Wenn Sie eine Unterwasserhypothek haben, bedeutet dies, dass Sie mehr Schulden für Ihr Haus haben, als es wert ist. Dies ist keine Situation, in der sich jeder Hausbesitzer befinden möchte, aber sie kommt häufiger vor, als Sie vielleicht denken! Es ist natürlich, sich überfordert und gestresst zu fühlen, wenn Sie mehr Schulden für Ihr Zuhause haben, als es derzeit wert ist. Hier finden Sie alles, was Sie über die Refinanzierung und Zwangsvollstreckung von Unterwasserhypotheken wissen müssen: Was eine Unterwasserhypothek ist, wie Sie feststellen können, ob Sie eine haben, und was Sie dagegen tun können.
Das ist ganz normal. Denken Sie nur daran, dass Millionen von Amerikanern dort waren, wo Sie sind – und sie haben überlebt. Sie haben Optionen, und wir gehen die von uns empfohlenen durch.
Was ist eine Unterwasserhypothek?
Eine Unterwasserhypothek ist ein Darlehen zum Kauf eines Eigenheims mit einem Kapitalbetrag, der höher ist als der freie Marktwert des Eigenheims. Dies kann passieren, wenn Immobilienwerte fallen. Im Falle einer Unterwasserhypothek hat der Hausbesitzer möglicherweise kein verfügbares Eigenkapital für einen Kredit. Eine Unterwasserhypothek kann Kreditnehmer daran hindern, ihr Haus zu refinanzieren oder zu verkaufen, es sei denn, sie haben das Geld, um den Verlust aus eigener Tasche zu decken.
Woher weiß ich, ob ich ein Unterwasserhaus habe?
Es gibt ein paar Möglichkeiten, um festzustellen, ob Sie ein Unterwasserhaus oder eine umgedrehte Hypothek haben. Möglicherweise sind Ihnen im vorherigen Abschnitt einige Hinweise aufgefallen. Diejenigen, die mit ihren Kreditzahlungen früh in der Laufzeit in Verzug geraten, sind möglicherweise anfälliger als andere. Wenn Sie Ihr aktuelles und ursprüngliches Kapital vergleichen, sehen Sie, ob Ihre verspäteten Zahlungen zu einer auf dem Kopf stehenden Hypothek geführt haben.
Sie sind unter Wasser, wenn Ihr aktuelles Kapital höher ist als bei der Aufnahme des Darlehens und der Wert des Hauses nicht gestiegen ist.
Abschreibung von Immobilien ist ein weiterer Indikator. Behalten Sie die Immobilienpreise in Ihrer Nähe im Auge, denn sinkende Werte in Ihrer Nachbarschaft wirken sich auch auf den Wert Ihres Hauses aus. Dies kann sowohl Ihre unmittelbare Umgebung als auch das größere Umland umfassen.
Um den Überblick zu behalten, können Sie eine Immobiliendatenbank verwenden oder mit einem lokalen Immobilienprofi sprechen, der Ihnen den aktuellen und voraussichtlichen Markt erklären kann. Sie können den Betrag, den Sie noch für Ihr Darlehen schulden, mit dem ungefähren Wert Ihres Eigenheims vergleichen, sobald Sie dessen ungefähren Wert kennen.
Wenn Sie den Wert Ihres Eigenheims genauer einschätzen möchten, können Sie ein unabhängiges Gutachten einholen. Ein Fachmann kann zu Ihnen nach Hause kommen, den Zustand der Immobilie beurteilen und sie dann mit anderen in der Umgebung vergleichen. Wenn die Schätzung des Gutachters geringer ist als der verbleibende Kreditsaldo, haben Sie eine Upside-down-Hypothek.
Was kann ich tun, wenn meine Hypothek unter Wasser ist?
Wenn Sie mit einer Unterwasserhypothek konfrontiert sind, ist es für jeden Hausbesitzer schwierig. Viele Menschen sind emotional mit ihrem Zuhause verbunden, was die Lösung des Problems noch schwieriger macht. Abhängig von Ihren Umständen können einige Optionen anderen vorzuziehen sein.
#1. Bleiben Sie im Haus
Eine Vielzahl von Umständen kann dazu führen, dass Ihr Haus untergeht. Es wäre am besten, wenn Sie mit Ihrem Kreditgeber ehrlich über Ihren Kampf sind, mit den Hypothekenzahlungen Schritt zu halten. Der Kreditgeber hat möglicherweise Optionen, um Sie bei der Vermeidung einer Zwangsvollstreckung zu unterstützen, z. B. eine Nachsichtsvereinbarung, die Ihre Ausgaben für einen bestimmten Zeitraum pausieren oder reduzieren würde.
Wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten sind, können Sie möglicherweise mit Ihrem Kreditgeber einen Rückzahlungsplan ausarbeiten. Wenn Sie diese Option verfolgen möchten, müssen Sie den Zeitrahmen und die Parameter mit Ihrem Kreditgeber besprechen. Allerdings müssen Sie finanziell abgesichert sein und am Ende des Monats genug Geld übrig haben, um die Mehrkosten zu decken.
Das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) verbindet auch in Schwierigkeiten geratene Hausbesitzer mit zugelassenen Wohnungsberatungsstellen.
#2. Refinanzierung Ihrer Unterwasserhypothek
Bevor Sie Ihre Unterwasserhypothek refinanzieren, verlangen die meisten Kreditgeber, dass Sie einen bestimmten Betrag an Eigenkapital in Ihrem Haus haben. Wenn Sie eine Unterwasserhypothek haben, stehen Ihnen daher keine regulären Refinanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Sie können jedoch eine Refinanzierung verwenden, um Ihre Situation zu verbessern, wenn Ihr Darlehen im Besitz von Freddie Mac oder Fannie Mae ist oder von ihnen unterstützt wird.
Wenn Sie wenig bis kein Eigenkapital haben, Das Enhanced Relief Refinance-Programm von Freddie Mac kann es Ihnen ermöglichen, Ihr Wohnungsbaudarlehen zu aktuellen Zinssätzen zu refinanzieren. Es ist für Hausbesitzer gedacht, die die Anforderungen für die traditionelle Refinanzierung nicht erfüllen, hat aber dennoch Anforderungen.
Die hohe Loan-to-Value-Refinanzierung von Fannie Mae übernimmt das Relief-Refinanzierungsprogramm. Es ermöglicht auch Kreditnehmern, die pünktliche Kreditzahlungen leisten, die Bedingungen ihres Kredits zu ändern. Das Programm hat seine eigenen Regeln und Vorteile, die mit denen von Freddie Mac vergleichbar sind.
#3. Verkaufen Sie Ihr Haus
Einige Menschen müssen möglicherweise mit der Aussicht konfrontiert werden, ihre Häuser zu verkaufen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, sich finanziell genug zu erholen, um die laufenden Hypothekenzahlungen zusätzlich zu den versäumten Raten zu zahlen, müssen Sie sich treffen, und Sie können möglicherweise Ihr Unterwasserhaus verkaufen und die Differenz mit Bargeld decken.
Sie könnten auch einen Leerverkauf als Lösung in Betracht ziehen. Die Immobilie wird bei einem schnellen Verkauf für weniger als den auf der Hypothek des Verkäufers geschuldeten Betrag verkauft. Der Erlös aus dem Verkauf wird dann verwendet, um den Kreditgeber anstelle der Zwangsvollstreckung Ihrer Unterwasserhypothek zurückzuzahlen.
Der Kreditgeber ist auch ein wesentlicher Akteur im Leerverkaufsprozess. Sie müssen die Bedingungen mit dem Kreditgeber aushandeln, der den Verkauf genehmigen muss, bevor er abgeschlossen werden kann.
Während des Verhandlungsprozesses muss der Kreditnehmer dem Kreditgeber seine finanziellen Schwierigkeiten darlegen. Dies könnte einen Härtefallbrief und konkrete Unterlagen zur Untermauerung ihres Anspruchs beinhalten.
Ein Leerverkauf kann Ihnen helfen, eine Zwangsvollstreckung Ihrer Unterwasserhypothek zu vermeiden, was Ihre Chancen auf einen kurzfristigen Kredit gefährden kann. Laut Nolo muss eine Person mit einer Zwangsvollstreckung in ihrer Akte normalerweise zwei bis acht Jahre warten, um eine neue Hypothek zu erhalten.
#4. Betrachten Sie stattdessen eine Tat
Wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können und unter Wasser sind, sollten Sie Ihren Kreditgeber fragen, ob eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung eine Option ist. Wenn dies der Fall ist, werden Sie Unterlagen über Ihre Einnahmen und Ausgaben einreichen, um das Haus an den Kreditgeber zurückzubuchen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Der Kreditgeber kann verlangen, dass Sie zuerst einen Leerverkauf oder eine Kreditänderung versuchen.
