Mit einem Huckepack-Darlehen oder einer 80-10-10-Hypothek ist es möglich, zwei Hypotheken auf einmal zu erhalten. Mit dem 80-10-10-Darlehen können Sie bis zu 90 % des Wertes Ihres Hauses leihen. Aber wie funktioniert das?Nun, es ist ganz einfach; Ihre Anzahlung und zweite Hypothek machen zusammen 90 % des Kaufpreises aus, während Ihre erste Hypothek die restlichen 10 % abdeckt. Das bedeutet, dass Sie bei Ihren monatlichen Zahlungen und bei der privaten Hypothekenversicherung Geld sparen können, indem Sie sich für eine 80-10-10-Hypothek anstelle der herkömmlicheren 20-%-Anzahlung entscheiden. Es hat jedoch einige Nachteile.
Lassen Sie uns also etwas über das Wesentliche der 80-10-10-Hypothek sowie über die Alternativen erfahren, die Sie möglicherweise in Betracht ziehen möchten.
Was genau ist eine 80-10-10-Hypothek?
Eine 80-10-10-Hypothek ist eine Hypothek, bei der die erste und die zweite Hypothek gleichzeitig erhalten werden. Das erste Hypothekenpfandrecht hat ein Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von 80 %, was bedeutet, dass es 80 % der Kosten des Eigenheims ausmacht; Das zweite Hypothekenpfandrecht hat eine Beleihungsquote von 10 % und eine Anzahlung von 10 %.
Diese Regelung unterscheidet sich von der klassischen Einzelhypothek mit 20% Anzahlung.
Eine Huckepack-Hypothek ist eine 80-10-10-Hypothek.
Wie funktionieren 80-10-10-Hypotheken?
Wenn ein Hauskäufer keine Anzahlung von 20 % hat, kompensieren die Kreditgeber das erhöhte Risiko in der Regel, indem sie von ihnen verlangen, eine private Hypothekenversicherung (PMI) abzuschließen. Das ist ein Antrag auf ein 80-10-10-Darlehen. Es ist eine Art Huckepack-Darlehen, mit dem Sie eine Hypothek erhalten können, auch wenn Sie sich die standardmäßige Anzahlung von 20 % nicht leisten können und PMI nicht zahlen möchten.
In einigen Fällen kann Ihnen eine 80-10-10-Hypothek beim Kauf eines teureren Eigenheims helfen, ohne dass Sie einen Jumbo-Kredit beantragen müssen, der oft strengere Anforderungen hat.
Die erste Hypothek
Die erste Hypothek bei einem 80-10-10-Darlehen ist ein herkömmliches Darlehen, das 80 % des Wertes Ihres Eigenheims finanziert. Es handelt sich in der Regel um ein Darlehen mit festem Zinssatz, aber Sie haben möglicherweise die Möglichkeit, ein Darlehen mit variablem Zinssatz zu wählen.
Die zweite Hypothek
Die zweite Hypothek deckt 10 % des Wertes Ihres Eigenheims ab und „huckepack“ zusätzlich zum ersten Darlehen. Obwohl der Zinssatz höher ist, sind alle für die zweite Hypothek gezahlten Zinsen steuerlich absetzbar (bis zu den IRS-Grenzwerten). PMI-Prämien hingegen nicht. Für die zweite Hypothek könnte ein Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) verwendet werden.
Ein Home-Equity-Darlehen hat in der Regel einen festen Zinssatz und monatliche Zahlungen, die vorhersehbar sind. Ein HELOC hat typischerweise variable Zinssätze und funktioniert ähnlich wie eine Kreditkarte. Sie heben bei Bedarf während eines bestimmten Zeitraums, der sogenannten Ziehungsperiode, Geld ab und zahlen nur Zinsen auf den geliehenen Betrag. Nach Ablauf der Ziehungsfrist müssen Sie das Restguthaben vollständig auszahlen.
Die Anzahlung
Banken verlangen beim Hauskauf oft eine Anzahlung von 20 %. Wenn Sie diese Summe nicht aufbringen können, müssen Sie möglicherweise eine private Hypothekenversicherung bezahlen. Diese zusätzlichen Kosten können Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen erhöhen und Ihr Darlehen teurer machen. Bei einem 80-10-10-Darlehen müssen Sie jedoch nur 10 % zurückzahlen und zahlen keinen PMI, wodurch Ihre monatlichen Zahlungen viel überschaubarer werden.
