Es wird angenommen, dass jeder mit dem Konzept des Eigenheims vertraut ist. Trotzdem gibt es noch weit verbreitete Missverständnisse. Sie als Eigenheimbesitzer sollten sich mit den Besonderheiten von Eigenheimkapital und deren Funktionsweise vertraut machen. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims zur Absicherung eines Darlehens oder zur Refinanzierung Ihrer Hypothek verwenden möchten. Ihr Eigenkapital wächst, wenn Sie Ihre Hypothek amortisieren und sich der Marktwert Ihres Hauses verbessert. Irgendwann möchten Sie vielleicht über einen Kredit auf einen Teil Ihres Eigenkapitals zugreifen. In diesem Artikel wird erläutert, wie das Eigenheimkapital berechnet wird, wie viel Eigenkapital in einem Haus vorhanden ist und wie das Eigenkapital in einem Eigenheim erhöht werden kann.
Was ist Eigenkapital?
Eigenkapital bezieht sich auf den monetären Überschuss über dem Hypothekensaldo, den ein Hausbesitzer in seinem Haus aufgebaut hat. Es ist entscheidend, den Unterschied zwischen Eigenkapital und dem, was Sie bezahlt haben, zu verstehen. Die Wertsteigerung eines Eigenheims oder der voraussichtliche Wertzuwachs aufgrund von Nachfrage, Inflation oder anderen Faktoren trägt neben Ihren Hypothekenzahlungen ebenfalls zum Eigenkapital bei.
Darüber hinaus bedeutet Eigenkapital in Ihrem Haus einen höheren Wert für das Haus als das, was Sie noch aus der Hypothek schulden. Ihre finanzielle Situation wird auf verschiedene Weise beeinflusst, einschließlich der Frage, ob Sie eine private Hypothekenversicherung zahlen müssen oder nicht, und die Verfügbarkeit von Finanzierungsoptionen durch die Höhe des Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Haus haben.
Wie funktioniert Home Equity?
Ihr Haus dient als Sicherheit für ein Darlehen gegen das darin enthaltene Eigenkapital. Kreditgeber müssen überprüfen, ob Sie wirklich Eigenkapital in Ihrem Haus haben und ob Ihr Beleihungswert, oft als LTV bezeichnet, zufriedenstellend ist, bevor sie überhaupt in Betracht ziehen, Ihren Antrag auf ein Eigenheimdarlehen zu genehmigen. Wenn Ihre Loan-to-Value-Ratio (LTV) hoch ist, weist dies darauf hin, dass Ihr Eigenkapital niedrig ist, was es schwieriger macht, die Kreditgeber davon zu überzeugen, Ihnen einen Kredit zu gewähren.
Was sind die Schritte zum Zugang zu Eigenkapital?
#1. Schätzen Sie das derzeit verfügbare Eigenkapital
Bestimmen Sie das Eigenkapital Ihres Hauses, indem Sie den Saldo aller durch die Immobilie besicherten Kredite von ihrem geschätzten Marktwert abziehen, der normalerweise auf ähnlichen Verkäufen in der Region oder der Bewertung eines professionellen Immobilienmaklers basiert.
#2. Finden Sie die Zugänglichkeit von Fairness heraus
Bestimmen Sie, wie viel Geld benötigt wird, um Ihre Ziele zu verwirklichen. Abhängig von Ihrer Servicing-Kapazität benötigen oder möchten Sie möglicherweise nicht die gesamte Höhe des potenziellen Eigenkapitals nutzen. Mit anderen Worten, die Höhe des Ihnen zur Verfügung stehenden Eigenkapitals kann von Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Fähigkeit, Sonderzahlungen zu leisten, beeinflusst werden. Nehmen wir zur Veranschaulichung ein imaginäres Eigenkapital von 150,000 US-Dollar. Wenn Sie nach Berücksichtigung Ihres Einkommens und anderer Ausgaben feststellen, dass Sie sich nur 50,000 USD an zusätzlichen Kapitalrückzahlungen pro Jahr leisten können, sollten Sie nicht versuchen, die vollen 150,000 USD freizusetzen.
