Wenn Sie nach dem günstigsten verfügbaren Hauskredit suchen, suchen Sie wahrscheinlich nach einem herkömmlichen Kredit. Bevor Sie sich jedoch an einen Kreditgeber binden, ist es wichtig, die vielen Arten von konventionellen Krediten zu verstehen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Jede konventionelle Kreditwahl hat ihre eigenen Anforderungen, Vorteile und Nachteile. Hier besprechen wir das herkömmliche Hypothekendarlehen, die Zinssätze und die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit und sehen, ob es eine gute Wahl für Sie ist.
Was ist ein klassisches Darlehen?
Ein herkömmliches Darlehen ist eines, das nicht von einer Regierungsbehörde wie dem Department of Veterans Affairs garantiert wird. Herkömmliche Hypotheken erfüllen häufig die von Fannie Mae und Freddie Mac auferlegten Anzahlungs- und Einkommensanforderungen sowie die von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) auferlegten Kreditbeschränkungen.
Voraussetzung für einen konventionellen Kredit ist ein Bonitätsindex von mindestens 620, wobei ein Score von 740 oder höher Ihnen hilft, den besten Zinssatz zu erhalten. Abhängig von Ihrer finanziellen Situation und der Höhe des Kredits können Sie bei einem herkömmlichen Darlehen möglicherweise eine Anzahlung von nur 3 % leisten. (Denken Sie jedoch daran, dass eine größere Anzahlung dazu beitragen kann, dass Sie einen günstigeren Preis erhalten.)
Konforme vs. konventionelle Kredite
Herkömmliche Darlehen werden häufig fälschlicherweise als vertragsgemäße Hypotheken oder Darlehen bezeichnet. Obwohl es einige Überschneidungen gibt, sind die beiden Kategorien unterschiedlich. Eine konforme Hypothek ist eine Hypothek, deren zugrunde liegende Bedingungen den Finanzierungskriterien von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen. Die Federal Housing Finance Agency beispielsweise legt ein jährliches Dollarlimit (FHFA) fest. Ein Darlehen darf 647,200 in den meisten kontinentalen Vereinigten Staaten 2022 USD nicht überschreiten (gegenüber 548,250 USD im Jahr 2021).
Folglich sind nicht alle konventionellen Darlehen konform, obwohl alle konformen Darlehen konventionell sind. Eine Jumbo-Hypothek in Höhe von 800,000 US-Dollar ist beispielsweise eine herkömmliche Hypothek, aber keine konforme Hypothek, da sie den Betrag übersteigt, der von Fannie Mae oder Freddie Mac gezeichnet werden kann.
Was sind die verschiedenen Arten von konventionellen Darlehen?
Beim Vergleich von Kreditgebern und Hypothekenoptionen können Sie auf viele Arten von herkömmlichen Krediten stoßen. Hier sind einige der häufigsten, zusammen mit einer Erklärung, wie sie funktionieren.
- Konforme konventionelle Kredite: Es handelt sich um Darlehen, die den von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten Regeln entsprechen, einschließlich der oben genannten maximalen Darlehensbeträge.
- Jumbo-Darlehen: Mit Jumbo-Darlehen können Sie mehr als die maximale Kreditgrenze für konforme Kredite leihen. Sie erfordern jedoch oft eine höhere Kreditwürdigkeit, ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) und eine größere Anzahlung.
- Portfoliodarlehen: Dies sind herkömmliche Kredite, die ein Kreditgeber lieber im eigenen Portfolio hält als auf dem Sekundärmarkt zu verkaufen. Diese Option ermöglicht es dem Kreditgeber, flexibler zu sein, als es die Vorschriften von Fannie Mae und Freddie Mac zulassen, insbesondere wenn es um Kredit-Scores und DTIs geht.
- Subprime-Darlehen: Konforme Kredite erfordern einen DTI von weniger als 50 % und einen Kredit-Score von 620 oder besser. Wenn Ihre Bonität jedoch nicht ganz den Anforderungen entspricht, können Sie sich möglicherweise für ein Subprime-Hypothekendarlehen qualifizieren.
- Amortisierte konventionelle Darlehen: Diese Darlehen werden vollständig amortisiert, sodass Eigenheimkäufer vom Beginn bis zum Ende der Darlehensrückzahlungsfrist eine feste monatliche Zahlung ohne Ballonzahlung erhalten. Feste oder variable Hypothekenzinsen sind für amortisierte herkömmliche Darlehen verfügbar.
- Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz: Ein Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz hat für die Laufzeit des Darlehens den gleichen Zinssatz – und damit die gleiche monatliche Zahlung. Eine variabel verzinsliche Hypothek hingegen bietet einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum, oft zwischen drei und zehn Jahren. Ihr Zinssatz wird jährlich auf Basis der Marktzinsen angepasst.
Kreditvoraussetzungen für einen konventionellen Kredit
Sie müssen die Darlehensvoraussetzungen erfüllen, um sich für ein herkömmliches Hypothekendarlehen zu qualifizieren. Herkömmliche Kredite haben in der Regel strengere Anforderungen als staatlich abgesicherte Kredite, darunter:
#1. Kreditwürdigkeit
Wenn Sie sich vorstellen, einen herkömmlichen Kredit in einer Reihe von Schritten zu erhalten, wäre der erste Schritt Ihre Kreditwürdigkeit. Hypothekenbanken benötigen eine Mindestbonität von 620, um sich für ein herkömmliches Darlehen zu qualifizieren. Um den höchsten Zinssatz und Vertrag zu erhalten, benötigen Sie eine deutlich höhere Kreditwürdigkeit, normalerweise 740 oder mehr.
#2. DTI (Schulden-zu-Einkommen)-Verhältnis
Auf der Leiter nach oben ist die nächste Information, die sich ein Kreditgeber ansehen wird, Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). Ihr DTI-Verhältnis berücksichtigt andere monatliche Schulden wie Fahrzeugkredite, Studentendarlehen und Kreditkartenschulden. Die meisten Kreditgeber erlauben nicht, dass dieses Verhältnis 43 % überschreitet, während einige eine Ausnahme machen und bis zu 50 % zulassen.
#3 Anzahlung
Im Gegensatz zu einigen staatlich versicherten Darlehen bietet Ihnen ein Kreditgeber bei einem herkömmlichen Darlehen nicht 100 Prozent des Kaufpreises eines Eigenheims; Sie müssen in der Lage sein, eine Anzahlung zu leisten. Viele herkömmliche Festzinsdarlehen für eine Hauptwohnung (kein Zweitwohnsitz oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie) erlauben nur eine Anzahlung von 3 % oder 5 %. Wenn Sie beispielsweise einen konventionellen Kredit mit 3 Prozent Abschlag aufnehmen, um ein Haus im Wert von 350,000 US-Dollar zu kaufen, müssen Sie mindestens 10,500 US-Dollar zurückzahlen.
# 4. Private Hypothekenversicherung
Die Möglichkeit, nur 3 % anzuzahlen, ist ein verlockendes Merkmal herkömmlicher Hypotheken, aber es kommt mit einer Zahlung: Private Mortgage Insurance (PMI). Da Sie keine 20 % Anzahlung geleistet haben, schützt PMI den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls. Bis Sie also 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus haben – entweder durch Rückzahlung Ihrer Hypothek oder Wertsteigerung Ihres Hauses – müssen Sie PMI bezahlen.
#5. Darlehensbetrag
Der letzte Schritt auf dem Weg zu einem konventionellen Kredit besteht darin, zu bestimmen, wie viel Geld Sie leihen müssen. Die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) legt jedes Jahr Beschränkungen für die Einhaltung herkömmlicher Darlehen fest. Diese unterscheiden sich je nach Lage der Immobilie. Das Limit für 2021 liegt in den meisten Vereinigten Staaten bei 548,250 $. In höherpreisigen Gebieten wie Kalifornien und New York City gelten Limits von 822,375 $. Alles, was größer ist, erfordert ein Jumbo-Darlehen.
So erhalten Sie einen konventionellen Kredit
Wenn Sie festgestellt haben, dass ein herkömmlicher Kredit für Sie am besten geeignet ist, erfahren Sie hier, wie Sie einen erhalten:
#1. Untersuchen Sie Ihre Kreditwürdigkeit.
Bevor Sie etwas anderes tun, müssen Sie Ihre Kreditsituation verstehen. Sie können dies kostenlos tun, indem Sie Ihre Kreditwürdigkeit bei Experian überprüfen. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit 620 oder besser ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf ein konformes herkömmliches Darlehen. Und wenn es in der Mitte bis über 700 liegt, haben Sie eher Anspruch auf günstige Kreditkonditionen.
#2. Legen Sie Geld für eine Anzahlung beiseite.
Während viele herkömmliche Kredite keine große Anzahlung verlangen, ist es umso wahrscheinlicher, dass Sie sich für einen niedrigeren Zinssatz qualifizieren, je mehr Geld Sie einzahlen.
