Sie haben das perfekte Haus für sich gefunden, komplett mit einer großen Küche, der richtigen Anzahl an Schlafzimmern und einem Garten. Wie können Sie also von einem seriösen Käufer zu einem glücklichen Hausbesitzer werden? Durch Aufnahme einer Hypothek zur Finanzierung des Kaufs. Hier finden Sie alles, was Sie über den Abschluss eines Hypothekendarlehens wissen müssen.
Was ist Hypothekenversicherung?
Hypothekendarlehen ist der Prozess, durch den Ihr Kreditgeber Ihren Wohnungsbaudarlehensantrag prüft und bestimmt, wie riskant es wäre, Ihnen Geld zu leihen. Ihr Kreditgeber muss Ihre Kreditwürdigkeit und die Chance, dass Sie in der Lage sein werden, Ihren Kredit zurückzuzahlen, bewerten, bevor er Ihrem Antrag zustimmt.
Was will der Versicherer sehen? Im Wesentlichen wollen sie feststellen, ob es gefährlich ist, Ihnen Geld zu leihen oder nicht. Dies wird durch die Prüfung der drei C's bestimmt: Kredit, Kapazität und Sicherheiten.
Was ist am Hypotheken-Underwriting-Prozess beteiligt?
Der Underwriting-Prozess prüft Ihre Finanzen und frühere Kreditentscheidungen. Während des Underwriting-Prozesses berücksichtigt Ihr Underwriter vier Faktoren, die ihm ein vollständigeres Bild von Ihnen vermitteln:
#1. Einkommen
Ihr Versicherer muss davon überzeugt sein, dass Sie über ausreichende Einnahmen verfügen, um Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu decken. Sie müssen drei Arten von Dokumenten vorlegen, um Ihr Einkommen zu belegen: W-2s aus den letzten zwei Jahren, zwei letzte Kontoauszüge und zwei letzte Gehaltsabrechnungen
Sind Sie selbstständig oder haben Sie eine wesentliche Beteiligung an einem Unternehmen? Anstelle von W-2s müssen Sie Gewinn- und Verlustrechnungen, K-1s, Bilanzen und Ihre persönlichen und geschäftlichen Steuererklärungen vorlegen.
Ihr Versicherer wird auch Ihre Arbeitssituation bei Ihrem Unternehmen überprüfen und sicherstellen, dass Ihr Einkommen mit dem von Ihnen angegebenen Einkommen übereinstimmt.
#2. Würdigung
Beim Kauf eines Eigenheims ist fast immer ein Gutachten erforderlich. Sie schützen sowohl Sie als auch Ihren Kreditgeber, indem sie sicherstellen, dass Sie nur das leihen, was das Haus wirklich wert ist.
Ein Gutachter bewertet die Immobilie und geht um das Haus herum, macht Fotos und misst, um sich ein Bild über den Zustand und die Eigenschaften des Hauses zu machen. Der Gutachter bewertet vergleichbare Immobilien, indem er nach Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung sucht. Sofern Sie nicht in einer ländlichen Region leben, müssen diese „Comps“ innerhalb der letzten 6 Monate verkauft worden sein und sich innerhalb einer Meile von der Immobilie befinden.
Der Underwriter analysiert die Bewertung in Höhe Ihrer Hypothek, nachdem ein professioneller Gutachter der Immobilie einen Wert zugewiesen hat. Wenn das Haus weit weniger wert ist als die Hypothek, kann Ihr Antrag gestoppt werden. In diesem Fall können Sie das Gutachten anfechten, mit dem Verkäufer einen geringeren Kaufpreis aushandeln oder sich ganz von der Immobilie entfernen.
#3. Kredit
Ihre Kreditwürdigkeit wird auch von einem Versicherer bewertet. Ihre Kreditwürdigkeit, eine dreistellige Zahl, gibt an, wie verantwortungsbewusst Sie bei der Schuldentilgung sind. Eine starke Kreditwürdigkeit zeigt, dass Sie Ihre Rechnungen pünktlich bezahlen, und kann Ihnen dabei helfen, sich für einen günstigeren Zinssatz zu qualifizieren.
Die minimale Kreditwürdigkeit, die Sie benötigen, hängt von der Art des Kredits ab, den Sie suchen. Wenn Sie einen herkömmlichen Kredit beantragen, sollte Ihre Bonität mindestens 620 betragen.
