Nach einiger Zeit in der Vermietungsfirma werden Sie feststellen, dass Sie aufhören sollten, Monat für Monat Geld für die Miete zu verschwenden, und stattdessen ein Haus oder eine Wohnung kaufen sollten. Wenn Sie im Begriff sind, Ihre erste Wohnung zu kaufen, bietet Ihnen dieser Beitrag eine Checkliste mit Punkten, die Sie vor dem Kauf überprüfen sollten. Sie werden auch die Vorteile des Kaufs eines Mehrfamilienhauses sehen und wissen, ob es eine gute Investitionsmöglichkeit ist.
Überlegungen vor dem Kauf einer Wohnung
#1. Untersuchen Sie Ihre Position in der Gleichung Miete vs. Eigene.
Ob Sie eine Wohnung kaufen oder mieten sollten, hängt in erster Linie von den Marktbedingungen an Ihrem Wohnort ab – und davon, wie lange Sie bleiben wollen. Die Verwendung eines Miet-Kauf-Rechners, mit dem Sie Ihre Postleitzahl oder Stadt eingeben können und/oder wie viel Sie voraussichtlich zahlen würden, um in Ihrer Gegend zu wohnen oder zu mieten, ist eine Möglichkeit, all diese Statistiken auf einmal zu verarbeiten.
Angenommen, Sie zahlen monatlich 1,000 US-Dollar Miete, aber 200,000 US-Dollar für den Kauf einer Wohnung. Der Kauf kann zunächst teurer erscheinen, da eine Anzahlung und Abschlussgebühren bis zu 48,000 US-Dollar betragen können. Bleibt man jedoch mindestens fünf Jahre stehen, verschiebt sich das Gleichgewicht und der Kauf wird zur günstigeren Alternative.
Der Grund dafür ist, dass Sie nach fünf Jahren Eigenkapital in Ihrem Haus angesammelt haben, anstatt es für die Miete zu verschwenden. Vergleichen Sie also die Preise an Ihrem Standort und sehen Sie, was für Sie sinnvoll ist.
#2. Prüfen Sie, ob der Kauf einer Wohnung finanziell machbar ist.
Eine weitere Überlegung ist, wie viel Sie sich leisten können, um eine Wohnung zu bezahlen. Nutzen Sie unseren Tragbarkeitsrechner für Ihr Haus, um Ihr Einkommen, Ihre Schulden und Ihre Anzahlungsersparnisse einzugeben.
Angenommen, Sie verdienen 70,000 US-Dollar pro Jahr, zahlen 250 US-Dollar pro Monat für Kreditkarten und andere Rechnungen und haben 40,000 US-Dollar für eine Anzahlung beiseite gelegt. Das bedeutet, dass Sie sich eine Wohnung im Wert von 263,000 US-Dollar leisten könnten, die jeden Monat 1,575 US-Dollar kosten würde. Es ist wichtig, diese Zahlen zu kennen, da sie Ihnen helfen werden, Ihre Wohnungssuche auf Ihre bevorzugte Preisspanne einzuschränken.
#3. Lernen Sie den Unterschied zwischen Genossenschaften und Eigentumswohnungen kennen.
Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, werden Sie wahrscheinlich sowohl auf Eigentumswohnungen als auch auf Genossenschaften stoßen. Also, was ist der Unterschied?
„Eine Eigentumswohnung ähnelt dem Kauf eines Eigenheims, da Sie die Urkunde für die Einheit erhalten, und wenn Sie Ihre Einheit jemals vermieten möchten, können Sie dies im Allgemeinen ohne Bedingungen tun, außer natürlich, dass der neue Mieter dies tun muss qualifizieren Sie sich über das Condo Board“, sagt Douglas Elliman Immobilienmaklerin Lila Nejad.
„Eine Genossenschaft erwirbt eine Beteiligung an einem Gebäude, in dem Sie die Einheit besitzen, aber es gibt mehr Board-Kriterien, um sich für den Kauf zu qualifizieren, und Nicht-US-Bürger kommen mit deutlich geringerer Wahrscheinlichkeit in die meisten dieser Gebäude.“ Auch die Untervermietungsgesetze sind oft deutlich strenger, oft mit zweijähriger Befristung oder gar keiner Vermietung an Dritte.“
Ablauf des Wohnungskaufs
Die Abwicklung des Wohnungskaufs ist kein Grund zur Sorge. Befolgen Sie einfach die folgenden Schritte, um eine Wohnung zu kaufen.
#1. Ziele erstellen:
Was möchten Sie mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses erreichen? Wenn Sie sich für ein Ziel entschieden haben, finden Sie heraus, wie viel Geld Sie mit Ihrer Investition verdienen müssen, um die Gewinnschwelle zu erreichen.
