Ein SBA 504-Darlehen, auch bekannt als SBA CDC/504-Darlehen, ist ein Geschäftsdarlehen, das von der United States Small Business Administration garantiert wird. Die Small Business Administration bietet langfristige Finanzierungen für Immobilien, Geräte und andere Sachanlagen. Im Gegensatz zu anderen Formen von SBA 504-Darlehensanforderungen sind am 504-Darlehen drei Parteien beteiligt: der Kreditnehmer, die Bank und die von der SBA zugelassene zertifizierte Entwicklungsgesellschaft (CDC).
Auch wenn die Struktur dieser Form des SBA-Darlehens komplizierter ist und die Mittel nur für bestimmte Zwecke verwendet werden können, ist es eine sehr kostengünstige Finanzierungsoption für Unternehmen, die Immobilien, Ausrüstung oder Maschinen kaufen oder modernisieren möchten. Infolgedessen werden SBA 504-Darlehen häufig mit SBA-Gewerbeimmobiliendarlehen verwechselt.
Wir gehen in diesem Artikel auf alles ein, was Sie über SBA 504-Darlehen wissen müssen, einschließlich KREDITBEDARF, Zinssätze für Startups & Mietobjekte.
SBA 504 Darlehen, Überblick
Bevor wir auf die Details eingehen, werfen Sie einen Blick auf die folgenden Informationen, um ein besseres Verständnis der SBA 504-Darlehen zu erhalten.
- Der Kauf von wesentlichen Sachanlagen wie Grundstücken, Gebäuden, Ausrüstung und Maschinen ist ein geeigneter Kreditzweck.
- Darlehensbetrag: CDC-Teil des Darlehens bis zu 5 Millionen USD, bis zu 5.5 Millionen USD für bestimmte Unternehmen
- Zinssätze: Fest, normalerweise etwa 5 % bis 6 % für den CDC-Anteil; Variable für den Bankanteil.
- Bedingungen: Bis zu 25 Jahre
- Als Anzahlung werden in der Regel 10 % der Kreditsumme verlangt.
- Sicherheiten: Projektvermögenswerte werden häufig als Sicherheiten verwendet; Für Unternehmer werden persönliche Bürgschaften von 20 % oder mehr angestrebt.
- Gebühren: Variieren; Es können SBA- und CDC-Kosten sowie Bankgebühren anfallen.
Wie funktioniert ein SBA 504-Darlehen?
Lassen Sie uns einen genaueren Blick darauf werfen, wie SBA 504-Darlehen funktionieren, nachdem wir die Grundlagen behandelt haben. Wie bereits erwähnt, sind diese Darlehen ganz anders strukturiert als andere SBA-Darlehen. Im Gegensatz zu anderen Darlehen, die normalerweise von einem SBA-Kreditpartner wie einer Bank gewährt und teilweise von der SBA garantiert werden, bestehen 504-Darlehen aus drei Elementen.
- Bankdarlehen (50%): Eine Bank oder ein anderer direkter Kreditgeber stellt die Hälfte des gesamten Kreditbetrags bereit.
- SBA-genehmigtes CDC-Darlehen (Certified Development Company) (40 %): Eine SBA-zugelassene zertifizierte Entwicklungsgesellschaft (CDC) gewährt 40 Prozent des gesamten Darlehensbetrags. CDCs sind Non-Profit-Organisationen, die Gemeinschaften helfen, wirtschaftlich zu gedeihen. In der Regel kann Ihnen der Bankkreditgeber, mit dem Sie zusammenarbeiten, bei der Suche nach einer CDC in Ihrer Nähe behilflich sein.
- Anzahlung (zehn Prozent): Bei diesem Darlehen muss der Kreditnehmer eine Anzahlung von zehn Prozent leisten. Startups und Immobilien mit besonderer Nutzung müssen möglicherweise mehr als 10 % auf ein SBA 504-Darlehen zurückzahlen.
