Die private Hypothekenversicherung (PMI) schützt Kreditgeber vor dem Risiko eines Kreditausfalls bei Eigenheimkrediten. Die Verringerung des Kreditgeberrisikos kann zu niedrigeren Zinssätzen und einem einfacheren Zugang zu Krediten für Kreditnehmer führen, aber auch die Kosten einer Hypothek dramatisch erhöhen. So erhalten Sie eine Haushypothek, während Sie PMI (Private Mortgage Insurance) mit oder ohne 20 oder 10 % Anzahlung vermeiden oder zumindest mindern.
Was ist PMI?
Private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine Art von Versicherung, die von herkömmlichen Hypothekenbanken verlangt wird, wenn ein Hauskäufer weniger als 20 % des Kaufpreises zahlt.
PMI soll den Kreditgeber im Falle eines Kreditausfalls des Hausbesitzers absichern. Obwohl es die Zwangsvollstreckung nicht verhindert, ermöglicht es potenziellen Hauskäufern, Hausbesitzer zu werden, selbst wenn sie sich eine Anzahlung von 20 % nicht leisten können. Wenn Ihr Kreditgeber der Ansicht ist, dass Sie PMI zahlen müssen, arbeitet er mit einem privaten Versicherungsanbieter zusammen, und die Bedingungen des Versicherungsplans werden Ihnen mitgeteilt, bevor Sie Ihre Hypothek abschließen.
Wenn Sie PMI haben, wird die Gebühr nicht auf unbestimmte Zeit bei Ihnen bleiben. Sie können sich an Ihren Kreditdienstleister wenden, um PMI aus Ihrer Hypothek zu entfernen, sobald Sie 20 Prozent Eigenkapital erreicht haben – entweder durch Tilgung Ihrer Kreditschulden im Laufe der Zeit oder durch steigende Immobilienwerte. PMI muss von Dienstleistern gekündigt werden, wenn Ihr Darlehenssaldo 78 Prozent des ursprünglichen Werts des Eigenheims erreicht.
Was kostet PMI?
Laut dem Urban Institute liegt die typische Bandbreite für PMI-Prämiensätze zwischen 0.58 Prozent und 1.86 Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags. Laut Freddie Mac zahlen die meisten Kreditnehmer 30 bis 70 US-Dollar pro Monat an PMI-Zinssätzen für jeweils 100,000 US-Dollar, die sie geliehen haben. Die Kosten von PMI werden durch zwei Hauptfaktoren bestimmt:
- Ihr Beleihungsauslauf (LTV) – Der Betrag, den Sie angeben, beeinflusst, wie viel PMI Sie zahlen. Wenn Sie beispielsweise 5 % einzahlen, beträgt Ihr LTV-Verhältnis 95 %. Ihr LTV-Verhältnis würde 85 Prozent betragen, wenn Sie 15 % einplanen. Wenn Sie nur eine winzige Anzahlung haben, geht der Kreditgeber ein größeres Risiko ein, und Ihre PMI-Zahlungen werden zum Ausgleich höher sein.
- Ihre Bonität – Die Kosten für PMI werden stark von Ihrer Kredithistorie und Ihrer Kreditwürdigkeit beeinflusst. Betrachten Sie das Beispiel des Urban Institute, in dem jemand ein Haus im Wert von 250,000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 3.5 Prozent kauft. Die monatliche Hypothekenzahlung, einschließlich Versicherung, beträgt 1,164 $ mit einem außergewöhnlichen FICO-Score von 760 oder höher. Die monatlichen Zahlungen betragen 1,495 USD für einen Käufer mit einer Kreditwürdigkeit zwischen 620 und 640, was eine viel höhere PMI-Gebühr widerspiegelt.
