Die Back-End-Ratio ist eine der Metriken, die Banken und sogar die FHA bei Kreditentscheidungen berücksichtigen. Auch als DTI-Ratio bekannt, bestimmt es das Risikoniveau, das mit dem Verleihen von Geld an einen potenziellen Kreditnehmer verbunden ist. Hier ist alles, was Sie über die Back-End-Ratio wissen müssen und wie Sie sie berechnen.
Was ist ein Back-End-Verhältnis?
Die „Back-End-Ratio“ ist der Prozentsatz Ihres monatlichen Einkommens, der für Schuldenzahlungen aufgewendet wird. Die Quote wird als Prozentsatz Ihres monatlichen Einkommens ermittelt.
Das Back-End-Verhältnis verstehen
Die Back-End-Ratio ist eine der wenigen Metriken, die von Hypothekenversicherern verwendet werden, um das Risikoniveau zu bestimmen, das mit der Kreditvergabe an einen potenziellen Kreditnehmer verbunden ist. Sie ist bedeutsam, weil sie angibt, wie viel des Einkommens des Kreditnehmers einer anderen Person oder Firma geschuldet wird. Wenn ein großer Teil des monatlichen Einkommens eines Antragstellers für Schuldenzahlungen verwendet wird, gilt der Antragsteller als Kreditnehmer mit hohem Risiko, da ein Verlust des Arbeitsplatzes oder ein Einkommensrückgang dazu führen kann, dass sich unbezahlte Verbindlichkeiten schnell anhäufen.
So berechnen Sie das Back-End-Verhältnis
Um die Back-End-Ratio zu berechnen, kombinieren wir alle monatlichen Schuldenzahlungen eines Kreditnehmers und dividieren die Summe durch das monatliche Einkommen des Kreditnehmers.
Stellen Sie sich einen Kreditnehmer mit einem monatlichen Einkommen von 5,000 US-Dollar (60,000 US-Dollar geteilt durch 12) und einer monatlichen Gesamtschuldenzahlung von 2,000 US-Dollar vor. Die Back-End-Ratio für diesen Kreditnehmer beträgt 40 % (2,000 USD / 5,000 USD).
Kreditgeber bevorzugen eine Quote von nicht mehr als 36 Prozent. Einige Kreditgeber gewähren jedoch Ausnahmen für Prozentsätze von bis zu 50 % für Kreditnehmer mit guter Bonität. Bei der Annahme von Hypotheken verwenden einige Kreditgeber dieses Verhältnis allein, während andere es in Verbindung mit dem Front-End-Verhältnis verwenden.
So bestimmen Sie das Back-End-Verhältnis
Ihre monatliche Verschuldung in einem Back-End-Verhältnis umfasst Kreditkarten-, Hypotheken- und Fahrzeugdarlehenszahlungen sowie Kindergeld und andere Darlehensverpflichtungen. Aufgrund der darin enthaltenen Schulden unterscheidet sie sich von einer Front-End-Ratio. Das „Front-End“-Verhältnis ist nur das Verhältnis von Hypothekenzahlung zu Einkommen.
Wenn Sie also 48,000 US-Dollar pro Jahr verdienen, beträgt Ihr monatliches Einkommen 4,000 US-Dollar. Ihre Front-End-Ratio beträgt 25 %, wenn Ihre gesamte Hypothekenzahlung 1,000 $ beträgt.
Wenn Ihre gesamten Schuldenzahlungen 1,800 US-Dollar betragen (1,000 US-Dollar für Ihr Eigenheim, 350 US-Dollar für einen Autokredit, 300 US-Dollar für Kreditkarten und 150 US-Dollar für einen Studentenkredit), beträgt Ihre Back-End-Quote 45 Prozent.
Ihr gesamtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) wäre 25/45 (vorne/hinten).
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Wie wird diese Berechnung von Kreditgebern verwendet?
