Die Debt Service Coverage Ratio, abgekürzt als DSCR oder einfach DCR, ist ein Schlüsselbegriff in der gewerblichen Kreditvergabe und Immobilienfinanzierung. Entscheidend ist, wann Übernahme von Gewerbeimmobilien und Unternehmenskredite, sowie Mieterfinanzen und ist ein wesentlicher Bestandteil bei der Berechnung der maximalen Darlehenssumme. In diesem Artikel gehen wir im Detail auf die Schuldendienstdeckungsquote ein und gehen dabei einige Beispiele durch. Wir werden auch die beiden Formeln für die Deckungsquote des Schuldendienstes sehen und sehen, wie sie berechnet werden.
Was ist die Schuldendienstdeckungsquote?
Die Debt Service Coverage Ratio (DSCR) bewertet die Fähigkeit eines Unternehmens, seine Betriebseinnahmen zu verwenden, um alle seine Schuldenverpflichtungen zu erfüllen, einschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen sowohl für kurz- als auch für langfristige Schulden. Wenn ein Unternehmen in seiner Bilanz Kredite wie Anleihen, Darlehen oder Kreditlinien hat, wird dieses Verhältnis häufig verwendet. Es ist auch ein regelmäßig verwendetes Verhältnis in a Leveraged Buyout zusammen mit anderen Kreditindikatoren wie Gesamtverschuldung/EBITDA-Multiple, Nettoverschuldung/EBITDA-Multiple, Zinsdeckungsgrad und Fixkostendeckungsgrad, um die Verschuldungskapazität des Zielunternehmens zu analysieren.
Formel für die Schuldendienstdeckungsquote
Diese Formel für die Deckungsquote des Schuldendienstes gibt es in zweierlei Hinsicht:
Schuldendienstdeckungsquote = EBITDA/ (Zinsen + Kapital)
Schuldendienstdeckungsquote = (EBITDA – Capex) / (Zinsen + Kapital)
Wo:
EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibung und Amortisation.
Kapital = Der Gesamtdarlehensbetrag aus kurz- und langfristigen Darlehen.
Zinsen = Die Zinsen, die auf alle Kredite zu zahlen sind.
Capex = Kapitalausgaben.
Einige Unternehmen ziehen es möglicherweise vor, die letztere Formel zu verwenden, da Investitionsausgaben nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung verbucht werden, sondern stattdessen als „Investition“ betrachtet werden. Indem CAPEX vom EBITDA abgezogen wird, verfügt das Unternehmen über die tatsächliche Höhe der Betriebseinnahmen, die für den Schuldendienst zur Verfügung stehen.
Wie berechnet man die Schuldendienstdeckungsquote?
Dieser Leitfaden führt Sie durch den Prozess der Berechnung der Debt Service Coverage Ratio. Wir gehen Schritt-für-Schritt-Antworten auf viele Fälle zur Berechnung der Schuldendeckungsquote durch.
Beispiel 1 – Gewinn- und Verlustrechnung für DSCR
In diesem Beispiel berechnen wir die Schuldendienstdeckungsquote von Unternehmen A anhand der folgenden Gewinn- und Verlustrechnung:
| Vermögenswert | Million |
| Sales | 1000 |
| Kosten der verkauften Waren | 200 |
| Bruttoertrag | 800 |
| Betriebsaufwand | 200 |
| Betriebsergebnis | 600 |
| Zinsaufwendungen | 200 |
| Gewinn vor Steuern | 400 |
| Steueraufwand | 200 |
| Jahresüberschuss | 200 |
Antworten
Schritt 1: Schreiben Sie die Formel für die Schuldendienstdeckungsquote auf.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
Schritt 2: Berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen.
Die Betriebseinnahmen werden berechnet, indem die Betriebskosten vom Bruttogewinn des Unternehmens abgezogen werden. In diesem Fall sind es 600 Millionen Dollar.
Schritt 3: Suchen Sie einen Schuldendienst
Da das Unternehmen seine Zins- und Tilgungszahlungen vor Steuern zahlen muss, wird der Schuldendienst häufig unter den Betriebseinnahmen positioniert. In diesem Beispiel ist der Schuldendienst einfach der Zinsaufwand, der 200 Mio. USD entspricht.
