Grundstücksverträge sind Alternativen zu typischen Hypothekenfinanzierungen, die verkäuferfinanziert sind. Sie werden häufig verwendet, wenn Käufer keine Hypothek über eine Bank oder einen anderen Hypothekengeber erhalten können. Sie sind möglicherweise auch nicht in der Lage, aufgrund schlechter Kreditwürdigkeit oder anderer qualifizierender Faktoren eine Hypothek zu erhalten. In diesem Beitrag gehen wir anhand eines Beispiels auf die Vor- und Nachteile einer Anzahlung auf grundstücksgebundene Eigenheime ein und erläutern Ihnen, worauf Sie achten müssen und wann Sie eine Refinanzierung nutzen sollten, um Ihren Grundstücksvertrag in eine Standardhypothek umzuwandeln.
Nach der Hypothekenkrise von 2007-2010 wurden Eigentumswohnungen mit Grundstücksverträgen immer beliebter und als praktikable Wahl angesehen. Diejenigen, die eine Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf erlebt haben, können möglicherweise Grundstücksverträge nutzen, um ein Haus zu kaufen, wenn sie es sonst nicht hätten tun können. Obwohl sie vorteilhaft sein können, haben Landvertragshäuser Nachteile, also lesen Sie Ihren Vertrag gut durch, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.
Was ist ein Grundstücksvertrag?
Ein Grundstücksvertrag ist ein schriftlicher Rechtsvertrag oder eine Vereinbarung zum Kauf von Immobilien, wie z. B. unbebautem Grundstück, einem Haus, einem Mehrfamilienhaus, einem Geschäftsgebäude oder anderen Immobilien.
Grundstücksverträge ähneln einer Hypothek in Bezug auf die spezielle Eigenheimfinanzierung. Anstatt Geld von einem Kreditgeber oder einer Bank zu leihen, um Immobilien zu kaufen, bezahlt der Käufer den Immobilienbesitzer oder Verkäufer, bis der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
Diese Arten von Transaktionen können als Grundstücksverträge, Ratengrundstücksverträge, Grundstückskaufverträge, Verträge über Urkunden, Memorandums of Contracts, Immobilienverträge oder Anleihen für einen Titel bezeichnet werden, abhängig von der gesetzlichen oder gebräuchlichen Immobilienterminologie in Ihrer Region .
Wie funktioniert ein Grundstücksvertrag?
Beide Parteien einer Transaktion müssen die Grundstücksverträge unterzeichnen. Der Käufer erhält nach der Unterschrift einen neutralen Titel oder ein umfassendes Garantiedokument. Diese Unterlagen schützen den Käufer, indem sie es dem Käufer ermöglichen, Eigenkapital in dem Vermögenswert zu akkumulieren, und es dem Verkäufer verbieten, zusätzliche Schulden gegen den Nachlass einzugehen oder ihn an andere zu verkaufen. Da diese Landvertragshäuser dem Käufer dies ermöglichen, kann der Käufer Eigentumskapital schaffen. Darüber hinaus wird dem Käufer das Recht eingeräumt, die Immobilie zu bewohnen und zu verbessern.
Ein Grundstücksvertrag ist trotz seines Namens nicht immer eine Vereinbarung zum Erwerb von unbebautem Land, obwohl dies der Fall sein könnte. Meistens handelt es sich um einen Kaufvertrag für das Haus und das Land darunter und drumherum. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Person, die die Sache verkauft, auch als Verkäufer bezeichnet wird, und die Person, die die Sache kauft, als Verkäufer bezeichnet wird.
Der Käufer wird offiziell Eigentümer der Immobilie, wenn der Verkäufer vollständig bezahlt hat. Viele Käufer werden deshalb in Vertragsgesprächen ausgenutzt, zusätzlich dazu, dass der Vertrag möglicherweise nicht alles oben genannte enthält. Dieses Thema wird in den folgenden Abschnitten vertieft. In erster Linie ist es jedoch wichtig, die verschiedenen Arten von Immobilienverträgen zu verstehen.
Wie unterscheidet sich ein Grundstücksvertrag von einer Hypothek?
