Immobilieninvestoren wenden diese Strategie häufig an, um sich von der Konkurrenz abzuheben und den Abschlussprozess zu beschleunigen. Bei richtiger Durchführung können Käufer mit einer Finanzierung auf Zeit die Vorteile von Barangeboten und herkömmlichen Krediten nutzen. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie Sie eine verzögerte Finanzierung für Ihren nächsten Einkauf nutzen und auch eine Hypothek von Fannie Mae erhalten.
Verzögerte Finanzierung
Verzögerte Finanzierung liegt vor, wenn ein Käufer bar für ein Haus bezahlt und dann innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss eine Hypothek erhält. Durch eine Auszahlungsrefinanzierung wird der Großteil des Geldes, das für den Kauf des Hauses verwendet wurde, an sie zurückgegeben. Mit anderen Worten, sie halten ihr Bargeld bereit, während sie eine Hypothek aufnehmen.
Der Prozess der verzögerten Finanzierung
Um die verzögerte Finanzierung nutzen zu können, benötigen Sie eine beträchtliche Menge an Barmitteln, um Ihr Angebot zu unterstützen. Aus diesem Grund können Käufer, die sich für diese Option entscheiden, ihre Ersparnisse oder den Verkauf anderer Vermögenswerte verwenden, um das Geld zu sammeln, das für den vollständigen Kauf des Hauses erforderlich ist.
Um eine verzögerte Finanzierung für den Kauf Ihrer Wunschimmobilie zu beantragen, müssen Sie normalerweise die erforderlichen Finanzunterlagen und Beschäftigungsnachweise vorlegen. Der Kreditgeber prüft auch Ihre Bonität, um Ihre Kreditwürdigkeit festzustellen.
Denken Sie daran, dass Sie, um die Kreditvorqualifikation für eine Hypothek nach dem Kauf des Eigenheims zu bestehen, weiterhin arbeiten und eine solide Kreditwürdigkeit aufrechterhalten müssen. Sie müssen auch nachweisen, dass Sie mit dem Anbieter in keiner Weise persönlich verwandt sind (z. B. kein Freund oder Familienmitglied).
Gründe für verzögerte Finanzierung
Ein Geldangebot kann Ihnen helfen, sich von der Konkurrenz abzuheben, wenn Sie dies mit Ihrem Gebot befürchten. Durch die Verwendung dieses Ansatzes können Sie auch vermeiden, die erwarteten 30 bis 60 Tage zu warten, die erforderlich sind, um eine Hypothek zu erhalten.
Eine verzögerte Finanzierung ermöglicht es Ihnen, agil zu sein und dennoch eine Hypothek zu verwenden, um Ihr Haus zu bezahlen, nachdem Sie den Kauf getätigt haben. Da Ihre Liquiditätsreserve nach Abschluss Ihrer Hypothek an Sie zurückgezahlt wird und Sie sie behalten oder anderweitig anlegen können, einschließlich Ihrer nächsten Immobilie, behalten Sie Ihre Liquidität.
Antragsverfahren für eine verzögerte Finanzierung
Die Beantragung einer aufgeschobenen Finanzierung ist mit einer Reihe von Schritten verbunden, die Zeit und Vorbereitung erfordern. Stellen Sie sicher, dass Sie diese drei Verfahren zur Vorbereitung befolgen:
- Um zu entscheiden, ob eine aufgeschobene Finanzierung Ihre beste Vorgehensweise ist, gehen Sie zunächst die Vor- und Nachteile mit Ihrem Steuerexperten, Finanzberater und Immobilienmakler durch. Es gibt immer Gefahren, und auch Ihre Steuern können betroffen sein.
- Um sich zu qualifizieren, müssen Sie einen Nachweis über Ihre Finanzierungsquelle für den Erwerb erbringen, bestätigen, dass die Immobilie einen eindeutigen Titel hat, und nachweisen, dass der Verkäufer kein enger Freund oder Familienmitglied ist.
- Bevor sechs Monate seit dem Hauskauf vergangen sind, reichen Sie einen Hypothekenantrag ein. Denken Sie daran, dass ein Vergleich der Kreditgeber Ihnen helfen kann, die besten Konditionen und Zinssätze zu erhalten.