Schritt 4: Führen Sie die Berechnung durch, um den DSCR zu bestimmen.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
DSCR = 600 Mio. USD / 200 Mio. USD = 3 (oder 3x, weil es sich um ein Verhältnis handelt)
Beispiel 2 Einfache DSCR-Einkommenserklärung
In diesem Beispiel berechnen wir die Schuldendeckungsquote von Unternehmen B anhand der folgenden Daten und der folgenden Gewinn- und Verlustrechnung:
Information:
Die Kapitalzahlungen belaufen sich auf 150 Millionen US-Dollar.
| Vermögenswert | Million |
| Sales | 1000 |
| Kosten der verkauften Waren | 200 |
| Bruttoertrag | 800 |
| SG&A-Ausgaben | 300 |
| F&E-Ausgaben | 200 |
| Betriebsergebnis | 300 |
| Zinsaufwendungen | 50 |
| Gewinn vor Steuern | 250 |
| Steueraufwand | 50 |
| Jahresüberschuss | 200 |
Antworten
Schritt 1: Schreiben Sie die Formel für die Schuldendienstdeckungsquote auf.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
Schritt 2: Berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen.
Die Betriebseinnahmen kommen nach den Betriebskosten (SG&A- und F&E-Kosten). In diesem Fall sind es 300 Millionen Dollar.
Schritt 3: Suchen Sie einen Schuldendienst
In diesem Fall fällt der Schuldendienst höher aus, weil das Unternehmen neben den Zinszahlungen auch den Kapitalbetrag zurückzahlen muss.
Der Schuldendienst entspricht der Summe aus Zins- und Leasingzahlungen plus Kapitalrückzahlung.
Schuldendienst = 50 Millionen Dollar + 150 Millionen Dollar = 200 Millionen Dollar
Schritt 4: Führen Sie die Berechnung durch, um den DSCR zu bestimmen.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
DSCR = 300 Millionen $ / 200 Millionen $ = 1.5 (oder 1.5x)
Beispiel 3 – Elemente fehlen in der Gewinn- und Verlustrechnung
In diesem Beispiel berechnen wir die Schuldendeckungsquote von Unternehmen C anhand der folgenden Daten und der Gewinn- und Verlustrechnung:
Information:
Die F&E-Kosten machen 25 % der SG&A-Kosten des Unternehmens aus.
Tilgungszahlungen und Zinsaufwendungen machen jeweils 10 % der Betriebseinnahmen der Gesellschaft aus.
Der Umsatz des Unternehmens beträgt das Dreifache der Herstellungskosten.
| Vermögenswert | Million |
| Sales | ? |
| Kosten der verkauften Waren | ? |
| Bruttoertrag | 400 |
| SG&A-Ausgaben | ? |
| F&E-Ausgaben | 200 |
| Betriebsergebnis | ? |
| Zinsaufwendungen | ? |
| Gewinn vor Steuern | ? |
| Steueraufwand | 50 |
| Jahresüberschuss | ? |
Antworten
Schritt 1: Schreiben Sie die Formel für die Schuldendienstdeckungsquote auf.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
Schritt 2: Berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen.
Um das Nettobetriebsergebnis des Unternehmens zu ermitteln, müssen wir zunächst die Verkaufs- und F&E-Kosten berechnen (da diese Werte nicht bereitgestellt werden).
Umsatz = 3 mal die Kosten der verkauften Waren
3 × 400 Mio. $ entspricht 1200 Mio. $ Umsatz
F&E-Ausgaben = 25 % der SG&A-Ausgaben
F&E-Ausgaben = 25 % von 200 Mio. USD = 50 Mio. USD
Umsatz – Herstellkosten – VVG-Kosten – F&E-Kosten = Nettobetriebsertrag
Nettobetriebseinkommen = 1200 Millionen US-Dollar – 400 Millionen US-Dollar – 200 Millionen US-Dollar – 50 Millionen US-Dollar = 550 Millionen US-Dollar
Schritt 3: Suchen Sie einen Schuldendienst
Tilgungszahlungen und Zinsaufwendungen machen jeweils 10 % der Betriebseinnahmen des Unternehmens aus:
10 % x Betriebseinkommen = Kapitalzahlungen
Kapitalzahlungen = 10 % x 550 Millionen US-Dollar = 55 Millionen US-Dollar
Zinsaufwand = 10 % der Betriebseinnahmen
Zinsaufwand = 10 % von 550 Mio. $ = 55 Mio. $
Suchen Sie den Schuldendienst:
Der Schuldendienst entspricht der Summe aus Zins- und Leasingzahlungen plus Kapitalrückzahlung.
