Wenn Sie in den Ruhestand gehen und versuchen, Ihre Ausgaben mit einem festen Einkommen zu decken, kann eine umgekehrte Hypothek attraktiv erscheinen. Bei näherer Betrachtung mögen umgekehrte Hypotheken jedoch weniger verlockend erscheinen.
Es gibt zahlreiche Reverse-Hypothekenbetrügereien, aber Kreditgeber können auch exorbitante Gebühren und Abschlussgebühren verlangen, und Kreditnehmer müssen für Hypothekenversicherungen aufkommen. Umgekehrte Hypotheken können auch variable Zinssätze haben, was bedeutet, dass sich Ihre Gesamtkosten in Zukunft ändern können.
Wenn Sie glauben, dass eine umgekehrte Hypothek Ihnen helfen könnte, während des Ruhestands in Ihrem Haus zu bleiben, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie es funktioniert, die Vor- und Nachteile, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
Was ist eine umgekehrte Hypothek?
Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, bei dem ein Hausbesitzer im Alter von 62 oder älter mit erheblichem Eigenkapital gegen den Wert seiner Immobilie einen Kredit aufnehmen und Mittel in Form einer Pauschalsumme, einer festgelegten monatlichen Zahlung oder einer Kreditlinie erhalten kann. Im Gegensatz zu Forward-Hypotheken, die zum Kauf eines Eigenheims verwendet werden, erfordert Reverse-Hypotheken keine Darlehenszahlungen des Hausbesitzers.
Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?
Eine umgekehrte Hypothek funktioniert, indem Sie zuerst das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus angesammelt haben, verwenden, um Ihre aktuelle Hypothek zu tilgen. Der Rest der Einnahmen kann dann vom Kreditgeber als Pauschalbetrag, Kreditlinie oder monatliche Raten erhalten werden. Es ist keine normale Hypothek; Vielmehr zahlt es Ihre traditionelle Hypothek ab, und Sie müssen keine Zahlungen für das Darlehen leisten, bis es fällig ist. Sie müssen jedoch weiterhin Ihre Grundsteuer zahlen, Hauseigentümerversicherung, und Hauswartungskosten, genau wie bei einer Standardhypothek.
Zusätzlich zu den oben beschriebenen finanziellen Verpflichtungen bestehen weitere Anforderungen für Umkehrhypotheken. Um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein und über ausreichendes Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen. Sie können das Haus direkt oder mit einer Hypothek besitzen, und es muss Ihr Hauptwohnsitz sein.
Die Home-Equity-Umwandlungshypothek (HECM), die von der Federal Housing Administration garantiert wird, ist die beliebteste Art der Umkehrhypothek (FHA). Dies kann helfen, den Kreditnehmer abzusichern. Wenn Sie ein HECM wünschen, müssen Sie eine finanzielle Bewertung durchführen, um zu bestätigen, dass Sie bereit und in der Lage sind, die finanziellen Verpflichtungen des Darlehens zu erfüllen. Sie müssen auch an einem Beratungsgespräch teilnehmen, um sicherzustellen, dass Sie die Bedingungen des Darlehens verstehen und dass Sie es schließlich zurückzahlen werden.
Verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken
Es gibt verschiedene Arten von Umkehrhypotheken, von denen jede einen bestimmten finanziellen Bedarf anspricht.
#1. Eigenheimumwandlungshypothek (HECM)
Dies ist die häufigste Art der Umkehrhypothek. Diese staatlich versicherten Hypotheken haben höhere Anfangskosten, können aber für jeden Zweck verwendet werden. Sie können auch wählen, wie das Geld abgehoben wird, z. B. durch regelmäßige monatliche Raten oder eine Kreditlinie (oder beide Optionen gleichzeitig). Obwohl weit verbreitet, sind HECMs nur bei von der FHA zugelassenen Kreditgebern erhältlich, und alle Kreditnehmer müssen vor dem Abschluss eine vom HUD zugelassene Beratung einholen.
#2. Private Umkehrhypotheken
Ein privates Darlehen, das nicht vom Staat abgesichert ist. Diese Art der umgekehrten Hypothek bietet oft einen größeren Darlehensvorschuss, insbesondere wenn Sie ein höherwertiges Haus besitzen.
