Einer der Faktoren, die Kreditgeber bei der Genehmigung eines Kredits berücksichtigen, ist das Beleihungswertverhältnis. Dies geschieht, um sich vor Gefahren zu schützen. Ein guter Beleihungsauslauf hängt von der Art des Kreditgebers und der Anlage ab. Zur Vorbereitung können Sie Ihren Beleihungsauslauf anhand der Formel berechnen. Der Artikel gibt Hinweise auf die Formel, die Sie benötigen, und wie Sie den Beleihungsauslauf berechnen.
Beleihungsquote
Der Begriff „Loan-to-Value Ratio“ wird bei Immobilien häufig von Banken verwendet. Kreditgeber verwenden das „Loan-to-Value“-Verhältnis (LTV), um zu beschreiben, wie viel Geld sie verleihen, verglichen mit dem Wert des Vermögenswerts, den sie kaufen. Dieser soll den Anteil der ersten Hypothekenlinie am gesamten Schätzwert der Immobilie bezeichnen.
Einer der wichtigsten Risikoindikatoren, die Kreditgeber berücksichtigen, wenn sie feststellen, ob ein Kreditnehmer für eine Hypothek in Frage kommt, ist das Beleihungsauslaufverhältnis. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditgeber einen Verlust erleidet, steigt, wenn die Anzahl des Eigenkapitals abnimmt. Und das Ausfallrisiko wird bei Kreditentscheidungen ständig berücksichtigt. Aus diesem Grund werden die Zulassungsvoraussetzungen für mehrere Hypothekenprogramme deutlich strenger, wenn das LTV-Verhältnis eines Darlehens steigt.
Um sich vor Zahlungsausfällen des Käufers zu schützen und die Hypothekenkosten zu erhöhen, können Kreditgeber von Kreditnehmern mit hohem LTV den Abschluss einer Hypothekenversicherung verlangen.
Beispiele für Kunden mit höherem Risiko sind solche mit
- Niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen
- Frühere Hypothekengeschichte von verspäteten Zahlungen
- Hohe Kreditsummen oder Auszahlungsbedarf
- Niedrige Kreditwürdigkeit
- Unzureichende Reserven,
- Geringes oder kein Einkommen.
Wofür ist das Loan-to-Value-Verhältnis
Es bewertet die Verbindung zwischen dem Kreditsaldo und dem Marktwert des Vermögenswerts, beispielsweise eines Hauses oder Autos, das als Sicherheit für das Darlehen dient.
Beispielsweise beträgt der LTV 50 %, wenn der Kreditgeber ein Darlehen anbietet, das der Hälfte des Vermögenswerts entspricht. Der LTV erhöht das Risiko, da er den Geldbetrag erhöht, den der Kreditgeber verlieren könnte, wenn der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät.
Obwohl es für jedes besicherte Darlehen verwendet werden kann, wird das Beleihungsverhältnis am häufigsten mit Hypotheken in Verbindung gebracht. In Wirklichkeit sind LTV-Beschränkungen eine der Voraussetzungen für die Teilnahme an einer Reihe von Hypothekenprogrammen des Bundes.
Wie Kreditgeber den LTV verwenden
Ein LTV-Verhältnis ist nur eines der Kriterien, die verwendet werden, um festzustellen, ob ein Kreditnehmer für eine Hypothek, ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie qualifiziert ist. Aber es kann einen großen Einfluss auf den Zinssatz haben, den ein Kreditnehmer erhalten könnte. Wenn das LTV-Verhältnis eines Antragstellers bei oder unter 80 % liegt, geben die meisten Kreditgeber ihm den niedrigsten Zinssatz, den sie können.
Kreditnehmer mit einem höheren LTV-Verhältnis haben weiterhin Anspruch auf eine Hypothek, obwohl der Zinssatz für das Darlehen mit steigendem LTV-Verhältnis steigen kann. Beispielsweise könnte ein Kreditnehmer mit einem LTV-Verhältnis von 95 % eine Hypothekengenehmigung erhalten.
Ihnen kann jedoch ein Zinssatz berechnet werden, der um einen vollen Prozentpunkt höher ist als der Zinssatz, der einem Kreditnehmer mit einem LTV-Verhältnis von 75 % in Rechnung gestellt wird. Ein Kreditnehmer kann verpflichtet werden, eine private Hypothekenversicherung abzuschließen, wenn die LTV-Quote 80 % übersteigt.
