Wenn keine Immobiliensteuern erhoben werden, werden sie im Rahmen eines Steuerpfandrechtsverkaufs verkauft, der eine öffentliche Auktion ist, die jedes Jahr in NYC stattfindet, normalerweise im November. Einige Personen stellen jedoch immer noch diese Frage: „Was ist ein Pfandverkauf?“. Andere wissen immer noch nicht, wie man in NYC einen Grundsteuerpfandrechtverkauf oder einen Pfandrechtautoverkauf durchführt. Dies wird unser Leitfaden für den Pfandverkauf von Autos und eine Auktion von Immobilien ohne Steuerbelastung sein.
Was ist ein Pfandverkauf?
Ein Pfandrechtverkauf ist der Verkauf einer Forderung oder eines Eigentumsvorbehalts an einem Vermögenswert, um eine unbezahlte Schuld zu begleichen. Pfandrechteverkäufe werden normalerweise als öffentliche Auktionen angesehen und umfassen Immobilien, Autos und anderes persönliches Eigentum.
Auftragnehmer, Subunternehmer und Lieferanten können je nach staatlichem Recht ein Eigentum an einem Grundstück, an dem sie gearbeitet haben, verpfänden, während sie auf die Zahlung für erbrachte Dienstleistungen warten.
Was ist ein Tax Lien Sale?
Ein Steuerpfandrecht ist ein Rechtsanspruch gegen das Eigentum einer Person oder eines Unternehmens, das Bundessteuern nicht gezahlt hat. Wenn beispielsweise ein Grund- oder Hausbesitzer seine Grundsteuern nicht zahlt, ist die Stadt oder der Landkreis, in dem sich das Grundstück befindet, befugt, ein Pfandrecht auf das Grundstück zu stellen.
Das Pfandrecht ist ein zivilrechtlicher Anspruch gegen die Immobilie für das geschuldete Geld, das nicht bezahlt wurde. Ein Pfandrecht an einer Immobilie verhindert, dass es verkauft oder refinanziert wird, bevor die Steuern bezahlt und das Pfandrecht aufgehoben ist.
Die Gemeinde erstellt bei Erteilung des Pfandrechts eine Steuerpfandbescheinigung. Dies stellt die Höhe der Schulden auf dem Grundstück dar, zuzüglich aller fälligen Zinsen oder Strafen. Danach werden die Zertifikate an den Meistbietenden verkauft. Wenn es sich um ein kleines Haus handelt, können Investoren Tax Liens für nur ein paar hundert Dollar kaufen. Allerdings sind die anderen deutlich teurer.
Verkauf von Steuerpfandrechten in New York
Der Stadtrat verlängerte am 28. Januar den Verkauf des Steuerpfandrechts in NYC um ein weiteres Jahr. Ausgenommen sind jedoch bestimmte Landbesitzer, die von der Pandemie am Boden zerstört wurden.
Da der Stadtrat um Kompromisse bei einer umfassenden Gesetzgebung kämpfte, billigte er einen Gesetzentwurf. Dieser Gesetzentwurf verlängert die Versteigerung von Pfandrechten auf unbezahlte Grundsteuern, Wasser- und Abwasserrechnungen um ein Jahr. Dies steht im Gegensatz zu den normalen vier mit 39:8 Stimmen.
Der Gesetzentwurf weicht erheblich von einem Gesetzentwurf ab, der im Dezember von Adrienne Adams, Ratsmitglied von Queens, vorgeschlagen wurde. Der Gesetzentwurf verlängert die Pfandversteigerung um weitere vier Jahre und gewährt Ausnahmen je nach geschätztem Immobilienwert.
Befürworter des Wohnungsbaus und andere lehnten den Gesetzentwurf ab, der auf Geheiß der Regierung de Blasio eingeführt wurde. Sie argumentierten, dass der Verkauf eine lange Geschichte von negativen Auswirkungen auf Hausbesitzer von Farbe hat.
Der neue Gesetzentwurf befreit mehr Immobilieneigentümer. Außerdem richtet es eine 12-köpfige Task Force ein, um die Möglichkeit zu untersuchen, unbezahlte Steuern an kommunale Land Trusts, Landbanken und Wohnungsbaugenossenschaften weiterzuleiten.
Bis zum 1. November muss die Task Force ihre Schlussfolgerungen und Empfehlungen vorlegen. Der Gesetzentwurf erhöht auch die Schuldenanforderung für Vermögenswerte, die für einen Pfandverkauf in Frage kommen. Die Schwelle für Ein- bis Dreifamilienhäuser beispielsweise wird von 1,000 auf 5,000 US-Dollar angehoben.