So könnte PMI funktionieren, je nachdem, wie viel Sie einzahlen, wie vom Hypothekenversicherungsrechner von Freddie Mac und dem Hypothekenrechner von Bankrate berechnet. Diese Zahlen basieren auf einem Kaufpreis von 329,000 US-Dollar und einem Zinssatz von 3.25 Prozent und beinhalten keine Hausbesitzerversicherung oder Grundsteuern.
| Anzahlung | 5% gesunken | 15% gesunken | 20% gesunken |
| Monatliche PMI-Zahlung | $300 | $78 | $0 |
| Monatliche Hypothekenzahlung (Hauptbetrag, Zinsen und PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Verschiedene Arten von PMI
Es gibt verschiedene Arten von privaten Hypothekenversicherungen. Sie beinhalten
#1. Vom Kreditnehmer bezahlte Hypothekenversicherung
Die Prämien für die vom Kreditnehmer bezahlte Hypothekenversicherung sind in Ihrer monatlichen Zahlung enthalten. Der Hauptbetrag, Zinsgebühren und andere Gebühren wie Grundsteuern sind ebenfalls enthalten. Das Geld wird dann monatlich an den Versicherer ausgezahlt.
Jeden Monat sehen Sie einen Hinweis auf eine „Sonderzahlung“, die lediglich erklärt, dass das Geld ausgezahlt wurde.
Vom Kreditnehmer bezahlte Hypothekenversicherungsprämien können entfernt werden, wenn Sie bestimmte Kriterien erfüllen, wie z. B. das Erreichen von 20 % Eigenkapital, ein Beleihungsauslauf von 78 % oder das Erreichen der Hälfte Ihrer Zahlungsfrist.
#2. Vom Kreditgeber bezahlte Hypothekenversicherung
Eine vom Kreditgeber bezahlte Hypothekenversicherung mag verlockend erscheinen, aber machen Sie keinen Fehler: Sie sind immer noch für die Deckung verantwortlich. Anstatt diese Prämie als Einzelposten zu betrachten, zahlen Sie höchstwahrscheinlich einen höheren Zinssatz für die Hypothek und / oder zusätzliche Kosten für die Kreditvergabe.
Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass vom Kreditgeber bezahlte PMI nicht auf die gleiche Weise gekündigt werden können wie die vom Kreditnehmer bezahlte Versicherung. Der häufigste Weg, um aus dem vom Kreditgeber bezahlten PMI herauszukommen, ist die Umschuldung.
#3. Hypothekenversicherung gegen Einmalbeitrag
Anstatt die Zahlungen in monatliche Raten aufzuteilen, kombiniert die Einmalprämie PMI die Gesamtkosten der Versicherung in einer einzigen Zahlung.
Je nach Kreditkonditionen können Sie diese bei Abschluss vollständig bezahlen oder für eine höhere Summe in den Kredit rollen.
Wenn Sie alles auf einmal bezahlen, werden Ihre monatlichen Zahlungen reduziert. Wenn Sie Ihr Haus jedoch kurz nach dem Kauf verkaufen, stehen Sie möglicherweise schlechter da, als wenn Sie einfach nur den monatlichen PMI gezahlt hätten.
Denken Sie daran, dass Sie sich möglicherweise keine bedeutende Vorauszahlung für die Versicherung leisten können, wenn Sie Schwierigkeiten haben, eine Anzahlung von 20 % zu leisten.
#4. Hypothekenversicherung mit geteilter Prämie
Bei einer Split-Premium-PMI-Vereinbarung zahlen Sie im Voraus einen höheren Preis, der einen Teil der Kosten abdeckt, sodass Sie Ihre monatlichen Zahlungsanforderungen reduzieren können.
Dadurch werden die Vor- und Nachteile von Einmalprämien und kreditnehmerbezahlten PMI kombiniert. Du brauchst etwas Geld, aber nicht so viel, wie du denkst, um die Vorabgebühr zu bezahlen. Sie profitieren dann von günstigeren monatlichen Gebühren.
Wenn Sie ein höheres Verhältnis von Schulden zu Einkommen haben, kann eine Hypothekenversicherung mit geteilter Prämie von Vorteil sein. Es ermöglicht Ihnen, Ihre mögliche Hypothekenzahlung zu vermeiden, um zu verhindern, dass Ihr DTI zu hoch wird, um sich zu qualifizieren.
