Wenn Sie ein Potenzial haben Immobilien Makler, der sich mit dem Immobiliengeschäft vertraut macht, oder ein potenzieller Hausbesitzer, der einen Makler engagieren möchte; Es ist wichtig, einige Branchenkenntnisse zu verstehen. Dies hält Sie nicht nur während des gesamten Prozesses auf dem Laufenden, sondern hilft Ihnen auch, Ihre Optionen zu verstehen, unabhängig davon, auf welcher Seite der Transaktion Sie sich befinden.
Einer der zentralen Vorgänge bei Immobilien ist die Auflistung einer Immobilie. Aber was bedeutet das wirklich? Dieser Artikel enthält einen vollständigen Überblick über offene Notierungen, einschließlich ihrer Definition, Typen und ihres Gesamtkonzepts.
Was ist offene Auflistung?
Ein Listungsvertrag ist „ein rechtsverbindlicher Vertrag, der ein Maklerverhältnis begründet, das einen Makler berechtigt, als Makler für einen Kunden bei einer Immobilientransaktion aufzutreten“. Mit anderen Worten, ein Listungsvertrag ist ein Arbeitsvertrag zwischen einem Kunden und einem Makler, der festlegt, wofür der Makler bei der Immobilientransaktion verantwortlich ist und wie der Kunde dafür bezahlt.
Ein Verstoß gegen diese Vereinbarung kann sowohl für den Makler als auch für den Kunden rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, je nachdem wer gegen welchen Teil der Vereinbarung verstößt. Notierungsvereinbarungen müssen jedoch schriftlich erfolgen, um durchsetzbar zu sein.
Wie Open Listing funktioniert
Der Hauptunterschied zwischen einem offenen Angebot und einem Angebot, das nur einem Immobilienmakler das Recht gibt, ein Haus zu vermarkten und zu verkaufen, besteht darin, dass ein Eigentümer in dieser Situation in der Regel nur eine Maklerprovision zahlt, der Eigentümer wird nicht vertreten. Dies ist ungefähr die Hälfte der üblichen Gebühren.
Die Eigentümer bezahlen keinen Makler, um sich selbst zu vertreten, sondern sie bezahlen den Makler, der den Käufer vertritt. Und der Eigentümer schuldet niemandem eine Provision, wenn der Eigentümer allein den Käufer findet.
Arten von Einträgen
Zu den vier gängigen Arten von Auflistungen gehören:
- Angebote öffnen
- Exklusives Recht, die Auflistung zu verkaufen
- Exklusive Agentureinträge und
- Netto-Einträge.
Liste öffnen
Eine offene Auflistung ist ein nicht exklusiver Vertrag. Diese Art der Auflistung gibt dem Verkäufer oder Käufer das Recht, eine beliebige Anzahl von einzustellen Broker. Bei einer offenen Auflistung können alle beauftragten Makler die Immobilie gleichzeitig vermarkten oder nach der Immobilie suchen, aber nur der Makler, der bereit und in der Lage ist, den Verkäufer zum Käufer zu bringen oder der die gewünschte Immobilie für einen Käufer findet, wird erhalten eine Provision erhalten.
Kauft oder verkauft der Kunde jedoch selbst eine Immobilie, muss er dem Makler keine Provision zahlen. Aus diesem Grund sind offene Notierungen selten, da sie die geringste Gewissheit bieten, dass der Makler eine Vergütung für seine Bemühungen erhält.
Exklusives Recht, die Auflistung zu verkaufen
Das exklusive Recht zum Verkauf von Listings ist die am weitesten verbreitete Listungsvereinbarung. Gemäß dieser Vereinbarung hat der Makler das ausschließliche Recht, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu vermarkten. Wenn die Immobilie verkauft wird, während der Makler das Angebot hat, muss der Verkäufer die vereinbarte Provision zahlen, unabhängig davon, wer den Käufer tatsächlich gekauft hat. Dies begrenzt Konflikte mit dem Verkäufer darüber, wer für die Einstellung des Käufers verantwortlich war.
Exklusiver Agentureintrag
Ein exklusiver Vermittlungsvertrag gibt dem Makler das Recht, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu vermarkten und zu verkaufen, während sich der Eigentümer das Recht vorbehält, einen Käufer zu finden und die Immobilie zu verkaufen, ohne dem Makler eine Provision zu schulden.
Der Verkäufer muss nur dann eine Provision zahlen, wenn der Makler oder ein Bevollmächtigter oder Subagent des Maklers das Haus verkauft. Diese Art der Auflistung ist bei Wohnimmobilientransaktionen nicht sehr verbreitet, da sie die Wahrscheinlichkeit eines Streits zwischen dem Makler und dem Verkäufer darüber erhöht, wer den Verkauf wirklich verursacht hat.
Netto-Auflistung
Eine Nettonotierung ist technisch gesehen überhaupt keine Art von Notierungsvereinbarung. Bei einem Nettoangebot legt ein Eigentümer einen Mindestbetrag fest, den er aus dem Verkauf der Immobilie erhalten möchte, und erlaubt dem Makler, jeden Betrag über dem festgelegten Mindestbetrag als Provision zu verwenden.
Während der Verkäufer in einer solchen Situation aus dem Verkauf bekommt, was er will, entsteht für den Makler ein Interessenkonflikt, indem er die treuhänderische Verantwortung des Maklers verletzt, die Interessen des Kunden vor seine eigenen zu stellen. Aus diesem Grund werden Online-Inserate in vielen Staaten allgemein als unprofessionell und illegal angesehen.