Die für die Beantragung eines FHA-Darlehens erforderliche Mindestkreditwürdigkeit beträgt 580. Obwohl es keine feste Mindestkreditwürdigkeit für VA-Darlehen gibt, können verschiedene Kreditgeber ihre eigenen haben. Ihr Versicherer wird auch Ihre Kreditauskunft einholen und Ihr Zahlungsverhalten, Ihre Kreditauslastung und Ihr Kontoalter untersuchen.
Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) wird vom Versicherer auf der Grundlage Ihrer Kreditauskunft bestimmt. Wie bereits erwähnt, ist es der gesamte Geldbetrag, den Sie jeden Monat für Rechnungen und Ausgaben ausgeben, geteilt durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen (vor Steuern). Kreditgeber wünschen eine DTI-Quote von 50 Prozent oder weniger.
Hier ist ein Beispiel für die DTI-Berechnung: Angenommen, Sie verdienen jeden Monat 5,000 $. Angenommen, Sie zahlen monatlich 600 $ Miete, 200 $ für einen Autokredit und 300 $ für Studentendarlehen.
Um Ihren DTI zu berechnen, teilen Sie 1,100 US-Dollar (die Gesamtkosten für die Schulden eines Monats) durch 5,000 US-Dollar. In diesem Fall beträgt Ihr DTI 0.22 oder 22 Prozent.
#4. Asset-Besonderheiten
Da Ihre Vermögenswerte möglicherweise gegen Bargeld versteigert werden, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten, können sie Ihnen bei der Sicherung der Hypothekengenehmigung behilflich sein. Ihre Giro- und Sparkonten, Immobilien, Aktien und persönlichen Gegenstände können von einem Underwriter geprüft werden.
Da Abschlussgebühren zwischen 3 und 6 % des Darlehensbetrags liegen können, verwenden Kreditgeber Vermögenswerte, um sicherzustellen, dass Sie Hypothekenzahlungen leisten können, nachdem Sie Abschlussgebühren bezahlt haben.
Schritte für den Underwriting-Prozess für Hypothekendarlehen
Während sich die Underwriting-Standards von Kreditgeber zu Kreditgeber unterscheiden, folgt das Underwriting von Hypothekendarlehen typischerweise einer Reihe von Prozessen. Hier finden Sie einen Überblick über den Hypothekendarlehensvergabeprozess.
Schritt Nr. 1 Bewerben Sie sich für eine Hypothek.
Je nach Kreditgeber müssen Sie möglicherweise einen Hypothekenantrag online, telefonisch oder persönlich ausfüllen. Wenn Sie eine Hypothek beantragen, ermächtigen Sie den Kreditgeber, Ihre Kreditauskunft zu erstellen und Ihre persönlichen und finanziellen Informationen zu analysieren.
Schritt 2: Nachweis über Einkommen, Vermögen und Schulden vorzeigen.
Zusätzlich zum Ausfüllen eines Hypothekenantrags können Kreditgeber Unterlagen anfordern, um die Informationen im Antrag zu überprüfen. Dabei kann es sich um …
- W-2s, 1099s und Gehaltsabrechnungen
- Kopie der letzten Steuererklärungen
- Jahresabschlüsse für alle Unternehmen, die Sie besitzen
- Alle Leasingverträge sollten kopiert werden.
- Kontoauszüge sowie Auszüge für Anlage- und Vorsorgekonten
Abhängig von den Kriterien des Kreditgebers und Ihrer individuellen finanziellen Situation müssen Sie möglicherweise zusätzliche Unterlagen vorlegen, z. B. eine Kopie Ihres Scheidungs- oder Trennungsvertrags, einen Verkaufsnachweis für Ihre frühere Immobilie und mehr.
Schritt 3: Bewertungsanfrage
In der Regel wird der Kreditgeber eine Bewertung durch einen staatlich zugelassenen oder zertifizierten Gutachter anfordern. Ziel des Gutachtens ist es, den Marktwert der Immobilie zu bestätigen und sicherzustellen, dass sie als Sicherheit für die Hypothek verwendet werden kann.
Schritt 4: Führen Sie eine Titelsuche durch.