Tipps für die Verwendung von verzögerter Finanzierung
- Konsultieren Sie einen Finanzberater, bevor Sie die wichtige Entscheidung treffen, ein Haus zu kaufen, da dies große Auswirkungen auf Ihre Finanzen haben kann. Sie können Ihre Beraterübereinstimmungen kostenlos interviewen, um mit dem kostenlosen Tool von SmartAsset, das Sie mit bis zu drei lokalen Finanzberatern abgleicht, auszuwählen, welches für Sie am besten geeignet ist. Beginnen Sie sofort mit der Suche nach einem Finanzberater, wenn Sie dazu bereit sind.
- Obwohl Sie mit Bargeld beginnen, werden Sie immer noch mit einer Hypothek enden. Daher ist es hilfreich zu wissen, wie viel Wohnraum Sie sich leisten können.
- Die Zahlung einer monatlichen Hypothek ist nur ein Teil der Finanzierung einer Immobilie. Um sicherzustellen, dass Ihre Hypothek in Ihre gesamte Finanzstrategie passt, können Sie Abschlussgebühren und Anzahlungen bewerten.
Vorteile der aufgeschobenen Finanzierung
Beim Kauf eines Eigenheims oder einer Anlageimmobilie hat der Einsatz einer aufgeschobenen Finanzierung viele Vorteile. Berücksichtigen Sie bei der Analyse dieser Taktik die folgenden Vorteile:
#1. Heben Sie sich in umkämpften Märkten ab
Barangebote bieten möglicherweise einen unkomplizierten, schnellen Abschlusszeitraum, der für Verkäufer attraktiv ist. Dies kann Käufern, die auf eine Finanzierung warten, den Vorteil verschaffen, den sie benötigen, um sich auf den heutigen wettbewerbsintensiven Immobilienmärkten abzuheben.
#2. Kaufen Sie ein Fixierer-Obermaterial
Die Investition in eine Immobilie mit Bargeld kann Ihnen helfen, ein Haus zu sichern, das eine standardmäßige Hausinspektion möglicherweise nicht besteht. Eine verzögerte Finanzierung ist eine Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, um es zu renovieren, während Sie dort wohnen.
#3. Profitieren Sie von Steuerabzügen
Für Immobilieninvestoren, die ihr Portfolio erweitern und von den steuerlichen Vorteilen einer Hypothek profitieren möchten, kann eine Verzögerung der Finanzierung eine fantastische Idee sein.
#4. Sicherung eines niedrigeren Kaufpreises
Da Barangebote so auffallen, besteht in der Regel ein größerer Verhandlungsspielraum. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass Sie bei einer Finanzierung auf Zeit einen niedrigeren Kaufpreis aushandeln können, als wenn Sie sich gleich für eine klassische Hypothek entscheiden.
Nachteile der verzögerten Finanzierung
Es gibt einige Nachteile bei der verzögerten Finanzierung, die berücksichtigt werden müssen, genau wie bei jeder anderen Finanzierungsmethode. Bevor Sie diese Technik anwenden, lesen Sie die folgenden Informationen:
#1. Kapital im Voraus
Der größte Nachteil einer verzögerten Finanzierung besteht darin, dass für die Ausführung im Voraus eine erhebliche Menge an Kapital erforderlich ist. Aus diesem Grund erfahren Anleger, die die Flexibilität haben, ihr Vermögen für den Kauf eines Eigenheims umzuschichten, am häufigsten Verzögerungen bei der Finanzierung.
#2. Kann nur ein herkömmliches Darlehen verwenden
Bestimmte staatlich abgesicherte Darlehen, wie z. B. USAD-, FHA- und VA-Darlehen, sind mit einer verzögerten Finanzierung nicht vereinbar. Käufer, die das Haus refinanzieren, müssen dies mit einem regulären oder Jumbo-Darlehen tun.
