Immobilienbewertung: So bewerten Sie Ihre Immobilieninvestitionen und -immobilien.

Es gibt eine Vielzahl von Gründen, warum Sie eine Immobilienbewertung benötigen, insbesondere wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen. Schauen wir uns die kostenlose Online-Bewertung und die Typen von Gewerbeimmobilien an.

Eine Immobilienbewertung ist eine Schätzung des Wertes Ihres Hauses auf der Grundlage seiner Lage, seines Zustands und einer Vielzahl anderer Variablen. Bei der Bewertung ist die Lage sehr entscheidend. Da Immobilien jedoch nicht verlagert werden können, wird der Wert eines Eigenheims häufig durch Umbauten oder Erweiterungen beeinträchtigt. Hypothekendarlehen, Nachlassregelungen und Scheidungen, Steuern und andere Angelegenheiten hängen alle von Bewertungsberichten ab. Bei der Ermittlung des Verkaufspreises einer Immobilie kann ein Wertgutachten erforderlich sein. Ein professioneller Gutachter wird Ihren Wert persönlich ermitteln, Notizen und Fotos machen und Ihnen dann einen Bewertungsbericht zusenden. Verlassen Sie sich nicht nur auf die Informationen, die Sie von den Online-Tools erhalten. Es ist immer noch wichtig, dass ein professioneller Gutachter Ihnen eine genaue Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie gibt.

Warum ist die Bewertung wichtig?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, müssen Sie wissen, wie viel sie wert ist, aber das ist nicht der einzige Grund.
Kreditgeber, Investmentbanker und Risikokapitalgeber werden wissen wollen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, wenn Sie nach einer Finanzierung suchen.
Wenn Sie in einer Partnerschaft sind und einer der Partner aussteigen möchte, müssen Sie herausfinden, wie viel sein Anteil an der Immobilie wert ist.
Im Falle einer Scheidung kann eine Vermögensfeststellung erforderlich sein, um das eheliche Vermögen gerecht aufzuteilen.

Online-Immobilienbewertung

Alle Online-Tools stützen sich auf öffentlich verfügbare Daten, die dann mit Computeralgorithmen verarbeitet werden, um Wertschätzungen zu generieren. Die genauen Daten, die verwendet werden, sowie die Formeln, mit denen sie verarbeitet werden, sind vertraulich. Zu den Datenquellen gehören jedoch öffentliche Aufzeichnungen und mehrere Auflistungsdienste, die von Immobilienmaklern verwendet werden. Die verfügbare Datenmenge beeinflusst auch die Genauigkeit der Schätzung, da die Datenmenge je nach Stadt und in bestimmten Fällen je nach Wohnort unterschiedlich ist. Hier sind Online-Tools zur Immobilienbewertung, mit denen Sie den Wert Ihres Hauses schätzen können:

#1. Zilow

Zillow ist eine der größten und beliebtesten Online-Websites zur Immobilienbewertung, um den Wert Ihres Hauses zu verfolgen. Daher ist das schönste Element von Zillow der Stil und die Benutzerfreundlichkeit der Website.

Sie können eine von Zestimate a Zillow erstellte Schätzung des Wertes Ihres Hauses erwerben, indem Sie einfach den Wert Ihres Hauses eingeben die Benutzerfreundlichkeit der Website Schnittstelle. Mit den verbraucherfreundlichen Tools der Website können Sie nicht nur den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, sondern auch nach Immobilien in Ihrer Region suchen.

So ermitteln Sie den Wert Ihres Hauses:

Geben Sie einfach Ihre Adresse ein und Zillow teilt Ihnen mit, ob Ihr Zuhause einen Zestimate hat oder nicht. Sie können auch ein Konto registrieren, Ihr Zuhause beanspruchen und häufige Bewertungsaktualisierungen erhalten.

#2. Rotflosse

Redfin Estimate ist eine weitere Website, die bei Immobilienliebhabern und Hausbesitzern an Popularität gewonnen hat. Mit Redfin können Sie etwas über die nähere Umgebung und die „Walkability“ einer Immobilie erfahren. Sowie wie viel Grundsteuern jedes Jahr kosten, indem Sie ein paar Daten darüber eingeben.

