Wenn ein Hausbesitzer seine Hypothekenzahlungen nicht leisten kann, kann er möglicherweise eine Darlehensänderung erhalten, die ihm langfristig finanziell helfen kann. Dies kann bedeuten, dass Sie zu einem Kredit mit besseren Konditionen wechseln, einen niedrigeren Zinssatz erhalten oder sogar einen ganz neuen Kredit erhalten. Dieser Artikel beschreibt Anwalt für Darlehensänderung, ihre Anforderungen und ihre Typen.
Wie funktioniert eine Darlehensänderung?
Wenn Sie eine Hypothek ändern, können Sie dem Kapital Verzugszinsen hinzufügen und von einem Darlehen mit variablem Zinssatz zu einem Darlehen mit festem Zinssatz wechseln. Es gibt keine Begrenzung für die Arten von Darlehen, die geändert werden können, aber Hypotheken sind die häufigsten, die dies tun.
Während des Zwangsvollstreckungsverfahrens oder der Abwicklungsphase können Sie jederzeit mit Ihrem Kreditgeber über eine Darlehensänderung sprechen. Wenn ein Kreditgeber zu diesem Schluss kommt, bedeutet dies, dass es für das Unternehmen teurer wäre, die Schulden zu kündigen oder abzuschreiben, als das Darlehen zu ändern.
Initiativen zur Kreditänderung
Hier sind einige Optionen zur Refinanzierung von Schulden;
#1. Herkömmliche Darlehensänderung
Diejenigen mit traditionellen Hypotheken können das Flex Modification-Programm nutzen, um ihre monatlichen Zahlungen um bis zu 20 % zu senken, die Laufzeit ihres Darlehens um bis zu 40 Jahre zu verlängern und vielleicht sogar ihren Zinssatz zu senken.
#2. Änderung des FHA-Darlehens
Kreditnehmer mit einem FHA-Darlehen haben viele Möglichkeiten, ihre Darlehen zu ändern, z. B. ein Darlehen ohne Zinsen für bis zu 30 % des Gesamtbetrags zu erhalten. Verkauft oder refinanziert der Kreditnehmer die Immobilie, wird das zinslose Darlehen zusammen mit dem Restbetrag zurückgezahlt. Angesichts der globalen Epidemie können Menschen mit FHA-Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren und ihre Zahlungen um mindestens 25 % kürzen. FHA-Kreditnehmer können jetzt Kreditlaufzeiten von bis zu 40 Jahren wählen.
Dies gibt ihnen mehr Freiheit, wenn sie ihre monatlichen Zahlungen um so viel senken möchten, dies aber mit einem normalen 30-Jahres-Darlehen nicht tun können.
#3. Änderung des VA-Darlehens
Bei einem VA-Darlehen können Kreditnehmer und Kreditgeber einen neuen Zahlungsplan ausarbeiten, der die ausgefallenen Zahlungen berücksichtigt, den Kreditnehmer aber dennoch pünktlich zahlen lässt. Eine weitere Möglichkeit ist die Verlängerung der Kreditlaufzeit.
#4. Änderung des USDA-Darlehens
Kunden mit USDA-gestützten Darlehen können möglicherweise Änderungen an ihren Hypotheken vornehmen, z. B. die Laufzeit des Darlehens um bis zu 40 Jahre verlängern, den Zinssatz senken und einen „Hypothekenrückzahlungsvorschuss“ erhalten, bei dem es sich um eine Pauschalzahlung handelt um das Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen.
Aufgrund dieser Maßnahmen werden sowohl die Hauptschuld als auch die Zinskosten steigen. Wenn Ihr Einkommen auf eine Weise sinkt, die nicht behoben werden kann, möchten Sie vielleicht Ihr Haus verkaufen und in ein kleineres, billigeres umziehen oder mieten.
Anwalt für Darlehensänderung
Die häufigste Art von Darlehen, die geändert werden muss, ist normalerweise eine Hypothek, weil der Hausbesitzer mit den Zahlungen nicht Schritt halten kann. Die Aufgabe eines Anwalts für Darlehensänderung besteht darin, mit dem Kreditgeber über neue Möglichkeiten zur Rückzahlung des Darlehens zu sprechen.
Wenn Sie einen Anwalt haben, der in Ihrem Namen mit dem Kreditgeber spricht, haben Sie eine bessere Chance, eine Kreditänderung zu erhalten, die Ihren Finanzen hilft.