Schuldendienst = 55 Millionen Dollar + 55 Millionen Dollar = 110 Millionen Dollar
Schritt 4: Führen Sie die Berechnung durch, um den DSCR zu bestimmen.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
DSCR = 550 Millionen $ / 110 Millionen $ = 5 (oder 5x)
Beispiel 4 – DSCR + Gewinn- und Verlustrechnung ausfüllen
In diesem Beispiel berechnen wir die Schuldendeckungsquote von Unternehmen D anhand der folgenden Daten und einer teilweisen Gewinn- und Verlustrechnung:
Information:
Der Steuersatz wird auf 50 % festgelegt.
Die F&E-Kosten des Unternehmens belaufen sich auf 10 Millionen US-Dollar, weniger als die Hälfte der SG&A-Kosten.
Die Tilgungszahlungen entsprechen dem doppelten Gewinn vor Steuern.
Die Herstellungskosten der verkauften Waren betragen 60 % des Verkaufspreises.
Das Nettoeinkommen entspricht 25 % der Leasingzahlungen.
SG&A-Kosten machen 30 % des Umsatzes des Unternehmens aus.
Leasingraten sind doppelt so hoch wie Zinszahlungen.
Antworten
Schritt 1: Schreiben Sie die Formel für die Schuldendienstdeckungsquote auf.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
Schritt 2: Vervollständigen Sie die Einkommenserklärung.
Da die meisten Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung leer sind, müssen wir zuerst die Gewinn- und Verlustrechnung mit den uns vorliegenden Informationen ausfüllen:
Mietzahlungen
Wir können die Leasingzahlungen berechnen, indem wir mit dem Zinsaufwand von 20 Mio. USD beginnen (der einzige Wert, den wir haben), was dem Doppelten des Zinsaufwands entspricht.
Leasingzahlungen = 2 x 20 Millionen $ = 40 Millionen $
Rentabilität
Wir können jetzt das Nettoeinkommen berechnen (weil es 25 Prozent der Leasingraten ausmacht).
Nettoeinkommen = 25 % von 40 Millionen US-Dollar = 10 Millionen US-Dollar
Gewinn vor Steuern und Steueraufwand
Der Steuersatz von 50 % legt nahe, dass der Steueraufwand 50 % des Gewinns vor Steuern entspricht. Das Unternehmen behält die Hälfte seines Vorsteuergewinns als Nettoeinkommen ein. Daraus können wir ableiten, dass der Vorsteuergewinn doppelt so groß ist wie der Nettogewinn.
Gewinn vor Steuern = 2 x 10 Mio. $ = 20 Mio. $
Gewinn vor Steuern – Nettoeinkommen = Steueraufwand
Ausgaben für Steuern = 20 Mio. USD – 10 Mio. USD = 10 Mio. USD
Zahlungen des Kapitals
Die Tilgungszahlungen entsprechen dem doppelten Gewinn vor Steuern.
2 x Vorsteuergewinn = Kapitalzahlungen
Kapitalzahlungen = 2 x 20 Millionen $ = 40 Millionen $
Operating Profit
Obwohl das Betriebsergebnis nicht angezeigt wird, können wir es berechnen, indem wir die Einzelposten addieren, für die wir Werte über dem Gewinn vor Steuern haben.
Der Betriebsertrag errechnet sich aus der Summe von Gewinn vor Steuern und Zinsaufwand.
Betriebseinnahmen = 20 Millionen USD + 20 Millionen USD = 40 Millionen USD
Schritt 3: Suchen Sie einen Schuldendienst
Der Schuldendienst entspricht der Summe aus Zins- und Leasingzahlungen plus Kapitalrückzahlung.