Kreditgeber können auch mit einer Titelgesellschaft einen Vertrag über die Durchführung einer Titelsuche abschließen. Die Titelgesellschaft analysiert öffentliche Aufzeichnungen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das gesetzliche Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, und dass es keine Urteile, Pfandrechte, unbezahlte Steuern oder andere Titelprobleme gibt, die den Verkäufer daran hindern würden, einen eindeutigen Titel zu übertragen.
Schritt 5: Warten Sie auf das Urteil des Versicherers.
Wenn der Underwriter alle erforderlichen Informationen erhält, vergleicht er sie mit seinen Underwriting-Regeln und entscheidet, ob er den Kredit genehmigt oder nicht. Abhängig von Ihrer finanziellen Situation, der Art des Darlehens, das Sie beantragen, und wie lange es dauert, die Bewertung und Titelsuche abzuschließen, kann der gesamte Prozess zwischen einigen Tagen und mehreren Wochen dauern.
Die Zeit, die für eine Beurteilung benötigt wird, hängt auch davon ab, ob Ihr Antrag für eine automatische Risikoprüfung in Frage kommt oder eine manuelle Risikoprüfung durchlaufen muss. Automatisiertes Underwriting bezieht sich auf den Prozess, durch den ein Computeralgorithmus Personen basierend auf den bevorzugten Kriterien des Kreditgebers automatisch genehmigt (oder ablehnt).
Wenn Ihr Antrag nicht den bevorzugten Kriterien des Kreditgebers entspricht, kann er einer manuellen Risikoübernahme unterzogen werden. Dies bedeutet, dass ein Mitarbeiter Ihre finanziellen Daten analysiert und feststellt, ob Sie für einen Kredit in Frage kommen. Manuelles Underwriting ist oft zeitaufwändiger.
Wenn Sie nicht genehmigt werden – oder wenn der Betrag geringer ist als erwartet – möchten Sie wissen, warum, damit Sie Ihre Chancen verbessern können, wenn Sie sich später oder bei einem anderen Kreditgeber erneut bewerben.
Wie lange dauert die Hypothekenübernahme?
Der Zeichnungsprozess für Hypothekendarlehen kann einige Tage oder einige Wochen dauern. Für diese Phase des Hypothekenverfahrens gibt es keinen festgelegten Zeitrahmen. Die Dauer des Underwriting-Prozesses wird von mehreren Faktoren bestimmt, darunter:
- Ihr finanzieller Status: Wenn Ihre finanzielle Situation kompliziert ist, mit mehreren Einkommensquellen, Vermögenswerten und Verpflichtungen, kann der Prozess länger dauern, da der Versicherer jede Komponente Ihrer finanziellen Lage überprüfen muss.
- Ihre Kreditart: Einige Hypothekenarten können strengere Beschränkungen haben, wodurch der Prozess länger dauern kann. FHA-, USDA- und VA-Darlehen können beispielsweise kompliziertere Regeln haben.
- Vollständigkeit Ihrer Bewerbung: Der Prozess dauert jedes Mal länger, wenn der Versicherer ein zusätzliches Dokument von Ihnen anfordert. Wenn Sie Ihren Antrag vollständig einreichen, kann der Underwriter schneller arbeiten. Verzögerungen bei der Titelsuche, der Titelversicherung oder dem Bewertungsprozess können dazu führen, dass das Underwriting länger dauert.
- Status des Wohnungsmarktes: Die Beantragung einer Hypothek während der Hochsaison für den Hauskauf kann dazu führen, dass der Underwriting-Prozess länger dauert. Ihr Versicherer muss möglicherweise mehrere Anträge gleichzeitig bearbeiten, was Ihre Wartezeit verlängern kann.
Tipps für einen einfachen Underwriting-Prozess für Hypothekendarlehen
#1. Organisieren Sie Ihre Dokumente.
Wenn Sie alle Ihre Finanzunterlagen vorbereiten, bevor Sie einen Kredit beantragen, ist dies der einfachste Weg, um den Underwriting-Prozess für Hypothekendarlehen auf Kurs zu halten. Wenn Sie Papiere von einer bestimmten Institution suchen müssen, tun Sie dies so bald wie möglich. Es ist eine gute Idee, eine Datei zu kompilieren, die Folgendes enthält:
- Beschäftigungsverlauf der letzten zwei Jahre (einschließlich Unternehmensunterlagen und Steuererklärungen bei Selbständigen)
- W-2s aus den letzten zwei Jahren
- Gehaltsabrechnungen mindestens 30 bis 60 Tage vor Antragstellung
- Informationen zu Giro-, Spar-, Geldmarkt-, CD- und Rentenkonten
- Zusätzliche Einkommensquellen sind Unterhaltszahlungen oder Unterhalt für Kinder, Renten, Prämien oder Provisionen, Dividenden, Zinsen, Überstundenvergütung, Renten oder Sozialversicherungsleistungen.