Was ein Anwalt für eine Darlehensänderung tut
Ein Anwalt kann bei der Kreditänderung auf verschiedene Weise helfen. Eine Möglichkeit ist die Rechtsberatung. Dies bedeutet Folgendes zu geben:
#1. Vermeiden Sie Zwangsvollstreckungen
Mit Hilfe eines Anwalts, der sich auf Darlehensänderungen spezialisiert hat, ist es oft möglich, Ihr Haus vor einer Zwangsvollstreckung zu bewahren. Ein Anwalt, der sich auf Darlehensänderungen spezialisiert hat, kann den Kreditgeber möglicherweise davon überzeugen, das Zwangsvollstreckungsverfahren einzustellen, damit der Kreditnehmer und der Kreditgeber eine Einigung erzielen können.
Das würde allen Zeit und Geld sparen. Ein Anwalt könnte eine Anordnung zum Nachweis des Grundes einreichen, um das Zwangsvollstreckungsverfahren zu stoppen. Sie könnten dem Kreditnehmer auch helfen, Insolvenz anzumelden, was jedes weitere Verfahren stoppen würde.
#2. Jede Person stärker in den Mittelpunkt stellen
Kreditdienstleister werden oft von Kreditnehmern dafür kritisiert, dass sie nicht ans Telefon gehen oder lange brauchen, um sich zu melden, wenn sie es tun. Während der Hypothekenkrise, die im neuen Jahrtausend begann, erhielten viele Banken und Kreditgenossenschaften viele Anrufe und E-Mails von Kreditnehmern, die in Schwierigkeiten steckten. Ein Anwalt, der sich auf die Änderung von Krediten spezialisiert hat, kann seine Dienstleistungen an die Bedürfnisse jedes Kunden anpassen.
#3. Kreditgebern zugestehen
Bei einer Kreditänderungsklage kann ein Anwalt mit dem Kreditgeber bessere Konditionen aushandeln. Anwälte für Darlehensänderungen wissen, wie sie Schuldnern unter Wasser helfen können.
#4. Anleitung zum Ausfüllen von Formularen
Meistens bedeutet ein Kreditwechsel viel Papierkram. Kreditnehmer, die Hilfe bei der Beantragung benötigen, sollten mit einem Anwalt sprechen, der Erfahrung mit Kreditänderungen hat. Er oder sie kann Bewerbern auch dabei helfen, die erforderlichen Unterlagen zu erhalten. Und er oder sie kann dem Kreditgeber vielleicht sagen, wie schlecht die Finanzen des Kreditnehmers sind. Dadurch wird der Fall oft ins beste Licht gerückt.
Anforderungen an die Darlehensänderung
Bevor ein Kreditnehmer eine Änderung seines Darlehens beantragen kann, muss er mindestens drei Hypothekenzahlungen versäumt haben. Darlehensänderungen können für zahlungsunfähige Kreditnehmer verfügbar sein.
Sie und der Kreditgeber arbeiten zusammen, um die Bedingungen des Kredits zu ändern. Kreditgeber stimmen Änderungen in der Regel nur dann zu, wenn der Kreditnehmer kurz davor steht, sein Zuhause zu verlieren. Eine Darlehensänderung kann Ihnen auch helfen, die Anforderungen Ihres Darlehens zu ändern, wenn Ihr Wohnungsbaudarlehen unter Wasser steht.
In welchen Situationen kann ein Darlehen geändert werden?
Kreditnehmer, die aus verschiedenen Gründen Schwierigkeiten haben, ihre Kredite zu bezahlen, können möglicherweise eine Kreditänderung erhalten, aber die genauen Anforderungen dafür variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber.
Wenn Sie in der Vergangenheit eine Hypothekenzahlung für eine Darlehensänderung verpasst haben oder in Verzug geraten sind oder wenn Sie wahrscheinlich in naher Zukunft eine Zahlung verpassen werden, erfüllen Sie möglicherweise nicht die Anforderungen einiger Kreditgeber.