#3. Einzweck-Umkehrhypothek
Diese Hypothek ist weniger häufig als die anderen und wird in der Regel von gemeinnützigen Organisationen sowie staatlichen und lokalen Regierungsstellen ausgegeben. Eine Einzweckhypothek ist die günstigste der drei Optionen; Kreditnehmer können das Darlehen (das in der Regel für einen viel geringeren Betrag vergeben wird) jedoch nur für einen bestimmten Zweck verwenden, z. B. für einen behindertengerechten Umbau, erklärt Jackie Boies, Senior Director für Wohnungs- und Insolvenzdienste bei Money Management International, einem gemeinnützigen Schuldenberater mit Sitz in Sugarland, Texas.
Wann müssen Sie die Umkehrhypothek zurückzahlen?
Obwohl Sie nicht verpflichtet sind, monatliche Zahlungen für Ihre Umkehrhypothek zu leisten, wird das Darlehen letztendlich fällig und muss zurückgezahlt werden. Eine Umkehrhypothek muss auf folgende Weise zurückgezahlt werden:
- Wenn der Kreditnehmer nicht mehr lebt.
- Wenn der Kreditnehmer das Haus nicht mehr bewohnt oder es nicht mehr sein Hauptwohnsitz ist.
- Wenn der Kreditnehmer das Eigentum an der Wohnung verkauft oder überträgt.
- Wenn der Kreditnehmer seine Kreditanforderungen nicht erfüllt, wie z. B. die Zahlung von Grundsteuern und Hausratversicherungen.
Wie zahlen Sie eine umgekehrte Hypothek zurück?
Umgekehrte Hypotheken werden oft mit dem Erlös aus dem Verkauf des Eigenheims zurückgezahlt. Wenn Sie vor Fälligkeit des Darlehens sterben, sind Ihre Erben für die Rückzahlung zuständig und haben einige Alternativen zur Rückzahlung des Betrags:
- Verkaufen Sie Ihr Haus und verwenden Sie das Geld, um Ihren Kredit zu tilgen.
- In eine reguläre Hypothek refinanzieren oder ihre Mittel verwenden, um das Haus für den Kreditsaldo oder 95 Prozent des Schätzwerts zu erwerben, je nachdem, welcher Wert geringer ist.
- Übergeben Sie den Titel dem Kreditgeber und gehen Sie vom Kredit weg.
Vorteile der umgekehrten Hypothek
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, kann eine umgekehrte Hypothek möglicherweise Abhilfe schaffen. Hier sind ein paar Vorteile für umgekehrte Hypotheken.
#1. Hilfen für die Sicherheit Ihres Ruhestands
Umgekehrte Hypotheken sind perfekt für Rentner, die nicht viel Geld gespart oder investiert haben, aber viel Wert in ihren Häusern aufgebaut haben. Umgekehrte Hypotheken wandeln einen ansonsten illiquiden Vermögenswert in Bargeld um, das zur Deckung des Ruhestandsbedarfs verwendet werden kann.
#2. Sie können zu Hause bleiben.
Anstatt Ihr Haus zu verkaufen, um Ihr Vermögen zu liquidieren, können Sie die Immobilie erhalten und trotzdem Geld damit verdienen. Dies bedeutet, dass Sie sich bei einem Umzug keine Sorgen über eine Verkleinerung oder Preisreduzierung in Ihrer Gemeinde machen müssten.
#3. Sie zahlen Ihre bestehende Hypothek ab.
Umgekehrte Hypotheken erfordern nicht, dass Ihr Haus abbezahlt ist. Tatsächlich können die Einnahmen einer Umkehrhypothek verwendet werden, um ein bestehendes Wohnungsbaudarlehen zu tilgen. Dadurch werden Mittel für andere Ausgaben frei.
#4. Sie werden nicht steuerpflichtig.
Der IRS betrachtet das Geld aus einer Umkehrhypothek eher als Darlehensvorschuss als als Einkommen. Das heißt, im Gegensatz zu anderen Arten von Renteneinkommen wie 401 (k) oder IRA-Ausschüttungen werden die Gelder nicht besteuert.
#5. Sie sind geschützt, wenn das Guthaben den Wert Ihres Eigenheims übersteigt.
In einigen Situationen kann der für die Umkehrhypothek zu zahlende Gesamtbetrag geringer sein als der Wert Ihres Eigenheims. Dies kann zum Beispiel eintreten, wenn die Immobilienpreise einbrechen. In diesem Fall sind Ihre Nachfolger nicht für die Zahlung der Schulden verantwortlich.
Nachteile der umgekehrten Hypothek
Also, was sind die Nachteile einer Umkehrhypothek? Obwohl es zahlreiche Vorteile zu geben scheint, sind auch einige wichtige Gefahren zu berücksichtigen.