Eine Ersatzurkunde entbindet Sie in der Regel, aber nicht immer, von allen hypothekenbezogenen Verpflichtungen und Verbindlichkeiten. Wenn ein Mangel auftritt – die Differenz zwischen dem fairen Marktwert des Eigenheims und der Gesamtschuld – kann der Kreditgeber versuchen, Sie für den Mangel haftbar zu machen. Ein Ersatzdarlehen schadet Ihrem Kredit, aber nicht so stark wie eine Zwangsvollstreckung.
#5. Lassen Sie Ihre Unterwasserhypothek in die Zwangsvollstreckung gehen.
Wenn Sie versäumte Zahlungen nicht nachholen können und Ihr Haus unter Wasser steht, sind Sie möglicherweise gezwungen, den Kreditgeber zwangsverzollen zu lassen. Auch wenn dies oberflächlich wie ein einfaches Geschäft erscheinen mag – Sie dürfen das Haus verlassen, das Ihnen Probleme bereitet – ist es nicht.
Eine Zwangsvollstreckung kann dazu führen, dass Ihre Kreditwürdigkeit sinkt und Ihre zukünftigen Chancen auf den Erhalt von Krediten oder Kreditlinien verringert werden. Eine schlechte Kreditwürdigkeit kann sich auch auf andere Aspekte Ihres Lebens auswirken. Das Guthaben wird verwendet, wenn Sie sich für eine Mietwohnung, einen Handyvertrag, ein Auto oder sogar einen Job bewerben.
Übersteigt Ihre Schuld den Erlös aus der Zwangsversteigerung, gilt die Differenz als Mangel. Der Kreditgeber kann in einigen Staaten ein Mangelurteil beantragen, um den Mangel zu beheben. Insgesamt sollten Sie die Zwangsvollstreckung von Hypotheken unter Wasser als letzten Ausweg in Betracht ziehen.
Vermeidung einer Unterwasserhypothek
Einige Faktoren, die zu einer Unterwasserhypothek führen, liegen in Ihrer Kontrolle, andere nicht. Dennoch ist es besser, Situationen zu vermeiden, die zu einem Unterwasserdarlehen führen könnten. Wenn Sie wachsam bleiben, können Sie auf Kurs bleiben und potenziell schädliche Probleme vermeiden.
#1. Zahlen Sie pünktlich
Durch pünktliche Zahlungen können Sie Eigenkapital aufbauen und in einer sichereren Position bleiben, wenn die Immobilienwerte fallen. Es gibt einige Möglichkeiten, Ihre Kreditzahlungen und den Wert Ihres Hauses im Auge zu behalten.
Ein Blick auf Websites zum Mieten oder Kaufen von Immobilien kann Ihnen helfen, den aktuellen Wert Ihres Hauses zu ermitteln. Sie können auch nachsehen, wie sich der Markt verändert, was Ihnen helfen kann, zukünftige Bewegungen vorherzusagen, die Sie vielleicht machen möchten. Natürlich kann Ihnen die Recherche auf dem Immobilienmarkt auch dabei helfen, den Preis Ihres Eigenheims im Auge zu behalten.
#2. Schätzen Sie den Markt ein, bevor Sie kaufen.
Wissen wird immer eine Ihrer besten finanziellen Verteidigungen sein. Vor dem Kauf eines Hauses ist es am besten, eine umfassende Marktrecherche und Bewertung durchzuführen.
Es wäre hilfreich, wenn Sie die Umgebung Ihrer potenziellen Immobilie sowie die Umgebung untersuchen würden. Es wäre hilfreich, wenn Sie an einem Ort gekauft haben, an dem der Preis nicht sofort nach dem Kauf sinkt.
Dies ist besonders wichtig, wenn Sie beabsichtigen, innerhalb kurzer Zeit wieder umzuziehen. Ein Immobilienmakler kann Sie über aktuelle und erwartete Marktbedingungen beraten, damit Sie die beste Entscheidung für Sie treffen können.
#3. Refinanzieren
Die Refinanzierung Ihrer Unterwasserhypothek ist nicht nur eine Option, wenn Sie bereits Zahlungsschwierigkeiten haben. Sie kennen Ihre finanzielle Situation am besten.
Wenn Sie glauben, dass Sie Schwierigkeiten haben werden, regelmäßige monatliche Zahlungen zu leisten, aber immer noch Eigenkapital in Ihrem Haus haben, sollten Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen.