Wenn Sie beabsichtigen, geschenktes Bargeld für eine Anzahlung zu verwenden, müssen Sie diese Vermögenswerte außerdem rechtzeitig vor Antragstellung in Ihrem Besitz haben (d. h. auf einem Konto auf Ihren Namen). Sie benötigen auch einen Geschenkbrief, um zu beweisen, dass es sich bei dem Geld um ein Geschenk handelt. Beides kann Ihnen helfen, unnötige Rückschläge in Ihrem Underwriting zu vermeiden.
Beachten Sie, dass Sie nur die vom Kreditgeber geforderten Unterlagen vorlegen sollten. Wenn Sie zusätzliche Unterlagen anbieten, kann der Prozess verlangsamt werden.
#2. Bringen Sie Ordnung in Ihren Kredit.
Eine niedrigere Kreditwürdigkeit kann die Genehmigung für eine Hypothek erschweren und Ihren Kredit mit einem höheren Zinssatz verteuern.
Wenn Sie Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen möchten, verpflichten Sie sich, Schulden zu begleichen. Dies verbessert Ihre Kreditwürdigkeit und senkt Ihre DTI-Quote (viele Kreditgeber bevorzugen 36 Prozent oder weniger). Das erhöht die Chancen Ihrer Bewerbung um den Faktor zwei.
Überprüfen Sie auch Ihre Kreditauskunft, um sicherzustellen, dass es keine Ungenauigkeiten gibt, die Ihrer Punktzahl schaden könnten. AnnualCreditReport.com ermöglicht es Ihnen, eine Kopie von jeder der drei wichtigsten Kreditauskunfteien zu erhalten. Wenn Sie einen Fehler entdecken, wenden Sie sich so schnell wie möglich an die Agentur, um ihn anzufechten.
#3. Machen Sie eine größere Anzahlung
Ein höheres LTV-Verhältnis bedeutet, dass der Kreditgeber viel mehr Geld verlieren wird, wenn Sie mit der Hypothek in Verzug geraten. Sie können Ihren LTV minimieren, indem Sie eine höhere anfängliche Anzahlung leisten.
Wenn du 10 % auf ein 200,000-Dollar-Haus platzierst, müsstest du einen Kredit von 180,000 US-Dollar aufnehmen, wodurch dein LTV-Verhältnis bei 90 % liegt. Wenn Sie 20 % für dasselbe Haus zahlen, benötigen Sie nur eine Hypothek in Höhe von 160,000 USD und Ihr LTV-Verhältnis beträgt 80 %. Dies reduziert das Gesamtrisiko des Kreditgebers und macht Sie zu einem attraktiveren Interessenten für einen Kredit.
Sie könnten versuchen, mehr für eine Anzahlung zu sparen oder, wenn möglich, Familie oder Freunde um Hilfe zu bitten. Es gibt auch zahlreiche Unterstützungsprogramme für Anzahlungen, z. B. Kredite mit Zahlungsaufschub und Zuschüsse, und Ihr Kreditgeber kann zusätzliche Hilfe leisten. Wenn Sie bestimmte Bedingungen erfüllen, trägt beispielsweise die Chase Bank bis zu 3,000 $ zu Ihrer Anzahlung bei.
Wie funktioniert der Underwriting-Prozess?
Der Prozess der Bestimmung des Risikoniveaus, das Sie einem potenziellen Versicherer bieten, wird als Underwriting bezeichnet. Professionelle Versicherer prüfen die Anforderungen Ihres Antrags, um festzustellen, ob es möglich ist, Ihnen eine Police anzubieten, und wenn ja, für welche Deckungsstufe Sie sich qualifizieren. Anhand der Daten ermitteln sie dann Ihre monatliche Prämie.
Wie lange dauert es, bis der Underwriter entscheidet?