#1. Sie können Ihr Zuhause aufgrund einer Zwangsvollstreckung verlieren
Um sich für eine Umkehrhypothek zu qualifizieren, müssen Sie in der Lage sein, Ihre Grundsteuern, Hausbesitzerversicherungen, HOA-Gebühren und andere mit dem Wohneigentum verbundene Ausgaben zu bezahlen. Sie müssen auch die meiste Zeit des Jahres im Haus als Hauptwohnsitz wohnen.
Wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt während der Kreditlaufzeit mit diesen Kosten in Verzug geraten oder den größten Teil des Jahres außerhalb der Immobilie leben, können Sie mit der Umkehrhypothek in Verzug geraten und Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren.
#2. Ihre Erben erhalten möglicherweise weniger
Wohneigentum ist ein wichtiger Schritt zur Anhäufung von Generationenreichtum. Eine umgekehrte Hypothek hingegen erfordert normalerweise den Verkauf des Hauses, um die Schulden zu begleichen. Wenn Sie sterben, müssen Ihre Erben die gesamte Darlehenssumme oder 95 % des Schätzwerts des Eigenheims bezahlen, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Typischerweise beinhaltet dies den Verkauf des Eigenheims oder die Übergabe der Immobilie an den Kreditgeber, um die Schulden zu begleichen.
Ganz zu schweigen davon, dass eine Umkehrhypothek das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufzehrt. Bis zur Fälligkeit ist möglicherweise kein Eigenkapital mehr für Ihre Erben vorhanden.
#3. Es ist nicht kostenlos
Eine Umkehrhypothek erfordert keine Zahlungen, ist jedoch mit einer Reihe von Kosten verbunden. Sie müssen nicht nur Ihre Steuern, Versicherungen und HOA-Gebühren zahlen, sondern auch eine Versicherungsprämie im Voraus bezahlen. Diese beträgt in der Regel 2 % des geschätzten Wertes Ihres Hauses. Zum Zeitpunkt des Abschlusses werden Ihnen auch Origination Fees in Rechnung gestellt. Sie können diese Gebühren in Ihr Darlehensguthaben einfließen lassen, erhalten jedoch weniger Geld.
#4. Dies kann Auswirkungen auf Ihre anderen Altersleistungen haben.
Obwohl eine Umkehrhypothek für Steuerzwecke nicht als Einkommen gilt, kann sie Ihre Berechtigung für andere bedarfsorientierte staatliche Programme wie Medicaid oder Supplemental Security Income (SSI) beeinträchtigen. Es ist eine gute Idee, sich mit einem Leistungsberater zu beraten, um sicherzustellen, dass Ihre Anspruchsberechtigung nicht gefährdet ist.
#5. Umgekehrte Hypotheken sind schwierig
Umgekehrte Hypotheken unterliegen mehreren Gesetzen und Einschränkungen. Diese Darlehen bergen zahlreiche Gefahren, die das zusätzliche Geld möglicherweise nicht wert sind. Sie sollten bei jedem umgekehrten Hypothekenangebot vorsichtig sein, bis Sie die Details gründlich verstanden haben.
Ist es möglich, aus einer umgekehrten Hypothek auszusteigen?
Es gibt ein paar Möglichkeiten, wenn Sie aus einer Umkehrhypothek aussteigen möchten. Berücksichtigen Sie Ihre Ziele und Ihre finanzielle Situation bei der Auswahl der für Sie am besten geeigneten Option. Einige Lösungen können Kosten verursachen, während andere eine Änderung des Lebensstils erfordern, z. B. den Auszug aus dem Haus. Wenn Sie Ihre Alternativen abwägen, sollten Sie sich an einen Finanzberater oder Berater für umgekehrte Hypotheken wenden, der vom Department of Housing and Urban Development (HUD) zugelassen wurde.
Tipps zum Aussteigen aus einer umgekehrten Hypothek
Bevor Sie eine umgekehrte Hypothek abschließen, stellen Sie sicher, dass Sie die Funktionsweise des Darlehens, die Vor- und Nachteile einer umgekehrten Hypothek und Ihre finanziellen Verpflichtungen verstehen, zu denen die Zahlung von Abschlusskosten, Versicherungen und Grundsteuern sowie die Rückzahlung des Darlehens gehören. Sie sollten auch sicherstellen, dass Sie sich Ihrer Optionen bewusst sind. Alle diese Themen werden in der Umkehrhypothekenberatung behandelt, weshalb sie für das HECM erforderlich ist.
Wenn Sie nach all diesen Überlegungen eine Umkehrhypothek erhalten und feststellen, dass Sie das Darlehen nicht mehr wünschen, finden Sie hier fünf beliebte Ausstiegsmöglichkeiten.