SBA 504 Kreditanforderungen
Sie müssen bestimmte Standards erfüllen, die die SBA 504-Darlehensanforderungen darstellen, um sich für ein SBA 504-Darlehen zum Kauf von Gewerbeimmobilien an Ihrem Standort zu qualifizieren. In erster Linie muss Ihr Unternehmen der Definition eines Kleinunternehmens der Small Business Administration entsprechen:
- Ihr Unternehmen muss als „for-profit“ Unternehmen betrachtet werden.
- Ein Businessplan ist erforderlich.
- Sie müssen Geschäfte in den Vereinigten Staaten oder ihren Territorien tätigen.
- Die Rolle der Entität ist entscheidend. Infolgedessen müssen Sie Ihr Unternehmen als Einzelunternehmen, Kapitalgesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) gründen.
- Das materielle Nettovermögen Ihres Unternehmens muss weniger als 15 Millionen US-Dollar betragen, und sein durchschnittlicher Nettogewinn (nach Steuern) muss in den letzten zwei Betriebsjahren weniger als 5 Millionen US-Dollar betragen haben.
Außerdem müssen Sie vor der Beantragung des Kredits versucht haben, andere finanzielle Mittel zu nutzen.
Innerhalb eines Jahres nach dem Besitz der Gewerbeimmobilie, die Sie kaufen möchten, müssen Sie planen, diese zu mindestens 51 Prozent für Ihr eigenes Unternehmen zu nutzen.
Berechtigung für SBA 504-Darlehen
Sie müssen die folgenden Zulassungsvoraussetzungen erfüllen, um sich für ein 504-Darlehen zu qualifizieren:
- Sie müssen ein gewinnorientiertes Unternehmen mit Sitz in den USA haben
- Ihre Kreditwürdigkeit muss mindestens 680 betragen
- Unternehmen müssen 51 % Ihres Gebäudes einnehmen
- Der Nettowert Ihres Unternehmens muss weniger als 15 Millionen US-Dollar betragen
- Sie müssen zahlen können 10% oder mehr der Projektkosten für die Anzahlung
- Sie müssen nachweisen können, dass Sie den Kredit termingerecht aus Ihrem operativen Cashflow zurückzahlen können
SBA 504 Kreditantrag
Wenn Sie also der Meinung sind, dass ein SBA 504-Darlehen ideal für Ihr Unternehmen ist, sollten Sie den Antragsprozess damit beginnen, einen Kreditgeber zu finden. Die Zusammenarbeit mit einer Bank oder einem anderen SBA-Darlehenspartner sowie einer CDC ist erforderlich.
- Ein materielles Nettovermögen von nicht mehr als 15 Millionen US-Dollar und ein durchschnittliches Nettoeinkommen von 5 Millionen US-Dollar haben
- Erfüllen Sie die Anforderungen an die Eigennutzung
- Das Projekt muss Arbeitsplätze schaffen oder erhalten oder andere Ziele der öffentlichen Ordnung fördern
Das SBA 504-Darlehensprogramm hat eine große Anzahl nationaler, regionaler und kommunaler Banken als Teilnehmer. Infolgedessen könnten Sie sich zunächst erkundigen, ob die Bank, die Sie jetzt für das Geschäftsbanking verwenden, SBA 504-Darlehen anbietet.
Sobald Sie eine Bank gefunden haben, die Ihnen helfen kann, sollte sie Sie an eine CDC verweisen können, mit der sie regelmäßig zusammenarbeiten. Alternativ können Sie zunächst nach dem CDC suchen. Ein CDC-Locator-Tool ist auf der SBA-Website verfügbar, und die CDC sollte in der Lage sein, Sie zu einer örtlichen Bank zu leiten.
Nachdem Sie eine CDC und eine Bank gefunden haben, können Sie mit dem Antragsverfahren beginnen. Obwohl das Antragsverfahren für ein SBA-Darlehen normalerweise langwierig ist, ist dies für den 504-Darlehensantrag besonders lang.