Hypotheken sind in der Regel so konzipiert, dass sie an bedeutende Hypothekenmarktinvestoren wie Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden. Infolgedessen haben Hypotheken eine weit verbreitete Reihe definierter Bedingungen dafür, was passiert, wenn Sie eine Zahlung verpassen oder Änderungen vornehmen müssen, um das Darlehen zu ändern.
Im Gegensatz zur Standardfinanzierung bestehen Grundstücksverträge vollständig zwischen Ihnen und dem Hausbesitzer, sodass jeder einzigartig ist. Als Käufer müssen Sie bei Verhandlungen äußerste Vorsicht walten lassen, um sicherzustellen, dass Sie durch die Bedingungen nicht ungerechtfertigt benachteiligt werden.
Umfassender Grundstücksvertrag vs. traditioneller Grundstücksvertrag
Betrachten wir zwei unterschiedliche Ansätze zur Gestaltung einer Vertragslaufzeit:
#1. Traditioneller Grundstücksvertrag:
Der Verkäufer behält bei einer solchen Vertragslaufzeit das rechtliche Eigentum an der Immobilie, bis der Vertrag vollständig bezahlt ist. In der Zwischenzeit erhält der Käufer einen gerechten Titel, der es ihm ermöglicht, Eigenkapital in der Immobilie zu akkumulieren und möglicherweise seine Vertragslaufzeit abzubezahlen, indem er sie in eine Standardhypothek umwandelt.
#2. Umfassender Grundstücksvertrag:
Bei einem Rundum-Grundstücksvertrag vereinbaren Käufer und Verkäufer einen verkäuferfinanzierten Grundstückskauf. Der Verkäufer leistet jedoch weiterhin Zahlungen für seine bestehende Hypothek und kassiert die Differenz zwischen seiner Hypothekenzahlung und dem, was der Käufer ihm monatlich zahlt. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Vertragslaufzeit erhält der Käufer bei einer Rundum-Vertragslaufzeit sofort die Garantieurkunde für die Immobilie, was bedeutet, dass er das Haus von Beginn des Vertrags an besitzt.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen regulären und Rundum-Grundstücksverträgen besteht darin, dass der Kreditgeber des Verkäufers einer Rundum-Vertragslaufzeit zustimmen muss, da er nicht den gesamten Rückzahlungsbetrag erhält. In diesen Vereinbarungen erhält der Kreditgeber auch eine nachrangige Pfandrechtposition, die es ihm ermöglicht, die Grundstücksvertragswohnungen wieder in Besitz zu nehmen, wenn der Verkäufer, der die zugrunde liegende Hypothek hält, die Zahlung einer Anzahlung einstellt.
Ansonsten erfordern beide Grundstückstransaktionen oft Ratenzahlungen zu vereinbarten Zeiten. Der Käufer muss nach Ablauf der Laufzeit möglicherweise eine Ballonzahlung leisten, eine Pauschale, die zur Erfüllung der Kreditanforderungen gezahlt werden muss.
So berechnen Sie die Zinssätze für Land Contract Homes
Die Zahlung für einen Grundstücksvertrag kann abhängig von den Bedingungen der Vereinbarung nur Zinsen sein oder den Hauptbetrag beinhalten.
Glücklicherweise benötigen Sie keinen spezialisierten Rechner für Vertragsbedingungen, um zu ermitteln, wie viel Sie möglicherweise zahlen. Multiplizieren Sie einfach den Finanzierungsbetrag mit dem Zinssatz und teilen Sie das Ergebnis durch die Anzahl der Raten in einem Jahr, um eine reine Zinszahlung zu berechnen. Beispielsweise würde nach einer Anzahlung von 10 % die monatliche Zinszahlung für ein 200,000-Dollar-Landvertragsgrundstück mit einem Zinssatz von 8 % 1,200 US-Dollar betragen.
Wenn Ihre Zahlungen Prinzip enthalten, sinkt der Zinsanteil der Ratenzahlung im Laufe der Zeit und variiert von Zahlung zu Zahlung.
Vor- und Nachteile des Kaufs von Landvertragshäusern
Landverträge haben einen schlechten Ruf, aber sie sind nicht immer eine schlechte Idee. Aber es ist wichtig zu verstehen, warum dieser Verkauf in der Vergangenheit ausbeuterisch war: Er setzt Käufer Gefahren aus, denen sie auf dem privaten Hypothekenmarkt nicht begegnen würden.