#3. Untersuchen Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen.
Kreditgeber berücksichtigen Ihre DTI zusätzlich zu Ihrer Kreditwürdigkeit. Kreditgeber ziehen es oft vor, dass Ihre gesamten monatlichen Kredite 36 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Sie können ihren erforderlichen DTI in einigen Situationen auf 43 Prozent oder mehr ausdehnen, aber Fannie Mae und Freddie Mac akzeptieren nur 50 Prozent für konforme Kredite.
#4. Schauen Sie sich Hypothekenbanken an.
Betrachten Sie mehrere Hypothekenanbieter, einschließlich der von ihnen angebotenen Zinssätze, der Funktionsweise des Antragsverfahrens und der Frage, ob Sie sich online bewerben können. Versuchen Sie vor der Bewerbung, mindestens drei bis fünf Kreditgeber zu finden, die Sie bevorzugen.
#5. Holen Sie eine Vorabgenehmigung ein.
Eine Hypothekenvorabgenehmigung ist ein Dokument eines Hypothekengebers, der sich effektiv bereit erklärt, Ihnen bis zu einem bestimmten Geldbetrag für den Kauf eines Eigenheims zu geben, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Während dieses Verfahrens wird der Kreditgeber oder Makler Sie darüber informieren, ob weitere Änderungen erforderlich sind, um Ihre Berechtigung zum Kauf eines Eigenheims zu verbessern.
Was sind die Vorteile eines herkömmlichen Darlehens?
Es gibt kein allgemeingültiges Hypothekendarlehen, daher ist es wichtig, die Vor- und Nachteile jeder Ihrer Optionen zu verstehen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Hier sind einige der Vorteile eines herkömmlichen Kredits:
#1. Günstige Zinsen:
Eine gute Bonität kann Ihnen helfen, sich für einen niedrigen Zinssatz zu qualifizieren. Darüber hinaus können Sie verlangen, dass sie auf die Versicherungspflicht verzichten, nachdem Ihr Beleihungswert 80 % erreicht hat. Im Gegensatz dazu können die mit einem FHA-Darlehen verbundenen Hypothekenversicherungskosten während der gesamten Laufzeit des Darlehens weiterlaufen, ebenso wie die mit einem USDA-Darlehen verbundene Garantiegebühr.
#2. Höhere Kreditbeschränkungen:
Während konforme Darlehen Grenzen haben, können herkömmliche Jumbo-Darlehen bei Bedarf sogar noch höher gehen. Staatlich versicherte Darlehen bieten Ihnen möglicherweise nicht das gleiche Maß an Flexibilität.
Einige Kreditgeber haben bei herkömmlichen Krediten mehr Spielraum als bei staatlich versicherten Krediten, da sie nicht verpflichtet sind, die von diesen staatlichen Stellen auferlegten Kriterien zu befolgen.
Was sind die Nachteile eines herkömmlichen Darlehens?
Neben einigen Vorteilen eines konventionellen Darlehens gegenüber einem staatlich abgesicherten Darlehen sind einige Nachteile zu berücksichtigen:
#1. Weitere Anforderungen an die Kreditwürdigkeit:
Um sich für ein konformes herkömmliches Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie normalerweise eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620, was höher ist als die Anforderungen für bestimmte staatlich abgesicherte Darlehen.
#2. Höhere Anzahlungsanforderungen:
Wenn Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen, können Sie mit bestimmten herkömmlichen Darlehensprogrammen nur 3 % oder vielleicht gar nichts einzahlen, aber danach mit 5 % rechnen. Im Vergleich dazu erfordern FHA-Darlehen eine Anzahlung von 3.5 Prozent, während USDA- und VA-Darlehen überhaupt keine Anzahlung erfordern.
#3. Strengere Qualifikationskriterien:
Staatlich versicherte Hypothekendarlehen stellen ein geringeres Risiko für den Kreditgeber dar, sodass Sie sich möglicherweise für eines qualifizieren können, wenn Sie die Qualifizierungsanforderungen der Agentur erfüllen. Da der Kreditgeber dagegen mit der Kreditvergabe ein höheres Risiko eingeht, kann bei einem herkömmlichen Kredit Ihre persönliche Finanzlage umfassender geprüft werden.
Was unterscheidet eine herkömmliche Hypothek von anderen Darlehensarten?
Mal sehen, wie herkömmliche Kredite im Vergleich zu einigen anderen gängigen Kreditoptionen abschneiden.