#3. Zusätzliche Dokumentation erforderlich
Im Vergleich zu einer herkömmlichen Transaktion müssen Sie Ihrem Kreditgeber mehr Informationen geben. Möglicherweise müssen Sie Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgeht, dass Ihre Zahlung in bar erfolgte, die Herkunft der Gelder und dass Sie keine Verbindung zum Verkäufer haben.
Wer kommt für eine Nachfinanzierung infrage?
Wann und wie aufgeschobene Finanzierungen bei Immobilien eingesetzt werden können, unterliegt besonderen Regelungen. Käufer müssen zunächst nachweisen, dass sie die Immobilie in bar bezahlt haben, und einen Nachweis über die Herkunft dieses Geldes erbringen. Dies geschieht, um Kunden daran zu hindern, mit illegal erworbenem Geld zu bezahlen. Käufer müssten Dokumente vorlegen, um ihre Behauptung zu untermauern, dass ihnen die Gelder ausgezahlt wurden. Aus dem Spendenschreiben müsste hervorgehen, dass keine Rückzahlung der Gelder erwartet wird. Darüber hinaus ist es Ihnen nicht gestattet, dem Geschenkspender einen Transaktionserlös zurückzugeben.
Die Gesamtkosten des Kaufs, des Abschlusses, der Gebühren und anderer transaktionsbezogener Ausgaben können nicht durch die endgültige Hypothek gedeckt werden. Darüber hinaus müssen Antragsteller nachweisen, dass die Immobilie durch eine „Arm's Length“-Transaktion erworben wurde, was bedeutet, dass sie in keiner Weise eine persönliche Verbindung zum Verkäufer hatten. Beziehungen können mit Freunden, Familie, Arbeitsplatz usw. bestehen. Dies geschieht in dem Bemühen, Steuervermeidungsmethoden zu stoppen. Schließlich darf auf dem Grundstück kein Steuerpfandrecht bestehen.
Fannie Mae verzögerte die Finanzierung
Die Federal National Mortgage Association, besser bekannt unter ihren Initialen Fannie Mae, kontrolliert den sekundären Hypothekenmarkt. Aber was bedeutet das eigentlich? Dadurch wird Geld verfügbar, damit diese Unternehmen weiterhin Kredite vergeben und Kunden weiterhin Häuser kaufen können.
Die Rate, die Sie von Ihrem Hypothekenanbieter bei einer verzögerten Finanzierung von Fannie Mae erhalten, wird ebenfalls zu einem großen Teil von Freddie Mac und Fannie Mae beeinflusst. Die beiden haben einen erheblichen Einfluss darauf, wie niedrig die Hypothekenzinsen in den Vereinigten Staaten sind.
Was ist Fannie Maes Ziel?
Obwohl Fannie Mae ein wichtiger Akteur in der Hypothekenbranche ist, wissen nur sehr wenige Kreditnehmer, was Fannie Mae bei der verzögerten Finanzierung tatsächlich tut. Sowohl Filialen als auch Geldautomaten fehlen. Es ist keine Kreditquelle. Und doch hat Fannie Mae irgendwie einen sehr bedeutenden Einfluss auf den Zinssatz, den Sie zahlen, und auf die Art der Hypothekenfinanzierung, die Sie erhalten.
Nehmen Sie dieses Beispiel, um zu sehen, wie Fannie Mae bei der verzögerten Finanzierung vorgeht: Wenn Leo Lending 15,000,000 USD für die Vergabe von Hypotheken zur Verfügung hat und die durchschnittliche Hypothek 150,000 USD beträgt, kann Leo 100 Hypotheken erstellen. (150,000 $ x 100) = 15,000,000 $.
In diesem Fall haben Sie Pech, wenn Sie der Hypothekenkunde Nummer 126 von Leo Lending sind. Es ist kein Geld mehr zum Verleihen verfügbar.
Welche Auswirkung hat Fannie Mae auf Ihre verzögerte Finanzierungshypothek?
Obwohl nicht jede Hypothek, kauft Fannie Mae gerne Hypotheken von Kreditgebern. Kredite müssen als sichere Vermögenswerte angesehen werden, damit Fannie Mae und Freddie Mac sie wieder verkaufen können. Daraus folgt, dass jede Hypothek bestimmten Standards oder „Richtlinien“ entsprechen muss.
