Der Begriff „Vorfälligkeitsentschädigung“ ist vielen Eigenheimbesitzern fremd. Warum sollten Sie bestraft werden, wenn Sie eine Schuld vorzeitig zurückzahlen? Das ist die Sache mit Hypothekendarlehen. Viele von ihnen haben überraschenderweise Vorfälligkeitsentschädigungen, die Ihre Flexibilität einschränken und sich in Ihr Portemonnaie auffressen können, wenn Sie versuchen, das Richtige für Ihre Finanzen zu tun. In diesem Artikel gehen wir alles durch, was Sie über Vorfälligkeitskredite wissen müssen, wie sie funktionieren und wie Sie sie problemlos vermeiden können.
Was sind Vorfälligkeitsentschädigungen bei Hypotheken?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung, manchmal auch als „Vorauszahlung“ bezeichnet, ist ein Preis, der an Kreditnehmer gezahlt wird, die einen Kredit innerhalb weniger Jahre nach Aufnahme zurückzahlen. Kreditgeber hören oft auf, sie nach drei bis fünf Jahren Kreditrückzahlung zu belasten. Kreditgeber wenden diese Kosten an, um Kreditnehmer davon abzuhalten, ihre Hypotheken zurückzuzahlen oder zu refinanzieren, was zu einem Verlust von Zinseinnahmen für den Kreditgeber führen würde.
Vorfälligkeitsentschädigungen sind nach Bundesgesetz für verschiedene Formen von Wohnungsbaudarlehen verboten, darunter FHA- und USDA-Darlehen sowie Studentendarlehen. Unter anderen Umständen können Kreditgeber Vorfälligkeitsentschädigungen erheben, obwohl es durch Bundesgesetze Zeit- und Kostenbeschränkungen gibt.
So funktioniert eine Vorfälligkeitsentschädigung
Nur wenige Menschen können es sich leisten, eine Schuld nur ein oder zwei Jahre nach ihrer Aufnahme zurückzuzahlen. Dennoch refinanzieren viele Menschen ihre Kredite, um einen günstigeren Zinssatz zu nutzen oder ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern. Vorfälligkeitsentschädigungen könnten die Refinanzierung in den ersten Jahren nach Kreditaufnahme verteuern.
Vorfälligkeitsentschädigungen unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Kreditart. Einige Kreditgeber berechnen sie nicht; in anderen sind sie begrenzt. Vorauszahlungen werden nur in den ersten Jahren eines Darlehens erhoben, danach fallen sie aus (normalerweise innerhalb von drei bis fünf Jahren).
Vorfälligkeitsentschädigungen werden nur bei bestimmten Arten von Darlehen erhoben, sind jedoch immer in den Darlehensunterlagen aufgeführt, weshalb es wichtig ist, die Offenlegungen zu lesen, bevor Sie ein Darlehensangebot annehmen.
Warum erheben Kreditgeber Vorfälligkeitsentschädigungen?
Während die Vorauszahlung einer Schuld fast immer für den Kreditnehmer von Vorteil ist, ist sie für den Kreditgeber nicht immer von Vorteil. Wenn ein Kreditnehmer einen Kredit vorzeitig zurückzahlt, verliert der Kreditgeber Monate oder Jahre an Zinsen, die der Kreditgeber sonst für den Kredit erhalten hätte.
Denken Sie daran, dass Kreditgeber Geld verdienen, indem sie Ihnen Geld leihen. Der Kreditgeber verdient Geld mit den Zinsen, die Sie für Ihre Hypothek oder Ihr Darlehen zahlen. In den Aufzeichnungen des Kreditgebers ist der ausstehende Kapitalbetrag ein Vermögenswert.
Einige Kreditgeber verhängen daher Vorfälligkeitsentschädigungen, um zu verhindern, dass Sie Ihre Hypothek vorzeitig abbezahlen. Je länger Sie brauchen, um Ihre Hypothek abzuzahlen, desto mehr Zinsen verdient der Kreditgeber. Um eine Abschreckung zu schaffen, die gesamte Kreditschuld vorzeitig zurückzuzahlen, erhebt der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Für einen Hypothekengeber hält dies Kreditnehmer davon ab, ihre Kredite in Zeiten sinkender Zinssätze schnell zu refinanzieren.
Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen
Vorfälligkeitsentschädigungen werden in weich oder hart eingeteilt.