#2. Legen Sie Ihr Baubudget fest:
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist es wichtig zu wissen, wie viel Sie ausgeben möchten. Anleger sollten sicherstellen, dass sie genug Geld zurücklassen, um Reparaturen zu decken und in andere Immobilien zu investieren, um ihr Portfolio zu diversifizieren.
#3. Cashflow verstehen
Angenommen, Sie möchten mit Ihrem Wohnhaus Geld verdienen, müssen Sie den Cashflow verstehen. Verwenden Sie einen Mietrechner, um potenzielle Geschäfte zu simulieren, damit Sie wissen, was Sie erwartet.
#4. Wählen Sie einen Markt:
Schauen Sie sich immer Ihren lokalen Markt an, bevor Sie sich aus Gründen der Leichtigkeit und des Vertrauens ins Ausland wagen. Machen Sie ein paar Deals in verschiedenen Märkten, um herauszufinden, was möglich ist. Es ist einfacher, ein Gebäude in einer nahen Region zu handhaben, mit der Sie besser vertraut sind.
#5. Erhalten Sie eine Vorabgenehmigung für die Finanzierung:
Nach der Entscheidung für einen Markt sollten Investoren eine Vorabgenehmigung für die Finanzierung erhalten. Holen Sie die Zustimmung von mindestens zwei verschiedenen Kreditgebern ein, damit Sie die Preise vergleichen können, sobald Sie ein Haus gefunden haben.
Jetzt ist es an der Zeit, ein Mehrfamilienhaus zu suchen und ein Angebot abzugeben. Untersuchen Sie Eigenschaften über die MLS, gewerbliche Immobilien-Websites oder durch die Zusammenarbeit mit einem Makler. Besuchen Sie viele Immobilien und machen Sie ein Angebot, wenn Sie eine Immobilie entdecken, die Ihnen gefällt.
#6. Besichtigung des Gebäudes:
Niemand möchte eine Wohnung kaufen, die nicht in dem Zustand ist, in dem sie ausgeschrieben wurde. Sorgen Sie dafür, dass das Gebäude besichtigt wird. Das HLK-System, die Rohrleitungen und die elektrischen Systeme sind alle wichtig zu inspizieren.
Beauftragen Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, um die Verwaltung Ihrer Investition zu vereinfachen. Seien Sie sich bewusst, dass die von Ihnen gewählte Immobilienverwaltungsgesellschaft den Erfolg Ihrer Investition entweder ausmacht oder nicht. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, führen Sie Recherchen durch, lesen Sie Bewertungen und befragen Sie mehrere Unternehmen.
#7. Finanzierung sichern und schließen:
Präsentieren Sie den Deal den Kreditgebern, die Sie vorab genehmigt haben, damit Sie die Angebote vergleichen können. Wählen Sie einen Kreditgeber aus, und er wird Ihnen dabei helfen, vollständig genehmigt und bereit zum Abschluss zu sein.
#8. Hör nicht auf:
Erweitern Sie Ihr Portfolio! Sobald Sie Ihre Investition aufgebaut haben und einen stabilen Einkommensfluss erzielen, bauen Sie Ihr Portfolio weiter auf, indem Sie nach Ihrer nächsten Investitionsmöglichkeit suchen, vielleicht den Kauf eines weiteren Wohnhauses?
Die Vor- und Nachteile beim Kauf eines Mehrfamilienhauses
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist eine erhebliche Investition und Kosten. Wie bei jeder größeren Anschaffung gilt es, Vor- und Nachteile abzuwägen, bevor man sich verpflichtet.
Vorteile beim Kauf eines Mehrfamilienhauses
- Das Einkommenspotential ist beträchtlich: Ein großer Standort mit mehreren Einheiten, wie z. B. ein Mehrfamilienhaus, hilft Ihnen, Ihr Portfolio schneller zu erweitern als eine Einfamilienmiete. Mehr Einheiten entsprechen mehr Geld auf der Bank.
- Es ist ein wachsender Vermögenswert: Alle Immobilien, einschließlich Apartmentkomplexe, gewinnen im Laufe der Zeit an Wert. Sie verdienen, wenn Sie sich entscheiden, das Gebäude in Zukunft zu verkaufen.
- Der Cashflow ist konsistent: Investoren können sich darauf verlassen, dass ihre Wohnungen einen stetigen Strom von Einnahmen generieren. Selbst wenn die Einheiten leer stehen oder die Mieter nicht zahlen, stehen normalerweise zusätzliche zahlende Einheiten zur Verfügung, um die Kosten auszugleichen.
Die Nachteile beim Kauf eines Mehrfamilienhauses
- Anzahlungen können teuer werden: Der Kauf von Mehrfamilienhäusern ist eine große Investition mit einem hohen Preisschild. Wie Sie sich denken können, ist die Anzahlung bei einem Mehrfamilienhaus wesentlich höher als bei einem Einfamilienhaus.