Darüber hinaus können die Werte auf dieser Website laut Finanzberater etwas genauer sein. Als Makler, Redfin rechnet den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie anhand der genauesten Daten des Multiple Listing Service (MLS).

Um herauszufinden, wie viel Ihr Haus wert ist:

Geben Sie einfach Ihre Adresse in die Suchleiste auf der Startseite ein. Wählen Sie dann „Schätzung des Eigenheims anzeigen“, um eine sofortige Schätzung des Werts Ihres Eigenheims zu erhalten. Sie liefern Ihnen eine Zusammenfassung, wie sie bei der Berechnung zu ihren Schätzungen kommen.

#3. Eppraisal.com

Eppraisal.com funktioniert ähnlich wie die anderen Websites auf dieser Liste und liefert unter bestimmten Umständen eine eigene Bewertungsschätzung. Abgesehen von den Hauspreisen bietet Eppraisal auch Online-Immobilienbewertungsinformationen über benachbarte Häuser, die kürzlich verkauft wurden. Sowie aktuelle Refinanzierungssätze und weitere Informationen.

Auf alle diese Immobilienbewertungsinformationen können Sie kostenlos zugreifen unter Eppraisal.com. Ohne dass Sie Ihre E-Mail-Adresse angeben.

#4. Immobilienmakler.com

Während Realtor.com mag wie eine Website für Immobilienprofis erscheinen, aber jeder kann sie kostenlos nutzen. Geben Sie einfach Ihre Adresse auf der Homepage der Website ein, um eine Vielzahl von Informationen zu erhalten, einschließlich einer Preisschätzung für Ihre Immobilie.

Neben einer Preisschätzung erfahren Sie mehr über die örtlichen Schulen, die durchschnittlichen Listenpreise in der Gegend und sogar über die Grundsteuerbescheide. Dieses Tool ist auch nützlich, um den Wert des Hauses Ihres Nachbarn und den Betrag, den er möglicherweise zahlt, zu bestimmen.

Sie können eine sofortige Schätzung erhalten, indem Sie Ihren Standort in das Suchfeld eingeben und „Home Worth“ auswählen. Sie können sich auch für ein Konto anmelden, Ihr Zuhause beanspruchen und regelmäßig über seinen Wert informiert werden.

Kostenlose Immobilienbewertung

In den letzten Jahren ist eine Fülle von Internetseiten entstanden, die Ihnen Antworten geben, bevor Sie einen Gutachter konsultieren. Hausbesitzer haben jetzt Zugang zu mehr Informationen, als sie sich je hätten vorstellen können. Sie erwarten nicht, dass ein Computer oder Smartphone Ihnen das letzte Wort über den Wert Ihres Hauses gibt, obwohl sie einige nützliche Einblicke liefern können. Schauen wir uns die kostenlosen Online-Tools zur Immobilienbewertung an, um den besten Wert für Ihre Immobilie zu ermitteln.

#1. Trulia

Trulia.com ist ein kostenloses Online-Bewertungstool, das ähnlich funktioniert wie Zillow. Wenn Sie auf die Website gelangen, können Sie Ihre Adresse eingeben, um herauszufinden, wie viel Ihr Haus wert ist. Trulia hingegen liefert den durchschnittlichen Listenpreis für ähnliche Häuser in Ihrer Region und nicht einen Zestimate.

Trulia bietet auch den durchschnittlichen Listenpreis für alle Häuser in Ihrer Nachbarschaft. Sowie typische Statistiken über Ihr Zuhause, wie Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße und Bett- / Badinformationen. Wenn Sie Ihr Haus refinanzieren möchten, kann Ihnen Trulia mit seinem eigenen zugelassenen Kreditgebernetzwerk helfen.