Bei der Vergabe von Hypothekendarlehen bewerten einige Kreditgeber ausschließlich die Back-End-Ratio und gewichten die Front-End-Ratio nicht. Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen spielt zusammen mit der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, dem Einkommen, dem beruflichen Werdegang, der erworbenen Immobilie und anderen Faktoren eine wichtige Rolle bei der Entscheidung des Kreditgebers.
Das Back-End-zu-Front-End-Verhältnis ist konservativer. Das heißt, Kreditgeber mit strengeren Kreditvergaberegeln neigen eher dazu, das hintere Ende der Transaktion als das vordere Ende zu betrachten.
Kreditgeber haben Kriterien, mit denen sie in Kreditverhandlungen gehen. Kreditgeber zielen im Allgemeinen darauf ab, Kredite mit einer Quote von 36 % oder weniger zu vergeben. Im vorigen Szenario mit einer Back-End-Ratio von 45 Prozent würde der Kredit also höchstwahrscheinlich abgelehnt werden. Wenn der Kreditnehmer über eine gute Bonität verfügt, machen einige Kreditgeber eine Ausnahme und erlauben Quoten von bis zu 50 %.
Kreditgeber, die sowohl das Front- als auch das Rear-End-Verhältnis berechnen, können ein bestimmtes Verhältnis verlangen, z. B. 28/36. Die FHA-Darlehensgrenze beträgt 29/41. VA-Darlehen berücksichtigen nur das Backend, das 41 Prozent oder weniger betragen muss.
So senken Sie Ihr Back-End-Verhältnis
Da Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis für Hypothekengeber genauso wichtig ist wie Ihre Kreditwürdigkeit, ist die Verbesserung Ihres Verhältnisses entscheidend, um sicherzustellen, dass Sie die benötigten Kredite erhalten und sich Ihre Kreditzahlungen nach Ablauf des Kredits leisten können gewährt.
Die effektivste Strategie zur Minimierung Ihres Back-End-Verhältnisses besteht darin, Schulden zu tilgen. Wenn Sie Ihre Kreditkarten abbezahlen und vermeiden können, dass neue revolvierende Schulden entstehen, verbessert sich Ihre Quote erheblich. Wenn Sie Ihre Kreditkarten in der oben genannten Situation abbezahlt haben, bleiben Ihnen 1500 US-Dollar an monatlichen Zahlungen (1000 US-Dollar Eigenheim, 350 US-Dollar Autokredit, 150 US-Dollar Studentendarlehen). Bei einem Gewinn von 4000 US-Dollar beträgt die neue Back-End-Quote 37.5 Prozent. Das ist viel näher an den akzeptablen 36 Prozent, und mit einer starken Kreditwürdigkeit können die meisten Kreditgeber Sie sogar genehmigen.
Steigendes Einkommen verbessert das Verhältnis ebenfalls. Angenommen, Sie erhalten in unserem Beispiel eine Teuerungserhöhung von 3 %. Ihr neues monatliches Einkommen von 4,120 US-Dollar, kombiniert mit Ihren monatlichen Schuldenzahlungen von 1,500 US-Dollar, ergibt eine Back-End-Quote von 36.4 Prozent. Dieses Verhältnis erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Kreditantrag bewilligt wird.
Reduzieren Sie Ihre Hypothekenzahlung, um Ihr Verhältnis zu erhöhen. Sie können Ihre Zahlung senken und Ihre Front- und Back-End-Quoten senken, indem Sie eine höhere Anzahlung leisten, eine 20- oder 30-jährige Hypothek anstelle einer 15-jährigen Hypothek wählen oder nach einem günstigeren Haus zum Kauf suchen. Der Abschluss einer günstigeren Versicherung kommt Ihnen auch hier zugute, da Ihre Hypothekenzahlung PITI (Hauptsumme, Zinsen, Steuern und Versicherung) beinhaltet.