#3. Denken Sie über Ihre Finanzierungsentscheidungen nach
Es könnte ein guter Zeitpunkt sein, sich mit einem Mortgage Choice-Makler über Ihre Alternativen für Wohnungsbaudarlehen zu beraten und sie zu erkunden. Ihr Hypothekenmakler kann einen „Gesundheitscheck“ für Ihr bestehendes Wohnungsbaudarlehen durchführen und seine Bedingungen mit denen anderer Hypothekenprodukte vergleichen, die von Ihrem derzeitigen Kreditgeber oder anderen Kreditgebern auf dem Markt angeboten werden.
#4. Bestimmen Sie, was es kosten wird, Zugang zu Eigenkapital zu erhalten
Abhängig von der Art des Produkts, das Sie auswählen, und der Höhe des Eigenkapitals, das Sie erschließen möchten, können eine Reihe von Gebühren und Kosten anfallen. Ein gutes Beispiel dafür, warum eine Hypothekenversicherung des Kreditgebers notwendig sein könnte, ist, wenn Sie mehr als 80 % des Wertes Ihres Eigenheims (LMI) leihen. Beim Wechsel des Kreditgebers können Kosten anfallen, z. B. im Zusammenhang mit der Beendigung eines Festzinsprogramms, der Beantragung eines neuen Kredits und der Zahlung der damit verbundenen staatlichen Gebühren.
#5. Kreditangebot machen und abschließen
Nachdem Sie und Ihr Mortgage Choice-Makler sich für ein Darlehen entschieden haben, helfen sie Ihnen beim Ausfüllen der erforderlichen Unterlagen und führen Sie durch den Prozess bis zur Abrechnung.
So berechnen Sie das Eigenheimkapital
Wenn Sie Ihr Eigenheimkapital gut kennen, fällt es Ihnen leichter, fundierte Entscheidungen in Bezug auf Ihre Finanzen zu treffen und Zugang zu Mitteln für Renovierungsarbeiten und andere Ausgaben zu erhalten. Im Allgemeinen können Sie herausfinden, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, indem Sie den noch geschuldeten Betrag Ihrer Hypothek von dem Wert abziehen, den ein Gutachter für Ihre Immobilie ermittelt hat.
Befolgen Sie diese Schritte, um zu berechnen, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben.
#1. Bestimmen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie
Um herauszufinden, wie viel Ihr Haus auf dem freien Markt wert ist, müssen Sie als Erstes herausfinden, wie viel Eigenkapital Sie darin haben. Wenn Sie einen professionellen Gutachter hinzuziehen oder eine Hausbewertung bei Ihrem Kreditgeber anfordern, erhalten Sie die genauesten Ergebnisse. Schätzungen von Einfamilienhäusern kosten in der Regel zwischen 300 und 400 US-Dollar, diese Spanne kann jedoch je nach Größe, Zustand und Wert der Immobilie deutlich höher oder niedriger sein.
Sie können auch eine grobe Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie erhalten, indem Sie die jüngsten Verkäufe vergleichbarer Immobilien in Ihrer Nachbarschaft recherchieren oder einen Online-Hauswertschätzdienst wie Zillow nutzen. Beachten Sie jedoch, dass die Genauigkeit dieser Schätzungen von den Daten abhängt, die in der Region leicht verfügbar sind.
#2. Finden Sie heraus, wie viel Geld Sie noch für Ihren Kredit schulden
Ihr nächster Schritt besteht darin, den noch ausstehenden Geldbetrag für Ihre Hypothek zu ermitteln. Sie sollten diese Informationen auf dem aktuellsten Hypothekenauszug finden können, den Sie erhalten haben. Wenn Ihr Kreditgeber diese Informationen online zur Verfügung stellt, können Sie Ihren Hypothekenrückzahlungsbetrag anfordern, indem Sie sich bei Ihrem Hypotheken-Dashboard anmelden und dort Ihre Anfrage stellen. Die direkte Kontaktaufnahme mit Ihrem Hypothekengeber, um herauszufinden, wie viel Sie schulden, ist eine weitere Option.