Letztes Jahr verzögerten gewählte Beamte das Pfandrecht regelmäßig Auktion, die für Mai geplant war. Gouverneur Andrew Cuomo setzte alle Pfandrechtverkäufe bis zum 29. Januar aus, obwohl die Gesetze, die den Verkauf der Stadt regeln, Ende 2020 auslaufen sollten. Cuomo unterzeichnete ein Gesetz, das zusätzlich zur Verlängerung der Räumungsrechte für Wohngebäude einen Gesetzentwurf unterzeichnete, der den Verkauf von Pfandrechten für Eigentümer in finanzieller Not stoppte bis 1. Mai.
Diejenigen, die während des Treffens gegen die Gesetzesvorlage gestimmt hatten, lobten Adams.
Pfandverkauf Autos
Die Namen der Kreditgeber werden auf dem Pfändungsverkaufszertifikat aufgeführt, wenn Sie Autos mit einem Kredit von einem Finanzinstitut kaufen. Ein Pfandrecht ist ein gesetzliches Recht, das ein Kreditnehmer an einem Grundstück hat. Es dient als Versprechen einer zugrunde liegenden Pflicht, beispielsweise der Rückzahlung eines Haus- oder Autokredits. Wenn sie die Schulden nicht begleichen, hat der Gläubiger das Recht, den Vermögenswert zu beschlagnahmen.
Der Name des Pfandgläubigers wird aus dem Titel entfernt, wenn die Schulden für das Auto vollständig bezahlt sind. Der rechtmäßige Eigentümer verkauft dann das Fahrzeug, indem er einige Papiere ausfüllt. Der Eigentümer kann den Pfandgläubiger von der Sache ausschließen, wenn er das Auto vor vollständiger Bezahlung verkauft. Somit erhält der neue Käufer das Eigentum. Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie Sie Ihre Autos mit einem Pfandverkauf verkaufen können.
Verkauf eines Autos über einen Händler
Der einfachste Weg, ein Fahrzeug mit einem Pfandrecht zu verkaufen, ist über ein Autohaus, insbesondere Inzahlungnahmeautos. Um die Eigentumsübertragung zu erleichtern, arbeiten die Händler direkt mit dem auf dem Titel aufgeführten Pfandrechtsinhaber zusammen. Dies ist in der Regel eine Kreditgenossenschaft oder eine Bank.
Der Händler arrangiert die vollständige Zahlung des Darlehenssaldos unter Verwendung der Erlöse aus dem eingetauschten Fahrzeug. Man kann dies auch tun, indem man in diesem Prozess die Rückzahlungssumme auf den Kredit für den Autokauf anwendet.
Der Hauptnachteil beim Verkauf eines Autos mit Pfandrecht über einen Händler ist der Preis, der berechnet wird. Bei in Zahlung gegebenen Autos ist es normalerweise weniger als das, was bei einem privaten Verkauf erzielt werden würde. Der Pfandverkaufsprozess an einen privaten Käufer erfordert jedoch einige zusätzliche Arbeit vom Verkäufer. Zunächst sollte der Verkäufer den Kreditgeber kontaktieren, um den vollen Betrag zu ermitteln, der zur Rückzahlung des Darlehens zur Begleichung der Schulden erforderlich ist, und um den Pfandgläubiger aus seinem/ihrem Titel zu streichen, einschließlich aller zusätzlichen Gebühren.
Führen Sie den Verkauf im Büro des Kreditgebers durch.
Dies ist höchstwahrscheinlich der schnellste Weg, um das Auto zu verkaufen, den Kredit zurückzuzahlen, das Grundpfandrecht zu entfernen und das Eigentum zu übertragen. Nach Vertragsabschluss ist diese Möglichkeit für den Verkäufer auch die einfachste Möglichkeit, Erlöse aus einem Geschäft mit Pfandrecht am Eigentumstitel einzuziehen.
Entweder der Käufer oder der Verkäufer können Gelder an den Kreditgeber weitergeben, um die Schulden zu begleichen, und der Papierkram für die Eigentumsübertragung an den Käufer kann normalerweise in einer Sitzung erledigt werden. Rufen Sie im Voraus an, egal ob es sich um einen großen oder kleinen Kreditgeber handelt, um sicherzustellen, dass jemand in der örtlichen Niederlassung bereit ist, bei dem Geschäft zu helfen. Stellen Sie häufig sicher, dass sowohl Sie als auch der Käufer während der Transaktion anwesend sind.
