Sie sind sich zweifellos bewusst, dass Ihr Kreditgeber Maßnahmen ergreifen muss, wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten. Eine Ersatzurkunde kann Ihnen helfen, den Folgen einer Zwangsvollstreckung zu entgehen, dem rechtlichen Verfahren, mit dem der Kreditgeber, dem Ihr Darlehen gehört, Ihr Eigentum beschlagnahmt. Schauen wir uns genauer an, was eine Zwangsvollstreckungsurkunde ist und wie sie sich von einer Zwangsvollstreckung unterscheidet. Wir zeigen auch eine Musterurkunde anstelle der Zwangsvollstreckung.
Was ist eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung?
Eine Zwangsvollstreckungsurkunde ist ein rechtliches Verfahren, bei dem das Wohneigentum vom Hauseigentümer auf den Hypothekengeber übertragen wird. Dadurch ist der Hauseigentümer nicht mehr zur Rückzahlung der Hypothek verpflichtet und von seiner Hypothekenlast befreit. Dies ist eine Alternative für Hausbesitzer mit wenig bis gar keinem Eigenkapital und die ihre monatlichen Hypothekenzahlungen nicht leisten können.
Laut Jackie Boies, Senior Director of Housing and Bankruptcy Services bei Money Management International, einer gemeinnützigen Schuldenberatungsorganisation mit Sitz in Sugar Land, Texas, ist die Ersatzurkunde das Rechtsdokument, das der Hausbesitzer unterzeichnet, um die Übertragung zu bewirken.
Verständnis der Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung
Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist eine mögliche Option, die von einem Hypothekenschuldner oder Hausbesitzer verwendet wird, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern.
Der Hypothekengeber überträgt das als Sicherheit dienende Eigentum, bei dem es sich häufig um das Eigenheim handelt, zurück an den Kreditgeber, der als Hypothekennehmer fungiert, im Austausch für die Freigabe aller Hypothekenverpflichtungen. Beide Parteien müssen den Vertrag freiwillig und in gutem Glauben eingehen. Der Hausbesitzer unterzeichnet das Papier, das von einem Notar beglaubigt und in öffentlichen Aufzeichnungen eingetragen wird.
Diese dramatische Aktion wird normalerweise als letzter Ausweg durchgeführt, nachdem der Immobilienbesitzer alle anderen Optionen (z. B. eine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf) ausgeschöpft und anerkannt hat, dass er sein Haus verlieren würde.
Der Eigenheimbesitzer wird auch dann von der Kreditlast entlastet, wenn er sein Eigentum aufgeben und auswandern muss. Da dieser Prozess in der Regel mit weniger öffentlicher Aufmerksamkeit durchgeführt wird als eine Zwangsvollstreckung, kann der Eigentümer möglicherweise seine Scham reduzieren und seine missliche Lage privater halten.
Gründe, warum ein Kreditgeber eine Urkunde ablehnen könnte
Denken Sie daran, dass Ihr Kreditgeber nicht verpflichtet ist, eine Urkunde anstelle einer Vereinbarung zu akzeptieren. Ein Kreditgeber kann eine Urkunde aus verschiedenen Gründen ablehnen, darunter:
- Ein Rückgang des Verkehrswerts Ihrer Immobilie: Wenn der Marktwert Ihres Hauses gesunken ist, schulden Sie möglicherweise mehr für Ihr Darlehen, als Ihr Haus wert ist. Ein Kreditgeber kann in diesem Fall anstelle einer Vereinbarung eine Urkunde akzeptieren. In diesem Fall darf Ihr Darlehensgeber die Ersatzurkunde nur akzeptieren, wenn Sie die Differenz zwischen dem Schätzwert und dem geschuldeten Betrag bezahlen. Das tut Rocket Mortgage nicht.
- Pfandrechte oder Steuerurteile auf Ihr Eigentum: Das Aufgeben Ihrer Urkunde wird problematischer, wenn Sie ein Urteil oder ein sekundäres Pfandrecht haben, einen Anspruch auf Ihr Eigentum, den der Kreditgeber nicht geschaffen hat. Wenn jemand anderes einen Anspruch auf die Immobilie hat, werden einige Kreditgeber mit Ihnen zusammenarbeiten, um das Pfandrecht zu begleichen.