#1. Machen Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch
Sie haben nach Abschluss Ihres Darlehens drei Tage Zeit, um Ihre umgekehrte Hypothekentransaktion ohne Strafe zu stornieren. Dies wird als Rücktrittsrecht bezeichnet und ermöglicht es Ihnen, Ihre Meinung zu ändern, wenn Sie nach Unterzeichnung der Abschlussdokumente Reue des Käufers verspüren. Der Kreditgeber erstattet alle vom Kreditnehmer gezahlten Gebühren, Abschlussgebühren und nicht verwendeten Barmittel innerhalb von 20 Tagen.
Wenn Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen wollen, müssen Sie dies Ihrem Kreditgeber schriftlich mitteilen. Denken Sie daran, dass dieses Zeitfenster nur bis zu drei Tage nach Schließung dauert. Danach können Sie Ihr Darlehen nicht mehr fristlos kündigen.
#2. Verkaufen Sie Ihr Haus
Der Verkauf des Hauses und die Verwendung des Bargelds zur Tilgung der Schulden ist eine der einfachsten Methoden, um aus umgekehrten Hypotheken herauszukommen. Sie behalten alle verbleibenden Verkaufserlöse, nachdem Sie die Schulden abbezahlt haben, je nachdem, wie viel Sie schulden. Wenn Sie also 150,000 US-Dollar für das Darlehen schulden und das Haus für 200,000 US-Dollar verkaufen, zahlen Sie zuerst die Schulden ab und stecken dann die restlichen 50,000 US-Dollar ein.
Was passiert, wenn Sie mehr für Ihr Haus schulden, als es wert ist? HECMs sind Non-Recourse-Darlehen, was bedeutet, dass Sie nie mehr als den Wert Ihrer Immobilie schulden. Wenn Sie Ihre Immobilie für weniger als den Kreditsaldo verkaufen, deckt die FHA-Versicherung die Differenz.
#3. Zahlen Sie es mit Ihrem eigenen Geld zurück
Bei der Rückzahlung des Darlehens müssen Sie den Hauptbetrag zuzüglich angefallener Zinsen zurückzahlen. Wenn Sie Ihr Haus behalten und nicht verkaufen möchten, müssen Sie den Kredit selbst zurückzahlen. Dies könnte bedeuten, dass Sie Ihr Geld verwenden, um es in einer einzigen Summe zurückzuzahlen, oder einen Zahlungsplan erstellen, bei dem Sie mehrere Zahlungen leisten, um ihn abzuschließen. Dies kann es erforderlich machen, mit monatlichen Darlehenszahlungen zu beginnen und ein neues Budget zu erstellen, um diese Zahlungen zu berücksichtigen.
#4. Refinanzieren Sie Ihre umgekehrte Hypothek
Vielleicht geht es nicht um die Umkehrhypothek selbst, sondern um die genauen Bedingungen Ihrer Umkehrhypothek. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie darüber nachdenken, Ihre aktuelle Umkehrhypothek in eine mit besseren Konditionen umzufinanzieren. Wenn die Zinssätze niedriger sind als bei der Aufnahme Ihres Darlehens oder wenn der Wert Ihres Hauses gestiegen ist, können Sie sich möglicherweise in eine neue umgekehrte Hypothek refinanzieren. Dies könnte zu einem niedrigeren Zinssatz, der Umwandlung eines variablen Zinssatzes in einen festen Zinssatz, der Beschleunigung der Kreditrückzahlung oder dem Zugang zu mehr Eigenkapital führen.
Denken Sie daran, dass Sie Abschlusskosten bezahlen müssen, wenn Sie refinanzieren.
#5. Erhalten Sie ein neues Darlehen
Eine weitere Möglichkeit zur Refinanzierung ist die Umwandlung der Umkehrhypothek in ein normales Darlehen. Das Darlehen wird Ihre RM zurückzahlen, und Sie werden die monatlichen Hypothekenzahlungen wieder aufnehmen. Dies kann Ihnen helfen, den Wert Ihres Hauses zu erhalten und zu entwickeln und gleichzeitig Komplikationen bei der Umkehrhypothek für Ihre Erben zu vermeiden, wenn Sie versterben. Denken Sie daran, dass mit dieser Form der Refinanzierung Abschlussgebühren verbunden sind. Außerdem müssen Sie monatliche Zahlungen für Ihr Darlehen leisten. Stellen Sie sicher, dass Sie sich diese Wahl leisten können, bevor Sie sich entscheiden.
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Wer profitiert von einer umgekehrten Hypothek?