Auch wenn Sie derzeit nicht in Gefahr sind, eine Unterwasserhypothek zu haben, können Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen. Viele Kreditnehmer können von der Möglichkeit profitieren, zu einem niedrigeren Zinssatz mit besseren Konditionen zu zahlen.
Was genau ist eine Unterwasserinvestition?
Wenn der Kaufpreis eines Vermögenswerts seinen aktuellen Marktwert übersteigt, spricht man von Unterwasser. Im Allgemeinen bezieht sich ein Unterwasser-Vermögenswert auf jeden (nicht realisierten) Papierverlust. Unterwasser bezieht sich häufiger auf Kreditaufnahme oder Leverage, wenn es sich um das Halten eines Vermögenswerts handelt, dessen Wert niedriger ist als der noch geschuldete Betrag für den Vermögenswert.
Was bedeutet es, finanziell unter Wasser zu sein?
Bei Immobilien bezieht sich der Begriff „unter Wasser“ auf einen Umstand, in dem der Wert einer Immobilie geringer ist als das Darlehen, das für den Kauf aufgenommen wurde. Zum Beispiel ist eine Immobilie unter Wasser, wenn sie zur Tilgung eines Kredits verkauft wird und der aktuelle Wert geringer ist als der ausstehende Restbetrag.
Was bewirkt, dass Hypotheken unter Wasser sind?
Ihre Hypothek gilt als „unter Wasser“, weil Sie mehr Geld schulden als den Wert Ihres Eigenheims. Darüber hinaus kann gelegentlich der Ausdruck „umgedreht“ verwendet werden, um eine Unterwasserhypothek zu beschreiben. Eine Hypothek, die den aktuellen Wert der Immobilie übersteigt, gilt als unterbewertet.
Wie kann ich eine unter Wasser liegende Hypothek verhindern?
Den Überblick über Ihre Wohnausgaben zu behalten, ist wahrscheinlich die beste Maßnahme, die Sie als Hausbesitzer ergreifen können, um eine Unterwasserhypothek zu vermeiden. Sie können das Risiko eines Upside-Down-Darlehens verringern, wenn Sie das Eigenkapital Ihrer Immobilie weiter erhöhen.
Zusammenfassung
Zu Beginn der Hypothek wird der größte Teil der monatlichen Zahlung zur Zahlung von Zinsen und nicht zur Zahlung des Kapitalbetrags verwendet. Wenn Sie also zu Beginn Ihres Darlehens keine Hypothekenzahlungen mehr leisten, bleibt Ihr Kapitalsaldo hoch, was das Risiko einer Unterwasserhypothek erhöht. Die gute Nachricht ist, dass eine Unterwasserhypothek möglicherweise nicht unbegrenzt unter Wasser bleibt. Sie können Eigenkapital in Ihrem Haus aufbauen, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen weiterhin leisten.
Häufig gestellte Fragen zu Unterwasserhypotheken
Kann ich mich refinanzieren, wenn ich unter Wasser bin?
Refinanzierung. Wenn Sie mit Ihrem Darlehen unter Wasser sind, können Sie es nicht refinanzieren. Bevor Sie refinanzieren, verlangen die meisten Kreditgeber, dass Sie über etwas Eigenheimkapital verfügen.
Was passiert, wenn Ihre Hypothek auf den Kopf gestellt wird?
Eine auf dem Kopf stehende Hypothek ist einfach eine, bei der der Eigentümer mehr schuldet, als das Haus wert ist. Auf dem Kopf zu stehen hat möglicherweise keine unmittelbaren Auswirkungen, wenn Sie sich die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können und nicht umziehen möchten.
Was tun, wenn Sie mehr Schulden haben, als Ihr Haus wert ist?
Hier sind sechs Optionen, wenn Sie mehr als den Wert Ihres Hauses schulden und es verkaufen möchten.
- Bleiben und bezahlen.
- Refinanzieren.
- Beantragen Sie eine Darlehensänderung.
- Betrachten Sie einen Leerverkauf.
- Zwangsvollstreckung / Weggehen
Was passiert, wenn mein Haus weniger wert ist, als ich schulde?
Auch wenn Sie mit Ihrer Hypothek unter Wasser stehen, werden Sie nicht daran gehindert, Ihr Haus zu verkaufen, aber Sie müssen die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kreditsaldo bezahlen. Wenn Ihr Haus also für 200,000 US-Dollar verkauft wird und Sie 225,000 US-Dollar für Ihr Darlehen schulden, müssen Sie dem Kreditgeber 25,000 US-Dollar in bar zahlen.
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