Mit Ihrem SBA-Darlehensantrag können Sie damit rechnen, dass Sie nach den folgenden Dokumenten gefragt werden:
- Geschäftsplan
- Einkommensteuererklärungen für Privatpersonen und Unternehmen
- Geschäftsabschluss
- Zeitplan für Geschäftsschulden
- Kontoauszüge
- Sicherheit
- Persönliche Garantie
Daher wäre es von Vorteil, während des gesamten Prozesses so strukturiert wie möglich zu sein, ebenso wie die Aufrechterhaltung eines ständigen Kontakts mit dem Kreditgeber der Bank und der CDC.
Berechtigte Verwendungen für SBA 504-Darlehen
SBA 504-Darlehen sind für den Kauf wichtiger Sachanlagen bestimmt, darunter:
- Anschaffung von Maschinen oder Anlagen
- Kauf bestehender Strukturen
- Kauf von Grundstücken und Verbesserungen des Grundstücks (z. B. Straßenplanierung, Versorgungseinrichtungen, Parkplätze usw.)
- neue Anlagen errichten
- Bestehende Anlagen werden saniert, umgebaut oder umgebaut.
- Bestehende Schulden im Zusammenhang mit einer Geschäftserweiterung durch neue oder renovierte Räumlichkeiten oder Geräte können refinanziert werden
SBA 504 Darlehen für Mietobjekte
Wenn Sie mit der Suche nach einem Kleinunternehmensdarlehen für Mietobjekte beginnen, sollten Sie verschiedene Arten von Kleinunternehmensdarlehen in Betracht ziehen, von denen jedes seine eigenen SBA 504-Darlehensanforderungen hat.
Geschäftsdarlehen mit Laufzeit
Diese Kategorie umfasst eine Vielzahl von Geschäftskrediten, die von Banken und Immobilienkreditgebern angeboten werden. Einige der Kredite sind ausschließlich für Vermietungszwecke konzipiert, andere richten sich an Fix-and-Flippers-Investoren. Andere bündeln mehrere Anlageobjekte in einem einzigen Paket.
Kreditlinie
Wenn Sie jetzt Geld für Renovierungen und in Zukunft brauchen, könnte eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) eine gute Alternative sein. Mit einem HELOC können Sie Bargeld bis zu einem bestimmten Limit abheben. Nachdem Sie es zurückgezahlt haben, können Sie es erneut ausleihen.
Alternative Kredite
Wenn Sie sich nicht für die oben genannte Wahl qualifizieren, werden Sie vielleicht erleichtert sein zu erfahren, dass es andere Geschäftskreditoptionen gibt.
Alternative Kredite wie Barkredite, Ausrüstungskredite und sogar Autokredite für kleine Unternehmen sind verfügbar, sie sind jedoch mit höheren Zinssätzen verbunden als herkömmliche Kredite.
Warum steht ein Darlehen der Small Business Administration (SBA) für Mietobjekte nicht auf dieser Liste? Die Inanspruchnahme von SBA-Darlehen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wird von der SBA ausdrücklich untersagt.
Mietobjekt SBA 504 Darlehensanforderungen und Förderfähigkeit
Die Qualifizierung für einen Kleinunternehmerkredit für Mietobjekte hat manchmal strengere Anforderungen. In der Regel werden Sie während des gesamten Bewerbungsprozesses um Unterlagen zur Geschäftseinheit (wenn Ihre Immobilieninvestmentgesellschaft eine GmbH oder Kapitalgesellschaft ist), einen ungültigen Scheck und einen Arbeitsumfang gebeten.
Kreditratings
Wie bei jedem anderen Unternehmens- (oder Privat-) Darlehen spielt Ihre Kreditwürdigkeit eine Rolle bei der Bestimmung Ihrer Eignung für ein Mietimmobiliendarlehen sowie bei dem Zinssatz, den Sie zahlen. Je niedriger die Rate, die Ihnen angeboten wird, desto höher ist Ihre Punktzahl.