Warum Sie PMI nicht mit einem 80-10-10-Darlehen bezahlen
Eine private Hypothekenversicherung (PMI) wird normalerweise zu Ihrer monatlichen Zahlung hinzugefügt, wenn Sie weniger als 20 % Anzahlung auf ein herkömmliches Darlehen leisten. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Zahlungen zu leisten und in Zahlungsverzug geraten, schützt PMI Ihren Kreditgeber.
Bei einem 20-80-10-Darlehen leisten Sie immer noch eine Anzahlung von 10 %. Anstatt direkt bar zu zahlen, finanzieren Sie 10 % mit einer zweiten Hypothek, und die erste Hypothekenbank muss Ihnen keine PMI in Rechnung stellen.
Beispiel einer 80-10-10-Hypothek
Die Familie Kent möchte ein Haus im Wert von 300,000 US-Dollar kaufen und hat eine Anzahlung von 30,000 US-Dollar in Höhe von 10 % des Gesamtwerts des Hauses. Sie müssen PMI zusätzlich zu ihren monatlichen Hypothekenzahlungen mit einer herkömmlichen 90-%-Hypothek zahlen. Eine Hypothek zu 90 % hat in der Regel auch einen höheren Zinssatz.
Stattdessen können die Kents einen Kredit zu 80 % für 240,000 US-Dollar erhalten, möglicherweise zu einem niedrigeren Zinssatz, und die Zahlung von PMI vermeiden. Gleichzeitig würden sie eine zweite Hypothek in Höhe von 10,000 USD aufnehmen. Dies ist höchstwahrscheinlich ein HELOC. Die Anzahlung bleibt bei 10 %, aber die Familie vermeidet die Zahlung von PMI, erhält einen besseren Zinssatz und hat somit niedrigere monatliche Zahlungen.
Vier Gründe für einen 80-10-10-Kredit
80-10-10-Darlehen können Sie auf verschiedene Weise bei Ihren Plänen zum Eigenheimkauf unterstützen.
- Sie können PMI loswerden. Wie bereits erwähnt, erfordert ein 80-10-10-Darlehen kein PMI und kostet Sie 30 bis 70 US-Dollar pro 100,000 geliehenen US-Dollar.
- Möglicherweise können Sie auf die Finanzierung von Jumbo-Darlehen verzichten. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, für das in den meisten Regionen des Landes ein Kreditbetrag erforderlich ist, der über dem zulässigen Kreditlimit liegt, benötigen Sie ein Jumbo-Darlehen – diese Kreditart erfordert häufig eine höhere Kreditwürdigkeit und Anzahlung als eine herkömmliche herkömmliche Hypothek . Ein 80-10-10-Darlehen kann Ihre erste Hypothek unter der konformen Kreditgrenze halten, sodass Sie den Qualifizierungsprozess für Jumbo-Darlehen vermeiden können.
- Wenn Sie kaufen, aber Ihr aktuelles Haus nicht verkauft wurde, können Sie eine Liquiditätslücke schließen. Wenn Sie immer noch versuchen, Ihr derzeitiges Haus zu verkaufen, kann Ihnen ein 80-10-10-Darlehen helfen, die Anzahlung für ein neues Haus vorübergehend zu decken. Noch besser: Mit dem Erlös aus dem Verkauf Ihres Eigenheims können Sie die zweite Hypothek abbezahlen, ohne umfinanzieren zu müssen.
- Sie werden kurzfristig mehr Bargeld auf der Bank halten. Ein 80-10-10-Darlehen hält mehr Geld auf der Bank, was sich lohnen kann, wenn Ihr Notfallfonds aufgebraucht ist oder Sie wissen, dass Sie zusätzliches Geld für Reparaturen zu Hause ausgeben müssen. Wenn Sie kurz nach dem Kauf Ihres Eigenheims einen hohen Bonus oder eine hohe Provision erwarten, könnten Sie das zusätzliche Geld verwenden, um die zweite Hypothek in Höhe von 10 % abzuzahlen, sodass Sie nur noch eine Hypothek haben.