#3. Berechnen Sie Ihr Hauskapital
Die Berechnung Ihres Eigenheimkapitals ist so einfach, wie den Wert Ihres Eigenheims zu nehmen, der durch eine Schätzung bestimmt wird, und den noch geschuldeten Betrag für Ihre Hypothek von dieser Zahl abzuziehen. Sobald Sie diese beiden Zahlen haben, können Sie bestimmen, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben.
Wenn der Marktwert Ihres Hauses beispielsweise 200,000 US-Dollar beträgt und der Betrag, den Sie für Ihre Hypothek noch schulden, 100,000 US-Dollar beträgt, beträgt das Eigenkapital Ihres Hauses 100,000 US-Dollar. Lesen Sie auch So berechnen Sie das Eigenheimkapital mit praktischen Beispielen und allem, was Sie brauchen.
Wie viel Eigenkapital kann ich von meinem Haus leihen?
Die Höhe des Eigenkapitals, das aus Immobilien entnommen werden kann, variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber; Die Mehrheit der Kreditgeber ermöglicht es Ihnen jedoch, zwischen 80 % und 85 % des Wertes zu leihen, auf den Ihr Haus geschätzt wird.
Was passiert, wenn Sie kein Eigenkapital in Ihrem Haus haben?
In den meisten Fällen wird Ihnen ein Kreditgeber kein Darlehen für mehr Geld als den Wert Ihres Hauses geben können. Dies weist darauf hin, dass Ihr Kreditgeber, wenn das Eigenkapital Ihres Hauses negativ ist, möglicherweise verlangt, dass Sie Bargeld zum Abschlusstisch bringen, um die Differenz auszugleichen.
Wann wird das Eigenkapital negativ und wie passiert das?
Wenn der Wert einer Immobilie geringer ist als das Darlehen dafür, hat der Eigentümer ein negatives Eigenkapital. Ein Kredit mit negativem Eigenkapital kann vom kreditgebenden Institut als „unter Wasser“ oder „auf dem Kopf stehend“ bezeichnet werden. Aber wie kann das sein, fragen Sie, weil die Banken Ihnen normalerweise nicht mehr Geld geben, als Ihr Haus wert ist?
Angenommen, Sie haben eine Anzahlung von 10 % in Höhe von 15,000 $ angespart und können es sich jetzt leisten, ein Haus für 150,000 $ zu kaufen. Bei der Bank unterzeichnen Sie eine Hypothek in Höhe von 135,000 USD. Da Sie Ihrem Kreditgeber beim Abschluss 15,000 US-Dollar gezahlt haben und Ihr Haus jetzt 150,000 US-Dollar wert ist, haben Sie 15,000 US-Dollar an Eigenkapital.
Ein Jahr später ging der lokale Immobilienmarkt zurück. Sie haben nur 1,000 US-Dollar nach Ihrem Darlehensprinzip bezahlt, aber der Wert Ihres Hauses ist um 10,000 US-Dollar gestiegen. Sie haben keinen Zugriff mehr auf die 134,000 US-Dollar, die Sie für Ihre ursprüngliche Hypothek schulden, als die Immobilienpreise höher waren. Sie haben ein negatives Eigenkapital von 14,000 $, wenn Sie Ihrem Hypothekengeber 14,000 $ schulden, während Ihr Haus 10,000 $ wert ist.
Darüber hinaus sollten Sie einen Kredit für kurze Zeit nicht bezahlen und Zinsen aufbauen. Als Hausbesitzer kann ein negatives Eigenkapital Probleme verursachen. Möglicherweise haben Sie Probleme bei der Refinanzierung, da die Kreditgeber nicht mehr verleihen können, als Ihr Haus wert ist. Ihr Haus ist nur 120,000 $ wert, also können Sie nur bis zu diesem Betrag refinanzieren. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie negatives Eigenkapital löschen.