Hier sind einige der wichtigsten Vor- und Nachteile einer Anzahlung für Grundstücksvertragswohnungen für einen potenziellen Käufer:
Vorteile
- Bietet eine Alternative zur Standardfinanzierung für Käufer, die sich nicht qualifizieren.
- Käufer können möglicherweise eine geringe Anzahlung und monatliche Ratenzahlungen vereinbaren.
- Käufer finden das Verfahren möglicherweise flexibler, da Vertragsbedingungen nicht strengen Normen oder Vorschriften entsprechen müssen – Käufer und Verkäufer müssen sich einigen.
- Die Abschlusskosten werden reduziert, da die Kreditvergabegebühren und andere Gebühren und Ausgaben im Zusammenhang mit einer Standardhypothek entfallen.
- Weniger Zeit bis zum Abschluss, da kein externer Kreditgeber vorhanden ist
Nachteile
- Ein höherer Kaufpreis und Zinssatz als bei einem Standardkaufvertrag
- Kommt der Käufer in Verzug, verliert er alle Rechte an der Immobilie und alle geleisteten Zahlungen.
- Käufer sind möglicherweise nicht über ausstehende Pfandrechte an der Immobilie informiert, die ihre gesetzlichen Eigentumsrechte gefährden könnten.
- Weniger Sicherheitsvorkehrungen als bei typischen Deals, was bedeutet, dass Sie möglicherweise keinen Zwangsvollstreckungsprozess haben und möglicherweise früher geräumt werden.
- Das rechtliche Eigentum wird vorenthalten, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.
Warum sollten Sie einen Grundstücksvertrag verwenden?
Vor Abschluss einer Vertragslaufzeit sollten sowohl Käufer als auch Verkäufer sorgfältig überlegen. Während sie viele Vorteile haben, haben sie auch Nachteile. Das Verständnis beider Seiten kann Käufern und Verkäufern helfen zu entscheiden, ob die Transaktion gut für sie ist.
Beispiel Grundstücksvertrag
Ein Nachrichten-Update auf der Website der Regierung von Detroit betont, dass ein Handbuch für Stadtbewohner erstellt wird, um sie bei einer Vertragslaufzeit zu unterstützen. Die Stadt Detroit kooperierte mit UM Poverty Solutions und Enterprise Community Partners, um dank eines Zuschusses des Center for Financial Empowerment Materialien, Anleitungen und vorgeschlagene Verfahren für alle Phasen des Vertragsakquisitionsprozesses bereitzustellen.
Der Contract Buyer Guide befähigt Käufer, den Prozess des Eigenheimkaufs in die Hand zu nehmen, indem er sie mit den Informationen ausstattet, die sie benötigen, um fundierte Entscheidungen über die Immobilie zu treffen, die sie kaufen möchten, und Warnsignale zu erkennen, die darauf hindeuten, dass sie ein schlechtes Geschäft erhalten. Dies ist ein wesentlicher erster Schritt, um mehr Menschen in Detroit auf den Weg zu Wohneigentum zu bringen, was zu mehr Wohnstabilität, besserer wirtschaftlicher Mobilität und größerem Wohlstand der Generationen beiträgt.
Alternativen zu Landvertragshäusern
Ein Käufer, der knapp bei Kasse ist und/oder eine schlechte Kreditwürdigkeit hat, ist möglicherweise besser geeignet, zu mieten als zu kaufen, während er für eine Anzahlung spart und seine Kreditwürdigkeit wieder aufbaut. Sie können sich für eine konventionelle Hypothek mit niedriger Anzahlung qualifizieren und möglicherweise sogar eine Anzahlungshilfe erhalten, selbst wenn Sie keine Anzahlung auf einen Grundstücksvertrag oder eine Anzahlung von nur 3 % haben.