Obwohl dies die bequemste Alternative ist, gibt es einige Nachteile, die Transaktion im Büro des Kreditgebers durchzuführen. Am auffälligsten ist das Element der Bequemlichkeit. Es ist möglicherweise nicht der bequemste Ort für Sie und den Käufer, was bedeutet, dass Sie und / oder der Käufer fahren müssten, wenn das Büro nicht in der Nähe ist – insbesondere, wenn der Pfandgläubiger ein Kreditgeber außerhalb des Bundesstaates ist.
Der Käufer hat das Pfandrecht in Rechnung gestellt
Wenn der Käufer die Transaktion nicht im Büro des Kreditgebers begleichen kann, kann er den Kreditgeber direkt per Überweisung oder Bankscheck bezahlen. Jede dieser Strategien kann einen Pfandverkauf erfüllen und auch zur Zahlung des Restbetrags des Verkäufers verwendet werden.
Diese Wahl gibt dem Kunden ein zusätzliches Maß an Sicherheit. Dies liegt daran, dass die Mittel direkt an den Kreditgeber überwiesen werden können. Somit entfällt die Notwendigkeit, den Verkaufserlös an den Verkäufer zu geben, der dann die Mittel an den Kreditgeber weiterleitet, um das Darlehen zu begleichen.
Wie man mit einem Grundsteuer-Lien-Verkauf Geld verdient
Anleger, die nach Investitionsmöglichkeiten in Form von Steuerpfandrechten suchen, sollten sich an ihre örtliche Steuerbehörde wenden, die für die Erhebung von Grundsteuern zuständig ist. Derzeit gibt es 2,500 Gerichtsbarkeiten, die öffentliche Steuerschulden anbieten, darunter Städte, Gemeinden und Landkreise.
Auch wenn nicht jeder Staat den öffentlichen Verkauf säumiger Grundsteuern zulässt, sollten Anleger, wenn der Staat die öffentliche Versteigerung der unbezahlten Grundsteuerrechnung zulässt, frei wählen können, wann und wo diese Steuern öffentlich zugänglich gemacht werden. Grundsteuerverkäufe müssen für einen festgelegten Zeitraum vor dem Verkauf ausgeschrieben werden. In den Inseraten sind typischerweise der Eigentümer der Immobilie, die rechtliche Bezeichnung und die Höhe der zu versteigernden rückständigen Steuern aufgeführt.
Anleger, die ein Grundsteuerpfandrecht erwerben, sind in der Regel verpflichtet, den gesamten Betrag des Pfandrechts sofort an die ausstellende Gemeinde zurückzuzahlen. Mit Ausnahme von zwei Staaten erhebt der Emittent von Steuerpfandrechten den Kapitalbetrag, die Zinsen und die Strafen; zahlt den Pfandbriefinhaber; und holt dann die Pfandbescheinigung ein, wenn sie nicht aktenkundig ist. Der Grundstückseigentümer muss dem Investor den vollen Betrag des Pfandrechts zuzüglich Zinsen zurückzahlen, die je nach Rechtsprechung variieren, aber normalerweise zwischen 10 % und 12 % liegen. In seltenen Fällen kann die Pfandprämie des Anlegers zum Rückzahlungsbetrag hinzugerechnet werden.
Die Rückzahlungsfrist liegt in der Regel zwischen sechs Monaten und drei Jahren.
In den meisten Fällen kann der Eigentümer das Pfandrecht vollständig abbezahlen. Wenn der Eigentümer das Pfandrecht nicht bis zu diesem Datum bezahlt, hat der Investor wie die Gemeinde die Möglichkeit, das Grundstück zu verpfänden, obwohl dies sehr selten vorkommt.
Passives Investieren durch einen institutionellen Investor
Da Tax Lien-Investitionen umfangreiche Studien und Due Diligence erfordern, kann es sich lohnen, eine passive Investition über einen institutionellen Investor in Betracht zu ziehen, der Mitglied der NTLA ist. NTLA-Mitglieder erhalten rund 80 % aller verkauften Pfandbescheinigungen.
Wenn Sie der NTLA beitreten möchten, kostet dies 500 US-Dollar pro Jahr (für Investoren mit weniger als 1 Million US-Dollar). Die Mitgliedsgebühren für institutionelle Anleger liegen je nach Größe ihres Anlageportfolios zwischen 2,000 und 10,000 US-Dollar. Institutionelle Anleger können jährliche Renditen zwischen 4 % und 9 % erzielen. Die NTLA kann dabei helfen, potenzielle Anleger, die der NTLA beitreten, mit institutionellen Anlegern in Kontakt zu bringen, die sich auf Steuerpfandrechte spezialisiert haben.
