und Kreditgeber zur Auswahl. Daher ist es wichtig, einen Kreditgeber zu finden, der nicht nur die Art von Kredit anbietet, die Sie möchten, sondern auch Zinsen, die Sie sich leisten können, und Qualifikationsanforderungen, die Sie erfüllen können.
Berücksichtigen Sie bei der Auswahl eines Kreditgebers die folgenden Faktoren:
- Darlehensmöglichkeiten vorhanden
- Entstehungsgebühren.
- Zinsen
- Dokumentationsanforderungen.
- Arbeitszeitanforderungen
- Strafen für vorzeitige Zahlung
- Persönliche Voraussetzungen
- Schnelle Finanzierung oder schlechte Kreditoptionen (wenn Sie sie brauchen)
- Kundenbeschwerden und Better Business Bureau Bewertungen
Arten von gewerblichen Immobilienkrediten
Wenn Sie sich fragen, wo Sie ein gewerbliches Baudarlehen erhalten können, stehen Ihnen mehrere Optionen zur Verfügung. Sie müssen die kommerziellen Kreditzinsen von mehreren Kreditgebern bewerten, um festzustellen, welcher für Sie am besten geeignet ist.
Im Folgenden finden Sie eine Liste der Vor- und Nachteile der Zusammenarbeit mit bestimmten Arten von Kreditgebern für gewerbliche Immobilienkredite:
#1. Banken
Die meisten Banken bieten gewerbliche Kredite für eine Vielzahl von Immobilienarten an. Ein normales Bankdarlehen hat normalerweise einen Wert von etwa 1 Million US-Dollar.
Vorteile:
- Angemessener Preis.
- Komfort und Sparpotenzial als bestehender Bankkunde.
- Optionen für langfristige Finanzierung.
Nachteile:
- Umfangreiche Dokumentation ist erforderlich.
- Langsames Verfahren
- Nur für Bewerber mit starker oder außergewöhnlicher Bonität verfügbar.
#2. Kommerzielle Finanziers
Neben Banken gibt es andere Nichtbanken-Finanzorganisationen, die gewerbliche Immobilienkredite an kleine und mittlere Unternehmen vergeben können. Kommerzielle Kreditzinsen sind in der Regel höher als Bankzinsen; Wenn Sie jedoch schnell einen Kredit benötigen, könnte dies eine praktikable Option sein.
Vorteile:
- Weniger strenge Underwriting-Kriterien.
- Genehmigung in kürzerer Zeit als Banken.
- Gebühren und Abschlusskosten werden reduziert.
Nachteile:
- Die Zinssätze sind häufig höher als die von Banken angebotenen.
- Eine Ballonzahlung in 5 bis 10 Jahren kann erforderlich sein.
- Viele davon sind kurzfristige Kredite.
#3. SBA 504 gewerbliche Immobilienkredite.
Die SBA hat diese gewerblichen Immobilienkredite geschaffen, die zum Kauf von Immobilien oder langfristigen Geräten verwendet werden können. Sie bestehen aus zwei Darlehen: einem von einer Bank für bis zu 50 % des Darlehens und einem von a Zertifiziertes Entwicklungsunternehmen für bis zu 40 % des Darlehens. Eine Anzahlung von mindestens 10 % ist erforderlich.
Vorteile:
- Zinsen unter dem Markt
- 20 oder 25 Jahre Laufzeit
- Mindestanzahlung
Nachteile:
- Die Größenanforderungen der SBA für gewerbliche Immobiliendarlehen müssen erfüllt werden.
- Langwieriges Förderverfahren
#4. SBA 7(a) Gewerbeimmobiliendarlehen
Abhängig von Ihren Qualifikationen können Sie mit dem Flaggschiff-Darlehen der SBA bis zu 5 Millionen US-Dollar über einen angeschlossenen Kreditgeber ausleihen. Diese gewerblichen Immobilienkredite der SBA können für den Bau einer neuen Immobilie, die Renovierung einer bestehenden Immobilie oder den Kauf von Grundstücken oder Gebäuden verwendet werden. Die Raten werden mit dem Leitzins plus ein paar Prozentpunkten berechnet.
Vorteile:
- Wettbewerbsfähige Zinsen
- Laufzeiten bis zu 25 Jahren sind möglich.
- Der Großteil der Darlehen ist vollständig amortisiert.