#5. FHA Hypothekenversicherung
Ein FHA-Darlehen beinhaltet diese Form der Hypothekenversicherung. Es beinhaltet eine Anfangszahlung, gefolgt von jährlichen Hypothekenversicherungsgebühren (MIP), die in den meisten Fällen nicht storniert werden können.
Sie müssen 11 Jahre warten, um eine kostenlose FHA-Hypothekenversicherung ohne Refinanzierung zu erhalten. Auch dann wird die Versicherung nur gekündigt, wenn Ihre anfängliche Anzahlung 10 % oder mehr betrug.
Lesen Sie auch: HECKELDARLEHEN: Definition, Vor- und Nachteile & Refinanzierungsmöglichkeiten
Möglichkeiten, Geld zu sparen und die PMI der privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden
Wenn man bedenkt, wie teuer PMI für private Hypothekenversicherungen sein kann, ist es keine Überraschung, dass viele Hauskäufer darauf verzichten wollen. Hier sind fünf Strategien, um die PMI der privaten Hypothekenversicherung für Ihre Hypothek zu vermeiden.
#1. Suchen Sie nach einem Kredit, der keinen PMI verlangt.
Suchen Sie nach Darlehensoptionen, die auf die PMI-Anforderung verzichten und/oder Hilfe bei der Anzahlung bieten. Zum Beispiel erfordern VA-Darlehen kein PMI, sodass Sie viel Geld sparen können, wenn Sie sich qualifizieren. Untersuchen Sie Kredite, die von der Federal Housing Administration (FHA) oder dem Landwirtschaftsministerium der Vereinigten Staaten (USDA) garantiert werden. Beide Organisationen bieten Initiativen an, die versuchen, Wohneigentum für Käufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen zugänglicher zu machen.
#2. Schauen Sie sich staatliche und lokale Eigenheimkäuferprogramme an.
Immer mehr Städte priorisieren bezahlbaren Wohnraum, einschließlich der Schaffung neuer Programme zur Unterstützung von Hauskäufern. Einige Städte konzentrieren sich auf „Workforce Housing“, das darauf abzielt, Wohneigentum für diejenigen zugänglich zu machen, die in bestimmten Berufen arbeiten, wie z. B. Schullehrer, Feuerwehrleute oder Ersthelfer. Sie könnten damit beginnen, die lokale Homebuying-Seite von HUD nach Programmen in Ihrem Bundesstaat zu durchsuchen.
#3. Suchen Sie nach einem 80-10-10-Darlehen.
Laut Eric Simonson, dem Gründer von Abundo Wealth, besteht ein Ansatz zur Vermeidung von privaten Hypothekenversicherungs-PMI darin, ein 80/10/10-Darlehen zu erhalten, bei dem Sie 10 % einzahlen und eine 10 %-Eigenkapitalkreditlinie aufnehmen, um die 20 zu erfüllen Anzahlungserfordernis. Simonson rät, dass Sie, da die Kreditlinie wahrscheinlich variabel ist, die schnellstmögliche Rückzahlung priorisieren sollten. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie einen Kreditgeber finden sollen, der 80/10/10-Darlehen anbietet, sprechen Sie mit Ihrem Buchhalter oder Finanzberater, der Ihnen wahrscheinlich einige Vorschläge machen kann.
#4. Machen Sie eine höhere Zinszahlung
Als Gegenleistung für einen höheren Zinssatz bieten einige Kreditgeber Darlehen an, mit denen Sie die Zahlung von PMI vermeiden können. Es wird einen Qualifizierungsprozess geben, aber wenn er genehmigt wird, können Sie weniger als 20 % einzahlen. Ihre monatliche Hypothekenzahlung wird jedoch aufgrund des gestiegenen Zinssatzes höher – in einigen Fällen sehr höher – sein.
#5. Kaufen Sie ein weniger teures Haus
Nur weil Sie von einem Kreditgeber für einen bestimmten Betrag vorab genehmigt wurden, bedeutet das nicht, dass Sie alles ausgeben müssen, wenn Sie ein Haus kaufen.