Nachteile der Investition in ein Grundsteuerpfandrecht
Obwohl Grundsteuerpfandrechte hohe Renditen bieten können, sollten Anleger ihre Hausaufgaben machen, bevor sie in diesen Markt eintreten. Tax Liens sind oft nicht für Erstinvestoren oder solche mit begrenzter Erfahrung oder Kenntnissen im Immobilienbereich geeignet.
Investoren sollten es vermeiden, Pfandrechte auf Immobilien zu erwerben, die Umweltschäden erlitten haben, wie z. B. eine, bei der eine Tankstelle Giftmüll entsorgt hat.
#1. Vernachlässigte Immobilien
Investoren müssen sich auch eingehend mit dem tatsächlichen Eigentum vertraut machen, auf dem das Pfandrecht platziert wurde. Dies kann ihnen helfen, sicherzustellen, dass sie das Geld vom Eigentümer einziehen können. Unabhängig vom ausgeschriebenen Zinssatz ist eine verfallende Immobilie im Zentrum einer Slumgemeinde meist kein kluges Geschäft. Der Grundstückseigentümer kann oder will die geschuldeten Steuern nicht zahlen. Eigenschaften mit jeglicher Art von Umweltzerstörung, wie z. B. giftige oder gefährliche Verbindungen, die dort abgelagert wurden, sind im Allgemeinen unerwünscht.
#2. Dies ist keine passive Investition.
Nach Erhalt ihrer Zertifikate müssen Pfandgläubiger ihre Verantwortung verstehen. In der Regel müssen sie den Immobilieneigentümer innerhalb einer bestimmten Frist schriftlich über ihren Kauf informieren. Wenn die Zahlung bis zum Ende der Rückzahlungsfrist nicht vollständig erfolgt ist, müssen sie ihnen normalerweise ein zweites Benachrichtigungsschreiben zusenden.
#3. Tax Liens haben ein Ablaufdatum
Tax Liens sind keine unverwüstlichen Instrumente. Viele haben ein Verfallsdatum nach Ablauf der Einlösungsfrist. Wenn ein Pfandrecht erlischt, kann der Pfandgläubiger keine unbezahlten Beträge mehr einziehen. Wenn die Immobilie in die Zwangsvollstreckung gerät, kann der Pfandgläubiger andere Pfandrechte an der Immobilie entdecken, was die Erlangung des Titels erschwert.
#4. Wettbewerb
Grundpfandrechte haben das Interesse vieler kommerzieller Institutionen geweckt, darunter Banken und Hedgefonds. Dadurch konnten sie ihre Konkurrenten überbieten und die Renditen nach unten treiben. Dies hat es einzelnen Anlegern erschwert, wertvolle Pfandrechte zu entdecken, und einige haben daher aufgegeben. Mittlerweile sind jedoch mehrere Fonds verfügbar, die in Pfandrechte investieren, und dies könnte eine nützliche Methode für einen Anfänger-Investor sein, um mit einem geringeren Risiko in diesen Bereich einzusteigen.
Wie kann ich die Ergebnisse eines Pfandrechtsverkaufs anfechten?
Wenn Sie glauben, dass die Ergebnisse eines Pfandrechtsverkaufs falsch sind, können Sie das Ergebnis anfechten. Dies kann das Einreichen einer Beschwerde bei der Behörde, die den Pfandrechtverkauf durchgeführt hat, das Bereitstellen von Beweisen zur Untermauerung Ihrer Ansprüche und möglicherweise das Einleiten rechtlicher Schritte beinhalten.
Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung eines Pfandverkaufs?
Pfandrechteverkäufe unterliegen staatlichen und lokalen Gesetzen, die je nach Gerichtsbarkeit variieren. Zu den Anforderungen können die Einholung eines Gerichtsbeschlusses, die ordnungsgemäße Bewerbung des Verkaufs und die Einhaltung bestimmter Bieterverfahren gehören. Es ist wichtig, die Gesetze und Vorschriften in Ihrer Region zu verstehen, bevor Sie an einem Pfandrechtverkauf teilnehmen.
Kann ich eine Rückerstattung für Artikel erhalten, die bei einem Pfandverkauf gekauft wurden?
Rückerstattungen für Artikel, die bei einem Pfandverkauf gekauft wurden, sind normalerweise nicht verfügbar, da der Verkauf endgültig ist. Bevor Sie auf einen Artikel bieten, ist es wichtig, ihn gründlich zu inspizieren und seinen Zustand und Wert zu verstehen.
Wie ist der Prozess zum Abrufen von Gegenständen, die bei einem Pfandverkauf zurückgelassen wurden?