Es besteht die Möglichkeit, dass Sie Ihr Haus auch nicht verkaufen können. Für die meisten Menschen steht die Tilgung ihrer Hypothek an erster Stelle nach dem Verkauf ihrer Immobilie. Wenn nach dem Verkauf ein Restbetrag verbleibt, muss dieser vollständig bezahlt werden, bevor der Kredit geschlossen werden kann.
Wie vermeiden Sie negatives Eigenkapital?
Negatives Eigenkapital ist ein Albtraum, dem sich kein Hausbesitzer jemals stellen möchte. Im Folgenden finden Sie einige Vorsichtsmaßnahmen, die Sie treffen können.
#1. Übertreiben Sie es nicht mit einer Hypothek
Negatives Eigenkapital kann sich schnell ansammeln, wenn Sie zu Beginn der Laufzeit Ihres Darlehens mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten. Bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden, sollten Sie alle mit dem Wohneigentum verbundenen Ausgaben kalkulieren.
#2. Betrachten Sie den aktuellen Marktpreis
Der Kauf einer Immobilie, die an Wert gewinnen wird, ist die beste Methode, um zu verhindern, dass sie in ein negatives Eigenkapital fällt. Sie bauen Eigenkapital in Ihrem Haus auf, ohne eine Hypothek zu bezahlen, wenn der Marktwert steigt. Ein Immobilienprofi kann Ihnen helfen, den richtigen Zeitpunkt für den Kauf eines Hauses zu wählen.
#3. Weisen Sie mehr Ressourcen zu
Während eine Anzahlung von 20 % für den Kauf eines Eigenheims nicht mehr erforderlich ist, kann eine zu geringe Anzahlung Ihr Eigenkapital beeinträchtigen. Wenn der lokale Heimatmarkt plötzlich schrumpfen würde, nachdem Sie beispielsweise ein VA-Darlehen ohne Anzahlung erhalten haben, würden Sie sich schnell in einem negativen Eigenkapital wiederfinden. Sie können diese missliche Lage vermeiden, indem Sie für eine höhere Anzahlung sparen oder ein günstigeres Haus kaufen.
Was ist eine gute Menge an Eigenkapital in einem Haus?
Es ist notwendig, mindestens 20 % Ihres Eigenkapitals in Ihrem Haus zu erhalten, um sich für eine Reihe verschiedener Refinanzierungsalternativen zu qualifizieren, daher ist es in Ihrem besten Interesse, dies zu tun. Beispielsweise müssen Kreditnehmer mindestens 20 % Eigenkapital in ihren Häusern haben, um sich für eine Refinanzierung oder ein Darlehen mit Auszahlung zu qualifizieren. Diese Anforderung ist branchenweit Standard. Gelegentlich wird dies mit einem Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von 80 % des aktuellen Werts des Eigenheims beschrieben. LTV steht für Loan to Value.
Wie kann ich das Eigenkapital in meinem Eigenheim erhöhen?
Der Erwerb von Eigenkapital in einem Eigenheim ist ein wichtiger Teil des Erwerbs eines Eigenheims, da es dazu beitragen kann, den finanziellen Aufschwung und die Stabilität im Alter zu gewährleisten. Um das Ganze abzurunden, können Sie sich im Notfall möglicherweise Geld dagegen leihen. Wenn Sie wirklich Geld brauchen, können Sie möglicherweise mit einem Darlehen oder einer Kreditlinie auf das Eigenkapital Ihres Hauses zugreifen. Hier sind Möglichkeiten, das Eigenkapital in Ihrem Haus zu erhöhen.
#1. Erhöhen Sie Ihre Anzahlung
Die Zahlung einer Anzahlung beim Kauf eines Eigenheims ist eine Möglichkeit, Ihr Eigenkapital an der Immobilie sofort zu erhöhen. Hypotheken verlangen oft eine Anzahlung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Kaufpreises. In der Regel liegt sie zwischen 3 % und 3.5 %, kann aber bis zu 20 % betragen, wenn Ihr Darlehen für die höchste Stufe qualifiziert ist.