VA-Darlehen vs. herkömmliche Darlehen
Während herkömmliche Darlehen allen offen stehen, die die Voraussetzungen erfüllen, stehen VA-Darlehen ausschließlich Veteranen, aktiven Dienstangehörigen und ihren hinterbliebenen Ehepartnern als Vorteil des Militärdienstes zur Verfügung.
Die Voraussetzungen für VA-Darlehen sind vergleichbar mit denen für herkömmliche Darlehen. VA-Darlehen hingegen haben ein paar große Vorteile.
In erster Linie erfordern VA-Darlehen keine Anzahlung. Zweitens erfordern VA-Darlehen keine Hypothekenversicherung.
Hier sind ein paar Dinge, an die Sie denken sollten, wenn Sie anstelle eines herkömmlichen Darlehens ein VA-Darlehen erhalten möchten:
- Sie können ein VA-Darlehen nicht zum Kauf eines Zweitwohnsitzes verwenden. Das Department of Veterans Affairs verlangt von VA-Darlehensinhabern, dass sie in dem mit einem VA-Darlehen gekauften Haus wohnen. Zweit- und Ferienwohnsitze sind bei VA-Darlehen nicht zulässig.
- Sie müssen eine Finanzierungsgebühr zahlen. Die VA-Finanzierungsgebühr entschädigt den Steuerzahler für die Kosten für die Erlangung eines VA-Darlehens. Die Finanzierungsgebühr entfällt für bestimmte Gruppen (hinterbliebene Ehepartner, Personen mit VA-Invalidität und Purple-Heart-Empfänger im aktiven Dienst). Die Finanzierungsgebühr variiert je nach Ihrer Anzahlung, ob Sie kaufen oder refinanzieren und wie oft Sie Ihren VA-Darlehensvorteil verwendet haben. Sie reicht von 1.25 Prozent bis 3.3 Prozent der Kreditsumme.
FHA-Darlehen vs. konventionelle Darlehen
FHA-Darlehen haben weniger strenge Kreditanforderungen als herkömmliche Darlehen. FHA-Darlehen, die von der Federal Housing Administration garantiert werden, ermöglichen eine Genehmigung mit nur 500 Kreditpunkten und einer Anzahlung von 10 %. Ab einer Kreditwürdigkeit von 3.5 ist eine Mindestanzahlung von 580 Prozent erforderlich. Während herkömmliche Kredite eine geringere Anzahlung (3 %) erfordern, müssen Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 haben, um sich zu qualifizieren.
Bei der Auswahl zwischen einem herkömmlichen Darlehen und einem FHA-Darlehen müssen die Kosten für die Hypothekenversicherung berücksichtigt werden. Wenn Sie weniger als 10 % auf ein FHA-Darlehen zurückzahlen, müssen Sie für die Laufzeit des Darlehens eine Hypothekenversicherung bezahlen, unabhängig davon, wie viel Eigenkapital Sie haben. Auf der anderen Seite müssen Sie ab 20 % Eigenkapital bei einem herkömmlichen Darlehen keine private Hypothekenversicherung bezahlen.
USDA-Darlehen vs. konventionelle Darlehen
Während herkömmliche Darlehen im ganzen Land verfügbar sind, sind USDA-Darlehen* nur in qualifizierten ländlichen Gemeinden verfügbar. Diejenigen, die sich für ein USDA-Darlehen qualifizieren, können feststellen, dass es sich im Vergleich zu anderen Darlehensoptionen um ein relativ günstiges Darlehen handelt.
Bei einem herkömmlichen Kredit gibt es keine Einkommensobergrenze. USDA-Darlehen haben jedoch Einkommensgrenzen, die je nach Standort und Bundesstaat, in dem Sie das Haus kaufen, variieren. Ihr Kreditgeber wird die Gehälter aller im Haushalt lebenden Personen – nicht nur der Kreditnehmer – bewerten, wenn Sie Ihre Berechtigung für a USDA-Darlehen.
USDA-Darlehen erfordern keine Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI), aber sie erfordern die Zahlung einer garantierten Gebühr, die dem PMI entspricht. Wenn Sie es vollständig bezahlen, betragen die Kosten 1% der gesamten Kreditsumme. Sie können die Garantiegebühr auch als Teil Ihrer monatlichen Zahlung bezahlen. Die Garantiegebühr ist in der Regel günstiger als PMI.
Was sind herkömmliche Kreditzinsen?