Das Verfahren zum Abrufen von Gegenständen, die bei einem Pfandverkauf zurückgelassen wurden, variiert je nach Gerichtsbarkeit, umfasst jedoch in der Regel die Zahlung ausstehender Gebühren oder geschuldeter Schulden sowie aller Gebühren im Zusammenhang mit der Aufbewahrung der Gegenstände. Es ist wichtig, dass Sie sich an die Behörde wenden, die den Pfandverkauf durchgeführt hat, um die spezifischen Anforderungen und Verfahren zum Abrufen Ihrer Gegenstände zu verstehen.
Kann ich eine Garantie oder Garantie auf Artikel erhalten, die bei einem Pfandverkauf gekauft wurden?
Gewährleistungen und Garantien für Artikel, die bei einem Pfandverkauf gekauft wurden, sind in der Regel nicht verfügbar. Es ist wichtig, die Artikel vor der Gebotsabgabe gründlich zu inspizieren, um ihren Zustand und Wert zu verstehen.
Was passiert, wenn ich den Artikel, den ich bei einem Pfandverkauf gewonnen habe, nicht bezahle?
Wenn Sie einen Artikel, den Sie bei einem Pfandverkauf erworben haben, nicht bezahlen, kann die Behörde, die den Verkauf durchgeführt hat, rechtliche Schritte einleiten, um die geschuldeten Gelder einzutreiben. Dies kann die Einreichung einer Klage, die Beschlagnahme von Vermögenswerten oder die Verpfändung Ihres Eigentums umfassen.
Wie läuft das Bieten auf Artikel bei einem Pfandverkauf ab?
Das Verfahren zum Bieten auf Artikel bei einem Pfandverkauf ist je nach Gerichtsbarkeit unterschiedlich, umfasst jedoch in der Regel die Registrierung als Bieter, die Teilnahme am Verkauf und die Teilnahme am Bieterverfahren. Die Artikel werden in der Regel an den Meistbietenden verkauft. Es ist wichtig, die spezifischen Regeln und Verfahren für das Bieten in Ihrer Region zu verstehen, bevor Sie an einem Pfandverkauf teilnehmen.
Häufig gestellte Fragen zum Pfandrechtverkauf
Was ist ein Pfandgläubiger?
Ein Pfandgläubiger ist eine natürliche oder juristische Person, die ein rechtliches Interesse an einem Grundstück, wie z. B. einem Auto, hat.
Was bedeutet es, wenn ein Auto ein Pfandrecht hat?
Ein Pkw-Pfandrecht dient als Versicherung für den Pfandgläubiger. Es gibt dem Pfandgläubiger, normalerweise einem Kreditgeber, das Recht, die betreffende Immobilie zu besitzen, wenn der Kreditnehmer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt. Der Fahrzeughalter darf ohne Zustimmung des Pfandgläubigers nicht über das Fahrzeug verfügen.
Darf ein Pfandrechtsinhaber Ihr Auto mitnehmen?
Ein Pfandgläubiger kann Ihr Auto in Besitz nehmen, wenn Sie die Zahlungen einstellen und mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten.
Ist ein Pfandgläubiger Eigentümer der Immobilie?
Der Name des Pfandgläubigers erscheint auf dem Eigentumszertifikat, aber er ist nicht der wirkliche Eigentümer des Autos. Sie werden durch den Kauf zum realistischen Eigentümer des Autos, während der Kreditgeber nur ein finanzielles Interesse an der Immobilie hat.
Wie werde ich einen Pfandgläubiger los?
Um einen Pfandgläubiger zu räumen, müssen Sie nachweisen, dass das Pfandrecht erfüllt wurde. Wenn der Pfandgläubiger die Bank ist, die Ihren Kauf finanziert hat, müssen Sie daher nachweisen, dass Sie Ihren Autokredit zurückgezahlt haben.
Zusammenfassung
Pfandrechte sind unbequem, aber sie sind ein notwendiger Bestandteil des Kaufs und Verkaufs von Immobilien, wie z. B. Fahrzeugen. Entgegen der landläufigen Meinung können Sie Ihr Auto verkaufen, obwohl es mit einem Pfandrecht belastet ist. Während es den Anschein haben mag, dass Sie einige Hürden nehmen müssen, können Sie dies tun, indem Sie die Transaktion über einen Makler oder im Büro des Kreditgebers durchführen oder indem Sie den Käufer direkt an den Kreditgeber zahlen lassen. Sie können auch erwägen, einen neutralen Dritten, z. B. einen Treuhandservice, zu beauftragen, um das Pfandrecht zu beseitigen und das Eigentum an den neuen Eigentümer zu übertragen.
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