Die Vor- und Nachteile einer 80-10-10-Hypothek
Während eine 80-10-10-Hypothek viele Vorteile hat, wie z. B. die Möglichkeit für Hauskäufer, ein Haus ohne große Anzahlung zu kaufen, haben diese Darlehen auch mehrere Nachteile.
Vorteile einer 80-10-10-Hypothek
- Reduzierte monatliche Zahlung: Selbst wenn Sie gleichzeitig einen zweiten Kredit abzahlen, kann Ihre monatliche Hypothekenzahlung niedriger sein, weil Sie keinen PMI zahlen.
- Kleinere Anzahlung ohne PMI: Viele Kreditgeber verlangen von Ihnen die Zahlung einer Hypothekenversicherung, wenn Sie die Anzahlung von 20 % nicht leisten können. Mit einem 80-10-10-Darlehen können Sie nur 10 % zurückzahlen und vermeiden, PMI zu zahlen.
- Abzug für Steuern: Der Zinssatz für eine zweite Hypothek ist manchmal höher als der Zinssatz für eine erste Hypothek, aber alle Zinsen, die für die zweite Hypothek gezahlt werden, sind bis zu den IRS-Grenzwerten steuerlich absetzbar.
- Verkürzen Sie die Verkaufszeit Ihres Hauses: Möglicherweise können Sie die Anzahlung für ein neues Zuhause decken, auch wenn Ihr aktuelles Zuhause nicht verkauft wurde, da Sie keine große Anzahlung leisten müssen.
- Vermeiden Sie Jumbo-Darlehen: Sie können die Anforderungen eines Jumbo-Darlehens mit einem 80-10-10-Darlehen vermeiden, wenn Sie das primäre Darlehen zur Finanzierung der ersten 647,200 USD des Hauspreises verwenden und den Rest mit einem sekundären Darlehen zuzüglich der 10% Anzahlung bezahlen.
Nachteile einer 80-10-10-Hypothek
- Kann die Refinanzierung erschweren: Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Hypothek in Zukunft zu einem besseren Zinssatz und einer besseren Laufzeit zu refinanzieren, kann es durch zwei Kredite schwieriger werden, sich zu qualifizieren. Bevor Ihr neues Darlehen genehmigt wird, kann Ihr Kreditgeber sogar verlangen, dass Sie Ihre zweite Hypothek zurückzahlen.
- Voraussetzung ist eine gute Bonität: Um sich für ein 80-10-10-Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie höchstwahrscheinlich eine Kreditwürdigkeit, die von sehr gut (740-799) bis ausgezeichnet (800-850) reicht.
- Sie haben Anspruch auf zwei separate Darlehen: Ein 80-10-10-Darlehen erfordert die Beantragung und Qualifizierung für zwei separate Darlehen. Das bedeutet, dass Sie wahrscheinlich die Anforderungen von zwei Kreditgebern erfüllen müssen und nicht nur von einem, wie Sie es bei einer herkömmlichen Hypothek tun würden.
- Abschlussgebühren für zwei Darlehen: Wenn Sie ein 80-10-10-Darlehen über zwei verschiedene Hypothekenbanken beantragen, haben Sie oft einen separaten Abschluss für jedes Darlehen mit allen damit verbundenen Gebühren und Kosten.
- Erhöhter Zinssatz: Die zweite Hypothek auf einem 80-10-10-Darlehen hat normalerweise einen höheren Zinssatz, der eher anpassbar als fest sein kann, insbesondere wenn es sich um ein HELOC handelt. Ihre monatliche Zahlung erhöht sich, wenn der variable Zinssatz steigt.
- Erhöhtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI): Ein DTI von 43 % oder weniger wird von den meisten Kreditgebern bevorzugt. Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen sollten 43 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Wenn Sie zwei Hypotheken tragen (insbesondere wenn Sie versuchen, ein größeres Haus zu finanzieren), können Sie diese Grenze überschreiten. Dies wird es in Zukunft schwieriger machen, sich für andere Kredite wie Privat- oder Autokredite zu qualifizieren, und kann sogar die Qualifizierung für eine zweite Hypothek erschweren.