Es kann nur zwei bis drei Tage dauern, bis der Underwriting-Prozess abgeschlossen ist, den Hypothekengeber verwenden, um Ihr Vermögen zu überprüfen, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen und Ihre Steuerunterlagen zu prüfen, bevor sie ein Wohnungsbaudarlehen genehmigen. Ein Kreditsachbearbeiter oder Kreditgeber benötigt jedoch in der Regel mehr als eine Woche, um das Verfahren abzuschließen.
Wie wird ein Kredit von einem Underwriter genehmigt?
Der Versicherer prüft Ihre Kreditauskunft, um festzustellen, wie erfolgreich Sie Zahlungen auf Kreditkarten, Darlehen für Studenten und andere Arten von Krediten abgewickelt oder zurückgezahlt haben. Sie suchen nach Hinweisen, die es ihnen ermöglichen, Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung von Krediten vorherzusehen.
Wie finden Sie heraus, ob Underwriting akzeptiert wurde?
Sie erhalten eine Zusage, wenn ein Kreditwunsch den Underwriting-Anforderungen entspricht und von einem Underwriter geprüft und genehmigt wurde. Ihr Darlehensprogramm, der Darlehensbetrag, die Darlehenslaufzeit und der Zinssatz werden alle in dem Schreiben erwähnt. Es kann jedoch auch Voraussetzungen geben, die vor dem Herunterfahren erfüllt werden müssen.
Abschließende Überlegungen
Underwriting bedeutet einfach, dass Ihr Kreditgeber Ihre Einkommens-, Vermögens-, Schulden- und Immobilieninformationen überprüft, bevor er Ihr Darlehen abschließt.
Ein Underwriter ist ein Finanzspezialist, der Ihre Finanzen untersucht und bestimmt, wie viel Risiko ein Kreditgeber übernimmt, wenn Sie eine Kreditgenehmigung erhalten. Underwriter bewerten Ihre Kredithistorie, Ihr Vermögen, die Höhe des gewünschten Darlehens und wie gut sie voraussagen, dass Sie in der Lage sein werden, das Darlehen zurückzuzahlen. Im Rahmen dieser Risikobewertung überprüfen sie auch Ihre Einkommens- und Beschäftigungsinformationen sowie Ihre DTI.
Es ist eine gute Idee, während des Underwriting-Prozesses aggressiv auf die Anfragen Ihres Kreditgebers zu reagieren. Vermeiden Sie während des Underwritings die Beantragung neuer Kreditlinien und beantworten Sie Anfragen so schnell wie möglich. Wenn Sie Ihre Finanzen nicht offen und ehrlich schildern, dauert das Kreditantragsverfahren länger.
Häufig gestellte Fragen zum Hypotheken-Underwriting
Wie lange brauchen Versicherer, um eine Hypothek zu genehmigen?
Die Zeichnung einer Hypothek kann je nach diesen Kriterien ein oder zwei Tage oder Wochen dauern. In den meisten Fällen erfolgt die erste Zeichnungsgenehmigung innerhalb von 72 Stunden nach Einreichung Ihrer vollständigen Kreditakte. Im Extremfall kann dieser Vorgang bis zu einem Monat dauern.
Was sollten Sie während des Underwritings nicht tun?
- Kündigen Sie während des Kreditprozesses nicht Ihre bestehende Anstellung oder gehen Sie in den Ruhestand.
- Eröffnen oder beantragen Sie vor Abschluss Ihres neuen Hypothekendarlehens keine neuen Kreditkonten.
- Saldoüberträge auf bestehende Kreditkartenguthaben sind nicht zulässig.
Muss ich mir Sorgen um das Underwriting machen?
Wenn Sie sich vorqualifizieren, müssen Sie sich keine Sorgen oder Sorgen um den Underwriting-Prozess machen – bleiben Sie einfach mit Ihrem Kreditgeber in Kontakt und nehmen Sie keine wesentlichen Änderungen vor, die negative Auswirkungen haben könnten.
Wie oft werden Hypotheken beim Underwriting abgelehnt?
Einer von zehn Hypothekendarlehensanträgen wird von Hypothekenversicherern abgelehnt. Dies liegt häufig an der übermäßigen Verschuldung des Bewerbers, einer wackeligen beruflichen Vergangenheit oder einem niedrigen Beurteilungsbericht. Wenn Sie jedoch verstehen, wonach ein Versicherer sucht, können Sie Ihre Bewerbung so ansprechend wie möglich gestalten.
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