Loan-to-Value-Ratio-Formel
Die Loan-to-Value-Ratio-Formel ist das, was Sie verwenden können, um Ihre Zinsen zu berechnen. Die Formel ist der Darlehensbetrag dividiert durch das Darlehensvermögen oder den Wert der Sicherheit. Die Berechnung einer Hypothek ist der Hypothekensaldo dividiert durch den Wert der Immobilie.
Dies hängt jedoch von der Art des Kreditgebers und des zu finanzierenden Vermögenswerts ab. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das „V“ im LTV zu berechnen.
Die Formel lautet im Allgemeinen:
Darlehensbetrag / Vermögenswert) x 100 entspricht LTV %
Kreditbetrag und Vermögenswert sollten durch einen ausreichenden Betrag getrennt werden. Vielleicht ist die Risikoabteilung eines Finanzinstituts der Überzeugung, dass sie die Geräte problemlos mit 25 % Rabatt verkaufen könnten.
Das bedeutet wahrscheinlich, dass sie bereit sind, den Vermögenswert bis zu einem maximalen LTV von 75 % zu beleihen. Betrachten Sie es als 1 minus den „Eigenkapitalpuffer“.
Wie wird das Loan to Value Ratio berechnet
Eigenheimkäufer können das LTV-Verhältnis eines Eigenheims mit dieser Formel leicht berechnen. Das ist die Formel:
Hypothekenbetrag/geschätzter Immobilienwert = LTV-Verhältnis
wo: MA=Hypothekenbetrag
APV= Geschätzter Immobilienwert
Was ist ein gutes Beleihungsverhältnis
Ein guter Beleihungsauslauf sollte nicht höher als 80 % sein. Ein hoher LTV ist alles über 80 %, was bedeutet, dass Kreditnehmer möglicherweise höhere Kreditgebühren zahlen, eine private Hypothekenversicherung benötigen oder sogar abgelehnt werden. LTVs von mehr als 95 % werden häufig als unbefriedigend angesehen.
Das durchschnittliche Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) für einen anständigen Kreditgeber beträgt 80 %. Noch besser ist alles, was unter diese Marke fällt. Wenn der LTV über 80 % steigt, denken Sie daran, dass die Kreditkosten steigen können oder Kreditnehmer möglicherweise nicht für Kredite zugelassen werden.
Das Loan-to-Value-Konzept hängt stark von der Art der Hypothek ab, die Sie erwerben. Dies liegt daran, dass jede dieser Kreditarten besondere Anforderungen an Eigenheimkäufer stellt. Aus diesem Grund kann jeder Kreditgeber unterschiedliche Anforderungen haben; Recherchieren Sie daher, um das beste Angebot zu finden. Nachfolgend finden Sie die verschiedenen LTV-Anforderungen für die Hypothekenbranche:
#1. LTV für konventionelle Hypotheken
Ein akzeptables LTV-Verhältnis für traditionelle Hypothekendarlehensanträge beträgt 80 %. Dies liegt daran, dass viele Kreditgeber von den Kreditnehmern eine Anzahlung von mindestens 20 % des Eigenheimwertes verlangen.
#2. LTV für FHA
Für Hypothekendarlehen, die beim Eidgenössischen Wohnungsamt (EFH) versichert sind, gelten abweichende Regelungen.
Wenn Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 haben und für ein FHA-Darlehen genehmigt werden möchten, ist ein Beleihungswertverhältnis von 96.5 % akzeptabel. Ihr LTV-Verhältnis kann nicht größer als 90 % sein, wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt.
Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 200,000 US-Dollar kaufen, darf Ihr Darlehensbetrag 180,000 US-Dollar nicht überschreiten. Das erfordert eine Mindestanzahlung von 20,000 $, um Ihr LTV-Verhältnis bei 90 % zu halten.
#3. LTV für USDA- und VA-Darlehen
Ihr LTV-Verhältnis kann 100 % erreichen, wenn Sie ein Darlehen ohne Anzahlung beantragen, z. B. ein USDA-Darlehen oder ein VA-Darlehen.
Natürlich gibt es zusätzliche Bedingungen, um sich für diese Hypotheken zu qualifizieren, wie z. B. Mindesteinkommen, Standortspezifikationen oder ein bestimmter Status beim Militär.