#1. Sanfte Vorfälligkeitsentschädigungen
Eine weiche Vorfälligkeitsentschädigung wird nur angewendet, wenn Sie Ihr Haus refinanzieren, und sie basiert auf der Sprache einer vereinbarten prozentualen Strafe in Ihren Hypothekendarlehensunterlagen.
#2. Harte Vorfälligkeitsentschädigungen
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder refinanzieren, müssen Sie mit einer hohen Strafe rechnen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann auch fällig werden, wenn Sie versuchen, mehr als 20 % Ihrer Darlehensschuld in einem Jahr zu tilgen. Ein paar Einzahlungen auf die Hauptsumme oder ein paar monatliche Zuzahlungen reichen oft nicht aus, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
Wie viel kosten Vorfälligkeitsentschädigungen?
Die Möglichkeiten Ihres Kreditgebers, Ihnen Vorfälligkeitsentschädigungen in Rechnung zu stellen, sind begrenzt.
Vorfälligkeitsentschädigungen dürfen in den ersten zwei Jahren des Darlehens nicht mehr als 2 % der ausstehenden Darlehenssumme und im dritten Jahr der Darlehenslaufzeit nicht mehr als 1 % des ausstehenden Darlehenssaldos betragen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von Ihrem Kreditgeber festgelegt. Die genaue Höhe kann je nach Kreditgeber unterschiedlich sein.
Eine Staffelung nach der Laufzeit Ihrer Hypothek ist eine der am weitesten verbreiteten Techniken zur Anwendung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Sie beispielsweise Ihre Hypothek im ersten Jahr abzahlen, können Sie 2 % der ausstehenden Kapitalsumme des Darlehens schulden. Wenn Sie mit der Rückzahlung des Darlehens bis zum zweiten Jahr warten, wird Ihnen möglicherweise eine Strafe in Höhe von 1 % der Hypothekensumme auferlegt.
Einige Kreditgeber können in allen Situationen einfach einen Prozentsatz des gesamten Kreditsaldos als Vorfälligkeitsentschädigung auswählen. Kreditgeber können auch eine feste Vertragsstrafe oder eine bestimmte Anzahl von Monatszinsen auferlegen.
Lohnt sich die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für einen Kredit?
Wenn Sie es sich leisten können, eine Hypothek innerhalb der ersten ein oder zwei Jahre nach der Kreditaufnahme zurückzuzahlen – oder zu einem viel günstigeren Zinssatz zu refinanzieren – dann kann es hilfreich sein, einfach die Strafe zu zahlen, da der Geldbetrag, der durch Zinszahlungen gespart wird, die Kosten bei weitem übersteigen kann die Strafe.
Wenn Sie die Hypothek jedoch nicht zurückzahlen können, bis die Vorfälligkeitsentschädigungen fast vollständig abgeschafft sind, kann es besser sein, einfach zu warten. Die Zinsen, die Sie für Ihr Darlehen weiter zahlen, sind steuerlich absetzbar, die Vorauszahlung ist nur dann abzugsfähig, wenn es sich um eine Betriebsausgabe handelt. Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung kann sich dennoch lohnen, wenn Sie Ihren Kredit deutlich günstiger refinanzieren und so viel Zinsen sparen können, dass Sie die Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb weniger Jahre amortisiert haben.
Interpretation Ihres Hypothekenvertrags
Sie sollten, wie bei jedem Finanzgeschäft, das Kleingedruckte studieren. Informieren Sie sich in diesem Fall, ob Ihr Hypothekenvertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung enthält und wie Sie die Auswirkungen der Gebührenauslösung interpretieren.
Wie überprüfe ich eine Vorauszahlungsklausel?:
Die gute Nachricht ist, dass Kreditgeber gesetzlich verpflichtet sind, Vorfälligkeitsentschädigungen sowie monatliche Gebühren und andere Kreditinformationen offenzulegen. Wie bereits erwähnt, sollten Sie das „Kleingedruckte“ studieren – in diesem Fall die Kreditschätzung oder die Dokumentation, die Sie beim Abschluss unterzeichnen, wo sie zusammen mit allen anderen gut sichtbar in den Nachträgen und/oder Offenlegungsdokumenten enthalten sein wird Konditionen Ihres Hypothekendarlehens.
Es ist in Ordnung, Ihren Kreditgeber zu fragen, ob er eine Vorfälligkeitsentschädigung verhängt; Wenn ja, bitten Sie sie, Ihnen zu zeigen, wo Sie die Informationen in den Unterlagen finden können. Wenn Sie bereits einen Kredit haben, sollten Sie diesen auf Ihrer monatlichen Abrechnung finden.