- Schwierig, das Marktengagement zu diversifizieren: Weil Mehrfamilienhäuser so teuer sind, haben neue Investoren selten die Möglichkeit, eine große Anzahl davon zu kaufen. Der Wohnungsbau würde den Anlegern zweifellos helfen, ihr Portfolio zu erweitern, aber die Diversifizierung über Marktklassen hinweg wird schwierig sein.
- Die Mieterfluktuation ist in Mehrfamilienhäusern höher als in Einfamilienhäusern. Dies bedeutet, dass Vermieter Zeit (und häufig Geld) aufwenden müssen, um neue Mieter anzuwerben und Einheiten bezugsfertig vorzubereiten.
5 Tipps für den Kauf eines Mehrfamilienhauses
Sind Sie davon überzeugt, dass eine Apartmentanlage eine gute Investition für Sie ist? Hier sind fünf Expertenempfehlungen, die Sie durch den Kaufprozess führen.
#1. Suchen Sie Off-Market-Immobilien.
Sie müssen einen fantastischen Preis finden, wenn Sie es ernst meinen mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses. Hier sind zwei Optionen.
- Holen Sie sich Immobilien-Investment-Software: Sie können sich für eine Immobilieninvestitionssoftware anmelden, die sich darauf konzentriert, Investoren beim Kauf von Off-Market-Immobilien zu unterstützen.
- Beauftragen Sie einen anlegerfreundlichen Makler: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der auf die Betreuung von Investoren spezialisiert ist und Zugang zu einer Vielzahl von Verkäufern hat, die verkaufen, aber ihre Immobilien nicht auf dem Markt bewerben möchten.
#2. Wählen Sie Ihren Immobilientyp aus
Apartmentgebäude gibt es in einer Vielzahl von Stilen, darunter Hochhäuser, Mittelhäuser, Gartenstil und begehbare Gebäude. Bevor Sie entscheiden, welche Art Sie kaufen möchten, sollten Sie die aktuellen Immobilientrends in Ihrer Gegend berücksichtigen, da die Beliebtheit je nach Region unterschiedlich ist. Ihr Immobilienmakler kann Vorschläge machen, die auf seinen täglichen Beobachtungen basieren.
Sie müssen auch auswählen, ob Sie einen neuen Apartmentkomplex wünschen oder einen, der einige Arbeiten benötigt. Fixer-Upper sind oft günstiger, aber sie erfordern mehr Arbeit und ein scharfes Auge für unterbewertete Eigenschaften.
#3. Gehen Sie zu mehreren Immobilien und recherchieren Sie.
Kaufen Sie nicht die erste Wohnung, die Sie finden. Untersuchen Sie die lokale Nachfrage, führen Sie eine Inspektion durch, um den Zustand des Hauses zu bestimmen, und besuchen Sie so viele Häuser wie möglich.
Das Verhältnis von Mietern zu Eigentümern in einer Region kann ein zuverlässiger Indikator für den Erfolg Ihrer Investition in den Wohnungskauf sein. Städte mit einem höheren Anteil an Mietern als Eigentümern werden eine höhere Nachfrage nach Wohnungen haben, also recherchieren Sie diese Daten, bevor Sie einen Kauf tätigen.
#4. Machen Sie sich mit dem Finanzprozess vertraut und analysieren Sie die Daten
Eine Anzahlung von 20 % ist erforderlich, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen, sowie Versicherungen, Hypothekenzahlungen, Wartungs- und Verwaltungsgebühren und Marketingkosten.
Wartungskosten können Ihre Gewinnmargen schmälern. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf eines Komplexes nach den örtlichen Kosten für einige der häufigsten Modernisierungen, wie z.
Stellen Sie sicher, dass Sie nach all diesen Gebühren schwarze Zahlen schreiben. Es gibt keine schlimmere Situation, als einen Apartmentkomplex im Wert von mehreren Millionen Dollar zu besitzen, der Monat für Monat Geld verliert.
#5. Wählen Sie den besten Kreditgeber aus
Es gibt drei gängige Formen von Wohnungsbaudarlehen (ohne Wohnungsbaudarlehen für Gebäude mit weniger als vier Einheiten):
- Staatlich geförderte Wohnungsbaudarlehen Dazu gehören hohe LTV-Verhältnisse (Loan-to-Value) und Kreditbeträge zwischen 750,000 und 6 Millionen US-Dollar. Dieses Darlehen ist bei Fannie Mae, Freddie Mac und der FHA erhältlich. Typische Raten liegen zwischen 3.5 und 6 %.