Die Regeln für Fannie Mae umfassen mehr als 1,200 Seiten. Der höchste Kreditbetrag, den Fannie Mae im Jahr 2023 kaufen wird, beträgt beispielsweise 647,200 US-Dollar. Das Unternehmen wird keine größeren Kredite oder sogenannte „Jumbo“-Kredite kaufen.
Wie der sekundäre Hypothekenmarkt und Fannie Mae bei verzögerter Finanzierung funktionieren
Auf dem sekundären Hypothekenmarkt sind Fannie Mae und Freddie Mac aktiv. An diesem Ort kaufen sie Hypotheken von Kreditgebern und verpacken sie als durch Hypotheken besicherte Wertpapiere (MBS). Dann können Investoren aus der ganzen Welt MBS von Fannie und Freddie kaufen.
Um auf die frühere Illustration zurückzukommen, stellen die 100 Hypotheken, die Leo Lending verkauft hat, einen Vermögenswert dar. Die Darlehen können von Leo gekauft und an Freddie Mac oder Fannie Mae verkauft werden.
Wenn der Verkauf abgeschlossen ist, wird Leo mehr Geld haben und mehr lokale Hypotheken finanzieren können.
Die Vorteile liegen auf der Hand. Fannie Mae und Freddie Mac ermöglichen Kreditgebern, ihre Kreditproduktion durch den Kauf von Hypotheken zu steigern. Die Verbraucher kaufen weiterhin Häuser, da Kredite leichter verfügbar werden, was den Immobilienmarkt über Wasser hält.
Darüber hinaus investieren diese Unternehmen Geld von ausländischen Investoren in den US-Immobilienmarkt. Aufgrund der landesweiten Aktivitäten von Fannie Mae und Freddie Mae sind die Hypothekenzinsen bei verzögerter Finanzierung im Allgemeinen landesweit vergleichbar.
Verzögerte Finanzierung Hypothek
Eine schnelle Refinanzierung eines bar bezahlten Eigenheims ist dank einer aufgeschobenen Hypothek möglich. In der Regel müssen Kreditnehmer sechs Monate ab dem Abschlussdatum eines Eigenheimerwerbs warten, bevor sie eine normale Auszahlungsrefinanzierung durchführen dürfen. Wenn Sie wesentliche Verbesserungen an der Immobilie vornehmen, z. B. „Fix & Flip“, schreiben die Anforderungen des Kreditgebers in der Regel vor, dass Sie ein Jahr warten, bevor Sie die Bewertung der Immobilie nach der Verbesserung zum Zwecke der Refinanzierung verwenden, wodurch Sie sich qualifizieren können für eine höhere Kreditsumme. Sie können mit einer verzögerten Hypothek möglicherweise mehr Geld aus dem Eigenkapital Ihres Eigenheims abheben als mit einem typischen Cash-out-Refinanzierungssystem.
Vorteile der verzögerten Finanzierung Hypothek
- Wenn Sie bar für eine Immobilie bezahlt haben, heben Sie das Geld jetzt ab, anstatt sechs Monate zu warten.
- Schnellerer Zugriff auf das Eigenkapital einer Immobilie als mit einer typischen Cash-out-Refinanzierung
- Das Programm gilt sowohl für Investmenthäuser als auch für Primärhäuser.
- vorteilhaft für Investoren, die Immobilien reparieren und umtauschen, sowie für Käufer auf wettbewerbsorientierten Immobilienmärkten
Nachteile der verzögerten Finanzierung Hypothek
- Strengere Qualifikationsstandards, einschließlich umfangreicher Kreditnehmerdokumentation
- Der Hypothekenzins und die Gebühren sind höher als bei einer typischen Cash-out-Refinanzierung.
- Einige Einschränkungen bei der Verwendung der Erlöse umfassen die Notwendigkeit, persönliche Darlehen oder HELOCs zu begleichen, die zum Kauf der Immobilie verwendet wurden.
- Weniger Kreditgeber bieten das Programm an.