- Schlechter Wohnzustand: Wenn Ihr Haus in einem schlechten Zustand ist, kann Ihr Kreditgeber jede von Ihnen vorgeschlagene Ersatzurkunde ablehnen.
Gründe, warum ein Kreditgeber eine Urkunde an Stelle akzeptieren könnte
Obwohl ein Kreditgeber nicht verpflichtet ist, Ihre Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung anzunehmen, gibt es mehrere Anreize für ihn, dies zu tun. Zu den Vorteilen, die Ihr Kreditgeber erhält, wenn er stattdessen eine Urkunde akzeptiert, gehören:
- Schnellere Kontrolle über Ihr Eigentum: Kreditgeber müssen Anwälte vor Gericht beauftragen, nachweisen, dass Sie Ihre Schulden nicht bezahlt haben, und eine gerichtliche Genehmigung einholen, um Ihr Eigentum aus der Zwangsvollstreckung zu entfernen. Der Kreditgeber muss Sie rechtmäßig aus dem Eigentum vertreiben, auch wenn er zuvor vor Gericht gegangen ist. Durch die Annahme einer Ersatzurkunde spart Ihr Kreditgeber sowohl Zeit als auch Geld.
- Bessere Grundstücksbedingungen: Kreditgeber können zustimmen, Immobilien in gutem Zustand in Besitz zu nehmen, weil sie für mehr Geld verkaufen und weniger Zeit für den Verkauf benötigen. Mit einer Urkunde kann ein Kreditgeber von Ihnen verlangen, dass Sie die Immobilie in ausgezeichnetem Zustand halten.
Urkunde an Stelle Vs. Zwangsvollstreckung: Was ist der Unterschied?
Tat an Stelle und Zwangsvollstreckung scheinen ähnlich zu sein, sind aber nicht dasselbe. Bei einer Zwangsvollstreckung nimmt der Kreditgeber die Immobilie zurück, nachdem der Hausbesitzer die Zahlungen nicht geleistet hat. Zwangsvollstreckungsgesetze unterscheiden sich von Staat zu Staat, und die Zwangsvollstreckung kann auf zwei Arten erfolgen:
- Gerichtliche Zwangsvollstreckung, bei der der Kreditgeber auf Herausgabe des Eigentums klagt
- Die außergerichtliche Zwangsvollstreckung ermöglicht dem Kreditgeber die Zwangsvollstreckung, ohne das Gerichtsverfahren durchlaufen zu müssen.
Die Hauptunterschiede zwischen einer Ersatzurkunde und einer Zwangsvollstreckung sind die Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre finanzielle Verantwortung, nachdem der Kreditgeber die Immobilie zurückgefordert hat. Eine Zwangsvollstreckung in Bezug auf Ihre Kreditwürdigkeit kann schädlicher sein als eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung in Bezug auf Kreditauskünfte und Kreditratings. Zwangsvollstreckungen und andere negative Informationen in Ihren Kreditauskünften können bis zu sieben Jahre in Ihrem Bericht verbleiben.
Wenn Sie die Urkunde über eine Ersatzurkunde an den Kreditgeber zurückgeben, entbindet Sie der Kreditgeber in der Regel von allen zukünftigen finanziellen Verpflichtungen. Das bedeutet, dass Sie keine Hypothekenzahlungen mehr leisten oder die verbleibende Kreditsumme abbezahlen müssen. Bei einer Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber zusätzliche Schritte unternehmen, um geschuldetes Geld für das Haus oder Rechtskosten einzutreiben.
Die Vor- und Nachteile einer Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung
Davon profitieren sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber. Der attraktivste Vorteil für beide Parteien ist häufig die Vermeidung langwieriger, zeitaufwändiger und kostspieliger Zwangsvollstreckungsverfahren.