Es wäre klug, so viel Geld wie möglich zu investieren. Da Sie keine geliehenen Mittel für die Anzahlung einsetzen, kommt das gesamte Geld, das Sie in das Haus investieren, direkt aus Ihrer eigenen Tasche und wird Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses. Je größer also die Anzahlung, desto eher beginnen Sie, Eigenkapital im Eigenheim aufzubauen.
#2. Erhöhen oder ergänzen Sie Ihre Hypothekenzahlungen
In der Regel fließt nur ein kleiner Prozentsatz Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung in die tatsächlichen Kosten des Hauskaufs ein. Sonderzahlungen oder Zahlungen, die zusätzlich zum monatlichen Mindestbetrag geleistet werden, verringern den Kapitalbetrag des Darlehens und erhöhen das Eigenkapital des Hausbesitzers. Sie können es in Ihrem Haus bauen, indem Sie den Restbetrag Ihrer Hypothek (vor Zinsen, Steuern und anderen Kosten) zurückzahlen.
#3. Reduzieren Sie Ihre Kredite auf eine kürzere Laufzeit
Sobald Sie Ihre Hypothek und alle anderen Pfandrechte auf dem Grundstück abbezahlt haben, werden Sie Ihr Haus frei und sauber besitzen. Sie können über die Laufzeit des Darlehens Zinsen sparen, indem Sie auf eine kürzere Laufzeit umfinanzieren. Außerdem vermeiden Sie es, während der gesamten Laufzeit des Darlehens einen erheblichen Geldbetrag für Zinsen auszugeben, wodurch Sie Tausende von Dollar sparen. Denken Sie daran, dass Sie jeden Monat mehr bezahlen müssen, wenn Sie Ihre Schulden schneller abbezahlen. Stellen Sie sicher, dass Sie sich die Abschlussgebühren des neuen Darlehens leisten können, bevor Sie eine Refinanzierung für eine kürzere Laufzeit beantragen.
#4. Beseitigen Sie die Notwendigkeit einer Hypothekenversicherung
Kreditnehmer zahlen Prämien für private Hypothekenversicherungen (PMI) an Kreditgeber, um die Kreditinvestition des Kreditgebers im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers zu schützen. Beim Kauf eines Eigenheims besteht die einzige Möglichkeit, die Zahlung von PMI zu vermeiden, darin, eine Anzahlung von 20 % zu leisten. PMI-Prämien reichen von 0.1 Prozent bis 2 Prozent des ausstehenden Kreditsaldos jährlich. Der Gesamtpreis wird in Raten aufgeteilt, die mit Ihrer regulären Hypothekenzahlung verrechnet werden. Dies kann Ihre regelmäßige Zahlung erhöhen und Ihren Fortschritt in Richtung Wohneigentum verlangsamen. Wenn Sie PMI loswerden können, können Sie dieses Geld auf den Kapitalbetrag des Darlehens setzen und es schneller zurückzahlen.
Wenn Sie ein traditionelles Darlehen haben und 20 % oder mehr des Eigenheimwerts in die Immobilie investiert sind, können Sie den PMI fallen lassen. Wenden Sie sich danach an Ihren Hypothekendienstleister und bitten Sie ihn, Ihren PMI zu stornieren. Wenn Ihr Anteil am Eigenheim 22 % erreicht, wird Ihr PMI sofort storniert.
Die Versicherung für ein FHA-Darlehen wird als Hypothekenversicherungsprämie (MIP) bezeichnet. Wenn Sie weniger als 10 % einzahlen, werden Hypothekenversicherungsprämien (MIP) für 12 Jahre fällig. Die Zahlung von MIP ist erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 10 % beträgt. Ihre einzigen Möglichkeiten, die private Hypothekenversicherung (PMI) bei einem FHA-Darlehen mit 10 % Anzahlung loszuwerden, sind die Refinanzierung in ein herkömmliches Darlehen oder das Warten auf 11 Jahre.