Nachteile:
- Beschränkungen der Unternehmensgröße
- Voraussetzung ist eine gute Bonität.
- Langer Genehmigungsprozess
Es ist zu beachten, dass SBA-Gewerbeimmobiliendarlehen mindestens 51 % Eigennutzung für bestehende Gebäude und 60 % Eigennutzung für Neubauten erfordern.
#5. Hartgeldverleiher
Festgelddarlehen sind kurzfristige Darlehen, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Diese gewerblichen Immobiliendarlehen werden in der Regel von privaten Unternehmen vergeben und haben höhere Anzahlungsanforderungen. Daher ist die Qualifizierung für das Darlehen einfacher und der Erhalt des Darlehens in der Regel schneller als bei einer Standardhypothek.
Vorteile:
- Berücksichtigt nicht die Bonität des Kreditnehmers.
- Schnelle Genehmigung
- Es ist einfacher, sich dafür zu qualifizieren
Nachteile:
- Erhöhte Zinsen
- Das durchschnittliche LTV-Verhältnis liegt zwischen 60 % und 80 %.
- Temporäre Finanzierung
#6. Kanalfinanzierer
Conduit-Darlehen sind gewerbliche Hypotheken, die mit anderen gewerblichen Darlehen gepoolt und dann auf dem Sekundärmarkt an Investoren verkauft werden. Sie finanzieren häufig mindestens 1 bis 3 Millionen US-Dollar mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren. Amortisierung wird oft über einen längeren Zeitraum durchgeführt, wodurch die Zahlungen niedrig gehalten werden, der Restbetrag jedoch in einer letzten, riesigen Ballonzahlung beglichen wird.
Vorteile:
- Die Zinsen sind niedrig.
- Die Amortisationsdauer übersteigt die Kreditlaufzeit
- Für ein regressloses Darlehen ist keine persönliche Bürgschaft erforderlich.
Nachteile:
- Zahlung per Ballon nach 5 bis 10 Jahren Laufzeit
- Vorauszahlungsstrafen sind streng.
#7. Crowdfunding-Plattformen
Crowdfunding-Plattformen bringen Kreditnehmer mit privaten Kreditgebern zusammen. Es gibt zahlreiche gewerbliche Kreditmarktplätze. Diese Dienstleistungen sind eine ausgezeichnete Wahl für kurzfristige Überbrückungskredite, die „die Lücke schließen“ müssen, bis Sie eine langfristige Finanzierung erhalten können.
Vorteile:
- Schnell umdrehen
- Die meisten Kredit-Scores qualifizieren für die Kreditgenehmigung.
- Einfaches Bewerbungsverfahren
Nachteile:
- Die Zinsen können hoch sein.
- Teure Gründungsgebühren
- Traditionelle Kreditgeber unterliegen weniger Regeln.
#8. Pauschaldarlehen
Wenn Sie beabsichtigen, mehrere Häuser zu erwerben, kann ein Pauschaldarlehen helfen, den Prozess überschaubarer zu gestalten. Bei dieser Art der Finanzierung können Sie einen Kreditgeber, eine Zahlung und eine Reihe von Kreditbedingungen für mehrere Immobilien haben. Obwohl dies ein Wunschtraum zu sein scheint, gibt es erhebliche Nachteile. Zum einen kann es schwierig sein, einzelne Immobilien zu verkaufen, da sie alle miteinander verbunden sind. Zweitens, da jede Immobilie als Sicherheit für die anderen dient, können alle Ihre Investitionen gefährdet sein, wenn eine Immobilie nicht die erwarteten Einnahmen generiert.
Kreditzinsen, Konditionen und Gebühren für Gewerbeimmobilien
| Zinssatz | Beginnt bei etwa 3.5 % |
| Anzahlung | Mindestens 25% |
| Darlehensbedingungen | Fünf bis zehn Jahre, mit bis zu 10 Jahren Amortisation |
| Schulden-zu-Einkommen-Anforderung | Mindestschuldendienstdeckungsquote (DSCR) von 1.25 |
| Mindestkreditwürdigkeit | 660 |
| Berechtigte Immobilienarten | Büro-, Einzelhandels-, Industrie-, Hotel-, Restaurant-, Medizin-, Unterhaltungs- und Spezialimmobilien |
Hauptunterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilienkrediten
Gewerbliche Immobilienkredite
- Gewerbliche Immobiliendarlehen werden in der Regel an Unternehmen (Gesellschaften, Entwickler, Kommanditgesellschaften, Fonds und Trusts) vergeben.