Back-End-Verhältnis vs. Front-End-Verhältnis
Das Front-End-Verhältnis ist auch ein Schulden-Einkommens-Vergleich, der von Hypothekenversicherern verwendet wird. Die Ausnahme ist, dass die Front-End-Ratio keine anderen Schulden als die Hypothekenzahlung berücksichtigt. Als Ergebnis berechnen wir die Front-End-Ratio, indem wir die monatliche Hypothekenzahlung des Kreditnehmers durch sein monatliches Einkommen dividieren. Um zum vorherigen Beispiel zurückzukehren, nehmen Sie an, dass die Hypothekenzahlung des Kreditnehmers 1,200 $ seiner monatlichen Schuldenverpflichtung von 2,000 $ beträgt.
Daher beträgt die Kreditnehmerquote (1,200 USD / 5,000 USD) oder 24 Prozent. Eine häufige Obergrenze der Baufinanzierungsanbieter ist eine Front-End-Quote von 28 Prozent. Wie bei der Back-End-Ratio sind einige Kreditgeber bei der Front-End-Ratio flexibler, insbesondere wenn der Kreditnehmer andere mildernde Umstände hat, wie z. B. eine gute Kreditwürdigkeit, ein beständiges Einkommen oder große Barreserven.
Ausgleichsfaktoren für das FHA-Back-End-DTI-Verhältnis
Wenn Kreditnehmer unterschiedliche kompensierende Umstände erfüllen, erlauben die FHA-Anforderungen den Kreditgebern, höhere DTI-Prozentsätze zuzulassen. Diese zusätzlichen Szenarien tragen dazu bei, das Risiko der Ausgabe von Hypotheken mit höheren DTI-Verhältnissen zu mindern. Zu diesen kompensierenden Faktoren gehören die folgenden:
#1. Resteinkommen
Kreditgeber können höhere Schulden-Einkommens-Verhältnisse genehmigen, wenn der Kreditnehmer jeden Monat nach Deckung aller Kosten über ausreichende Mittel verfügt.
#2. Geldreserven
Ein weiterer Gegenfaktor wäre, wenn der Kreditnehmer nach der Schließung für den Fall einer finanziellen Notlage über erhebliche Liquiditätsreserven verfügt.
#3. Zahlungsschock
Ein Zahlungsschock tritt auf, wenn die monatliche Wohnungszahlung eines Kreditnehmers beim Kauf eines Eigenheims dramatisch ansteigt und von der vorherigen Miet-/Hypothekenzahlung auf die neue vorgeschlagene Zahlung umsteigt. Wenn die Zahlungen des Kreditnehmers unter dem neuen Hypothekenzahlungsszenario nahezu konstant bleiben, werden die Kreditgeber eher bereit sein, den höheren DTI zu genehmigen.
#4. Hohe Kreditwürdigkeit
Wenn Sie eine hohe Kreditwürdigkeit haben, haben Sie finanzielle Verantwortung gezeigt. Dies wird Ihnen helfen, für eine größere DTI akzeptiert zu werden.
#5. Beschäftigungsstabilität
Arbeiten Sie schon lange am gleichen Standort oder sind Sie in den letzten Jahren mit zahlreichen Arbeitsunterbrechungen von Job zu Job gesprungen? Es wird entscheidend sein, eine konsistente Einnahmequelle zu haben.
FHA-Kreditgeber können mit diesen und anderen kompensatorischen Überlegungen eine Back-End-DTI-Quote von mehr als 50 % tolerieren.
So senken Sie Ihren DTI
Der naheliegendste Weg, Ihren DTI zu senken, besteht darin, entweder Ihr monatliches Einkommen zu erhöhen oder Ihre monatlichen Schulden zu reduzieren. Es gibt jedoch einige weniger offensichtliche Vorschläge, die wir hier mit Ihnen diskutieren werden.
#1. Erhöhen Sie Ihr Einkommen
Wenn Sie selbstständig sind oder in Ihrem Berufsfeld Bargeld oder Trinkgelder verdienen, müssen Sie diese Einkünfte bei der Beantragung einer Hypothek nachweisen können. Andere machen den Fehler, nicht alle Einnahmen, einschließlich Bargeld und Trinkgelder, auf ein Bankkonto einzuzahlen.