Offene Auflistung vs. exklusive Auflistung
Haben Sie sich jemals gefragt, warum Sie einem Immobilienmakler ein exklusives Angebot für den Verkauf Ihrer Immobilie geben sollten, anstatt an mehrere Immobilienmakler mit einem offenen Angebot zu verkaufen?
Der offene Angebotspfad gefährdet die Chancen des Verkäufers, den Höchstpreis für seine Immobilie zu erzielen. Tatsächlich ist es für potenzielle Verkäufer ratsam, ausschließlich bei einem einzigen Makler zu bleiben, anstatt ihre Immobilie auf einer offenen Liste aufzulisten. Andernfalls würde ihre Position gefährdet.
Warum exklusive Angebote besser funktionieren
Im Allgemeinen ist es das Ziel von Verkäufern, den maximalen Preis zu erzielen, der auf dem Markt erzielt werden kann. Dies erfordert ein gutes Verhandlungsgeschick des Maklers. Wenn Sie mehrere Makler haben, die Ihre Immobilie verkaufen, wird der potenzielle Käufer alle Makler kontaktieren und herausfinden, wer seiner Meinung nach am besten auf seiner Seite ist, und dann verhandeln.
Da Agenten wissen, dass sie miteinander konkurrieren, um den Käufer zu halten, ist ihre Allianz möglicherweise nicht auf die besten Interessen des Verkäufers ausgerichtet.
Wenn ein Käufer feststellt, dass mehrere Makler für den Verkauf einer Immobilie gelistet sind, deutet dies im Allgemeinen auf ein gewisses Maß an Verzweiflung seitens des Verkäufers hin und stärkt ihn im Verhandlungsprozess.
Die meisten Käufer kommen möglicherweise aus der Online-Werbung. Wenn mehrere Makler am Verkauf Ihrer Immobilie arbeiten, erhöht sich die Anzahl der Käufer daher nicht. Im Wesentlichen bleibt dem Käufer nur die Möglichkeit, den Makler zu wählen, von dem er glaubt, dass er für Ihre Interessen besser geeignet ist.
Ein Makler, der eine exklusive Agentur hat, wird mehr Zeit und Mühe in den Verkauf seiner Immobilie investieren, da er nicht befürchtet, dass seine gesamte Arbeit verschwendet wird.
Beispiel für eine offene Auflistung
Wenn Sie bereit sind, Ihr Haus zu verkaufen, können Sie einen Vertrag mit einem einzelnen Immobilienmakler abschließen oder sich für eine offene Auflistung entscheiden. Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie müssten Ihr Haus innerhalb eines Monats verkaufen, um zum Arbeiten in eine neue Stadt zu ziehen. Sie entscheiden sich, Ihr Haus als offenes Angebot zu verkaufen.
Vier Immobilienmakler bewerben Ihr Haus bei potenziellen Käufern. Zwei Makler arbeiten zusammen, um den Verkauf zu erleichtern, und diese Makler teilen die Verkaufsprovision, nachdem Ihr Geschäft abgeschlossen wurde.
Warum Inseratstypen für Mieter wichtig sind
Es ist wichtig, dass interessierte Käufer oder Mieter den Immobilienmakler immer fragen, ob sie für ein offenes oder exklusives Angebot werben.
Wenn es sich bei einem Inserat um ein exklusives Inserat handelt, hat der Makler einige grundlegende Privilegien über die Immobilie, wie z. B. die folgenden:
- Wissen, wie verhandelbar der Eigentümer oder Verkäufer ist
- Direkte „Kontrolle“ über die Miete haben
- Kennen Sie die bestehenden Mietangebote.
- Informieren Sie sich darüber, welche Art von Mieter der Vermieter sucht und welche Vertragsbedingungen gelten.
- Informationen über ein exklusives Listing sind normalerweise sehr spezifisch. Der Grund dafür ist, dass der Exklusivvertreter allein für die Vermarktung der Einheit verantwortlich ist.
Ein offenes Angebot bedeutet jedoch, dass viele Immobilienmakler die Immobilie im Internet inserieren können. Diese Wohnungen können in der Regel zu jeder Tageszeit gezeigt werden. Da es viele Makler gibt, die für die Immobilie werben, ist dies möglich.
Die Immobilie ist bereits vermietet oder verkauft (ohne Wissen anderer Makler). Makler, die das Objekt inserieren, haben keine Kenntnis von Angeboten oder Anfragen an andere Makler.
Immobilienmakler haben wenig Verhandlungsmacht. Der Makler muss die Verfügbarkeit der Immobilie mit dem Eigentümer oder Verkäufer bestätigen, wenn Sie Interesse an der Immobilie bekundet haben.
Zusammenfassung
Offene Angebote können für Verkäufer in ländlichen Gebieten nützlich sein, die sich nicht an einen einzigen Immobilienmakler binden möchten. Landesweite Listen decken normalerweise große Gebiete ab und Mundpropaganda verbreitet sich schnell. Verkäufer im Land können sich bei jedem Makler in der Region eintragen, wenn die Makler dies wünschen, und sie bezahlen dann nur den Makler, der letztendlich das beste Angebot unterbreitet.
Der Nachteil ist, dass der Verkäufer normalerweise keinen Agenten hat, der als Treuhänder oder bei Verhandlungen, Hausinspektionen oder Offenlegungen fungiert. Es gibt keine ausgefallenen Fotos, Flugreisen, 3D-Verbesserungen oder professionellen Marketingbemühungen, es sei denn, der Verkäufer kann diese Dinge persönlich erledigen. Tatsächlich bezahlt der Verkäufer einen anderen Makler, um für den Käufer zu verhandeln.
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