Darüber hinaus kann der Kreditnehmer je nachdem, wie dieser Prozess in seinem Bereich durchgeführt wird, in der Regel eine gewisse öffentliche Bekanntheit vermeiden. Da beide Parteien eine für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarung treffen, die klare Parameter enthält, wann und wie der Immobilieneigentümer die Immobilie verlassen würde, vermeidet der Kreditnehmer die Aussicht, dass Beamte vor der Tür auftauchen, um sie zu räumen, wie dies bei einer Zwangsvollstreckung der Fall sein könnte.
In seltenen Fällen kann der Eigentümer der Immobilie mit dem Kreditgeber vereinbaren, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum vom Kreditgeber zurückzumieten. Der Kreditgeber spart häufig Geld, indem er die Ausgaben vermeidet, die während eines langwierigen Zwangsvollstreckungsverfahrens anfallen.
Der Kreditgeber muss die mit dieser Transaktion verbundenen spezifischen Risiken prüfen, wenn er die möglichen Vorteile einer Verpflichtung zu dieser Vereinbarung bewertet. Zu den potenziellen Gefahren gehört die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie nicht mehr wert ist als der verbleibende Hypothekensaldo und dass nachrangige Gläubiger Pfandrechte haben könnten.
Der Hauptnachteil einer Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung besteht darin, dass sie Ihrer Kreditwürdigkeit schadet. Dies bedeutet erhöhte Kreditkosten und eine größere Wahrscheinlichkeit von Schwierigkeiten, eine andere Hypothek zu erhalten. Eine Zwangsvollstreckung Ihrer Kreditauskunft kann bei den Kreditauskunfteien angefochten werden, garantiert aber nicht, dass diese aufgehoben wird.
Vorteile
- Reduziert oder eliminiert Hypothekenschulden, ohne dass eine Zwangsvollstreckung erforderlich ist.
- Kreditgeber können Immobilien an Eigentümer weitervermieten.
- Wird oft von Kreditgebern bevorzugt
Nachteile
- Es schadet Ihrer Kreditwürdigkeit
- Schwieriger, in Zukunft eine weitere Hypothek zu erhalten
- Das Haus kann unter Wasser bleiben.
Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung Probe
Dieser Abschnitt bietet eine Musterurkunde anstelle einer Zwangsvollstreckungsvereinbarung mit einigen Exponaten für typische Abschlussdokumente zur weiteren Umsetzung der Transaktion. Diese Urkunde anstelle des Zwangsvollstreckungsmusters hat 1 Seite und ist ein MS Word-Dateityp, der in unseren rechtlichen Vereinbarungsdokumenten aufgeführt ist.
Diese Urkunde wird an diesem ______ Tag des _____, 20___, zwischen dem Bewilligungsgeber [Grundstückseigentümer] in [Adresse] und dem Begünstigten [Darlehensgeber] in [Adresse] unterzeichnet.
Gegen eine geldwerte Gegenleistung, deren Erhalt hiermit bestätigt wird, übereignet der Zuschussgeber hiermit dem Zuschussempfänger anstelle der Zwangsvollstreckung die nachfolgend beschriebenen Immobilien:
Adresse der Immobilie: _____________________ APN: ___________________ Rechtliche Definition: ____________
Diese Urkunde ist eine verbindliche Übertragung. Der Grantor hat das oben beschriebene Grundstück an den Grantee in voller Zahlung aller Verpflichtungen verkauft, die durch den Treuhandvertrag gesichert sind, der zuvor vom Grantor abgeschlossen und am Datum beim County Recorder eingereicht wurde _______ als Instrument Nr. ___________, Seite Nr. __________ , Buch ___________.
Der Grantor erklärt, dass diese Übertragung frei und ehrlich erfolgt ist und dass es außer dieser Urkunde keine anderen mündlichen oder schriftlichen Vereinbarungen zwischen dem Grantor und dem Grantee in Bezug auf die hierin erwähnten Immobilien gibt.
Habe das ausgeführt ________ Tag des _________, 20 __________.
Stifter:________ [Name des Stifters]: ___________
Stipendiat:________________ [Name des Stipendiaten]: ____________
HINWEIS: Jede Form der Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung muss notariell beglaubigt werden.