„Normalerweise empfehle ich nicht, PMI zu verwenden, um ein größeres Haus zu kaufen, das Ihr Budget sprengt, da jeder Fehler in Ihrem Leben die Rückzahlung Ihrer Hypothek erschweren und viel Stress verursachen könnte“, sagt Stanley Himeno-Okamoto, Gründer von DRS Financial Partners.
Eine klügere Strategie für einen Erstkäufer könnte der Kauf eines „Starterhauses“ sein, bei dem es sich um ein weniger teures Haus handelt, das er sich bequem leisten kann, ohne dass PMI anfallen.
PMI-Alternativen
Kreditnehmer mit einer bescheidenen Anzahlung fragen häufig: „Gibt es Alternativen zu PMI?“
Der Hauptunterschied zwischen dieser Abfrage und der Frage „Wie kann ich PMI vermeiden?“ Untersuchung ist, dass Alternativen häufig die gleichen Kosten haben, aber unterschiedlich präsentiert werden.
Ein Jumbo-Darlehen über 417,500 $ ist ein Beispiel dafür.
Einige Jumbo-Darlehen erfordern weniger als 20 % Anzahlung und erfordern keine Hypothekenversicherung. Dies wird als Lösung zur Vermeidung eines PMI beworben. Allerdings sparen Sie nicht unbedingt an Gebühren, da Sie für diesen Kredit einen höheren Zins zahlen – genau wie bei Lender Paid PMI für einen konformen Kredit.
Obwohl es sich also technisch gesehen um eine Alternative zur Hypothekenversicherung handelt, vermeiden Sie die Kosten nicht. Dies ist bei der Vermarktung eines konformen Darlehens mit Lender Paid PMI offensichtlich, aber es ist weniger offensichtlich, wenn Sie ein Jumbo-Darlehen mit weniger als 20 % Rabatt erhalten, da diese Darlehen normalerweise mit Sätzen wie „keine Hypothekenversicherung“ verkauft werden.
PMI stornieren
Wenn Sie ein standardkonformes Darlehen haben, können Sie Ihren Kreditgeber normalerweise bitten, Ihre Hypothekenversicherung zu kündigen, sobald Sie 22 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben, was bedeutet, dass Ihr Darlehen auf 78 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie zurückgezahlt wurde.
Wenn Sie glauben, dass Sie dieses Niveau innerhalb einer angemessenen Anzahl von Jahren erreichen werden, ist der vom Kreditnehmer bezahlte PMI dem vom Kreditgeber bezahlten PMI vorzuziehen.
Also, wenn Sie Lender Paid PMI haben, kommt Ihre Hypothekenversicherung in Form einer höheren Darlehensrate, und diese höheren Kosten bleiben somit für die gesamte Laufzeit des Darlehens bei Ihnen. Das Gleiche gilt für eine Jumbo-Hypothek, da für niedrige Jumbos keine Hypothekenversicherungsprämie erhoben wird, die Rate jedoch höher ist.
Wie kann ich PMI ohne 20 Prozent Anzahlung vermeiden?
Wenn Sie sich für einen vom Kreditgeber bezahlten PMI entscheiden, können Sie die Zahlung des PMI vermeiden, ohne 20 Prozent abzugeben. Allerdings haben Sie für die Laufzeit des Darlehens einen höheren Hypothekenzins. Aus diesem Grund bevorzugen einige Kreditnehmer die Huckepack-Technik, bei der ein zweiter Hypothekenkredit verwendet wird, um einen Prozentsatz der 20-prozentigen Anzahlung zu finanzieren, die erforderlich ist, um PMI zu vermeiden. Das VA-Darlehensprogramm ermöglicht es Veteranen, PMI ohne Anzahlung zu vermeiden.
Wie kann ich eine private Hypothekenversicherung (PMI) mit einer Anzahlung von 10 % vermeiden?
Wenn Sie eine Anzahlung von 10 % haben, können Sie PMI möglicherweise vermeiden, wenn Sie ein zweites Darlehen verwenden, um die restlichen 10 % des Kaufpreises des Eigenheims zu finanzieren. Wenn Sie diese kombinieren, wird die 20-prozentige Anzahlungsanforderung Ihres ersten Hypothekengebers erfüllt, sodass Sie PMI vermeiden können. Dies wird als 80/10/10-Huckepack-Darlehen bezeichnet.