Vorfälligkeitsentschädigungen sind in manchen Situationen verboten. Dies sind einige Beispiele:
- Darlehen der Federal Housing Administration (FHA).
- Darlehen des Ministeriums für Veteranenangelegenheiten (VA).
- Darlehen des Landwirtschaftsministeriums der Vereinigten Staaten (USDA).
- Studentendarlehen oder persönliche Darlehen (Obwohl diese Darlehen keine Hypotheken sind, sind sie dennoch nützlich zu wissen.)
Erfahren Sie, was die Kreditvorauszahlungsgebühr auslöst und was nicht:
Wie bereits erwähnt, löst die Zahlung einiger zusätzlicher Raten keine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Dennoch gibt es Situationen, in denen Sie sich dessen bewusst sein sollten.
Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass es zwei Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen gibt:
- Eine sanfte Vorauszahlungsstrafe ermöglicht es Ihnen, Ihr Haus zu verkaufen, ohne dass die Strafe anfällt. Sie würde also gelten, wenn Sie in den ersten Jahren einen großen Teil des Darlehens refinanzieren oder zurückzahlen.
- Eine harte Vorauszahlungsstrafe würde unter den oben genannten Bedingungen gelten, ebenso wie wenn Sie das Haus verkauft haben.
Strafen werden in der Regel auf die ersten Jahre eines Darlehens verhängt, da diese, wie bereits erwähnt, für den Kreditgeber am riskantesten sind. Bei vorzeitiger Refinanzierung fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Höhe der Kosten hängt von der Art der Hypothekenstrafe ab, die Sie haben. Betrachten Sie als Beispiel die oben gezeigten Modelle.
Seien Sie sich der Art der Vorfälligkeitsentschädigung bewusst, die mit Ihrem Darlehen einhergeht, wenn Sie Ihren Darlehensvoranschlag und Vertrag durchlesen, nur für den Fall, dass etwas passiert und Sie sich für eine Refinanzierung und/oder einen Verkauf entscheiden. Lassen Sie sich bei Unklarheiten vor der Unterzeichnung von Ihrem Baufinanzierer durch die Berechnungen zu Art der Vorfälligkeitsentschädigung, Kredithöhe, Tilgung und Zinssatz führen.
Beispiel für eine Vorfälligkeitsentschädigung
Angenommen, Susan ist eine neue Hausbesitzerin, die gerade ihr erstes Haus gekauft hat. Um ihren Kauf zu finanzieren, nahm sie eine 400,000-jährige Hypothek in Höhe von 30 USD zu 4 % mit Vorauszahlungsklausel auf. Die Bedingung sieht eine Staffelung von Vorfälligkeitsentschädigungen für die ersten fünf Jahre ihres Darlehens vor.
Susans Kreditwürdigkeit hat sich zwei Jahre nach der Aufnahme ihres Darlehens verbessert, die Zinssätze sind gesunken, und sie möchte die verbleibenden 385,000 USD ihres Darlehens nutzen und refinanzieren. Sie findet einen anderen Hypothekengeber, der ihr neues Darlehen 3.25 Jahre lang zu 15 % refinanziert. Insgesamt spart sie durch die Refinanzierung 325 US-Dollar pro Monat, aber sie muss eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 5,775 US-Dollar (oder 1.5 % ihrer ausstehenden Kreditschuld) zahlen, wenn sie ihren aktuellen Kredit abbezahlt.
Susan würde ihre Strafe in etwas mehr als zwei Jahren (nach Berücksichtigung der Abschlussgebühren) durch Einsparungen aus ihrem neuen Darlehen in diesem Szenario wieder hereinholen. Wenn sie beabsichtigt, mindestens drei oder vier Jahre in ihrem Haus zu bleiben, kann eine Refinanzierung und Zahlung der Strafe eine gute Idee sein. Wenn sie glaubt, dass sie innerhalb der nächsten ein oder zwei Jahre umziehen wird, sollte sie mit ihrem vorherigen Darlehen fortfahren.
Wie kann ich Vorfälligkeitsentschädigungen für Hypotheken vermeiden?
Einige Kreditgeber sollten vermieden werden, wenn Sie Vorauszahlungsstrafen für Ihr zukünftiges Hypothekengeschäft vermeiden möchten. Dazu gehören alternative Kreditgeber (normalerweise Online-Kreditgeber, die keine Banken sind), Spezialisten für Subprime-Kredite und Kreditgeber, die schnelles Bargeld anbieten.