- Darlehensbeschränkungen
Gründe für den Erhalt einer verzögerten Finanzierungshypothek
Jetzt, da Sie wissen, warum Menschen Häuser in bar kaufen, fragen Sie sich vielleicht, warum Sie eine verzögerte Hypothek beantragen sollten, anstatt sechs Monate zu warten, um eine typische Auszahlungsrefinanzierung abzuschließen. Es gibt auch andere Faktoren zu berücksichtigen, wie zum Beispiel:
- Sie sollten nicht länger als sechs Monate warten müssen, um auf das Eigenkapital Ihrer Immobilie zuzugreifen.
- Sie gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen steigen werden, und möchten daher nicht sechs Monate mit der Refinanzierung warten.
- Sie können sich jetzt für eine Hypothek qualifizieren, weil sich Ihre Kredit- oder Finanzsituation geändert hat.
- Sie möchten Ihre Schulden aufgrund der letzten Rechnungen reduzieren oder eliminieren.
- Streben Sie an, andere Häuser mit dem Eigenkapital einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu kaufen
- Mögliche Hypothekensteuervorteile
Wie viel können Sie mit einer verzögerten Hypothek gegen Ihr Haus leihen?
Sie dürfen in der Regel bis zu 80 % des Wertes Ihres Einfamilienhauses beleihen, bei einem maximalen Beleihungswert (LTV) von 80 %. Das maximale LTV-Verhältnis einer verzögerten Hypothek für ein Ferienhaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie beträgt normalerweise 75 Prozent.
Basierend auf der Belegung der Immobilie und der Anzahl der Einheiten zeigt die folgende Tabelle das maximale LTV-Verhältnis für eine aufgeschobene Hypothek. Bitte beachten Sie, dass das LTV-Verhältnis für eine aufgeschobene Hypothek anhand des aktuell geschätzten Immobilienwerts bestimmt wird; Daher profitieren Sie nach der Renovierung von einem höheren Immobilienwert, wenn Sie Verbesserungen vorgenommen haben. (britespanbuildings.com)
Limits für verzögerte Hypothekendarlehen
Konforme Darlehensbeschränkungen, die je nach Landkreis und Anzahl der Einheiten in einer Immobilie variieren, sind eine Voraussetzung für das verzögerte Hypothekenprogramm. In Gebieten mit höheren Kosten liegt die konforme Kreditobergrenze für eine Immobilie mit einer Einheit in den angrenzenden Vereinigten Staaten zwischen 647,200 und 970,800 US-Dollar. Der maximale Kreditbetrag für eine Immobilie mit einer Einheit beträgt in Alaska und Hawaii 970,800 USD.
Verzögerte Eigentumsqualifizierung
Wohneigentum mit ein bis vier Wohneinheiten, Ferienhäuser und Renditeliegenschaften kommen für eine aufgeschobene Hypothek infrage.
Verwendung verzögerter Hypothekeneinnahmen
Die Mittel aus der verspäteten Hypothek müssen verwendet werden, um persönliche Schulden, Eigenkapital oder HELOC-Schulden zu begleichen oder zu reduzieren, die Sie verwendet haben, um das Haus von einer anderen Immobilie zu kaufen. Darüber hinaus kann eine Schenkung, mit der der Barkauf der Immobilie bezahlt wurde, nicht mit dem Erlös einer aufgeschobenen Hypothek zurückgezahlt werden. Die beiden einzigen Einschränkungen bei der Verwendung der Mittel einer aufgeschobenen Hypothek sind diese beiden.
Verzögerte Hypotheken-Negative
Kreditnehmer müssen zusätzliche Kompetenzstandards für eine verzögerte Hypothek erfüllen, wie z. B. Dokumentationsanforderungen, die in einem Standard nicht vorhanden sind Auszahlungsrefinanzierung. Das Programm hat oft höhere Hypothekenzinsen und Kosten im Vergleich zu einer traditionellen Cash-out-Refinanzierung. Dies liegt an der Einzigartigkeit des Programms und der Tatsache, dass weniger Kreditgeber verzögerte Hypotheken anbieten. Weniger Wettbewerb führt dazu, dass weniger Kreditgeber den Service anbieten, was die Zinssätze und Kosten für die Kreditnehmer erhöht. Die Vorteile einer verzögerten Finanzierung, um früher auf das Eigenkapital ihrer Immobilie zugreifen zu können, sollten gegen die Kosteneinsparungen abgewogen werden, die durch längeres Warten und die Durchführung einer konventionellen Barauszahlungsrefinanzierung realisiert werden könnten.