Verhältnis von Schulden zu Einkommen
Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) von Ihnen (oder Ihrem Unternehmen) ist ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Beantragung eines Mietimmobiliendarlehens. Dies ist das Verhältnis Ihrer Gesamtverschuldung zu Ihrem Gesamteinkommen, wie Sie vielleicht vorhergesagt haben. Je höher Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist, desto größer ist die Gefahr, die Sie für Kreditgeber darstellen. Die Mehrheit der Menschen bevorzugt ein DTI-Verhältnis von 36 Prozent oder weniger.
Ihre erste Einzahlung
Die meisten Kreditgeber verlangen von Ihnen eine Anzahlung auf Ihr Eigenheim. Einige Kreditgeber können Ihnen erlauben, mit wenig oder gar keinem Geld zu leihen (erwarten Sie, dass diese höhere Zinssätze verlangen).
In der Regel wird von Ihnen erwartet, mindestens 20 % des Kaufpreises zu hinterlegen. Je mehr Geld Sie jedoch anlegen, desto günstiger wird wahrscheinlich Ihr Zinssatz sein.
Wenn es um den Kauf Ihrer nächsten Investition in ein Mehrfamilienhaus geht, können Geschäftskredite für Mietobjekte von Vorteil sein, bergen jedoch einige Risiken. Um Ihre Chancen auf eine Genehmigung zu erhöhen, sollten Sie sich vor der Antragstellung vergewissern, dass Sie sich für eine Finanzierung qualifizieren.
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SBA 504-Darlehen für Startups
Um „das Unternehmenswachstum und die Schaffung von Arbeitsplätzen zu fördern“, könnten Startups ein SBA 504-Darlehen verwenden, um große Ausrüstungskäufe oder Anlagen-Upgrades zu bezahlen. Je nach Darlehen können Sie bis zu 5 Millionen US-Dollar (einige Projekte können bis zu 5.5 Millionen US-Dollar in Anspruch nehmen) für eine Laufzeit von 10, 20 oder 25 Jahren ausleihen.
Kleinunternehmer müssen 10 % des Darlehens aufbringen (in einigen Situationen bis zu 20 %), was für viele Unternehmer eine erhebliche Hürde darstellt. Ein zertifiziertes Entwicklungsunternehmen und eine Bank oder Kreditgenossenschaft finanzieren gemeinsam jedes SBA 504-Darlehen.
So erhalten Sie ein SBA 504-Darlehen für ein Startup
Berechnen Sie Ihre Gründungskosten:
Sie können keinen Geschäftskredit erhalten, bis Sie wissen, wie viel Geld Sie benötigen. Mindestens für das erste Jahr, einschließlich einmaliger Kosten wie Genehmigungen, Lizenzen und Ausrüstungskäufe sowie regelmäßiger Kosten wie Gehaltsabrechnung, Miete und Inventar. Dadurch erhalten Sie eine realistische Vorstellung davon, wie viel Geld Sie benötigen, um Ihr Unternehmen zu gründen.
Businessplan erstellen:
Ein gut geschriebener Geschäftsplan zeigt den Kreditgebern, dass Sie Faktoren wie Ihren Zielmarkt, die Preisstruktur, Marketingkosten, potenzielle Hindernisse und Branchenkonkurrenz berücksichtigt haben. Beziehen Sie eine detaillierte Finanzierungsanfrage sowie das voraussichtliche Einkommen in Ihre Berechnung der Gründungskosten ein. Die Idee ist, Kreditgeber davon zu überzeugen, dass Ihr Unternehmen erfolgreich sein wird, insbesondere wenn Sie nicht viel Erfahrung haben.