Wie erhalten Sie eine 80-10-10-Hypothek?
Kreditgeber von 80-10-10-Darlehen prüfen Ihre Finanzen wie herkömmliche Hypothekenbanken, außer dass Sie nachweisen müssen, dass Sie über ausreichendes Einkommen, Kredit und Vermögen verfügen, um für beide Kredite genehmigt zu werden. Es ist schwierig, sich für zwei Hypotheken zu qualifizieren, da jeder Kredit seine eigenen Genehmigungskriterien hat. Bei einem 80-10-10-Darlehen benötigen Sie die folgenden Artikel:
- Für die zweite Hypothek ist eine höhere Bonität erforderlich. Während eine Kreditwürdigkeit von 620 für eine herkömmliche erste Hypothek ausreicht, verlangen einige Eigenheimgeber mindestens 660 oder 680. Ein 80-10-10-Kredit macht keinen Sinn, wenn Sie nicht die Anforderungen für beide Kredite erfüllen können.
- Das maximale DTI-Verhältnis ist niedriger. Zweithypothekengeber möchten im Allgemeinen nicht, dass Ihre Gesamtschuld 43 % Ihres Bruttoeinkommens übersteigt, im Gegensatz zu dem DTI-Verhältnis von 50 %, das von herkömmlichen Ersthypothekengebern zugelassen wird.
- Es gibt zwei Arten von Abschlusskosten. Wenn Sie die erste und zweite Hypothek bei verschiedenen Hypothekenbanken beantragen, müssen Sie möglicherweise ein wenig zusätzliches Bargeld nachweisen, um ein 80-10-10-Darlehen zu erhalten. Dies zeigt, dass Sie die von jedem Unternehmen berechneten Abschlusskosten decken können. Kreditgeber, die sich auf 80-10-10-Darlehen spezialisiert haben, bieten möglicherweise kostengünstigere Optionen an, wenn sie beide Hypothekengenehmigungen bearbeiten.
So beantragen Sie eine zweite Hypothek
Nicht jeder Kreditgeber bietet 80-10-10-Hypotheken. Als Teil einer 80-10-10-Darlehensstruktur gibt es normalerweise zwei Möglichkeiten, eine zweite Hypothek zu erhalten.
- Finden Sie einen Kreditgeber, der beide Arten von Hypotheken anbietet. Kreditgeber, die sich auf Kaufkredite spezialisiert haben, bieten häufig 80-10-10-Kreditprogramme an, bei denen beide Kredite gleichzeitig genehmigt werden. Sie sollten sich trotzdem nach Raten umsehen – verschiedene Kreditgeber haben unterschiedliche Beziehungen zu zweiten Hypothekengebern, und sie bieten Ihnen möglicherweise sogar einen kostensparenden Rabatt für ihr 80-10-10-Darlehen.
- Wählen Sie zwei verschiedene Kreditgeber. Sie können Ihre erste und zweite Hypothek separat mit einem Vergleichstool suchen oder indem Sie drei bis fünf Kreditgeber kontaktieren und Kreditschätzungen vergleichen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihren ersten Hypothekengeber darüber informieren, dass Sie ein 80-10-10-Darlehen aufnehmen – Kreditgeber müssen eine zusätzliche Gebühr zahlen, wenn Sie zwei Hypotheken gleichzeitig aufnehmen, die normalerweise als höhere an Sie weitergegeben werden Zinssatz für die erste Hypothek.
Wie erhalten Sie eine 80-10-10-Hypothek?
Einige Kreditgeber bieten 80-10-10-Darlehen an, bei denen sowohl das primäre als auch das sekundäre Hypothekendarlehen gleichzeitig genehmigt werden. Es ist jedoch genauso wahrscheinlich, dass Sie separate Kreditgeber für die erste und zweite Hypothek finden müssen. Nicht jeder Kreditgeber bietet 80-10-10-Darlehen an.