Kreditgeber werden prüfen wollen, wie viel Geld auf ihre Bankkonten gelangt. Es macht keinen Unterschied, ob Sie das Geld gleich danach abheben. Die Dokumentation Ihres Cashflows ist eine Strategie, um Ihr aufgezeichnetes monatliches Bruttoeinkommen zu verbessern, wodurch Ihre DTI-Quoten gesenkt werden.
#2. Reduzieren Sie Ihre monatlichen Schulden
Große monatliche Zahlungsanforderungen erhöhen häufig die DTI-Prozentsätze. Wenn Sie beabsichtigen, Schulden zu tilgen, um Ihre DTI-Quote zu verbessern, bevor Sie sich für eine Hypothek qualifizieren, konzentrieren Sie sich auf die Verpflichtung mit der höchsten monatlichen Zahlungsanforderung, nicht auf die Schulden mit der höchsten Gesamtsumme.
Ziel ist es, alle monatlichen Zahlungen aus Ihrem Kreditportfolio zu entfernen. Wenn Sie also 5,000 US-Dollar zur Tilgung von Schulden zur Verfügung haben, sollten Sie diese verwenden, um so viele Konten wie möglich zu tilgen. Diese Zahlungen würden aus Ihrer DTI-Berechnung entfernt. Was Sie nicht tun möchten, ist, die 5,000 $ auf ein Konto mit einem deutlich höheren Betrag anzuwenden, während Sie die monatliche Zahlung behalten.
Was ist das höchste zulässige FHA-Backend-DTI-Verhältnis?
Das höchstzulässige FHA-Backend-DTI-Verhältnis mit Ausgleichsfaktoren beträgt 56.9 Prozent, was teilnehmende FHA-Kreditgeber auf der Grundlage spezifischer Ausgleichselemente zulassen können, die dazu dienen, das Risiko des Kreditgebers zu reduzieren.
Welches Einkommen kann verwendet werden, um das Back-End-DTI-Verhältnis zu schätzen?
Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen kann anhand der folgenden Einkommensformen berechnet werden:
- Lohn für einen Monat Arbeit
- Gewinne aus Ihrem Geschäft
- Leistungen der sozialen Sicherheit
- 401 Einnahmen
- Pensionen
- Einkommen aus Invalidität
- Kindesunterhalt und Unterhalt
Kann ich ein FHA-Darlehen mit einem hohen Back-End-DTI-Verhältnis erhalten?
Es gibt Kreditgeber, die DTI-Niveaus von bis zu 50 % und mehr akzeptieren. Die enge Zusammenarbeit mit dem richtigen Kreditgeber unterstützt und führt Sie durch den Prozess und schlägt Möglichkeiten zur Qualifizierung vor.
Schulden-Einkommens-Verhältnis der FHA und Studiendarlehen
FHA-Kreditgeber sind verpflichtet, 1 % des ausstehenden Studentendarlehens in die monatlichen Anforderungen einzubeziehen, wenn sie die Schulden zum Einkommen berechnen.
Was ist ein angemessenes Verhältnis von Schulden zu Einkommen?
In der Regel beträgt die höchste DTI-Quote, die ein Kreditnehmer haben kann, während er sich noch für eine Hypothek qualifiziert, 43 Prozent. Kreditgeber bevorzugen ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von weniger als 36 Prozent, wobei nicht mehr als 28 Prozent der Schulden für Hypotheken- oder Mietzahlungen bestimmt sind.
Die maximale DTI-Quote variiert je nach Kreditgeber. Je niedriger jedoch das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist, desto wahrscheinlicher wird der Kreditnehmer für einen Kredit akzeptiert oder zumindest in Betracht gezogen.
Was sind die Grenzen des Schulden-Einkommens-Verhältnisses?
Das DTI-Verhältnis unterscheidet nicht zwischen verschiedenen Arten von Schulden oder den Kosten für den Schuldendienst. Kreditkarten haben höhere Zinssätze als Studienkredite, werden jedoch in der DTI-Berechnung kombiniert.