- Gewerbekredite haben oft Laufzeiten zwischen fünf und zwanzig Jahren, wobei die Amortisationszeit oft länger ist als die Kreditlaufzeit.
- Die Beleihungsquoten von Gewerbekrediten liegen typischerweise zwischen 65 und 80 Prozent.
Wohnungsbaudarlehen
- Einzelne Kreditnehmer erhalten häufig Wohnbauhypotheken.
- Wohnhypotheken sind eine Art amortisiertes Darlehen, bei dem die Schulden im Laufe der Zeit in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Die 30-jährige Festhypothek ist das beliebteste Produkt für die private Baufinanzierung.
- Bestimmte Wohnungsbauhypotheken wie USDA- oder VA-Darlehen ermöglichen hohe Beleihungsquoten von bis zu 100 Prozent.
Was unterscheidet gewerbliche Immobilienkredite von Verbraucherkrediten?
Individuelle (Verbraucher-)Darlehen sind nicht dasselbe wie gewerbliche Immobiliendarlehen. Diese Kredite haben sehr unterschiedliche Besicherungs- und Zeichnungsanforderungen sowie unterschiedliche Zinssätze, Laufzeiten und andere Merkmale.
Zunächst einmal gibt es deutlich weniger Programme zur Verbriefung von Gewerbekrediten als für Privatkredite. Dies bedeutet, dass die Kreditgeber viele dieser Kredite nach der Vergabe oft halten müssen, anstatt sie an Investoren zu verkaufen, die das Verlustrisiko tragen, wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlt.
Infolgedessen sind Kreditgeber deutlich vorsichtiger bei der Vergabe von gewerblichen Krediten. Mindestbonität und Anzahlungen sind häufig höher. Gewerbliche Immobiliendarlehen sind ebenfalls nicht für eine Hypothekenversicherung geeignet, daher sind die Einkommensanforderungen und Zinssätze in der Regel höher.
Darüber hinaus haben gewerbliche Kredite oft nicht so lange Bestand wie Privatkredite. Im Gegensatz zu Wohnungsbaudarlehen, die häufig für Laufzeiten von bis zu 30 Jahren vergeben werden, werden gewerbliche Immobiliendarlehen häufig nur für Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren vergeben. Auf der anderen Seite dauern Kredittilgungen manchmal länger – bis zu 25 Jahre sind üblich – und hinterlassen Kreditnehmern hohe Raten, die sie am Ende ihres Kredits entweder zurückzahlen oder refinanzieren müssen.
Zusammenfassung
Ein Investor (in der Regel eine Geschäftseinheit) erwirbt Gewerbeimmobilien, vermietet Flächen und kassiert Miete von den Unternehmen, die auf dem Grundstück tätig sind. Die Investition ist als Mietobjekt vorgesehen.
Kreditgeber berücksichtigen die Kreditsicherheiten, die Kreditwürdigkeit des Unternehmens (oder der Auftraggeber/Eigentümer), einschließlich drei- bis fünfjähriger Jahresabschlüsse und Einkommensteuererklärungen, sowie Finanzkennzahlen wie das Beleihungswertverhältnis und das Schuldendienstdeckungsverhältnis bei der Bewertung von gewerblichen Immobilienkrediten.
Häufig gestellte Fragen zu gewerblichen Immobilienkrediten
Welche Kreditwürdigkeit wird für einen Gewerbekredit benötigt?
Ein Kredit-Score von mindestens 680 ist normalerweise erforderlich, und ein Kredit-Score von über 700 ist sehr wünschenswert.
Was sind die Voraussetzungen für eine gewerbliche Hypothek?
- Halten Sie eine Anzahlung von 20 % – 30 % bereit.
- Werden Sie Hausbesitzer.
- Mindestens 24 Monate lang Eigentümer von zwei oder mehr Mietobjekten sein.
- Haben Sie etwas Geld in Form von Ersparnissen auf der Bank.
- Weisen Sie Ihr Einkommen nach, egal ob es sich um ein Gehalt, eine selbstständige Tätigkeit oder Miete handelt.
Was ist der maximale SBA-Darlehensbetrag?
5 Mio. US$
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