So erhalten Sie eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung
Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung zu erhalten ist nicht immer einfach; Einige Hypothekenbanken werden einem nicht zustimmen, abhängig vom bestehenden Zustand der Immobilie und davon, ob Steuerpfandrechte oder Urteile gegen sie wegen Nichtzahlung von Grundsteuern vorliegen. Laut Boies haften Kreditgeber für alle Urteile oder Steuerpfandrechte. Daher müssen sie die Kosten für die Ablösung von Pfandrechten als Teil der Ersatzurkunde berücksichtigen.
„Der Vertreter wird Ihren finanziellen Status besprechen und bestätigen, dass Sie sich Ihre Hypothek nicht leisten können, dass eine Dispositionsalternative erforderlich ist und welche davon am besten geeignet ist“, fügt Boies hinzu. „Ihr Hypothekenverwalter muss keine Ersatzurkunde ausstellen.“
Einige der bestimmenden Variablen sind die Standards von Fannie Mae, Freddie Mac, USDA oder VA (falls eine dieser Organisationen das Darlehen unterstützt) und der aktuelle Marktwert des Hauses.
Was ist die Bedeutung einer Tat anstelle der Zwangsvollstreckung?
Eine Zwangsvollstreckungserklärung ist eine freiwillige Übertragung Ihres Wohneigentums an den Kreditgeber, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung kann es Ihnen ermöglichen, Ihre persönliche Haftung für verbleibende Hypothekenschulden zu vermeiden.
Ist eine Abtretungserklärung besser als eine Zwangsvollstreckung?
Weniger Kreditschäden: Eine Ersatzurkunde bleibt vier Jahre lang in Ihrer Kreditauskunft, eine Zwangsvollstreckung jedoch sieben Jahre lang. Die Verwendung einer Urkundenvereinbarung kann es Ihnen ermöglichen, früher ein neues Haus zu kaufen, als wenn Sie eine Zwangsvollstreckung durchlaufen.
Was ist der bedeutendste Nachteil eines Kreditgebers einer Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung?
Der vielleicht bedeutendste Nachteil einer Ersatzurkunde besteht darin, dass der Darlehensgeber das Eigentum vorbehaltlich aller anderen Belastungen und Interessen erhält. Wenn also beispielsweise eine zweite Hypothek besteht, ist ein Darlehen auf Ersatz wahrscheinlich nicht rentabel.
Schadet eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung Ihrer Kreditwürdigkeit?
Laut FICO-Daten kann Ihre Kreditwürdigkeit nach einer Zwangsvollstreckungsurkunde um 50 bis 125 Punkte sinken, je nachdem, wo sie sich vor der Zwangsvollstreckung befand. Die Auswirkungen sind jedoch etwas weniger schwerwiegend als bei einer Zwangsvollstreckung, die Ihre Kreditwürdigkeit um bis zu 160 Punkte verringern kann.
Wie verhandeln Sie eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung?
Verhandlung über ein Mangelurteil
Da eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung eine freiwillige Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Kreditgeber ist, können Sie einen Deal abschließen, in dem der Kreditgeber zustimmt, kein Urteil über Mängel zu beantragen. Sie stimmen zu, einen Teil des Defizits zu zahlen oder das Defizit im Laufe der Zeit zu erstatten.
Was ist der Vorteil einer Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung im Vergleich zu einem Leerverkauf?
Ein Vorteil einer Ersatzurkunde gegenüber einem Leerverkauf besteht darin, dass Sie den Verkauf Ihres Eigenheims nicht selbst verantworten müssen. Eine Bank wird eine Urkunde in der Regel nur genehmigen, wenn die Immobilie keine anderen Pfandrechte als die Hypothek hat.
Zusammenfassung
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Hypothekenzahlungen zu leisten, kann eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung eine geeignete Lösung sein. Bevor Sie einer Zwangsvollstreckungsurkunde zustimmen, ist es wichtig zu verstehen, wie sich dies auf Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit auswirkt, in Zukunft ein weiteres Haus zu kaufen. Erwägen Sie andere Optionen, wie z. B. Darlehensänderungen, Leerverkäufe oder Refinanzierung von Hypotheken, um Ihnen bei der Entscheidung über das weitere Vorgehen zu helfen.
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Bibliographie