#4. LTV, wenn Sie Ihr Darlehen refinanzieren
Die Refinanzierung von Kreditnehmern kann ein bestimmtes LTV-Verhältnis erfordern oder auch nicht. Zum Beispiel muss Ihr LTV-Verhältnis mehr als 80 % betragen, wenn Sie sich über das staatliche Home Affordable Refinance Program (HARP) refinanzieren. Es gibt jedoch keine Beschränkungen für das LTV-Verhältnis, wenn Sie sich über ein FHA-Streamline-Programm refinanzieren möchten.
Was ist das Loan-to-Value-Verhältnis für ein Auto?
Ein Auto-Beleihungswert (LTV) wird berechnet, indem der Gesamtbetrag Ihres Darlehens durch den tatsächlichen Barwert (ACV) Ihres Autos geteilt wird. Typischerweise wird ein Prozentsatz verwendet, um dies auszudrücken. Der Beleihungsauslauf Ihres Darlehens wird durch Ihre Anzahlung gesenkt.
Der Beleihungsauslauf kann sich auf Ihre Kreditkonditionen auswirken. Dies liegt daran, dass das Auto die Sicherheit des Kredits ist, was bedeutet, dass die Bank das Auto zurücknehmen kann, wenn Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können. Um die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen und die Wahrscheinlichkeit zu verringern, dass Sie mehr schulden, als das Auto wert ist, kann der Kreditgeber eine Anzahlung verlangen.
Gerade kurz nach dem Kauf eines Neuwagens ist der wahre Wert Ihres Fahrzeugs häufig geringer als das, was Sie ausgegeben haben. Wenn Sie ein neues Auto vom Parkplatz fahren, sinkt sein Wert normalerweise schnell. Je mehr Sie es verwenden, desto mehr verliert es an Wert.
So berechnen Sie den Beleihungswert für Ihr Auto
Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) eines Autos wird berechnet, indem der Betrag, den Sie leihen möchten, durch den Wert des Autos, das Sie kaufen möchten, dividiert wird.
Das Auto wird als Sicherheit für Autokredite verwendet, daher ist das Beleihungsverhältnis eine Möglichkeit für Kreditgeber, das Risiko einzuschätzen, das sie bei der Annahme Ihres Kredits eingehen.
Verwenden Sie die folgende Formel, um den prozentualen Beleihungswert Ihres Autos zu berechnen:
Kreditbetrag / Fahrzeugwert x 100 = Beleihungswertverhältnis
Daher würde der LTV 86 % betragen, wenn Sie 30,000 US-Dollar leihen würden, um ein Auto im Wert von 35,000 US-Dollar zu finanzieren.
Wie Kreditgeber den LTV für Ihr Auto bewerten
Kreditgeber erwägen die Möglichkeit, Ihr Auto zu verkaufen, da es als Sicherheit für das Darlehen dient, um Verluste auszugleichen, falls Sie damit in Verzug geraten. Der Kreditgeber ist einem geringeren Risiko ausgesetzt und Sie können mehr gewinnen, wenn Sie weniger als den Marktwert des Autos leihen.
Mehrere Faktoren, darunter der Zinssatz und die Kreditgenehmigung, wirken sich auf das Beleihungsauslaufverhältnis aus:
#1. Kreditgenehmigung
Jeder Kreditgeber hat eine andere LTV-Obergrenze für die Kreditgenehmigung, um sein Risiko zu reduzieren. Der LTV kann sich auf Ihre Fähigkeit zur Finanzierung auswirken, wenn er die Anforderungen des Kreditgebers übersteigt.
Denken Sie daran, dass Kreditgeber eine Vielzahl von Variablen berücksichtigen, bevor sie Ihren Kredit genehmigen, einschließlich Ihrer Kreditwürdigkeit und der Geschichte der pünktlichen Kreditzahlungen. LTV ist nur eine dieser Überlegungen.
Ein niedrigerer LTV deutet auf ein geringeres Risiko hin, was sich in der Regel in einem niedrigeren Kreditzins niederschlägt, wodurch Sie im Laufe des Kredits Geld sparen, da die Kreditgeber den LTV verwenden, um das mit Ihrem Kredit verbundene Risiko abzuschätzen.