Sie sollten auch bestimmte Kreditprodukte meiden, um diese Gebühren zu vermeiden. Vermeiden Sie beispielsweise besser verschiedene Kreditprodukte und halten Sie sich stattdessen an Kredite, die überall erhältlich sind. Wenn Ihr Kreditgeber versucht, Vorfälligkeitsentschädigungen einzubauen, sind Sie in einer stärkeren Position, um sie wegzuverhandeln.
Eine andere Sache, die Sie tun können, um Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden, besteht darin, häufige Refinanzierungen zu vermeiden, was Ihrem Kreditgeber anzeigt, dass Sie eher refinanzieren werden, sobald die Zinssätze fallen. Sie können auch einen Mitunterzeichner suchen oder eine größere Anzahlung im Austausch für eine längere Kreditlaufzeit leisten (einschließlich des Wegfalls einer Vorauszahlungsgebühr).
Wenn Sie schließlich Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden möchten, können Sie einfach warten, bis diese auslaufen, bevor Sie Ihren Kredit zurückzahlen oder neu finanzieren. Alternativ können Sie zulässige Sonderzahlungen leisten, die unter dem Höchstbetrag Ihrer Hypothek liegen, den Sie jedes Jahr zurückzahlen können, ohne dass Strafen für vorzeitige Rückzahlungen anfallen.
Spezielle Überlegungen
Vorfälligkeitsentschädigungen unterscheiden sich zwischen den Kreditgebern. Das bedeutet, dass Kreditnehmer vor dem Abschluss aufmerksam sein müssen, wenn sie die Unterlagen zur Offenlegung von Vorauszahlungen anfordern und richtig verstehen. Vorfälligkeitsentschädigungen können festgesetzt oder als Prozentsatz des verbleibenden Hypothekensaldos berechnet werden. Sie könnten auch auf einer gleitenden Skala basierend auf der Dauer der Hypothek abgestuft werden.
Einige Kreditgeber erheben eine Strafe, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der ersten zwei bis drei Jahre nach Ihrer ursprünglichen Hypothek refinanzieren oder verkaufen. Andere erheben eine Gebühr, wenn der Kredit innerhalb der ersten fünf Jahre abbezahlt wird.
Woher weiß ich, ob für meine Hypothek eine Vorauszahlungsstrafe gilt?
Überprüfen Sie Ihre monatliche Abrechnung oder Ihr Couponbuch, um festzustellen, ob Ihr Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Sie können auch die Dokumente überprüfen, die Sie beim Kreditabschluss unterzeichnet haben. Vorfälligkeitsentschädigungsklauseln finden sich häufig im Schuldschein oder in seltenen Fällen in einem Wechselzusatz.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Es wird mit den folgenden Termen berechnet:
- Ihre Hypothekenschuld ist noch geschuldet.
- Multiplizieren Sie Ihren ausstehenden Hypothekensaldo mit dem jährlichen Zinssatz Ihrer Hypothek.
- Um die monatlich zu zahlenden Zinsen zu berechnen, dividieren Sie das Ergebnis durch 12 Monate pro Jahr.
- Teilen Sie das Ergebnis durch drei (Monate)
- Aktueller Hypothekenzins
Warum haben Kreditgeber Vorfälligkeitsentschädigungen?
Kreditgeber setzen Vorfälligkeitsentschädigungen ein, um Kreditnehmer zu ermutigen, ihre Kredite länger als ein oder zwei Jahre zu halten. Wenn Sie Ihren Kredit über einen längeren Zeitraum abbezahlen, wie z. B. bei einer 30-jährigen Hypothek, gewinnen Hypothekengeber und Banken mehr Geld. Dies liegt daran, dass die Zinsen über die Laufzeit eines Darlehens anfallen.
Wird eine Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung als Zins angesehen?
Wenn Sie Ihre Hypothek vorzeitig abbezahlen, müssen Sie möglicherweise eine Strafe zahlen. Wenn die Strafe nicht für eine bestimmte Dienstleistung oder Kosten im Zusammenhang mit Ihrem Hypothekendarlehen gilt, können Sie sie als Hypothekenzinsen abziehen.
Zusammenfassung
Prüfen Sie, ob es eine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung Ihres Hypothekendarlehens gibt, bevor Sie sich für eine entscheiden. Sie sollten sich auch nach Kreditgebern umsehen, die keine Vorfälligkeitsentschädigungen erheben, wie z. B. Rocket Mortgage.
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Bibliographie