Hausbesitzer über 62 Jahren können eine Umkehrhypothek nutzen, um auf das Eigenkapital ihres Hauses zuzugreifen. Die Federal Housing Administration (FHA) versichert die große Mehrheit der Umkehrhypotheken. Wenn der Kreditnehmer daher nicht in der Lage ist, die Verpflichtung zurückzuzahlen, werden die FHA-Reserven dafür verwendet.
Wer erstattet eine Umkehrhypothek?
Umgekehrte Hypotheken werden häufig mit dem Geld aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes zurückgezahlt. Fällt das Darlehen nach Ihrem Tod aus, können Ihre Erben das Haus verkaufen und abbezahlen.
Was passiert mit einer umgekehrten Hypothek, nachdem der Eigentümer verstirbt?
Die „Erben“ eines Reverse-Hypotheken-Darlehensnehmers können Anspruch auf Leistungen nach dem Tod haben. Eine Person, die ein Erbe ist, hat das gesetzliche Recht auf das Vermögen einer anderen Person nach dem Tod dieser Person. Ein Erbe könnte ein überlebender Ehegatte sein, der bei Aufnahme des Darlehens nicht mit dem RM-Darlehensnehmer verheiratet war.
Was passiert mit einer umgekehrten Hypothek, nachdem der Eigentümer verstirbt?
Ihr RM-Darlehen wird fällig und zahlbar, sobald Sie, ein oder mehrere Mitdarlehensnehmer oder gegebenenfalls ein berechtigter nicht kreditgebender Ehepartner verstorben sind. Nach Erhalt der Mitteilung des Kreditgebers, dass die Schulden fällig und zahlbar sind, haben Ihre Erben 30 Tage Zeit, um das Haus zu kaufen, zu verkaufen oder an den Kreditgeber zu übertragen, um die Verbindlichkeit zu begleichen.
Können Sie eine umgekehrte Hypothek verwenden, um ein Haus zu verkaufen?
Sie müssen das geliehene Geld zuzüglich Zinsen und Gebühren zurückzahlen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, während Sie ein RM-Darlehen haben. Sie behalten die Differenz, wenn Ihr Darlehenssaldo niedriger ist als das, wofür Ihr Haus verkauft wird.
Zusammenfassung
Eine Umkehrhypothek ermöglicht es älteren Hausbesitzern, ihr Renteneinkommen aufzubessern oder für Hausverbesserungen oder andere Bedürfnisse wie Gesundheitskosten aufzukommen. Es gibt Berechtigungsbeschränkungen, die beschreiben, wer Anspruch auf diese Art von Darlehen hat, wie viel Geld erhalten werden kann und was der Hausbesitzer tun muss, um in gutem Ansehen zu bleiben.
Es ist wichtig, einen von HUD zugelassenen Berater zu konsultieren, bevor Sie sich zu einer Umkehrhypothek verpflichten. Ein Berater kann Ihnen helfen, die Vor- und Nachteile dieser Art von Schulden abzuwägen und wie sie sich nach Ihrem Tod auf Ihre Erben auswirken werden. Sie können den Online-Finder von HUD verwenden oder die Housing Counseling Line unter 800-569-4287 anrufen, um einen von der FHA zugelassenen Kreditgeber oder einen zu finden HUD-anerkannter Beratungsdienst.
Häufig gestellte Fragen zur Umkehrhypothek
Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Umkehrhypothek?
Wenn Sie ein umgekehrtes Hypothekendarlehen aufnehmen, bleibt das Eigentum an Ihrer Immobilie auf Ihrem Namen, genau wie bei einer Standardhypothek. Im Gegensatz zu einer typischen Hypothek leisten Kreditnehmer bei einem umgekehrten Hypothekendarlehen jedoch keine monatlichen Hypothekenzahlungen. Wenn der Kreditnehmer das Darlehen zurückzahlt.
Wer profitiert am meisten von einer Umkehrhypothek?
Eine umgekehrte Hypothek ist am besten für jemanden geeignet, der wenig oder gar nichts mit seiner ursprünglichen Hypothek schuldet und beabsichtigt, mindestens fünf Jahre in seinem Haus zu bleiben.
Was passiert am Ende einer Umkehrhypothek?
Wenn Sie mehr Schulden haben, als Ihr Haus wert ist, es aber zum geschätzten Marktwert verkaufen, übernimmt die Hypothekenversicherung die Differenz. Das Darlehen muss zurückgezahlt werden, wenn der letzte verbleibende Kreditnehmer stirbt. Die Mehrheit der Erben wird das Darlehen durch den Verkauf des Hauses zurückzahlen.
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