Wenn Sie ein 80-10-10-Darlehen beantragen, prüfen Kreditgeber wie bei jeder anderen Hypothek Ihre finanzielle Situation. Sie werden Ihre Kreditwürdigkeit, Kredithistorie, DTI und Beschäftigungsgeschichte prüfen, um sicherzustellen, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um Zahlungen für zwei Kredite zu leisten. Wie bereits erwähnt, benötigen Sie mit ziemlicher Sicherheit eine sehr gute bis hervorragende Kreditwürdigkeit, um sich zu qualifizieren.
Alternativen zu einer 80-10-10-Hypothek
Wenn eine 80-10-10-Hypothek nicht das Richtige für Sie ist, gibt es andere Optionen.
Erhöhen Sie Ihre Anzahlung
Wenn Sie es sich leisten können, können Sie genauso gut in den sauren Apfel beißen und die standardmäßige Anzahlung von 20 % leisten. Sie haben einen geringeren Kreditsaldo, den Sie im Laufe der Zeit zurückzahlen müssen, und möglicherweise mehr Kreditoptionen mit besseren Konditionen. Eine größere Anzahlung bedeutet auch, weniger Zinsen zu zahlen und niedrigere monatliche Zahlungen zu leisten. Wenn Sie nicht genug Geld haben, um 20 % aufzubringen, sollten Sie warten, bis Sie das Geld haben, bevor Sie nach einem Zuhause suchen.
Staatlich versicherte Darlehen
Die Federal Housing Administration versichert FHA-Darlehen, für die je nach Kreditwürdigkeit möglicherweise nur eine Anzahlung von 3.5 % erforderlich ist. FHA-Darlehen erfordern jedoch eine Hypothekenversicherung und können etwas höhere Zinssätze haben als herkömmliche Darlehen.
Das US Department of Veterans Affairs garantiert VA-Darlehen. Sie verlangen keine Anzahlung von berechtigten Servicemitgliedern, qualifizierten Veteranen oder überlebenden Ehepartnern und benötigen kein PMI. VA-Darlehen können auch niedrigere Zinssätze und Konditionen haben als herkömmliche Bank-, Kreditgenossenschafts- oder Hypothekendarlehen.
USDA-Darlehen sind Zero-down-Hypotheken, die vom US-Landwirtschaftsministerium qualifizierten einkommensschwachen Hauskäufern in ländlichen und vorstädtischen Gebieten angeboten werden. Sie haben, wie VA-Darlehen, wettbewerbsfähige Zinssätze.
Private Hypothekenversicherung zahlen
Wenn Ihre PMI-Zahlungen bei einem 80-10-10-Darlehen geringer sind als Ihre zweiten Hypothekenzahlungen, müssen Sie möglicherweise in den sauren Apfel beißen und eine private Hypothekenversicherung bezahlen. Kreditgeber sind jedoch verpflichtet, PMI für Ihr Darlehen zu kündigen, sobald Sie 22% Eigenkapital in Ihrem Haus haben oder Ihre Hypothek zur Hälfte zurückbezahlt haben.
Erhalten Sie eine Jumbo-Hypothek
Wenn Sie ein deutlich teureres Haus als die meisten in Ihrer Nachbarschaft kaufen möchten, sollten Sie einen Jumbo-Kredit in Betracht ziehen. Da diese großen Kredite die Kreditlimits von Fannie Mae und Freddie Mac nicht erfüllen, sind sie für Kreditgeber riskanter. Infolgedessen haben Kreditgeber in der Regel strenge Zulassungsvoraussetzungen für diese Kredite, z. B. eine hohe Kreditwürdigkeit und eine Anzahlung von 20 % oder mehr.
Zusammenfassung
Wenn Sie nicht über die erforderliche Anzahlung von 20 % verfügen und die Zahlung von PMI vermeiden möchten, könnte ein 80-10-10-Darlehen die Lösung sein. Allerdings müssen Sie eine hervorragende Bonität haben, um sich zu qualifizieren. Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Kreditauskunft und Kreditwürdigkeit bei Experian, um zu sehen, wie sich Ihre Kreditwürdigkeit entwickelt. Sie können auch den Hypothekenrechner verwenden, um festzustellen, ob diese Art von Darlehen Ihnen gegenüber einer herkömmlichen Hypothek, die PMI erfordert, Geld spart.
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Bibliographie