Finanzinstitute müssen wissen, warum Kreditnehmer Probleme haben und ob Kreditänderungen helfen können. Kleine Änderungen helfen möglicherweise nicht, wenn Sie Ihren Job und Ihr Geld verlieren. Die Senkung der monatlichen Kosten kann Ihnen helfen, Zahlungen auch dann zu leisten, wenn Ihr Einkommen sinkt (aufgrund eines Jobwechsels oder aus anderen Gründen).
Wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, können Sie möglicherweise eine Änderung erhalten. Einige Stellen, die Geld verleihen, können einen Härtenachweis verlangen. Insbesondere diese Dinge führen dazu:
- Einkommensrückgang (aufgrund eines Lohnrückgangs oder des Todes eines Familienmitglieds)
- Trennung oder Scheidung
- Die Lebenshaltungskosten steigen.
- Katastrophen für die Umwelt
- Krise im Gesundheitswesen
- Probleme mit der Gesundheit oder der Fortbewegung
Wenn Sie Probleme haben, Ihre Rechnungen zu bezahlen, scheuen Sie sich nicht, mit Ihrem Kreditgeber zu sprechen. Finden Sie heraus, ob eine Änderung Ihres Darlehens eine Option für Sie ist und ob Sie die Anforderungen erfüllen.
Auf welche Weise kann ich eine Darlehensänderung beantragen?
Wenn Sie Ihre Hypothek aufgrund von Geldproblemen nicht bezahlen können, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber oder Servicer. Möglicherweise können Sie Ihr Darlehen ändern lassen.
Bei den meisten Kreditgebern müssen Sie ein Formular namens „Verlustminderung“ ausfüllen. Für Investoren ist die Zwangsvollstreckung teuer, daher kann ihnen ein Verlustminderungsformular helfen, eine Kreditänderung zu prüfen.
Sie müssen eine Härtefallerklärung, Hypotheken- und Immobiliendaten, aktuelle Kontoauszüge und Steuererklärungen, Gewinn- und Verlustrechnungen (wenn Sie selbstständig sind) und eine Budgettabelle beifügen, um zu zeigen, dass Ihre Einnahmen Ihre Ausgaben übersteigen.
Wenn Ihr Antrag auf Änderung der Kreditbedingungen abgelehnt wird, können Sie Einspruch einlegen. Informieren Sie sich, wann die Frist für die Einlegung eines Rechtsbehelfs ist, da diese für jeden Kreditgeber unterschiedlich ist. Der nächste Schritt besteht darin, genau herauszufinden, warum Ihr Kreditantrag abgelehnt wurde, damit Sie Ihre Argumente stärken können.
Wenn Sie keinen Härtenachweis oder ein hohes Verhältnis von Schulden zu Einkommen haben, können Sie disqualifiziert werden (DTI). Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) kann Sie daran hindern, Ihre Hypothek nach Anpassungen zu bezahlen.
Die Zusammenarbeit mit einem Wohnungsberater oder Anwalt, der auf diese Art von Fällen spezialisiert ist, kann Ihre Chancen auf eine Darlehensänderung erhöhen.
Arten der Darlehensänderung
Im Folgenden sind die Arten der Darlehensänderung aufgeführt:
#1. Darlehensänderung mit Teilforderungshypothek
Bei einer Darlehensänderung und einer Teilforderungshypothek wird ein Teil der bestehenden Schulden mit einer neuen zweiten Hypothek mit einer neuen Laufzeit von 30 oder 40 Jahren und einem neuen Zinssatz abbezahlt. Diese zweite Hypothek beinhaltet die Rückstände, und diese „Teilforderung“ ist Teil der Darlehensänderung.
Diese zweite Hypothek, die auch als Hypothek mit halber Forderung bezeichnet wird, hat normalerweise keine monatlichen Zahlungen oder Zinsen. Aber diese zweite Hypothek, auch Hypothek mit halber Forderung genannt, muss zurückgezahlt werden, wenn die Immobilie verkauft wird, wenn die modifizierte Hypothek vollständig abbezahlt ist oder wenn die ursprüngliche Hypothek fällig wird. Außerdem sind sie meistens zwischen 30 und 40 Jahre alt.
#2. Die herkömmliche Methode der Darlehensänderung
Eine dieser Arten der Darlehensmodifikation ist ein Standard, bei dem der überfällige Betrag (der Hypothekenrückstand) zum Kapital einer neuen Hypothek mit einer neuen Laufzeit von 30 bis 40 Jahren und einem neuen Zinssatz hinzugefügt wird. Es ist im Grunde eine neue Schuld.