#2. HomeGain.com

Während HomeGain.com in erster Linie eine Suchmaschine für Immobilienbewertungen ist, können Sie mit einem ihrer Widgets den Wert Ihres eigenen Hauses kostenlos schätzen.

#3. ForSaleByOwner.com

Obwohl diese Website entwickelt wurde, um Hausbesitzer bei der Werbung und Vermarktung ihrer eigenen Häuser zu unterstützen, anstatt einen Makler zu beauftragen, bietet sie auch verschiedene Ressourcen, von denen jeder Hausbesitzer profitieren kann.

Ihr Pricing Scout-Tool zur Immobilienbewertung ist völlig kostenlos und einfach zu bedienen. Nachdem Sie sich angemeldet haben, erhalten Sie eine Schätzung des Marktwertes Ihres Hauses. Diese erhalten Sie auf Basis bereits verkaufter Vergleichsobjekte in Ihrer Region, sowie eine Zusammenfassung lokaler Immobilienmerkmale.

#4. Chase-Hypothekendienste

Auch wenn es ungewöhnlich erscheinen mag, hat die Chase Bank ein eigenes Tool zur Bewertung von Eigenheimen, das kostenlos online verfügbar ist. Geben Sie einfach Ihre Wohnadresse, Ihr Bundesland und Ihre Postleitzahl ein, um herauszufinden, wie viel Ihr Haus wert ist.

Anstatt eine genaue Schätzung abzugeben, bietet Chase eine Preisspanne an, in die sie glauben, dass Ihr Haus fällt. Dies ist ein wunderbares Werkzeug zum Experimentieren, da es auch eine Schätzung aller Hauswerte Ihrer Nachbarn liefert. Das Beste ist, es ist kostenlos, einfach zu bedienen und erfordert keine persönlichen Informationen.

Arten der Immobilienbewertung

Während des Kauf- oder Verkaufsprozesses können Sie auf verschiedene Arten von Bewertungen stoßen, die jeweils einer bestimmten Funktion dienen. Hier sind verschiedene Arten der Immobilienbewertung, die Sie beachten sollten.

#1. Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung zeigt Ihnen, wie viel Ihr Haus wert ist, wenn Sie es verkaufen würden. Bei Wohnimmobilien ist der Prozess oft sehr einfach – Sie können dies über ein Immobilienbüro tun.

#2. Online-Bewertung

Es ist möglich, eine Online-Bewertung bequem von zu Hause aus zu erhalten. Diese Berechnung wird von einem Computer (nicht von einem Menschen) durchgeführt, abhängig von Ihrem Standort, der Art der Immobilie und den aktuellen Marktpreisen. Sie können als sehr grobe Referenz verwendet werden, um Ihnen beim Verkauf Ihres Hauses zusätzliche Informationen zu liefern. Sie sollten auch bedenken, dass sie so genau sein können wie eine Immobilienbewertung.

#3. Eheliche Bewertung

In Scheidungs- oder Trennungsverfahren werden Ehegutachten von den Gerichten verwendet, um zu entscheiden, wie das Vermögen des Paares verteilt wird. Diese werden häufig von einem zugelassenen Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt, der vom geschiedenen Ehegatten gemeinsam ausgewählt wurde, und dessen Bericht unverzüglich dem Gericht vorgelegt wird.

#4. Nachlassbewertung

Nach einem Todesfall müssen Sie zur Berechnung der Erbschaftssteuer möglicherweise eine Nachlassbewertung aller Immobilien oder Vermögenswerte des Verstorbenen einholen. Die Regierung (über HMRC) rät dringend dazu, einen professionellen Gutachter zu beauftragen.

#5. Hypothekenbewertung

Eine Hypothekenbewertung, auch als einfacher Wert bekannt, besteht in der Regel aus einer schnellen halbstündigen Bestandsaufnahme der Immobilie, die alle offensichtlichen Mängel abdeckt, ohne zu weit einzutauchen.