Wählen Sie ein Darlehen und einen Kreditgeber aus:
Bestimmen Sie, welche SBA-Startkreditoption für Ihr Unternehmen am besten geeignet ist, und finden Sie dann einen Kreditgeber, der zur Teilnahme bereit ist. Verwenden Sie das Lender Match-Tool der SBA, um eine Bank, Kreditgenossenschaft oder einen gemeindebasierten Kreditgeber zu finden, der an Ihrem bevorzugten Kreditprogramm teilnimmt.
Bereiten Sie schließlich Ihre vor Kreditantrag und beantragen.
SBA 504 Darlehensanzahlung
Die meisten Kreditnehmer, die ein SBA 504-Darlehen beantragen, werden nur gebeten, 10 % des Kreditbetrags als Anzahlung zu hinterlegen. Dies ist jedoch nicht in jedem Fall der Fall. Einige Unternehmer müssen viel mehr Geld hinlegen.
Wenn Ihr Unternehmen beispielsweise zwei Jahre oder jünger ist, müssen Sie 15 % des Gesamtwerts des Darlehens hinterlegen, um loszulegen. Wenn Sie ein kleines Unternehmen besitzen und die Immobilie, die Sie finanzieren möchten, als „Sondernutzung“ eingestuft wird, müssen Sie 20 % des Darlehenswerts als Anzahlung leisten.
Der Beitrag der CDC verringert sich, wenn Ihre Spende steigt. In keinem Fall kann die CDC mehr als 40 % des Projektbudgets beisteuern. Eine Immobilie mit besonderer Nutzung ist eine Immobilie, die nur für die Zwecke genutzt werden kann, für die sie gebaut wurde.
SBA 504 Darlehenszinssätze
Das SBA CDC/504-Darlehen Der Zinssatz besteht im Wesentlichen aus zwei Darlehen: einem von einer Bank für 50 % oder mehr des Darlehensbetrags und einem von einer zertifizierten Entwicklungsgesellschaft (Certified Development Company, CDC) für bis zu 40 % des Darlehensbetrags. Die restlichen 10 % müssen Sie als Kreditnehmer als Anzahlung bezahlen. In seltenen Fällen müssen Sie möglicherweise bis zu 20 % spenden.
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Zusammenfassung
Um für ein 504-Darlehen in Frage zu kommen, muss Ihr Unternehmen die folgenden Kriterien erfüllen: In den Vereinigten Staaten als gewinnorientiertes Unternehmen tätig sein. Haben Sie zwei Jahre vor Ihrer Bewerbung ein Nettovermögen von weniger als 15 Millionen US-Dollar in bar, haben Sie ein durchschnittliches Nettoeinkommen von weniger als 5 Millionen US-Dollar nach Bundeseinkommenssteuern.
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Häufig gestellte Fragen zu SBA 504 DARLEHEN
Ist ein SBA 504-Darlehen für Mietobjekte verfügbar?
Es gibt Kredite, die ausschließlich für Immobilieninvestoren geschaffen wurden, die Mietwohnungen besitzen.
Wie hoch ist der Zinssatz für SBA 504?
Das Programm sieht derzeit Zinssätze von 2.231 Prozent, 2.364 Prozent und 2.399 Prozent für 10, 20 bzw. 25 Jahre vor.
Kann ein neues Unternehmen einen 504-Kredit erhalten?
Sachanlagen, die „das Unternehmenswachstum und die Schaffung von Arbeitsplätzen unterstützen“, können mit einem 504-Darlehen erworben werden. Dies kann in Form einer neuen Struktur, Ausrüstung oder Maschinerie geschehen.
Sind SBA 504-Darlehen garantiert?
Die US Small Business Administration (SBA) garantiert bis zu 85 % der Kredite der Kreditgeber. Wenn ein Kreditnehmer beispielsweise mit einer SBA 504-Zahlung in Verzug gerät, zahlt die SBA dem Kreditgeber 85 Prozent des Kredits zurück. Durch diese Garantie werden die Risiken der Kreditgeber stark reduziert.