#3. Darlehensänderung mit verzeihlicher Teilforderungshypothek
Eine verzeihende Teilforderungshypothek ist eine Art Darlehensmodifikation, bei der ein Teil des ausstehenden Restbetrags im Austausch gegen eine neue Hypothek mit kürzerer Laufzeit (30 oder 40 Jahre) und einem anderen Zinssatz abgeschrieben wird. Wie bei einer Darlehensänderung entsteht bei einer Teilforderungshypothek eine zweite Hypothek, die keine Zinsen verlangt oder Zahlungen erfordert.
Diese zweite Hypothek, die manchmal als „Teilforderungshypothek“ bezeichnet wird, wird gekündigt, nachdem eine bestimmte Zeit seit der Änderung der Hypothek verstrichen ist. Vor diesem Datum muss das Geld aus dem Verkauf der Immobilie zur vollständigen Tilgung des Darlehens verwendet werden.
Was ist ein Beispiel für eine Darlehensänderung?
Je nach Art der Hypothek gibt es verschiedene Möglichkeiten, das Darlehen zu ändern. Eine Hypothekenänderung kann einen niedrigeren Zinssatz, eine längere Kreditlaufzeit, einen Wechsel von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einer Hypothek mit festem Zinssatz oder die Verschiebung eines Teils der Kapitalsumme (oder eine Kombination davon) bedeuten.
Was sind die Vorteile einer Darlehensänderung?
Darlehensänderungen werden vorgenommen, um einem Hausbesitzer zu helfen, seine Hypothekenzahlungen wieder in Gang zu bringen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Ihre Hypothekendarlehenszahlung, die Darlehensdauer und der Zinssatz sind verhandelbar, und wenn Ihr Servicer oder Kreditgeber einer Änderung des Wohnungsbaudarlehens zustimmt, können Sie möglicherweise Geld sparen.
Wie lange dauert eine Darlehensänderung?
Personen, die sich qualifizieren, erhalten Probedarlehensänderungen, die normalerweise drei Monate dauern. Wenn Sie während dieser Zeit alle Ihre Zahlungen pünktlich und in der richtigen Höhe leisten und sich sonst nichts ändert, sollten Sie innerhalb von 45 Tagen eine Rückmeldung über eine mögliche Änderung erhalten.
Müssen Sie die Darlehensänderung zurückzahlen?
Nachdem Sie eine Darlehensänderung erhalten haben, müssen Sie nachweisen, dass Sie die neue, niedrigere Rate bezahlen können, indem Sie für eine bestimmte Anzahl von Monaten regelmäßige, pünktliche Probezahlungen leisten.
Zusammenfassung
Eine Stundungsvereinbarung ist nicht dasselbe wie eine Vereinbarung zur Änderung der Bedingungen eines Darlehens. Mit einer Stundungsvereinbarung kann sich ein Kreditnehmer, der kurzfristig Geldprobleme hat, eine Auszeit von den Zahlungen verschaffen. Eine Vereinbarung zur Änderung der Darlehensbedingungen ist eine praktische und praktikable Wahl. Kein Kreditnehmer wird eine Hypothekenänderung erhalten, wenn seine Probleme so schlimm sind, dass er seine monatlichen Zahlungen nie wieder leisten kann.
Häufig gestellte Fragen zur Darlehensänderung
Schadet ein Kreditwechsel Ihrer Kreditwürdigkeit?
Im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung, einem Konkurs oder einer Reihe von verspäteten Zahlungen sind die Auswirkungen einer Darlehensänderung auf Ihre Kreditwürdigkeit in der Regel vorübergehend und viel weniger schwerwiegend.
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Darlehensänderung?
Je nach kreditgebendem Institut kann die Zeit, die für die Änderung eines Darlehens benötigt wird, zwischen 6 und XNUMX Monaten liegen.
Wie gehen Sie vor, um eine Darlehensänderung auszuhandeln?
- Ignorieren Sie niemals Ihren Kreditgeber.
- Bleiben Sie zu Hause.
- Sammeln Sie den Beweis.
- Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie Hilfe bei der Bekämpfung der Zwangsvollstreckung benötigen.
- Setzen Sie sich mit Ihrem Kreditgeber in Verbindung.
- Bitte warten.
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Bibliographie