Schuldendienst = 20 Millionen Dollar + 40 Millionen Dollar + 40 Millionen Dollar = 100 Millionen Dollar
Schritt 4: Führen Sie die Berechnung durch, um den DSCR zu bestimmen.
DSCR = Schuldendienst / Nettobetriebseinkommen
DSCR = 40 Millionen $ / 100 Millionen $ = 0.4 (oder 0.4x)
Interpretation der Schuldendienstdeckungsquote
Ein Schuldendienstdeckungsgrad von eins oder höher impliziert, dass die Betriebseinnahmen eines Unternehmens ausreichen, um seine jährlichen Schulden- und Zinszahlungen zu decken. Als Faustregel gilt ein optimales Verhältnis von 2 oder höher. Ein hohes Verhältnis zeigt an, dass das Unternehmen in der Lage ist, weitere Schulden aufzunehmen.
Ein Verhältnis kleiner als eins ist unerwünscht, da es die Unfähigkeit des Unternehmens zeigt, seine gegenwärtigen Schuldenverpflichtungen ausschließlich durch Betriebseinnahmen zu bedienen. Ein DSCR von 0.8 zeigt beispielsweise, dass gerade genug Betriebseinnahmen vorhanden sind, um 80 % der Schuldenzahlungen des Unternehmens zurückzuzahlen.
Anstatt sich auf eine einzelne Kennzahl zu konzentrieren, analysieren Sie die Schuldendienstdeckungsquote eines Unternehmens anhand der Quoten anderer Unternehmen derselben Branche. Wenn der DSCR eines Unternehmens viel größer ist als der der Mehrheit seiner Wettbewerber, zeigt dies ein stärkeres Schuldenmanagement. Ein Finanzanalyst möchte möglicherweise auch die Kennzahl eines Unternehmens im Laufe der Zeit untersuchen, um festzustellen, ob sie einen Aufwärtstrend (Verbesserung) oder einen Abwärtstrend (Verschlechterung) (Verschlechterung) aufweist.
Übliche Anwendungen der Schuldendienstdeckungsquote
Die Schuldendienstdeckungsquote ist eine Standardkennzahl, die verwendet wird, um die Fähigkeit eines Unternehmens zu beurteilen, seine ausstehenden Schulden einschließlich Kapital- und Zinskosten zu bezahlen.
Bei einem Leveraged Buyout verwendet ein übernehmendes Unternehmen DSCR, um die Schuldenstruktur und die Fähigkeit des Zielunternehmens zur Zahlung von Kreditverpflichtungen zu bewerten.
Kreditsachbearbeiter von Banken verwenden DSCR, um die Schuldendienstfähigkeit eines Unternehmens einzuschätzen.
Zusammenfassung
Die Schuldendienstdeckungsquote ist ein nützlicher Indikator zur Messung der allgemeinen finanziellen Gesundheit eines Unternehmens, insbesondere seiner Fähigkeit, seine gegenwärtigen Schulden zu bedienen. Das Verhältnis kann Kreditgebern und Investoren auch dabei helfen, festzustellen, ob es für das Unternehmen sicher ist, mehr Fremdkapital aufzunehmen. Der DSCR sollte immer mit dem Branchendurchschnitt verglichen werden.
DSCR – Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter Schuldendienstdeckungsgrad für Immobilien?
Die meisten Kreditgeber bevorzugen einen DSCR im Bereich von 1.25x–1.5x. Dies bedeutet, dass der Vermögenswert mindestens 25 % zusätzliches Einkommen generieren kann, nachdem alle Schuldentilgungen getätigt wurden.
Wie berechnet man den Schuldendienstdeckungsgrad bei Immobilien?
Teilen Sie einfach das Nettobetriebsergebnis (NOI) durch die jährliche Verschuldung, um die Schuldendienstdeckungsquote zu ermitteln.
Warum ist der Schuldendienstdeckungsgrad wichtig?
Der DSCR ist ein nützlicher Maßstab zur Bestimmung der Fähigkeit einer Person oder eines Unternehmens, Schuldenzahlungen in bar zu leisten. Ein höheres Verhältnis zeigt an, dass das Unternehmen kreditwürdiger ist, da es über genügend Finanzen verfügt, um seine Schuldenverpflichtungen zu bedienen – um die erforderlichen Zahlungen pünktlich zu leisten.
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