Wenn Sie sich für eine Hypothek, wird der Kreditgeber seine eigene Schätzung des Wertes des Hauses die Sie kaufen machen eine vorläufige Entscheidung zu treffen, wie viel sind sie bereit, Sie für eine Hypothek zu verleihen - aber entscheidend mehr, die es vielleicht bieten Ihnen eine sehr ungefähre Vorstellung davon, wie viel Sie verbringen sollte.

Beim Verkauf oder Kauf eines Eigenheims ist es wichtig, die Hypothekenbewertung durch eine ordnungsgemäße Gebäudebewertung durch einen professionellen Sachverständigen zu ergänzen – bestimmen Sie, ob Sie einen Hauskäuferbericht oder eine Gebäudevermessung benötigen.

#6. Rückblick auf Bewertungen

Eine rückwirkende Bewertung, die den Wert Ihres Eigenheims zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Vergangenheit feststellt, kann für steuerliche Zwecke erforderlich sein, wenn Sie in Gerichtsverfahren verwickelt sind oder wenn Sie einen Nachlasswert ermitteln müssen.

#7. Besteuerungsbewertungen

Wenn Ihre Transaktion der Kapitalertragsteuer unterliegt, hilft Ihnen eine Steuerbewertung bei der Bestimmung, wie viel Sie zahlen müssen. Es kann schwierig sein, zu verstehen, was Sie an Kapitalertragssteuer schulden, weshalb viele Menschen einen professionellen Gutachter beauftragen. Zur Berechnung der Stempelsteuer benötigt das Finanzamt ggf. auch einen schriftlichen Gewerbesteuerbescheid.

#8. Sachverständigengutachten

Wenn Sie in Rechtsstreitigkeiten über Eigentumsstreitigkeiten verwickelt sind, kann ein Sachverständiger ein professionelles, vertrauenswürdiges Gutachten abgeben, das vor Gericht vorgelegt oder auf das es sich verlassen kann. Dies umfasst einen Wert, eine Liste aller Bedenken oder Mängel an der Immobilie und Informationen zu Ihrem Mietvertrag.

#9. Versicherungsbewertung

Wenn ein Gutachter Ihr Haus bewertet, kann er oder sie auch eine Versicherungsbewertung durchführen. Ziel ist es, den Versicherungswert Ihres Eigentums zu bestimmen, basierend darauf, ob der Wiederaufbau mehr kosten würde als der durchschnittliche Baupreis auf dem Markt, wenn es planiert, niedergebrannt oder irreparabel beschädigt würde.

#10. Gebäudesanierungsbewertungen

Dies ist Teil Ihrer Versicherungsbewertung – die Berechnung der Kosten für den Wiederaufbau Ihres Eigentums, wenn es irreparabel beschädigt ist, einschließlich aller Versicherungsrisiken.

Bewertung von Gewerbeimmobilien

Um zu einer Bewertung zu gelangen, spezifische Daten zu Gewerbeimmobilien. Außerdem werden allgemeine Statistiken über das Land, die Region, die Stadt und die Nachbarschaft, in der sich die Immobilie befindet, gesammelt und untersucht. Um den Wert einer Gewerbeimmobilie zu ermitteln, wenden professionelle Gutachter eine dieser Methoden an.

Methode 1: Der Verkaufsvergleichsansatz

Dies ist eine Methode zur Schätzung des Werts einer Immobilie, indem sie mit kürzlich verkauften Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften verglichen wird. Sie ist auch als Marktdatenansatz bekannt. Bei der kaufmännischen Bewertung sollten mindestens drei oder vier Vergleichswerte berücksichtigt werden. Bei der Auswahl von Vergleichsobjekten sind die wichtigsten Aspekte, die zu berücksichtigen sind, Größe, vergleichbare Eigenschaften und – wahrscheinlich am wichtigsten – die Lage, die einen erheblichen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie haben kann. Vergleichbare Objekte sind Eigenschaften, die ähnliche Eigenschaften aufweisen und die folgenden Kriterien erfüllen müssen, um einen legitimen Vergleich anstellen zu können:

Alter und Zustand des Gebäudes
Hausgröße
Grundstücksgröße, Landschaftsgestaltung, Gebäudeart und -qualität, Anzahl und Art der Zimmer, Quadratmeter Wohnfläche, Parkett, eine Garage, Küchen-Upgrades und andere physische Annehmlichkeiten.
Ausstattung im Haus
Die Attraktivität eines Standorts
Nähe zum betreffenden Zuhause (je näher, desto besser)
Verkaufsdatum: Kommt es zwischen dem Verkaufsdatum eines Vergleichbaren und dem Datum der Wertermittlung zu wirtschaftlichen Veränderungen, wird das Verkaufsdatum verwendet. (also je aktueller desto genauer)
Verkaufsbedingungen, z. B. ob der Verkäufer einer Immobilie unter Zwang stand oder ob die Immobilie zwischen Verwandten (zu einem reduzierten Preis) verkauft wurde

Bei der Immobilienbewertung fällt die Marktwertschätzung der betreffenden Immobilie in den Bereich, der durch die angepassten Verkaufspreise der Vergleichsobjekte definiert ist. Da einige der an den Verkaufspreisen der Vergleichsprodukte vorgenommenen Änderungen subjektiver sind als andere, wird den Vergleichsprodukten mit dem geringsten Anpassungsgrad in der Regel mehr Aufmerksamkeit geschenkt.

Methode 2: Kostenanalyse

Der Kostenansatz kann verwendet werden, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, die um ein oder mehrere Gebäude erweitert wurden. Bei dieser Methode wird der Wert des Gebäudes/der Gebäude und des Grundstücks getrennt unter Berücksichtigung der Abschreibungen geschätzt. Der Gesamtwert der verbesserten Immobilie wird durch Addition der Schätzungen berechnet. Die Kostenmethode geht davon aus, dass ein vernünftiger Käufer für eine renovierte Immobilie nicht mehr bezahlen würde, als es kosten würde, ein vergleichbares Grundstück zu kaufen und ein vergleichbares Gebäude zu errichten. Wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine Art handelt, die normalerweise nicht verkauft wird und kein Einkommen generiert, ist diese Methode effektiv. Beispiele dafür sind Schulen, Kirchen, Krankenhäuser und Regierungsgebäude.

Methode 3: Der Einkommensansatz

Diese Methode, auch Ertragswertverfahren genannt, basiert auf der Verbindung zwischen der von einem Investor geforderten Rendite und dem Nettoertrag einer Immobilie. Es wird verwendet, um herauszufinden, wie viel einkommensschaffende Immobilien wie Apartmentkomplexe, Bürogebäude und Einkaufszentren wert sind. Wenn erwartet wird, dass die betreffende Immobilie zukünftige Einnahmen generiert und ihre Ausgaben vorhersehbar und konsistent sind, können Ertragskapitalisierungsbewertungen recht einfach sein.

Die Fähigkeit, Geld zu schaffen, bestimmt den Wert verschiedener Immobilien, wie beispielsweise Wohnanlagen oder Bürogebäude. Es erscheint sinnvoll, den Wert dieser Immobilien anhand ihrer Ertragskraft abzuschätzen. Die direkte Kapitalisierung und der Bruttoertragsmultiplikator sind zwei Möglichkeiten.

Direkte Kapitalisierung

Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien nutzen die Direktkapitalisierung.

Bruttoeinkommensmultiplikator

Verwenden Sie für Mietobjekte von Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern den Bruttoeinkommensmultiplikator.

Beispiele

Ein Gutachter hat die Aufgabe, ein Mietshaus mit vier Wohneinheiten zu bewerten. Er probiert beide Ansätze zur Bewertung von Renditeobjekten aus. Er verwendet die folgende Mathematik, wenn er die Methode der direkten Kapitalisierung anwendet:

Jährliches Bruttoeinkommen: 48,000 $ (4,000 $ pro Monat) –
Ausgaben pro Jahr: 20,000 $
$28,000 Nettobetriebsgewinn
Die lokale Kapitalisierungsrate beträgt 8 %.
28,000 $ x (100/Cap-Satz) = 350,000 $ geschätzter Wert
Dann wird der Bruttoeinkommensmultiplikator-Ansatz verwendet. Lokale Mietobjekte werden für etwa das 85-fache der Miete verkauft, entdeckt er. Als Ergebnis hier ist, wie es geht:
Miete von 4,000 $ pro Monat multipliziert mit 85 ergibt 340,000 $.