- Bankbilanz Wohnungsdarlehen: Viele lokale Kreditgeber vergeben gerne Kredite an Investoren, die Wohnungen kaufen möchten. Die Kreditlaufzeiten reichen von 20 bis 25 Jahren, mit Ballonzahlungen von 3 bis 15 Jahren und Zinssätzen von 3 bis 6 Prozent.
- Kurzfristige Wohnungsfinanzierungsmöglichkeiten: Diese Kredite sollen Anlegern dabei helfen, mit Barkäufen zu konkurrieren, indem sie kurzfristig Hypotheken bereitstellen. Der Mindestdarlehensbetrag beträgt 100,000 $, mit LTVs von bis zu 90 %. Die Preise sind hoch und reichen von 7.5 bis 12 Prozent.
Sobald Sie festgestellt haben, welche Form des Darlehens für Sie am besten geeignet ist, beginnen Sie mit der Prüfung der Angebote jedes Kreditgebers. Jede Bank und jeder Kreditgeber ist einzigartig, recherchieren Sie also gründlich alle Ihre Möglichkeiten. Ein leichter Anstieg der Zinssätze könnte Ihre Gewinne schmälern.
Ist der Kauf eines Mehrfamilienhauses eine gute Investition?
Die risikobereinigte Rendite – der Geldbetrag, den Sie angesichts des eingegangenen Risikos zu verdienen hoffen – ist der wichtigste Faktor, den Sie bei jeder Investition berücksichtigen sollten. Insgesamt bieten Wohnanlagen eine hohe risikobereinigte Rendite. Diese ist jedoch bei jeder Immobilie unterschiedlich und wird in der Regel durch den Kaufpreis der Wohnung bestimmt.
Kurz gesagt, der Kauf von Mehrfamilienhäusern ist im Allgemeinen eine gute Investition, aber nicht jedes Mehrfamilienhaus ist eine gute Investition. Bei der Bewertung einer Immobilie müssen potenzielle Investoren Vorsicht walten lassen und zahlreiche Aspekte berücksichtigen, darunter den Zustand der Immobilie, die Preisgestaltung im Vergleich zu anderen ähnlichen Immobilien, lokale Immobilientrends und Miet- und Eigentumsnachfrage in der Region. Am einfachsten geht dies mit einem Mietwohnungsrechner, der die zu erwartenden Gewinne aus dem Erwerb einer bestimmten Wohnanlage prognostiziert.
Menschen werden immer einen Platz zum Leben brauchen, und eine Wohnung zu mieten ist häufig die kostengünstigste Option. In den meisten amerikanischen Städten mangelt es derzeit an billigem Wohnraum, was für Eigentümer von Apartmentkomplexen, die erschwingliches bis mittleres Wohnen bieten, ein gutes Zeichen ist. Auf der anderen Seite werden jetzt viele neue Luxuswohnungen gebaut, und diese werden die ersten sein, die die Mieten senken oder leer bleiben, wenn die Wirtschaft ins Stocken gerät.
Zusammenfassung
Der Kauf einer Wohnung kann mit dem Kauf eines Einfamilienhauses verglichen werden. Die Kreditantrags- und Abschlussprozesse sind nahezu identisch. Entscheidend ist, abzuschätzen, wie viel Wohnung man sich leisten kann, und dann zu entscheiden, ob man kauft oder mietet. Sobald Sie das festgestellt haben, können Sie Ihre Mittel im Voraus planen.
Häufig gestellte Fragen zum Wohnungskauf
Wie viel Geld sollte ich für meine erste Wohnung sparen?
Als Faustregel gilt, dass Ihr Einkommen das Dreifache Ihrer Miete betragen sollte. Wenn Sie also an einem Ort leben möchten, der 1,000 US-Dollar pro Monat kostet, müssen Sie möglicherweise mindestens 3,000 US-Dollar pro Monat verdienen. Viele Apartmentkomplexe und Vermieter halten sich an diese Regelung, daher ist es sinnvoll, Ihre Suche auf Mietwohnungen zu beschränken, für die Sie wahrscheinlich in Frage kommen.
Ist Mieten Geldverschwendung?
Mieten ist keine schlechte Investition. Stattdessen zahlen Sie für einen Platz zum Leben, was alles andere als verschwenderisch ist. Darüber hinaus sind Sie als Mieter von vielen teuren Kosten befreit, die mit Wohneigentum verbunden sind. Daher ist Mieten in vielen Fällen dem Kauf vorzuziehen.
Was ist die 50 20 30 Budgetregel?
Gemäß der Regel sollten Sie bis zu 50 % Ihres Einkommens nach Steuern für Notwendigkeiten und Verpflichtungen ausgeben, die Sie haben oder erfüllen müssen. Die verbleibende Hälfte sollte wie folgt aufgeteilt werden: 20 % für Spar- und Schuldenzahlungen und 30 % für alles, was Sie sonst noch wünschen.
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