#5. Finden Sie andere Möglichkeiten, Ihren Lebensunterhalt zu verdienen
Der beste Weg, um Eigenkapital anzuhäufen, besteht darin, Schulden zu tilgen, wenn der Wert Ihres Eigenheims steigt. Nur die erforderliche monatliche Zahlung zu leisten, verhindert, dass Sie so viel Eigenkapital wie möglich erhalten. Aus diesem Grund erscheint es sinnvoll, dass viele Hausbesitzer, die mit ihrem Eigenkapital zufrieden sind, daran interessiert sein könnten, nach Möglichkeiten zu suchen, ihre Hypothek zu tilgen.
Geld aus unerwarteten Quellen (wie ein Glücksfall, ein Geschenk oder eine Erbschaft) ist immer willkommen, aber es ist nicht einfach, es zu bekommen. Eine Neubewertung Ihres Budgets und Ihrer Einkommensmöglichkeiten hilft Ihnen, Ihren Kredit schneller zurückzuzahlen und Ihr Eigenkapital zu stärken.
#6. Seien Sie geduldig und lassen Sie den Preis Ihres Hauses steigen, bevor Sie es verkaufen
Das Eigenkapital Ihres Hauses kann sich im Laufe der Zeit entwickeln, was entlastend sein kann, wenn Sie das Geld nicht für etwas bevorstehendes benötigen. Mit konstanten Hypothekenzahlungen und einer Wertsteigerung Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit können Sie Eigenkapital aufbauen. Doch bevor Sie in ein Eigenheim investieren, ist eine gründliche Recherche unerlässlich. Stellen Sie sicher, dass die Nachbarschaft, die Immobilienwerte und der Zustand des Hauses solide Voraussetzungen für zukünftiges Wachstum sind.
Berücksichtigen Sie vorsichtshalber die Nachteile einer organischen Entwicklung Ihres Landes. Fallende Immobilienpreise könnten beispielsweise einen Teil des Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Haus angehäuft haben, zunichte machen.
#7 Bring dein Haus in Ordnung, indem du Geld für Renovierungen ausgibst
Die Wertsteigerung Ihres Eigenheims ist der zweitwichtigste Faktor beim Aufbau von Eigenkapital, nachdem Sie den Kapitalbetrag für Ihr Darlehen zurückgezahlt haben. Ein Küchenumbau kann beispielsweise den Wert Ihres Hauses steigern und sich im Laufe der Zeit bezahlt machen. Sowohl professionelle als auch Amateurrenovierungen können den Wiederverkaufswert und das Eigenkapital Ihres Hauses erhöhen. Um Ihre Hypothek abzuzahlen, erhöhen Sie den Wert Ihres Hauses.
Zusammenfassung
Das Eigenkapital Ihres Eigenheims ist der Teil seines Marktwerts, den Sie tatsächlich besitzen. Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, müssen Sie wissen, wie viel noch von Ihrer Hypothek geschuldet wird, und eine offizielle Bewertung erhalten. Wenn Sie Eigenkapital in Ihrem Haus haben, können Sie es als Sicherheit verwenden, um einen höheren Kreditbetrag zu erhalten. Dadurch verbessern Sie Ihre Chancen auf eine Bewilligung und können eine zinsgünstigere Finanzierung erhalten.
Darüber hinaus können Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims als Sicherheit für ein Darlehen oder eine Kreditlinie verwenden oder Ihre Hypothek gegen eine einmalige Summe in bar refinanzieren.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Eigenkapital
Wie hoch ist der aktuelle Zinssatz für ein Eigenheimdarlehen?
Der Zinssatz für ein Eigenheimdarlehen hängt von Ihrer Kreditwürdigkeit und dem von Ihnen ausgewählten Kreditgeber ab.
Wie wird der Wert eines Hauses ermittelt?
Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, ist ein Wertgutachten erforderlich. Kreditgeber bestellen in der Regel einen, bevor sie einen Kredit genehmigen, und rechnen die Kosten für die Bewertung in den Kreditsaldo ein.
Kann man ein Haus verkaufen, bevor man es abbezahlt hat?
Ja. Sie können sicherlich. Sie zahlen Ihre Schulden ab, decken Ihre Abschlusskosten und machen einen schönen Gewinn aus dem Verkauf.
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