Die Zinssätze für ein herkömmliches Hypothekendarlehen schwanken täglich. Die Zinssätze für herkömmliche Hypotheken sind in der Regel etwas niedriger als die Zinssätze für FHA-Darlehen und etwas höher als die Zinssätze für VA-Darlehen. Der genaue Zinssatz, den Sie erhalten, wird jedoch von Ihren individuellen Umständen bestimmt.
Während viele Websites Ihnen geschätzte herkömmliche Darlehenszinssätze liefern können, ist der beste Weg, Ihren tatsächlichen Hypothekenzinssatz zu sehen, sich zu bewerben.
Was unterscheidet einen herkömmlichen Kredit von einem regulären Kredit?
Private Kreditgeber bieten herkömmliche Hypotheken ohne staatliche Unterstützung an. Sie sind nicht staatlich unterstützt wie FHA-Darlehen. Die Qualifizierung erfordert eine höhere Kreditwürdigkeit, ein höheres DTI-Verhältnis und eine Anzahlung.
Warum sind herkömmliche Kredite besser?
Wenn Sie eine gute Bonität und eine geringe Verschuldung haben, ziehen Sie einen traditionellen Kredit in Betracht. Die Zahlung von 20 % im Voraus eliminiert PMI und senkt die Hypothekenzahlungen. Herkömmliche Kredite benötigen nur 3 % nach unten.
Was ist das Risiko eines konventionellen Kredits?
Herkömmliche Kredite sind flexibler, aber riskanter, da sie nicht staatlich versichert sind. Das macht es schwieriger, einen Standardkredit zu bekommen, der Sie finanziell absichert.
Was ist das Risiko eines konventionellen Kredits?
Ein herkömmliches Hypothekendarlehen mit 15 oder 20 Jahren Laufzeit ist möglich. Preise: Fest oder veränderbar. Bonität und Historie bestimmen den Zinssatz.
Wer genehmigt herkömmliche Kredite?
Der Versicherer kann Ihren Wohnungsbaudarlehensantrag genehmigen, ablehnen oder pausieren. Klar zum Schließen: Wenn ja, haben Sie alles bereitgestellt. Planen Sie Ihre Schließung mit dem Kreditgeber.
Zusammenfassung
Es stehen Ihnen mehrere Hypothekenalternativen zur Verfügung, aber ein herkömmliches Darlehen kann eine sinnvolle Entscheidung sein, um die Kosten niedrig zu halten, und ist eine der häufigsten Optionen für Kreditnehmer.
Wenn Sie Ihre Kreditwürdigkeit, Ihr Einkommen und Ihr Vermögen in Ordnung haben, ist dies der beste Ansatz, um sich für einen herkömmlichen Kredit zu qualifizieren. Denken Sie daran, dass einige Kreditgeber zwar bereit sind, bei der Beantragung eines herkömmlichen Kredits flexibel zu sein, Sie jedoch normalerweise eine Schwäche in einem Bereich ausgleichen müssen. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit beispielsweise niedrig ist, benötigen Sie normalerweise eine größere Anzahlung und ein höheres Gehalt. Insgesamt sollten Sie bei einer Anzahlung, einem ausreichenden Einkommen und einer qualifizierenden Bonität in der Lage sein, einen herkömmlichen Kredit zu erhalten.
Herkömmliche Kredit-FAQs
Ist es schwierig, einen herkömmlichen Kredit zu bekommen?
Auch wenn ein klassisches Darlehen die häufigste Hypothekenform ist, ist es überraschend schwer zu bekommen. Kreditnehmer müssen eine Mindestbonität von etwa 640 haben, um sich zu qualifizieren (die höchste Mindestpunktzahl aller Hypothekenprodukte) und ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43 Prozent oder weniger.
Ist es besser FHA oder konventionell zu gehen?
Wenn Sie über eine starke oder ausgezeichnete Bonität verfügen, wird häufig ein herkömmliches Darlehen bevorzugt, da Ihre Hypothekenzinsen und PMI-Gebühren niedriger sind. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit jedoch in den oberen 500er oder niedrigen 600er liegt, kann ein FHA-Darlehen ideal sein. FHA ist häufig die günstigere Alternative für Kunden mit schlechter Bonität.
Wie hoch ist die Mindestanzahlung bei einem herkömmlichen Kredit?
Die Mindestanzahlung für eine herkömmliche Hypothek beträgt 3 %. Kreditnehmer mit schlechterer Kreditwürdigkeit oder einem höheren Verhältnis von Schulden zu Einkommen müssen jedoch möglicherweise mehr zurückzahlen.
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