Eine andere Möglichkeit ist eine Hypothek von einem Portfolio-Kreditgeber oder einer Kreditgenossenschaft mit milderen Zeichnungsregeln. Diese Kreditgeber sind nicht verpflichtet, die von Fannie Mae, Freddie Mac oder der Federal Housing Administration (FHA) festgelegten Richtlinien zu befolgen. Sie haben möglicherweise eine bessere Lösung für Sie, die bessere Bedingungen und rechtliche Absicherungen bietet als ein Vertrag.
Wie man einen Grundstücksvertrag in eine traditionelle Hypothek umwandelt
Eine typische Hypothek ist in der Regel sicherer und kostengünstiger als eine Vertragslaufzeit. Daher ist es für Käufer üblich, sich so schnell wie möglich bei einem traditionellen Kreditgeber zu refinanzieren. Sie sollten in der Lage sein, sich zu refinanzieren, sobald Ihr Kredit-, Einkommens- und Schulden-zu-Einkommens-Verhältnis (DTI) die Mindeststandards erfüllt, wenn das Eigentum an der Immobilie gemäß den Vertragsbedingungen sauber ist – das heißt, es gibt keine Pfandrechte oder Abgaben dagegen und keine anderen anhaltenden Schwierigkeiten.
Was ist eine andere Bezeichnung für einen Grundstücksvertrag?
Sonstige Grundstücksverträge sind Vertragsklauseln, Urkundenverträge und Urkundenverträge.
Muss ein Grundstücksvertrag erfasst werden?
Der Käufer muss Grundsteuern gemäß den Vertragsbedingungen oder dem Memorandum zahlen. Die Immobilie muss in den Vertragsbedingungen oder dem Memorandum verkauft werden. Die Option auf Kauf- oder Pachtverträge ist für die Gehöft- und Hypothekenabzüge nicht förderfähig. Die Grundstücksverträge oder Absichtserklärungen müssen aufgezeichnet werden.
Wer zahlt Grundsteuer auf einen Grundstücksvertrag?
Der Käufer
Allerdings sind keine zwei Vereinbarungen gleich; Daher sollten die Parteien ihren Vertrag sorgfältig analysieren, um sicherzustellen, dass die Bedingungen korrekt sind. Ein Grundstücksvertrag verpflichtet den Käufer zur Zahlung von Steuern. Sie erheben auch zusätzliche Kosten wie Grundsteuern, Hypothekenzinsen und Versicherungsprämien.
Was macht einen Grundstücksvertrag ungültig?
Der Vertrag wird nichtig, wenn der Vertragsgegenstand rechtswidrig ist. Die Bestimmungen Ihres Vertrags dürfen keine Bundes- oder Landesgesetze verletzen. Der Vertrag ist nichtig, wenn die Vertragsgestaltung oder Vertragserfüllung eine Rechtsverletzung durch eine Partei erfordert.
Wie komme ich aus einem Grundstücksvertrag heraus?
Ein Vertrag erlischt nicht automatisch, wenn eine der Parteien gegen ihn verstößt oder ihn annulliert. Um von einem Vertrag zurückzutreten, müssen Sie sich entscheiden, den Vertrag aufgrund der Vertragsverletzung oder des Widerrufs zu beenden. Sie müssen die andere Partei benachrichtigen, sobald Sie von ihrer Verletzung oder Ablehnung erfahren.
Was ist ein Vorteil eines Grundstücksvertrags für einen Verkäufer?
Ein Grundstücksvertrag ermöglicht dem Verkäufer einen beständigen Einnahmefluss ohne die Kopfschmerzen bei der Verwaltung von Mietobjekten. Es bietet auch einen Vermögenswert oder eine Kapitalbeteiligung als Gegenleistung für anderes Eigentum.
Zusammenfassung
Ein Grundstücksvertrag ermöglicht es Käufern, schneller Land zu besitzen, als wenn sie eine traditionelle Finanzierung beantragen würden. Käufer mit geringer Bonität oder anderen qualifizierenden Bedenken nutzen häufig diese Finanzierung. Informieren Sie sich vor Abschluss der Vertragsbedingungen über die Vor- und Nachteile und sprechen Sie mit einem Anwalt für Immobilienrecht und einem Experten für Wohnungsbaudarlehen, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Refinanzierungsmöglichkeiten zu gegebener Zeit verstehen.
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Bibliographie