Was ist eine verzögerte Finanzierung?
Verzögerte Finanzierung liegt vor, wenn ein Käufer bar für ein Haus bezahlt und dann innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss eine Hypothek erhält. Durch eine Auszahlungsrefinanzierung wird der Großteil des Geldes, das für den Kauf des Hauses verwendet wurde, an sie zurückgegeben.
Was ist der Vorteil einer verzögerten Finanzierung?
Berücksichtigen Sie bei der Analyse dieser Taktik die folgenden Vorteile:
- Heben Sie sich in umkämpften Märkten ab
- Kaufen Sie ein Fixierer-Obermaterial
- Profitieren Sie von Steuerabzügen
- Sicherung eines niedrigeren Kaufpreises
Warum sollte Fannie Mae meine Hypothek kaufen?
Die Vorteile liegen auf der Hand. Fannie Mae und Freddie Mac ermöglichen Kreditgebern, ihre Kreditproduktion durch den Kauf von Hypotheken zu steigern. Die Verbraucher kaufen weiterhin Häuser, da Kredite leichter verfügbar werden, was den Immobilienmarkt über Wasser hält.
Wie lange haben Sie Zeit für eine verzögerte Finanzierung?
Ist das Haus, das Sie in Betracht ziehen, außerhalb des Codes? Sie können es zuerst kaufen und es dann mit verzögerter Finanzierung zum Code bringen. Wenn Sie die notwendigen Arbeiten abschließen und innerhalb von sechs Monaten nach dem Erwerb beantragen, können Sie eine Hypothek erhalten.
Sind die Raten für verzögerte Finanzierungen höher?
Kreditnehmer müssen strengere Voraussetzungen für eine verzögerte Hypothek erfüllen, z. B. mehr Unterlagen vorlegen als bei einer regulären Auszahlungsrefinanzierung. Im Vergleich zu einer regulären Cash-out-Refinanzierung sind der Zinssatz und die Kosten des Programms oft höher.
Ist eine Bewertung für verzögerte Finanzierung erforderlich
Ihr potenzieller Hypothekengeber wird eine Bewertung Ihres Hauses sehen wollen, unabhängig davon, ob Sie vor dem Kauf eine Bewertung durchgeführt haben oder nicht. Sie müssen einen neuen Finanzierungsplan erstellen oder die Differenz aufbringen, wenn der geschätzte Wert Ihres Hauses niedriger ist als Ihr Kaufpreis.
Ist es besser, eine Hypothek schnell oder langsam abzuzahlen?
Langfristig können Sie viel Geld sparen, indem Sie Ihre Hypothek vorzeitig abbezahlen. Sie können Ihr Haus früher kaufen, selbst wenn Sie Ihre monatlichen Zahlungen nur geringfügig erhöhen. Bevor Sie Schulden zurückzahlen, sollten Sie einen Notfallfonds für unerwartete Ausgaben einrichten.
Verwandter Artikel
- FORECLOSURE LISTINGS: So finden Sie stressfrei kostenlose Zwangsvollstreckungsinserate
- ZWEITE HYPOTHEK: Definition, Preise und Anforderungen
- KOSTEN ZUR REFINANZIERUNG EINER HYPOTHEK: Alles, was Sie wissen müssen
- Vergütungsplan: Best Practices in den Vereinigten Staaten (aktualisiert
- PINK TAX: Preisdiskriminierung aufgrund des Geschlechts
- ABRECHNUNGSRECHNUNG IMMOBILIEN: Definition und wie sie darauf zutrifft
- BETRIEBLICHE ZIELE: Schritte zur Festlegung realistischer Ziele + Beispiele