#2. Anzahlung
Eine höhere Anzahlung kann den LTV Ihres Darlehens senken, die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Ihr Darlehen genehmigt wird, und zu einem niedrigeren Zinssatz führen.
#3. Negatives Eigenkapital
Einige Kreditgeber könnten Ihnen erlauben, Geld über dem empfohlenen Verkaufspreis eines Neuwagens oder dem Marktwert eines Gebrauchtwagens zu leihen, wodurch Sie ein negatives Eigenkapital haben.
Es wird nicht ideal sein, weil Sie mehr Geld schulden, als das Auto wert ist.
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Was bedeutet 60 % LTV?
Wenn Sie eine Anzahlung in Höhe von mindestens 40 % des Wertes der Immobilie hinterlegen müssen. Sie können sich für eine Hypothek mit einem Loan to Value (LTV) von 60 % qualifizieren. Dies wird auch als 60 % LTV-Hypothek bezeichnet und bedeutet, dass Sie die restlichen 40 % des Immobilienwerts vom Kreditgeber leihen.
Ist 65 % ein guter LTV?
Ein LTV-Verhältnis von 65 % gilt als relativ niedrig, was oft bedeutet, dass Sie im Vergleich zu Hypotheken mit einem höheren LTV günstigere Zinssätze für Ihre Hypothek erhalten – was bedeutet, dass die monatlichen Hypothekenrückzahlungen geringer sind.
Für den Fall, dass Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, muss der Kreditgeber möglicherweise das Haus in Besitz nehmen, um es zu verkaufen und seine Verluste auszugleichen. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditgeber in der Lage sein wird, ausreichende Mittel zur Rückzahlung des Kredits zu erhalten, steigt mit sinkendem LTV. Daher reduziert ein niedrigerer LTV einen Teil des Risikos des Kreditgebers.
Ein weiterer Vorteil des Besitzes eines größeren Anteils an einer Immobilie besteht darin, dass Sie weniger Kredite aufnehmen können, was den Gesamtbetrag der zu zahlenden Zinsen senkt.
Ist ein LTV von 40 % gut?
Ein LTV-Verhältnis von 40 % ist sehr niedrig, was bedeutet, dass 60 % Ihres Eigentums abgeschrieben werden.
Ist 85 % ein guter LTV?
Eine Hypothek mit einem LTV von 85 % ist immer noch eine anständige Höhe der Einzahlung und bringt Sie in eine bessere Position als eine mit einem LTV von 95 %, selbst wenn viele der besten Hypothekenpakete bei einem LTV von 80 % oder 20 % Anzahlung beginnen.
Eine Hypothek mit 85 % LTV (Loan-to-Value) ermöglicht es Ihnen, 85 % des Gesamtwerts der Immobilie zu leihen. Die Anzahlung, die Sie getätigt haben, deckt die restlichen 15 % ab.
Sie würden in der Regel einen höheren Zinssatz zahlen als jemand, der beispielsweise eine Anzahlung von 25 % anbietet, da 85 % LTV eine der Hypotheken mit einem höheren Beleihungswert ist. Denn je höher die Kaution ist, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber.
Ist eine Hypothek mit 90 LTV gut?
LTV-Hypotheken reichen in der Regel von 50 % bis 95 %; eine Hypothek mit 90 % LTV liegt am oberen Ende dieser Spanne. Mit einem LTV von 90 % haben Sie einige Möglichkeiten, aber diese können begrenzt sein und mit höheren Zinsen einhergehen, da die Kreditgeber ein höheres Risiko eingehen.
Da 90 % LTV-Hypothekenzinsen günstiger sind als 95 % LTV-Zinsen, können Sie mit dem Aufbau von Eigenkapital in Ihrem Haus beginnen, ohne Jahre warten zu müssen, um eine größere Anzahlung anzusparen. Anstelle des niedrigsten Zinssatzes ist die optimale 90-%-LTV-Hypothek diejenige mit den niedrigsten Gesamtkosten.
Wie lange dauert es, bis 80 % LTV erreicht sind?