Der direkte Kapitalisierungsansatz ist ähnlich, aber nicht identisch. In diesem Szenario entscheidet der Gutachter nach bestem Wissen und Gewissen, welche Berechnung angemessener und richtiger ist.

Preis pro Tür

Dieser Ansatz zur Bewertung von Gewerbeimmobilien wird am häufigsten für Mehrfamilienhäuser und nicht für Einfamilienhäuser verwendet. Dieser Ansatz bestimmt einfach den Wert der gesamten Struktur basierend auf der Anzahl der Einheiten. Ein Apartmentkomplex im Wert von 4 Millionen US-Dollar würde beispielsweise „pro Tür“ einen Wert von 200,000 US-Dollar haben, unabhängig von der Größe jeder Einheit.

Kosten pro vermietbarem Quadratfuß.

Mietbare Quadratmeter mischen nutzbare Quadratmeter (die Fläche, die Mieter belegen können) mit gemeinsam genutzten Bereichen wie Treppenhäusern und Aufzügen. Mit dieser Methode können Sie die Kosten pro vermietbarem Quadratfuß extrapolieren, mit den durchschnittlichen Mietkosten pro Quadratfuß vergleichen und den Wert des Gebäudes bestimmen.

Wenn eine Immobilie beispielsweise 10,000 Quadratmeter vermietbare Fläche hat und die durchschnittlichen Mietkosten pro Quadratfuß 12 USD pro Quadratfuß und Jahr betragen, ergibt ein Kaufpreis von 1.7 Millionen USD eine Bruttomietrendite von 7 %. Wenn Sie jedoch wissen, dass Sie 14 US-Dollar pro Quadratfuß Jahresmiete verlangen können, bietet eine Bewertung von 1.9 Millionen US-Dollar die gleiche Bruttorendite.

Multiplikator für Wert pro Bruttomiete

Die Bewertungsmethode Gross Rent Multiplier (GRM) berechnet und analysiert den potenziellen Wert einer Immobilie, indem der Kaufpreis durch den Bruttoerlös dividiert wird. Mit anderen Worten, wenn Sie 500,000 US-Dollar für eine Gewerbeimmobilie bezahlt haben, die jedes Jahr 70,000 US-Dollar an Bruttomieten generiert, wäre Ihr GRM 7.14 oder 500,000 US-Dollar / 70,000 US-Dollar. Diese Bewertungsformel für gewerbliche Immobilien wird häufig verwendet, um Immobilien mit günstigen Preisen im Verhältnis zu ihrem marktbasierten potenziellen Einkommen zu finden.

FAQ

Welche 5 Methoden der Immobilienbewertung gibt es?

Bei der Bewertung einer Immobilie sind fünf Schlüsselmethoden zu berücksichtigen: Vergleichbarkeit, Gewinne, Residual, Auftragnehmer und Investition. Bei der Bestimmung des Markt- oder Mietwerts einer Immobilie kann ein Immobiliengutachter einen oder mehrere dieser Ansätze anwenden.

Lohnt sich eine Immobilienbewertung?

Wenn Sie ein Haus kaufen, können Hausbewertungen Ihnen helfen, herauszufinden, ob Sie ein anständiges Angebot bekommen oder nicht. Wenn Sie verkaufen, können Immobilienbewertungen Ihnen dabei helfen, herauszufinden, ob es sich lohnt, Ihr Haus zu verkaufen, und welchen Betrag Sie verlangen sollten.

Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?

Um den aktuellen Wert einer Immobilie zu bestimmen, die für den Erwerb bewertet wird, kombiniert ein Standardbewertungsansatz Erträge und den Kapitalisierungszinssatz.