Ihre monatlichen Zahlungen würden sich verringern, wenn Sie Guthaben von Hochzins-Kreditkarten auf Niedrigzins-Kreditkarten umstellen würden. Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen und das DTI-Verhältnis würden dadurch sinken, aber Ihre ausstehenden Gesamtschulden würden gleich bleiben.
Was ist ein gutes Backend-DTI-Verhältnis?
Kreditgeber bevorzugen eine Front-End-Ratio von nicht mehr als 28 Prozent und eine Back-End-Ratio von nicht mehr als 36 Prozent, wobei die Back-End-Ratio alle monatlichen Schulden umfasst.
Was ist eine Backend-Quote von 45 %?
Für eine Hypothek mit einem Nennbetrag von 25 USD würde eine Front-End-Ratio von 1,000 % gelten. Ihre Back-End-Ratio würde 45 % betragen, wenn Sie eine monatliche Gesamtschuldenzahlung von 1,800 $ (1,000 $ für Hypotheken, 350 $ für Autokredite, 300 $ für Kreditkarten und 150 $ für Studentendarlehen) hätten.
Ist Frontend- oder Backend-DTI wichtiger?
Abhängig von der Art des Hypothekendarlehens, das Sie beantragen, können die Kreditgeber jedoch höhere Quoten akzeptieren, wenn Sie über eine gute Kredithistorie, ausreichende Ersparnisse und eine beträchtliche Anzahlung verfügen. Hypothekendarlehensanträge müssen sowohl die Front-End- als auch die Back-End-DTI-Anforderungen erfüllen, aber viele Finanzexperten legen mehr Gewicht auf letztere.
Was ist die maximale Backend-DTI für FHA?
Die Federal Housing Administration (FHA) in den Vereinigten Staaten garantiert eine bestimmte Art von Hypothekendarlehen. Die Voraussetzungen für einen FHA-Darlehen sind niedriger. Obwohl dies von Fall zu Fall festgelegt wird, beträgt die maximale DTI für ein FHA-Darlehen 57 %.
Was beinhaltet eine Back-End-Ratio nicht?
Bei der Berechnung der Back-End-Ratio werden Zinsen und andere schuldenbezogene Kosten vernachlässigt. Obwohl der Zinssatz für Kreditkarten in der Regel höher ist als der für Studiendarlehen, sind beide Arten von Schulden im Zähler des Verhältnisses enthalten.
Ist ein höheres oder niedrigeres Verhältnis besser?
Ein erhöhtes Verhältnis weist normalerweise auf robuste Verkäufe hin, daher ist ein höheres Verhältnis vorzuziehen. Ein niedrigeres Verhältnis kann auf schleppende Verkäufe und/oder nachlassendes Interesse an den Produkten auf dem Markt hindeuten.
Abschließend,
Ihr Back-End-Verhältnis ist im Wesentlichen Ihr gesamtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Dazu gehören Ihre geplanten Wohnungsschulden sowie alle anderen Verbraucherschulden in Ihrer Kreditauskunft. Wenn Sie wissen, wie die Back-End-Ratio berechnet wird, wird letztendlich festgestellt, ob Ihr Einkommensniveau ausreicht, um sich für die gewünschte Hypothek zu qualifizieren. Dies wird Ihnen wiederum helfen, zu wissen, woran Sie arbeiten müssen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Back-End-Verhältnis von DTI?
Ihr Back-End-Verhältnis ist das Verhältnis Ihrer gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen, einschließlich Ihrer Hypothek und alle damit verbundenen Wohnungsschulden zu Ihrem Bruttoeinkommen.
Was ist die minimale Back-End-Quote für ein herkömmliches Darlehen?
Die minimale Back-End-Quote für ein herkömmliches Darlehen beträgt 45 % bis %50 %
Was ist die 28%-Regel?
Wenn Sie eine Hypothek in Betracht ziehen, stellen Sie sicher, dass Ihre maximalen monatlichen Haushaltsausgaben 28 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens und Ihre gesamte Haushaltsverschuldung 36 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
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