Lohnt es sich, PMI zu vermeiden?
PMI ist eine hervorragende Ressource für Erstkäufer von Eigenheimen. Es ermöglicht Ihnen, eine sehr geringe Anzahlung zu leisten und viel früher in eine Immobilie einzuziehen. Infolgedessen ist PMI für viele Hauskäufer eine vorteilhafte Investition, insbesondere wenn es bedeutet, ein Haus früher zu kaufen, anstatt Jahre darauf zu warten, eine Anzahlung von 20 % zu leisten.
Wie kann ich PMI mit einer Anzahlung von 5 % vermeiden?
Einige Kreditnehmer finden möglicherweise einzigartige Kreditprogramme, die Hypotheken mit geringer Anzahlung ohne PMI anbieten. Die meisten dieser Programme haben Einkommensgrenzen oder andere besondere Zulassungsvoraussetzungen. Selbst wenn Sie kein Programm finden, das PMI entfernt, können Sie sich möglicherweise für Freddie Macs Home Possible- oder Fannie Maes HomeReady-Darlehen qualifizieren, mit denen Sie mit nur 3 % Rabatt kaufen und weniger PMI bezahlen können.
Mit welcher Kreditwürdigkeit können Sie PMI vermeiden?
Eine bessere Kreditwürdigkeit sollte zu günstigeren PMI-Prämien führen. Eine hohe Kreditwürdigkeit beseitigt jedoch nicht die Notwendigkeit von PMI. Stattdessen ist es die Höhe Ihrer Anzahlung, die es Ihnen ermöglicht, PMI zu vermeiden. Wenn Sie 20 Prozent reduzieren, können Sie PMI vollständig vermeiden.
Zusammenfassung
PMI-Prämien können die monatliche Hypothekenzahlung eines Hauskäufers um Hunderte von Dollar erhöhen. Und es ist schwierig, private Hypothekenversicherungs-PMI zu vermeiden, es sei denn, Sie haben 20 % im Minus oder warten einfach, bis die Kreditsumme weniger als 80 % des Eigenheimwerts beträgt, aufgrund von Tilgungszahlungen und Wertzuwächsen des Eigenheims. Es gibt jedoch auch andere Möglichkeiten, darunter als Anzahlungshilfe, VA-Darlehen, Huckepack-Darlehen und Arztdarlehen. Nicht alle Kreditgeber bieten Programme an, die es Kreditnehmern ermöglichen, PMI zu vermeiden, und solche, die weniger günstige Bedingungen oder höhere Kosten haben. Und PMI ist nicht das einzige, woran Sie denken sollten, wenn Sie eine Immobilie ausleihen. Zinssätze, Gebühren, Kreditbedingungen und andere Überlegungen könnten genauso wichtig sein, wenn nicht sogar noch wichtiger.
Wie man PMI-FAQs vermeidet
Wann kann auf PMI verzichtet werden?
Wenn der Hauptbetrag Ihrer Hypothek voraussichtlich auf 80 Prozent des ursprünglichen Werts Ihres Hauses sinkt, haben Sie die Befugnis, Ihren Servicer aufzufordern, PMI zu eliminieren. Beim Erwerb Ihrer Hypothek sollten Sie dieses Datum schriftlich auf einem PMI-Offenlegungsformular erhalten haben.
Lohnt es sich, PMI zu vermeiden?
Wenn Sie PMI loswerden, können Sie Ihre monatlichen Zahlungen senken und Ihre Immobilie erschwinglicher machen.
Beeinflusst die Kreditwürdigkeit den PMI?
Ja, Ihre Bonität hat Einfluss auf die Kosten einer privaten Hypothekenversicherung. Selbst bei gleicher Anzahlung und Hypothekenbetrag zahlt ein Kreditnehmer mit einer höheren Kreditwürdigkeit im Allgemeinen eine geringere monatliche Gebühr für PMI als jemand mit einer niedrigeren Kreditwürdigkeit.
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Bibliographie