Obwohl in den meisten Situationen die Kündigung der Hypothekenversicherung bei der 78% LTV-Marke erfolgt. Es ist auch möglich, dass der Kreditgeber dies tut, wenn das Darlehen 80 % LTV erreicht, wenn Sie pünktliche Zahlungen geleistet haben und das Darlehen für eine Weile haben. Ein Faktor – die Höhe der Anzahlung, die Sie beim Kauf Ihres Eigenheims leisten – bestimmt jedoch häufig, wie lange Sie für die Hypothekenversicherung bezahlen.
Der Zeitraum, in dem Sie die Hypothekenversicherung bezahlen müssen, kann eher kurz sein. Wahrscheinlich etwa 5 Jahre, wenn Sie mit einer höheren Anzahlung beginnen, z. B. 15 % statt 5 %. Wenn Sie jedoch mit einer Anzahlung von 5 % beginnen, dauert es fast 9 Jahre, bis Sie ein LTV-Niveau von 80 % erreichen (und fast 8 Jahre, um die automatische Stornierungsmarke von 78 % LTV zu erreichen).
Ist ein LTV von 75 % gut?
Eine Hypothek mit 75 % LTV ist eine Hypothek, bei der Sie eine Anzahlung in Höhe des Restbetrags leisten und 75 % des Immobilienwerts vom Kreditgeber leihen.
Versuchen Sie, wenn möglich, eine Hypothek mit einem Beleihungsauslauf von 75 % zu bekommen. Auch wenn das Sparen für eine Anzahlung von 25 % schwierig sein kann, stellen Sie vielleicht fest, dass Sie es schaffen können und dass Sie dadurch auf Hypotheken mit niedrigeren LTVs und niedrigeren Zinssätzen zugreifen können.
Was ist ein guter LTV für FHA?
Ein niedriger Beleihungsauslauf kann für FHA-Darlehen gut sein. Hypotheken mit FHA-Versicherung sind für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Sie werden von einem Kreditgeber mit FHA-Zulassung ausgegeben und von der Federal Housing Administration (FHA) versichert.
Im Vergleich zu vielen herkömmlichen Krediten haben FHA-Darlehen niedrigere Mindestanzahlungen und Kreditanforderungen. Das anfängliche LTV-Verhältnis für FHA-Darlehen beträgt bis zu 96.5 %, es gibt jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP), die für die gesamte Laufzeit des Darlehens gezahlt werden muss (unabhängig davon, wie niedrig das LTV-Verhältnis letztendlich wird).
Sobald ihr LTV-Verhältnis 80 % übersteigt, möchten viele Verbraucher ihre FHA-Darlehen refinanzieren, um die MIP-Anforderung abzuschaffen.
Abschließend,
Der Begriff „Loan to Value“ (LTV) bezieht sich auf den Prozentsatz des Wertes der Immobilie, den Sie leihen. diejenigen, die dank niedriger LTV-Verhältnisse (unter 80 %) von Kreditgebern berücksichtigt werden können. Ein LTV von mehr als 80 % kann jedoch eine Hypothekenversicherung erforderlich machen, die dem Kreditnehmer einen günstigeren Zinssatz gewährt.
FAQs
Was ist der maximale LTV für Erstkäufer?
Um sich für eine Hypothek mit einem LTV von 980 % zu qualifizieren, benötigen Erstkäufer eine Anzahlung von 20 %. Ein LTV von 95 % bedeutet, dass Ihre Hypothek 95 % des Wertes Ihres Eigenheims ausmacht. Die meisten Kreditgeber vergeben heute kein Darlehen für Immobilien, die einen höheren LTV erfordern. Um sich für eine Hypothek mit 95 % LTV zu qualifizieren, benötigen Erstkäufer eine Anzahlung von 5 %.
Warum ist das Loan-to-Value-Verhältnis wichtig?
Es hilft Kreditgebern, das mögliche Risiko eines Kredits einzuschätzen: Je höher das LTV-Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist es im Allgemeinen, dass der Kreditgeber Geld verliert, wenn Sie Ihre Zahlungen nicht leisten, und dass er Ihr Haus zwangsverpfänden muss.
Welche Faktoren beeinflussen den LTV?
Die Höhe der Anzahlung, der Verkaufspreis und der geschätzte Wert einer Immobilie sind die Schlüsselvariablen, die die LTV-Verhältnisse beeinflussen. Höhere Anzahlungen und niedrigere Verkaufspreise führen zu möglichst niedrigen LTV-Quoten.
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Bibliographie
